У столиці знову розгортається скандал навколо сумнозвісного ЖК “OZON Concept House” – колишнього проєкту одіозного Анатолія Войцеховського, а нині проєкта девелоперської компанії “Saga Development”, власником якої є Андрій Вавриш (на колажі). Нещодавно на будівельному майданчику нарешті розпочалися роботи – це сталося після того, як до будівництва долучилася “BGV Development” бізнесмена Геннадія Буткевича. При цьому, столична громадськість має чергові питання до цієї забудови. Одне з них стосується чинності містобудівних умов та обмежень (МУО) – їх двічі скасовувала ДАБІ (у тому числі через їхню ймовірну невідповідність Генплану Києва), але забудовникам лише одного разу вдалося в судовому порядку поновити їх. Наразі вже готуються звернення до Держархбудінспекції з цього приводу, а цілком можливим є і судовий спір – щоб “змусити” ДАБІ все ж “знести містобуди”. При цьому, цьогорічна петиція щодо оголошення частини цієї території сквером так і не набрала необхідної кількості голосів, а тому столична влада, яка й до того займала досить інертну позицію щодо цієї забудови, мала повне право ніяк не реагувати на таке звернення.
Як стало відомо КВ, у столиці розпочалося будівництво сумнозвісного житлового комплексу (ЖК) “OZON Concept House” на вулицях Вільшанській та Професора Підвисоцького у Печерському районі (місцевість Звіринець).
Так, на початку листопада про це повідомив девелопер даного ЖК компанія “Saga Development”, а минулого тижня факт проведення робіт на цій території підтвердили користувачі соцмереж.
Столичний юрист і правозахисник Олександр Дядюк розповів КВ, що наразі є питання до того, на підставі яких документів здійснюється це будівництво. Так, ще в 2016-ому Державна архітектурно-будівельна інспекція (ДАБІ, нині ліквідована) скасувала дію містобудівних умов та обмежень (МУО) на проєктування забудови цієї землі, а надалі відповідний наказ про анулювання намагалися безуспішно оскаржити в судовому порядку (про цей та інші факти детальніше мова йтиме нижче. – КВ). Але в 2018-ому, під час вказаного судового спору, ДАБІ видала ще один наказ – про скасування тих же МУО та дозволу на будівництво. І цей наказ надалі все ж було скасовано служителями Феміди. У зв’язку з цим Олександр Дядюк планує розібратися в ситуації навколо зазначеної забудови – тим паче, що скандали навколо нього тривають не один рік.
“Там чорт ногу зломить. Виходить колізія, з якою я вперше стикаюсь. Так, забудовник через суд добився того, щоб було скасовано “другий” наказ про скасування, а до реєстру [будівельної діяльності] внесли інформацію про поновлення “містобудів” та дозволу на будівництво. Але на цей час вже в судовому порядку поновлено “перший” наказ про скасування [МУО]. Тепер ДІАМ мала б на цій підставі “знести” з реєстра “містобуди” та дозвіл на будівництво. Але вони цього не роблять. Можемо лише здогадуватись, чому. Тепер хочу написати звернення до ДІАМ, щоб вона на підставі рішення суду, яке поновило “перший” наказ, знову “знесли реєстри”. Якщо вони цього не зроблять, то, мабуть, доведеться з ними судитися”, – зазначив Олександр Дядюк.
Багатостраждальне будівництво
Протягом 2005-2006 років Київрада двома рішеннями передала дві земельні ділянки між будинками №2-а на вул. Вільшанській та №16 на вул. Професора Підвисоцького та на вул. Вільшанській, 2-б в оренду ТОВ “Український фонд розвитку регіонів” (“УФРР”) і ТОВ “Інноваційна Будівельна Компанія” (“ІБК”).
Площа першої ділянки складала 0,64 га (термін оренди – 15 років, але в 2015 році договір оренди було поновлено на термін до 16 січня 2027 року), а її цільове призначення було “для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-громадського комплексу у складі житлового будинку, офісно-торгового центру та підземного паркінгу”. У свою чергу, друга ділянка площею 1,69 га (термін оренди – 10 років, але в 2021 році договір було поновлено на 10 років) була передана у користування “для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового, офісно-торговельного та спортивно-оздоровчого комплексу з вбудованою інфраструктурою та підземним паркінгом”. При цьому, частина даної ділянки площею 1,4 га була виключена з переліку озеленених територій, що резервуються для розвитку мережі зелених насаджень (перелік затверджено Програмою розвитку зеленої зони Києва до 2010 року).
