То ж, багатоквартирні житлові будинки – чиї вони?
На превеликий жаль, правильну відповідь на це питання знає мізерний відсоток не лише жителів нашого міста, а й населення України взагалі. Надзвичайно низький рівень правового регулювання майнових прав у нашій державі, відсутність стратегічного підходу при проведенні приватизації державного житлового фонду призвели до того, що у більшості громадян відсутні знання про свої майнові права та навички ефективного управління своєю власністю, до яких відносяться й багатоквартирні житлові будинки (БКЖБ).
Тут, скоріш за все, у багатьох читачів виникне заперечення, мовляв яке ми відношення маємо до власності на БКЖБ? “Квартира – так, моя, бо маю державного акта на право власності, а от чий будинок взагалі – не знаю. Може міської ради, може комунгоспу, може держави – але точно не мій. Зрештою, яка мені різниця? Головне, щоб сміття вивозилося вчасно, і не протікав дах…”, – скоріш за все, приблизно такою буде відповідь пересічного жителя багатоквартирного будинку.
Так от, особисто я в цьому бачу найбільшу проблему проведеної приватизації житлового фонду – людям просто ніхто й ніколи не пояснював, що одночасно із приватизацією своїх квартир вони автоматично ставали співвласниками всього будинку як цілісного майнового комплексу! Власники квартир просто не усвідомлюють себе власниками всього будинку, тому віддають своє законне право самостійно управляти своєю власністю стороннім організаціям, які це роблять вкрай неефективно, однак заробляють при цьому непогані гроші.
Мушу дати трохи інформації – нудної, але конче необхідної для розуміння ситуації.
Всі ми приватизовували своє житло у відповідності до прийнятого в 1992 році Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, у якому в статті 10 чорним по білому записано: “Власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою”.
Конституційний Суд України у 2004 та 2011 роках давав офіційні тлумачення цієї норми Закону, суть яких зводиться до того, що дійсно – незалежно від підстав набуття права власності на квартиру (приватизація, купівля, вспадкування тощо), одночасно з ним виникає право співвласності на весь будинок в цілому! Що важливо – ніяких додаткових дій для цього робити не потрібно (створювати товариство співвласників чи вступати в нього).
Аналогічно стверджує й Цивільний Кодекс України у своїй статті 382: “Власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку”, тобто весь БКЖБ як цілісний майновий комплекс.
ВИСНОВОК 1: Не держава, і не територіальна громада, а лише власники квартир та нежитлових приміщень у багатоповерховому будинку є співвласниками всього будинку в цілому.
Читайте: ОСМД по-киевски: кот в мешке и без документов
Продовжимо. Згідно ст. 358 Цивільного Кодексу України, право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою. Тобто, виключно власники квартир та нежитлових приміщень в багатоквартирних будинках мають право колективно управляти своєю співвласністю. В тому числі — визначати виконавця послуг з управління будинком, надання послуг з утримання будинку, споруд та прибудинкової території, надання комунальних послуг, визначати порядок використання та розпорядження майном загального користування. Як неважко здогадатись, абсолютна більшість співвласників багатоквартирних будинків в Україні НІКОЛИ колективно не обирали для себе виконавців житлово-комунальних послуг і НІКОЛИ колективно не приймали рішень про передачу свого будинку “на балансоутримання” якомусь ЖЕку…
ВИСНОВОК 2: Абсолютна більшість ЖЕКів, які обслуговують багатоквартирні будинки в Україні – самовільно привласнили собі без будь-яких правових підстав право розпоряджатись колективним майном співвласників багатоквартирних будинків, та нав’язують свої практично неіснуючі “комунальні” послуги по відверто завищених цінах, тобто є звичайнісінькими собі рейдерами.
Далі. Здоровий глузд та стаття 10 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” підказують нам, що обов’язок утримувати майно в належному стані лежить саме на власнику цього майна: “утримання приватизованих квартир (будинків) здійснюється за рахунок коштів їх власників”. Про це ж говорить і стаття 360 Цивільного Кодексу України: “співвласник відповідно до своєї частки у праві спільної часткової власності зобов’язаний брати участь у витратах на управління, утримання та збереження спільного майна, у сплаті податків, зборів (обов’язкових платежів), а також нести відповідальність перед третіми особами за зобов’язаннями, пов’язаними зі спільним майном”.
Однак більшість БКЖБ знаходиться на утриманні ЖЕКів (в нашому випадку – комунгоспу), і їх мешканці наївно сподіваються, що саме ЖЕКи зобов’язані фінансувати і проводити капітальні ремонти самого будинку та його інженерних мереж. І проблема навіть не в тому, що абсолютна більшість ЖЕКів (з нашим Бучацьким комунгоспом включно) не мають жодних правових підстав утримувати житлові будинки; проблема полягає в тому, що в Україні відсутні загальнодержавні механізми фінансування капітальних ремонтів.
Читайте: В Киеве назвали худшие ЖЭКи
Давайте трохи порахуємо.
Вартість житла в нашому місті (в Бучачі) в середньому складає близько 4000 грн за кв.метр. Більшість будинків спроектовані та збудовані, виходячи з терміну експлуатації в 50 років. Звідси випливає, що знос будинку становить 2% в рік, тобто близько 7 грн/м2 в місяць. І це без врахування витрат на прибирання, благоустрій, освітлення місць загального користування, поточні ремонти і так далі! Це тільки кошти, які мали би накопичуватися на спеціальних рахунках, і за рахунок яких мали би проводитися в майбутньому капітальні ремонти будинків. Очевидно, що жоден ЖЕК не має таких спеціальних рахунків, мешканці на майбутні ремонти грошей не сплачують,а відповідно про проведення капітальних ремонтів житлових будинків власними коштами ЖЕКу навіть говорити не доводиться.
Може, держава чи місцеві бюджети профінансують?
Повідомляю: використання бюджетних коштів на ремонт (утримання, обслуговування) чужої приватної власності є прямим порушенням бюджетної дисципліни та їх нецільовим використанням. А багатоквартирні житлові будинки є саме колективною приватною власністю.
ВИСНОВОК 3: Власники квартир у багатоквартирних будинках зобов’язані самостійно утримувати своє майно, що включає і його капітальні ремонти. Ні ЖЕКи, ні держава, ні місцеві бюджети цього робити не можуть, і не будуть.
Що ж робити в цій ситуації? Відповідь дуже проста – ставати ефективними власниками свого майна. Бо ніхто, окрім нас самих, не зацікавлений в збереженні нашого майна в належному стані, підвищенні його ринкової вартості. Ніхто, окрім нас самих, не організує нам комфортне проживання в наших будинках.
А от як це правильно зробити, виходячи із законодавства України та життєвих реалій – поговоримо в наступних статтях.
Анатолій Дубина, в.о. голови Тернопільського обласного осередку ВГО “Ефективний власник”, м. Бучач
КиевVласть: колонка актуальна по-прежнему, хотя написана 5 августа 2013 года, когда автор еще был депутатом Бучацкого горсовета
Читайте: На Позняках обслуживающие организации саботируют передачу документации ОСМД и На Троещине управляющая компания упорно не отдает документы созданному ОСМД
Анатолій Дубина, в.о. голови Тернопільського обласного осередку ВГО “Ефективний власник”, м. Бучач
