Минулий рік дещо пожвавив ринок нерухомості у Києві. Ціни на аренду, що суттєво знизилися з початком війни, почали поступово зростати. Є зрушення і на ринку первинки, де інтерес стимулюють вигідними іпотечними програмами. Як орендарі, так і покупці, дещо змінили свої критерії вибору, підлаштовуючись під реалії війни. KВ зібрала та проаналізувала основні актуальні тенденції і запити киян до нерухомості, а також поспілкувалась з експертами, які розповіли про поточну ситуацію з орендою та купівлею квартир, комерції й слабкі місця столичного ринку.
Мапа безпеки
Фундаментом ідеальної “формули” для покупців та орендарів житла як і раніше є місцерозташування квартири. Однак з початком хвилі обстрілів в місті заявили про зародження явища “міграції орендарів”. Деякі кияни переїжджають з власного помешкання в орендоване, аби жити у більш, на їхній погляд, безпечному куточку Києва. Про це, наприклад, у соціальних мережах пише журналістка Софія Кочмар.
Найпривабливішим з точки зору безпеки переважно називають Печерський район столиці, при чому, наближеність до Урядового кварталу додатково підвищує довіру потенційних мешканців. А от небажаним називають Солом’янський район, куди неодноразово прилітали рашистські дрони та ракети, певний час недобра слава трималася й за Подільським районом. Також чимало людей, що раніше воліли жити на останніх поверхах новобудов, тепер змінюють свою думку.
Критерії
Як розповів KВ ріелтор Олександр Зінкевич, у топі запитів клієнтів все одно залишається наявність укриття чи бодай безпечного коридору в будинку. Решта критеріїв вибору, як і до війни, залежать від професій і стилю життя потенційних мешканців.
“Коли люди заселяються, вони питають частоту вибухів, чи є великі закриті коридори, де можна поставити розкладушку. Коли заходиш в нові комплекси, бачиш, що біля ліфту стоять ці розкладушки. Так люди і ховаються, за двома стінками. Будинків зі сховищами, на жаль, небагато. Тим не менш, квартири в нових комплексах, типу “Файна Таун” і “Республіка” не дуже втратили у привабливості. Молодь тягнеться до центру, айтішники винаймають будиночки у садових кооперативах, держслужбовці більше до місця роботи”, — розповів експерт.
Альтернативна думка
Попри дискусії у соціальних мережах, на думку Зінкевича, більшість орендарів все ж таки не задається питанням поверховості з огляду на безпеку, а райони майже не втрачають своїх мешканців через обстріли. Як заявляє експерт, не вплинув на мешканців й інфраструктурний колапс, а саме, закриття частини синьої гілки метро.
“Невисокі поверхи обирають, бо бояться, що не будуть працювати ліфти. Але не через ракетну небезпеку з 15-го на 3 поверх дуже рідко хтось перебирається. В оренді переважно живе молодь і вони не дуже лякані. Частіше приїжджають з зв’язку з роботою, наприклад, з правого берегу на лівий і навпаки. Коли перекрили частину синьої гілки метро люди також не почали з’їжджати. Люди, які знімають квартиру за 12-15 тисяч зазвичай можуть дозволити собі поїхати на таксі чи на власній машині. Загалом, в нас люди не лякані: навіть коли були прильоти на Виноградарі, там продовжували селитись”, — розповів Зінкевич.
Купити не можна орендувати
Відчутні зміни стались й у сегменті купівлі-продажу квартир. Основним двигуном ринку наразі є іпотечні програми, які “підбадьорюють” людей вигідно купувати житло, і від них є свої запити. Як розповіла KВ директор агенції нерухомості, спеціаліст з продажу житла Мирослава Лугова, загалом змінився портрет покупця: люди почали частіше купувати житло для власного проживання родинами, беруть квартири більшою площею і бояться робити ремонти.
