Глава правления — президент “Киевгорстроя” Игорь Кушнир рассказал о новом законопроекте о защите прав инвесторов. Законопроект предлагает поправки в шесть кодексов, пятнадцать законов и один декрет Кабмина. Достаточно ли этого для защиты инвесторов от недобросовестных застройщиков?
Об этом KV стало известно из сообщения на сайте компании “Киевгорстрой” со ссылкой на блог Игоря Кушнира на “Экономической правде”.
Кушнир сообщил, что на прошлой неделе народный депутат и замглавы градостроительного комитета Верховной Рады Елена Шуляк представила новый законопроект, призванный усилить правовую защиту покупателей жилой недвижимости на этапе строительства.
“Документ под сложным названием “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно защиты прав кредиторов объектов строительства” получился очень амбициозным: он предлагает правки к шести кодексам, пятнадцати законам, одному декрету Кабмина”, – пишет в блоге Игорь Кушнир.
При этом одной из целей законопроекта декларируется уменьшение рисков появления недостроев в Украине.
“Должен признаться, что как глава холдинга “Киевгорстрой”, пришедшего на выручку инвесторам 20 проблемных объектов корпорации “Укрбуд”, я давно жду соответствующих изменений. Ведь если подобная ситуация повторится, подставить плечо может быть некому, а людям годами придется ждать обещанных квартир”, – отмечает Кушнир.
Какие же пути решения предлагают народные депутаты?
Будущая квартира – тоже недвижимость
Законопроект предлагает ввести понятия “будущий объект недвижимости” и “объект незавершенного строительства”, которые будут такими же объектами гражданских прав, как и уже построенное жилье.
Они могут быть активами инвестиционных фондов, могут передаваться в ипотеку. Но главное – такие объекты в обязательном порядке будут вноситься в Государственный реестр прав на недвижимое имущество.
А сам дом должен получить идентификатор в Единой государственной электронной системе в сфере строительства.
По задумке депутатов это сразу отсечет недобросовестных застройщиков и откровенных мошенников. Государственная регистрация должна проводиться еще до начала подготовительных работ и станет обязательным условием продажи любой квартиры или нежилого помещения.
Но при этом возможна она исключительно с действующим разрешением на строительство. То есть таким образом исключат ситуацию, когда застройщик продает квартиры, а разрешительная документация у него до сих пор в процессе оформления или отсутствует в принципе.
Если будут отменены разрешение или градостроительные условия, остановлены строительные работы – застройщик также не сможет продать ни одной квартиры, пока не решит все проблемные вопросы.
Кроме этого, авторы законопроекта считают, что такая форма способствует открытости данных.
В реестре каждый сможет увидеть, сколько продано квартир, и оценить, сколько уже привлечено средств на строительство дома, что сделает невозможной двойную продажу одной и той же квартиры.
Нотариус всему голова
Но откуда нам знать, что все эти требования и запреты действительно будут соблюдаться?
Авторы законопроекта нашли простой ответ – договоры купли-продажи и нотариусы. По их замыслу, сделки на первичном рынке недвижимости должны заключаться именно через такие договоры, а те в обязательном порядке заверяются нотариально.
При этом после оплаты покупатель получает право собственности, просто до ввода в эксплуатацию это будет право на будущий объект недвижимости.
Любые дальнейшие изменения права собственности, ипотечные договоры – снова государственная регистрация и нотариус. А последний каждый раз проверяет право землепользования, градостроительные условия, разрешения на строительство.
Здесь не могу не отметить, что пока все в случае принятия законопроекта дождутся таких изменений только в 2022 году, “Киевгорстрой” сам давно выбрал для себя именно такой механизм – нотариальное заключение сделок предварительной купли-продажи.
Именно поэтому мы как никто другой знаем, что ни один нотариус не оформит покупку квартиры в доме, где могут быть хоть какие-то проблемы с документацией.
Больше открытости
Еще одно нововведение, предлагаемое законопроектом – максимально увеличить объем информации, которую застройщик обязан предоставить инвестору.
Речь как о само собой разумеющихся вещах – разрешительной и строительной документации, данных об участниках проекта – так и о более “закрытых” вопросах. Например, о финансовой отчетности заказчика строительства за последние два года.
Более того – среди прочего заказчик будет обязан разместить на своем веб-сайте информацию про бенефициарного собственника, ежемесячный отчет о ходе строительства (сегодня это делают немногие застройщики), информацию о проданных и непроданных площадях, стоимости квадратного метра (ее тоже пока открыто показывают не все).
Тут, конечно, напрашивается вопрос, почему именно заказчик, который к самому процессу продажи и строительства может иметь весьма опосредованное отношение, но в целом смысл затеи понятен.
А что с недостроями?
Я перечислил только ключевые предложения, полный их перечень будет значительно шире. Но после его досконального изучения возникает вопрос – а как это поможет решить проблему возникновения недостроев?
По сути, большинство нововведений законопроекта служат лишь одной цели – не дать начать ни одного изначально проблемного строительного проекта.