Впродовж наступних шести років ця земля ніяк не використовувалася, але надалі орендарі почали вживати активних заходів щодо освоєння даної території.
Так, на рубежі 2012-2013 років девелопер “Уко Груп” планував збудувати на цих ділянках свій ЖК “Печерський бастіон” – багатосекційний будинок на 1,5 тис. квартир (поверховість до 25 поверхів). Проте, тоді ці плани не були втілені у життя. Справа в тому, що невдовзі після отримання необхідних дозволів та початку будівельних робіт, у травні 2013 року, Київрада на вимогу громадськості надала вказаним вище ділянкам статус скверу (відповідно, ця земля знову увійшла в перелік озеленених територій), а в червні того ж року Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у Києві, з огляду на ці та інші обставини, анулювала декларацію про початок будівельних робіт (видана цим же органом 21 березня 2013 року).
Читайте: Суд разрешил застроить сквер на оползнеопасном Печерском холме та Верховный Суд поддержал отмену статуса сквера 2 гектаров на Печерске для строительства скандального ЖК Royal Hills
Варто зазначити, що ТОВ “УФРР” і ТОВ “ІБК” протягом наступних років змогли оскаржити рішення столичної влади про облаштування скверу на згаданих ділянках – тобто, вказані дії Київради не зупинили, а лише відтермінували забудову цієї землі.
Разом з тим, у 2012-2015 роках тривав ще один судовий спір – з приводу ділянки площею 0,64 га. Так, прокуратура Києва добивалася визнання недійсними договору її оренди та її повернення до комунальної власності. Свої вимоги правоохоронці пояснювали тим, що проєкт землеустрою щодо відведення цієї землі не було погоджено природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, органом охорони культурної спадщин та органом архітектури та містобудування, а тому його затвердження рішенням міськради від 2005 року є незаконним. Ця судова справа розглядалася судами декілька разів у декількох інстанціях (у т.ч. успіхи мали й правоохоронці), але 28 травня 2015-го Касаційний господарський суд остаточно відмовився прокуратурі в задоволенні її вимог.
В 2014 році освоювати цю територію взялося ТОВ “Прайм-Девелопмент” – ця компанія уклала з орендарями ділянок договори, у відповідності до яких погодилася взяти на себе зобов’язання щодо фінансування будівельних робіт. У травні того ж року вказане ТОВ отримало від Державної архітектурно–будівельної інспекції (ДАБІ) новий дозвіл, який передбачав реконструкцію недобудованих орендарями будівель на вул. Вільшанській та вул. Професора Підвисоцького під ЖК та супутню інфраструктуру. Невдовзі будівельні роботи на цій території були поновлені – примітно, що назву житлового комплексу тоді було змінено (ЖК “Royal Hills”), а реалізацією цього проєкту формально зайнявся новий девелопер (“Сіті-груп”). Проте, у липні того ж року ДАБІ скасувала свій дозвіл на будівництво у зв’язку з тим, що ці ділянки не призначені для реконструкції “недобудів”. Тому роботи на цій локації знову зупинилися.
Впродовж наступних років столична громадськість продовжувала добиватися створення скверу на вказаній території. 23 травня 2018 року Київрада прийняла, здавалося б, компромісне рішення – оголосила сквером ділянку на вул. Вільшанській, 2-б площею 1,69 га. Проте, орендар даної землі – ТОВ “ІБК” – невдовзі подав позов до Окружного адмінсуду Києва (ОАСК) щодо скасування згаданого рішення столичної влади. У компанії, зокрема, вказували на те, що Київрада порушила її права землекористувача, прийнявши рішення, яке забороняє забудову ділянки. Судовий спір тривав майже чотири роки, і 15 червня 2022 року Касаційний адмінсуд повністю став на сторону позивача.