“Наразі бізнес розганяють державні програми кредитування. Якщо б не було цих іпотечних програм, це була б стагнація ринку. Одна кредитна угода народжує ще 3-4 угоди: людина купує собі житло в продавця, продавець купує собі щось на заміну. Такий двигун. Погано, коли люди продають і вивозять ці кошти за кордон, щоб там вкластись у щось. Тоді цей бюджетний потенціал губиться, і, на жаль, таке стається. Але і в Україні відбуваються угоди. До повномасштабної війни був дуже великий попит на 1-кімнатні квартири. Зараз з зони бойових дій переїжджають родинами, які за свої заощадження шукають нове житло. Це 2-х та 3-х кімнатні квартири, але вже не в таких інфраструктурно привабливих районах. Діти з’їжджаються з батьками, дідусями. Це було дуже сильно видно в позаминулому році. Також, люди бояться заходити в ремонти: нестача робочої сили і ціни на будівельні матеріали лякають. Раніше будівельні суміші, гіпсокартон йшли з Бахмута. Тепер вони їдуть з Румунії і це дорожче. А квартир з готовим ремонтом в новобудовах не так багато”, — розповіла Мирослава.
Однак, експерт додає, що державні іпотечні програми впливають не тільки на підвищення попиту, а й вартості обʼєктів: ті будинки, що підпадають під програму кредитування дорожчають через систему оподаткування. Так, квадратний метр у такому будинку буде дорожчий за конкурентів на 25%.
“Зараз активно зростає ціна на ті об’єкти нерухомості, які підпадають під програму кредитування. Ось наприклад, ми мали угоду, продаж в новобудові, ціна об’єкту склала 150 тисяч доларів. Він би ніколи не продався за такі кошти, якщо б не підпадав під цю програму. Його максимум це 110 – 120 тисяч. Такі цифри, бо іншого нічого знайти не можна. І люди купують. Я не можу сказати що є нестача об’єктів, є обмеженість програми кредитування. Сама програма дуже крута, але є вимога: будинку має бути не більше, ніж 3 роки. Хіба їх так багато? Таке жорстке обмеження пов’язано зтим, що “молодий” будинок має 7,5% оподаткування. З цього будинку будуть податки, які підуть в бюджет. Але цих квартир не так багато. Якщо будинок відповідає програмі, то вартість квадратного метру там зростає на 25%”, — додає спеціаліст.
Комерційно-елітна криза
Найгірша ситуація на ринку, згідно коментарів експертів, стосується продажу та оренди приміщень під комерційну діяльність. Зокрема, як KВ розповів Олександр Зінкевич, люди почали надавати більшу перевагу віддаленій роботі та дистанційному навчанню.
“Більшість офісів в Києві зараз пусті: в колись повних приміщеннях тепер майже перекотиполе. Наприклад, офіс на проспекті В. Лобановського, де зараз дуже мало народу. Багато працівників переїхало на Захід країни і щоб не втрачати роботу перейшли на віддалену”, – коментує рієлтор.
Такий тренд помітила й Мирослава Лугова. Експерт додала, що наразі страждає не тільки комерційна нерухомість, а й елітна забудова, яка подекуди втратила до 50% своєї вартості через відсутність попиту.
“Сильно просіла комерція та елітка: елітка втратила до 50% вартості. Комерція теж впала дуже стрімко і сильно, досі не оговтавшись. Бодай якийсь попит наразі є хіба що у сегменті торговельної нерухомості”, – додає Лугова.
Як раніше писала KВ, численні порушення, які допускаються у столиці щодо будівництва житла на землях Міноборони, призводять до того, що питання добудови таких ЖК доводиться вирішувати слідчим та суддям. Саме така доля ЖК “Покрова” на вул. Січових стрільців, 59 – проєкту збанкрутілого “Укрбуду”. Ситуація така, що громадські активісти намагаються добитися скасування містобудівних умов та обмежень (МУО) на проєктування цієї забудови, а співзамовник даного будівництва – ДУ “ЦТУКБ” – навпаки планує оскаржити окремі пункти цього документу, щоб можна було зводити будинки більшої висотності. У свою чергу, військова спеціалізована прокуратура планує нарешті повернути землю під “замороженим” комплексом до власності держави та змусити забудовників очистити цю територію.
Читайте: “Будівництво від Микитася”: суди вирішують долю скандального ЖК “Покрова”
Фото: колаж KВ