Но мы-то все прекрасно знаем, что проблемы могут возникать и у вполне добросовестных застройщиков.
И причиной остановки может стать и глобальный кризис, и банальный недостаток финансов у отдельно взятой компании, и затяжные судебные разбирательства. Как же быть в таких случаях? Увы, полного ответа законопроект не дает.
Например, предлагается довольно правильный шаг – страхование гражданско-правовой ответственности заказчика строительства. Но, во-первых, оно необязательно, во-вторых, касается только срыва сроков принятия в эксплуатацию уже достроенного дома.
Дальше – законопроект обязывает создавать так называемую “гарантийную часть” недвижимости. При условии страхования она составит 10% площади, без страховки 13%.
Эту часть нельзя будет продавать до ввода в эксплуатацию, и финансироваться ее постройка может только собственными или заемными средствами застройщика.
Именно эта часть, а также другие непроданные площади как раз и станут подушкой безопасности при возможной остановке строительства из-за отсутствия денег. Вот только всегда ли этого хватит для достройки – вопрос риторический.
Не говоря уже о том, будет ли кто-то вообще покупать недвижимость в потенциальном недострое. А если денег на достройку не хватит, отдуваться как обычно придется самим инвесторам.
Приведу пример на условном проекте “Укрбуда”. Допустим, “Киевгорстрой” получил от него дом на стадии готовности в 65%. При этом продано в нем 95% площадей. Добавим 13% гарантийной части, получим 18% площадей для продажи.
Можно ли за 18% потенциально вырученных денег построить 35% дома? Разве только если заложить около 100% маржи, но по такой цене квартиру, само собой, никто не купит.
К слову, именно поэтому мы согласились принимать объекты “Укрбуда” только комплексно: есть у него и такие “минусовые” ЖК, достраивать которые придется за счет прибыли после завершения объектов с положительным балансом.
Теоретически законопроект предлагает инвесторам недостроя и другой путь – продать весь дом на аукционе и таким образом вернуть свои деньги.
Здесь опять же напрашивается вопрос соответствия вложений и полученных денег, но есть и более серьезная проблема. Сделать это можно только после начала санации и признания банкротом заказчика строительства.
Не девелопера, а именно заказчика. Который зачастую просто владеет землей и в большинстве случаев дальше оформления документов в процесс не влезает.
Снова вернемся к примеру “Укрбуда”. Заказчики строительства всех взятых нами его объектов вполне здравствуют и проблем не испытывают.
А возможность признания банкротом, например, министерства обороны или министерства внутренних дел и вовсе выглядит как неудачная шутка.
То есть без “Киевгорстроя” даже с новым законом инвесторы в такой ситуации вынуждены бы были продолжать ждать свои квартиры без каких-либо перспектив.
Что станет сложнее
Печальнее всего, что некоторые из предложений, наоборот, грозят усугубить ситуацию и несут риск возникновения недостроев из-за мелочей.
В первую очередь это необходимость согласовывать проектные изменения с покупателями.
Тут важно отметить, что любые изменения в проект вносятся не просто так, в процессе строительства часто появляются какие-то “подводные камни” – более сложная геология или какой-то недочет проектанта. Изменения проекта зачастую призваны решать эти проблемы.
А теперь загибаем пальцы. Изменение планировки и площади жилья или мест общего пользования, этажности, назначения технических и вспомогательных помещений – все эти и некоторые другие вопросы должны согласовываться с инвесторами.
Если вы хоть раз пытались добиться единогласного решения от разрозненной группы людей, то у вас есть представление о том, насколько невелики шансы на успех.
Если найдется хоть один, кто по каким-то своим соображениям будет категорически против, в отдельных случаях останется только судиться в попытках разорвать с ним договор.
А тем временем это ставит под удар всю дальнейшую перспективу завершения строительства, срывает сроки и т.д.
Неужели все так плохо?
Конечно же, нет. Нужно учитывать, что пока это только первая редакция законопроекта и очевидно, что до вынесения на голосование ему предстоит пройти через множество правок и замечаний.
Кроме того, не стоит исключать, что более подробно вопрос недостроев может регулироваться другими законопроектами. Главное, чтобы все эти инициативы в итоге были четко согласованы между собой.
Так или иначе, один тот факт, что вопрос недостроев понемногу сдвигается с места, уже вселяет определенные надежды.
Да, на старте все точно не будет идеально, но главное начать, перейти наконец от долгих лет болтовни к реальным шагам. И да, ждать этого старта тоже придется немало: большинство положений законопроекта о защите инвесторов после возможного принятия заработает только в 2022 году.
Так что до тех пор, чтобы не нарваться на недострой, рекомендую придерживаться традиционных правил: доверять только проверенным и надежным застройщикам с опытом и репутацией.
Читайте: Глава правления “Киевгорстроя” Игорь Кушнир рассказал, почему дорожают квартиры
Фото: “Киевгорстрой”