Поки тривала вказана судова справа, 1 квітня 2016 року, ДАБІ прийняла рішення про скасування дії МУО на проєктування будівництва на вказаній території житлового, офісно-торговельного та спортивно-оздоровчого комплексу з вбудованою інфраструктурою та підземним паркінгом, які Департамент містобудування та архітектури КМДА видав орендарям ділянок ще 28 лютого 2013 року. Таке рішення було винесено за результатами позапланової перевірки Департаменту містобудування та архітектури КМДА, а причиною для скасування стало якраз те, що у період з лютого 2013 року по травень 2015 року (коли видавалися МУО) договір оренди ділянки площею 0,64 га був недійсним (якраз через вищезгаданий судовий спір за позовом прокуратури), а тому, мовляв, чиновники столичної мерії не мали права видавати “містобуди”.
У травні 2018 року один з інвесторів будівництва Олексій Тимофєєв (тобто, громадянин, який придбав житло в “майбутньому” ЖК на вказаній території) подав до ОАСК позов щодо визнання протиправним і скасування рішення ДАБІ про скасування МУО. Це пояснювалося тим, що від цього документу залежала доля його житла. Так, громадянин зазначив, що у згаданому ДАБІ судовому спорі прокуратура все ж програла і договір оренди землі був де-юре визнаний дійсним. Крім того, позивач підкреслив, що фактично МУО вичерпали свою дію – мовляв, вони були використані для реєстрації у інспекції ДАБІ в Києві декларації №КВ083130800013 від 21 березня 2013 року про початок будівельних робіт на вказаних земельних ділянках.
Цей судовий спір тривав понад п’ять років. І хоча Олексій Тимофєєв мав проміжні успіхи (7 листопада 2018-го ОАСК задовольнив його вимоги), врешті-решт 30 листопада 2023-го Касаційний адмінсуд відмовив цьому громадянину в задоволенні його позову. Головною причиною цього служителі Феміди назвали той факт, що позивач не є суб’єктом містобудівної діяльності та учасником публічно-правових відносин у сфері містобудівної діяльності, а тому “оскаржувані у цій справі рішення відповідача не справляють вплив на його права та інтереси”.
У серпні 2019 року ТОВ “УФРР” і ТОВ “ІБК” передали орендовані ділянки на вул. Вільшанській та вул. Професора Підвисоцького в суборенду ТОВ “МК 8”, а вже у вересні того ж року ця компанія отримала від ДАБІ дозвіл на будівництво І черги житлового, офісно-торговельного та спортивно-оздоровчого комплексу з вбудованою інфраструктурою та підземним паркінгом. Мова йшла про 24-поверховий будинок на 178 квартир. Генпідрядником будівництва було вказано ТОВ “ІК “Інекобуд”. Новим девелопером проєкту стала компанія “Saga Development”, а сам ЖК отримав назву “OZON Concept House”. Втім, на шляху реалізації цих будівельних планів знову стали профільні держоргани.
Так, 6 грудня 2019 року Департамент ДАБІ у Києві знову анулював МУО на проєктування забудови вказаної землі – це сталося після того, як ОАСК задовольнив позов Олексія Тимофєєва щодо оскарження “першого” рішення про скасування “містобудів”. Причиною для “другого анулювання” було названо те, що наміри забудови (будівництво багатоповерхових будівель) не відповідали генплану Києва, яким передбачена житлова середньо-та малоповерхова забудова цієї території. А вже через два тижні, 13 грудня, ДАБІ скасувала виданий ТОВ “МК 8” дозвіл на будівництво – саме через втрату чинності МУО.
На початку 2020 року ТОВ “УФРР” і ТОВ “МК 8” подали судовий позов до ОАСК з вимогою скасувати згадані рішення органів ДАБІ та відновити дію анульованих документів. Зокрема, у компаніях вказували на те, що в рамках справи за позовом Олексія Тимофєєва містобудівні умови та обмеження були визнані правомірними – такий аргумент у них на той час ще був, адже МУО де-юре були повністю скасовані лише через три з половиною роки після подання позову від “УФРР” і “МК 8”. Крім того, забудовники зазначили, що анулювання дозвільних документів є крайнім заходом реагування від держорганів – мовляв, у даному випадку можна було б обійтися й зупиненням їхньої дії та наданням компанії часу для усунення проблемних моментів.
2 червня 2020 року ОАСК задовольнив вимоги ТОВ “УФРР” і ТОВ “МК 8”. Оскаржити такий судовий вердикт намагалася громадянка Марія Лебедєва – вона була третьою особою у цій справі та саме на підставі її звернення ДАБІ здійснило перевірку дотримання вимог містобудівного законодавства на вищезгаданій території. Однак, 2 жовтня 2020-го Шостий апеляційний адмінсуд відмовив їй в задоволенні відповідної апеляційної скарги. При цьому, ДАБІ не змогла оскаржити рішення суду першої інстанції, адже на той час ця структура “переживала реформування” – вона проходила процедуру ліквідації, а замість неї усі функції щодо видачі дозволів та здійснення контролю мали бути покладені на новостворену Державну інспекцію архітектури та містобудування (ДІАМ). З цієї ж причини, вочевидь, ДАБІ пропустила строки подання касаційної скарги на рішення апеляційного суду, у зв’язку з чим 5 квітня 2021 року Касаційний адмінсуд відмовив Держархбудінспекції у відкритті касаційного провадження. Таким чином, ТОВ “УФРР” і ТОВ “МК 8” змогли добитися успіхів у цій судовій справі.
При цьому, столична влада у останні роки займала різні позиції стосовно можливої забудови вказаної території. Зокрема, наприкінці 2020 року заступник голови КМДА Вячеслав Непоп і Департамент земельних ресурсів КМДА зареєстрували в міськраді проєкт рішення щодо відмови ТОВ “УФРР” у поновленні договору оренди ділянки площею 0,64 га, який завершувався у січні 2021-го. Підставою цього називався той факт, що проти будівництва житла на цій землі виступають місцеві мешканці, які, до того ж, вимагають облаштувати там зелену зону.
Але вже у травні 2021-го інший заступник столичного мера Петро Оленич спільно з тим же департаментом підготували проєкт рішення щодо поновлення орендної угоди по цій ділянці. Юристи Київради не погодили цей документ – у зв’язку з тим, що забудовники зібралися зводити на вказаній землі будівлі висотою 73,5 метрів. Але в результаті саме другий проєкт рішення було затверджено міськрадою, попри протест її юристів – це сталося у грудні 2021 року.
У липні 2025 року мешканець міста Олександр Пилаєв зареєстрував петицію до Київради щодо недопущення втрати ділянки площею 0,64 га яка фактично є зеленою зоною. Автор звернення висунув столичної влади вимоги щодо проведення перевірки законності її забудови та відповідності проєкту будівництва вимогам містобудівної та природоохоронної документації, щодо зміни цільового призначення ділянки на “для створення скверу або рекреаційної зони”, щодо включення цієї територію до програми збереження та розширення зелених зон Києва, а також щодо виділення фінансування з бюджету для облаштування такого скверу у 2026 році.
У петиції зазначалося, що дана земельна ділянка розташована в безпосередній близькості до Національного ботанічного саду імені М. М. Гришка, а також входить до складу охоронної зони Долини Дніпра — важливого природно-ландшафтного комплексу столиці. При цьому, за інформацією автора звернення, згідно з МУО на проєктування забудови цієї землі, максимальна дозволена висотність споруд у цій зоні не повинна перевищувати 27 метрів (приблизно 8 поверхів), однак у проєкті забудови передбачено зведення житлових будівель висотою до 24 поверхів, в це грубо порушує регламенти охоронної території.
“Територія має високу екологічну цінність, є частиною природного ландшафту Печерська, слугує зеленим буфером у щільній міській забудові та сприяє очищенню повітря, зниженню шумового та теплового навантаження. Громада неодноразово висловлювала ініціативу щодо створення скверу з озелененням, місцями відпочинку, дитячим майданчиком і простором для прогулянок. Запланована багатоповерхова забудова несе низку ризиків, серед яких – знищення унікальної зеленої зони, важливої для мікроклімату району; порушення висотних регламентів охоронної зони Дніпра; погіршення якості життя місцевих мешканців; руйнування екосистемної цілісності району поблизу ботанічного саду”, – зазначалося у петиції.
Втім, таке звернення не набрало необхідні для розгляду міською владою 6 тис. підписів, а тому на Хрещатику, 36 мали “законне право” на нього нічого не відповідати.
Читайте: Сага Вавриша триває: активісти воюють проти забудови біля столичного ботсаду
А вже в листопаді 2025 року був оголошений “перезапуск” ЖК “OZON Concept House” – тоді стало відомо, що партнером “Saga Development” по цьому проєкту стала група “BGV Development”. Тоді ці компанії зазначили, що вказаний житловий комплекс стане символом відновлення галузі будівництва та віри у розвиток столиці. Також у заяві цих девелоперів зазначалося, що “цей проєкт має особливе значення ще й тому, що його перезапуск дозволить вирішити проблеми понад 50 інвесторів, які вклали кошти в будівництво на цій ділянці ще за попереднього девелопера і чекали на реалізацію своїх квадратних метрів понад 15 років”.
Дійові особи
“Укогруп” та “Сіті-груп” (перші девелопери ЖК на вул. Вільшанській та вул. Професора Підвисоцького) були одними з найпопулярніших столичних девелоперів впродовж першого десятиріччя XXI століття. Однією з причин цієї популярності була дешевизна квартир, які продавалися цими забудовниками. За цей час компанії, які входять до даних груп, внесли до свого портфоліо більше чотирьох десятків ЖК. Проте, все змінилося в 2015 році, коли будівництво об’єктів “Уко/Сіті-груп” було зупинено, а близько 15 тис. сімей (може бути похибка в кілька тисяч, але масштаб зрозумілий. – КВ), які сплатили кошти за квартири у невведених в експлуатацію комплексах цих компаній, фактично були покинуті напризволяще.
Це було пов’язано з тим що правоохоронці відкрили близько пяти десятків кримінальних проваджень за фактами захоплення посадовими особами цих компаній земельних ділянок на території Києва, за фактами ухилення ними від сплати податків та за фактами заволодіння коштами інвесторів. Під слідством, яке триває й досі, опинився і фактичний власник “Уко/Сіті-груп” – скандально відомий бізнесмен Анатолій Войцеховський, який був затриманий навесні 2025 року в Іспанії та надалі екстрадований до України. Примітно, що деякі ЖК “Уко/Сіті-груп” урешті-решт отримали нових забудовників, а деякі й досі стоять недобудованими.
Читайте: Строительная афера размером в шесть “Элита-Центров”
Група компаній “Saga Development” (новий девелопер ЖК на вул. Вільшанській та вул. Професора Підвисоцького) була створена в 2016 році під назвою “Riverside Development”. Свою нинішню назву цей девелопер отримав у 2018 році після ребрендингу. За час свого існування ця група компаній побудувала й будує – як сама, так і в партнерстві з іншими забудовниками – близько двох десятків ЖК у Києві, Борисполі та Одесі.
Засновником і керівником “Saga Development” є Андрій Вавриш. Він є нечужою для столичної влади людиною – з жовтня 2010 року по серпень 2015 року Вавриш працював заступником директора Департаменту архітектури та містобудування КМДА, і саме у часи його “чиновницької роботи” були видані МУО на проєктування забудови згаданих ділянок на вул. Вільшанській та вул. Професора Підвисоцького. При цьому, як повідомляла КВ, навіть після звільнення Вавриш, ймовірно, продовжував де-факто деякий час керувати вказаним Департаментом через свою наступницю Анну Бондар (наразі – народна депутатка від партії “Слуга народу”). Також нагадаємо, що Вавриш зізнавався у дружбі із тепер вже ексголовою Адміністрації президента України Андрієм Богданом. У зв’язку з цим журналісти та громадські активісти припускали, що, ймовірно, ці відносини дозволяли оточенню Вавриша протягом тривалого часу успішно розвивати будівельний бізнес.
Нагадаємо, столичні активісти і правоохоронці ледь не щорічно висувають низку претензій до компаній з орбіти Андрія Вавриша – з приводу можливих порушень земельного та містобудівного законодавства.
Наприклад, наразі столична прокуратура в судовому порядку добивається скасування державної реєстрації земельної ділянки площею майже 16 га на території Дарницького лісгоспу та права користування нею за ТОВ “Аеронн” – компанії, що входить до оточення вищезгаданого Вавриша і Павла Рябікіна.
Так, правоохоронці вказують на те, що Київрада не приймала рішень щодо її відведення та зміни цільового призначення (із “земель лісового фонду” на “землі рекреаційного призначення”). При цьому, в прокуратурі зазначають, що відвід цієї землі обов’язково мав бути погоджений комунальним підприємством, яке займається утриманням лісових насаджень, і що вказане ТОВ, вочевидь, має плани щодо забудови даної території. На даний момент правоохоронці не мають успіхів: у столичному госпсуді їм було відмовлено в задоволенні позову через те, що, мовляв, держреєстрація не дорівнює реєстрації права власності.
Читайте: “Битва за 16 га”: прокуратура судиться з оточенням Рябікіна-Вавриша за землю в Дарницькому лісгоспі
Примітно, що приблизно в 700 метрах на захід від спірної ділянки на вул. Лісній, 1-Д, у тому ж Дарницькому лісі, “Saga Development” зводить відразу два своїх ЖК – “O2 Residence” і “O2 City Village”. При цьому, завадити будівництву першого комплексу вже як кілька років намагаються правоохоронці.
КВ раніше повідомляла, що у Нацполіції встановили, що реалізація цього проєкту проводиться всупереч цільовому призначенню відповідних ділянок (це землі рекреації та оборони, що знаходяться в користуванні Нацакадемії внутрішніх справ, яка й виступає замовник робіт), внаслідок чого, зокрема, державі нанесено збитки. Крім того, слідчі звернули увагу на факт несанкціонованого “зникнення” більш ніж десятка будівель колишнього піонертабору “Алмазний”, який раніше знаходився на цій землі. При цьому, паралельно прокуратура намагається в рамках судового господарського спору відібрати у вказаного навчального закладу цю землю.
Читайте: Столична прокуратура судиться за землю під житловими комплексами Андрія Вавриша
У свою чергу девелопер “BGV Development” є частиною “BGV Group Management” – інвестиційної групи відомого бізнесмена Геннадія Буткевича, яка була заснована у 2015 році. Ця група працює у багатьох напрямках – у т.ч видобутку корисних копалин (графіт, берилій, титан тощо), енергетики та інфраструктури та інших галузях. Крім того Буткевич відомий як співвласник найбільшої в Україні мережі супермаркетів “АТБ” та Президент футбольного клубу “Полісся” (Житомир).
Посаду директора Департаменту містобудування та архітектури КМДА з 1 листопада 2016 року обіймає Олександр Свистунов. Департамент земельних ресурсів КМДА з 29 червня 2021 року очолює Валентина Пелих (виконувала обов’язки керівника цієї структури з 2 квітня 2021 року).
Наразі сферу земельних відносин столиці контролює заступник голови КМДА Владислав Андронов, а за діяльність “містобудівного” департаменту відповідальний інший заступник Віталія Кличка – вищезгаданий Вячеслав Непоп.
Із квітня 2021-го роботу обох цих структурних підрозділів столичної мерії в якості заступника голови КМДА з питань здійснення самоврядних повноважень контролював все той же Петро Оленич, аж поки у березні 2025-го не був звільнений після отримання підозри у резонансні кримінальній справі щодо можливих махінацій зі столичною землею (відома як “операція “Чисте місто”).
ДІАМ де-юре було створено у грудні 2020 року, проте свою роботу цей орган (на нього держава поклала низку функцій у сфері будівництва) розпочав лише 15 вересня 2021 року. Вказана структура фактично замінила Державну архітектурно-будівельну інспекцію (ДАБІ), яка у вересні 2021 року офіційно припинила своє існування. Керівником ДІАМ з 7 березня 2023 року є Олександр Новицький (до 9 червня керував інспекцією як “в.о.” голови). Раніше, з 20 травня 2021 року по 6 березня 2023 року, цією інспекцією керував Семен Кривонос – нинішній директор Національного антикорупційного бюро України.
Фото: колаж КВ
Олександр Глазунов
КиївВлада
