Татьяна Монтян – известный украинский адвокат. Последние годы она специализируется в защите прав потребителей коммунальных услуг, в силу чего она досконально разобралась в работе коммунальных служб или, как сама адвокат называет эти и аффилированные с ними структуры, “коммунальной мафии”.
О причинах отсутствия в Украине прозрачного рынка коммуслуг, о неправовом поле работы ЖЭКов, а также противозаконных актах Киевсовета и прочих органов местного самоуправления Монтян рассказала РБК-Украина.
РБК-Украина: Почему до сих пор в Украине толком никто не понимает, что такое совместное управление общим, неделимым имуществом, в частности – многоквартирными домами?
Татьяна Монтян: Здесь нет ничего сложного, но нужно обладать базовыми навыками абстрактного мышления. Нужно понимать, что машина, приобретенная в браке, принадлежит мужу и жене – по 50% на каждого, хотя и остается физически неделимым объектом. Человек, который это понимает, сочтет абсурдом, если ему вдруг заявят, что эта машина целиком является собственностью соседней СТО.
Точно так же – с многоквартирным домом. Если эта квартира принадлежит мне, та – моему соседу, а магазин на первом этаже – ООО “Ромашка”, то весь дом не может принадлежать ни ЖЭКу, ни мэрии, ни государству. Он может принадлежать только всем этим физическим и юридическим лицам, которым принадлежат квартиры и другие помещения в доме. И в этом смысле многоквартирный дом, как совместное неделимое имущество владельцев квартир, ничем не отличается от машины, купленной мужем и женой.
РБК-Украина: Но официальная логика, насаждаемая в народе, заключается в том, что квадратные метры внутри стен – ваши, а все, что за дверями – коммунальная собственность. Следовательно, весь дом – тоже коммунальная собственность.
Татьяна Монтян: Это не официальная логика, а противозаконное нормотворчество местных органов власти по всей Украине. И в Гражданским кодексе, и в законе “О приватизации государственного жилищного фонда…”, и в решениях Конституционного суда прямо и недвусмысленно сказано: все, что за дверями квартир, а также несущие стены и общедомовые коммуникации, в том числе, сквозные трубы в пределах квартир, являются совместной собственностью собственников квартир и прочих помещений в доме.
Сегодня собственникам квартир принадлежит лишь воздух между капитальными стенами и внутриквартирные перегородки. А органы местного самоуправления принимают беззаконные решения, в которых объявляют все дома, которые не ЖСК и в которых не созданы ОСМД, коммунальной собственностью.
РБК-Украина: Почему люди соглашаются с таким беззаконием?
Татьяна Монтян: Потому что с приватизацией в нашей стране вышла большая промашка. Из-за этого люди в основной своей массе и не знают, что они являются сособственниками домов, в которых владеют своими квадратными метрами.
Причем поначалу все шло просто чудесно. Когда в 1989 г. было объявлено о начале приватизации государственного жилищного фонда, действовало постановление Совмина УССР № 142, согласно которому квартиры гражданам продавались, а не раздавались даром; как части домов, а не в отрыве от целостного имущественного комплекса, которым и является многоквартирный жилой дом. Земля, конечно, тогда была вся государственная, но, тем не менее, фактически выкупалось право постоянного пользования этой землей.
Я до сих пор в своей практике встречаю правоустанавливающие документы тех времен – договоры купли-продажи, согласно которым человек, выкупивший квартиру в 1989-92 гг, является собственником не просто квартиры такой-то в доме таком-то, а определенной доли такого-то дома как целостного имущественного комплекса.
РБК-Украина: Вы сказали о нормальных правилах приватизации в 1989-1992 гг. Что поменялось в 1992 г.?
Татьяна Монтян: В 1992 г. был принят закон “О приватизации государственного жилищного фонда”. Этот закон оказался огромным набором бомб замедленного действия, которые давно уже потихоньку взрываются по всей Украине – и чем дальше, тем больше. Я до сих пор не знаю, был ли это бытовой идиотизм или сознательная диверсия против всей Украины.
Этим законом была разрешена бесплатная приватизация квартир в отрыве от домов, как целостных имущественных комплексов. В результате этого, люди понятия не имеют, что их дом – это целостность, но неким дивным поворотом своих извилин думают, что их личная квартира – это нечто, существующее отдельное от всего дома.
Только 2 марта 2004 г. Конституционный суд Украины сподобился принять решение, которым указал, что все, что за дверьми квартиры – это совместная собственность лиц, приватизировавших квартиры. Но судьи прекрасно понимали, что в нашей стране, с ее полным неумением формализовать имущественные права хоть на что-то сложнее курятника, люди просто не смогут получить правоустанавливающие документы на эту свою собственность. Поэтому КСУ указал, что для того, чтобы быть сособственником дома, как целостного имущественного комплекса, не надо ни ОСМД создавать, ни получать правоустанавливающие документы дополнительно на чердаки, подвалы, несущие конструкции, коммуникации, лифты и т. д.
Увы, данное компромиссное решение только усилило общую тенденцию тотальной неосведомленности населения о том, что многоквартирные дома, как целое, принадлежат всем сособственникам.
Более того. КСУ 9 ноября 2011 г. пришлось принять еще одно решение, согласно которому сособственниками домов как целостностей были определены не только те, кто приватизировал квартиры, но и те, кто стал собственником квартир на любых иных основаниях – купил, унаследовал, обменял, и т.д. Потому что отдельные органы местного самоуправления (ОМС) и суды, симулируя идиотизм, не признавали за купившими и т.д. право совместной собственности на вспомогательные помещения в доме. В принципе, они и сейчас так делают, игнорируя оба решения КСУ. А люди безмолвствуют.
РБК-Украина: Но почему люди не знают, а если и знают или догадываются, то не хотят или не могут понять, что они, а не ЖЭКи, не мэрии, не государство – сособственники домов?
Татьяна Монтян: Для этого нужно обладать способностью к абстрактному гуманитарному мышлению. Незначительные 2% людей, способные к глубокому пониманию этих юридических абстракций, должны устанавливать правила игры, а люди, далекие от юридических абстракций, должны эти правила усвоить.
Это не означает, что остальные 98% населения – тупые или недалекие люди. Я же не страдаю от того, что у меня нет слуха, я не умею рисовать, не знаю, что такое замечательные пределы, валентность или имбридинг с кроссинговером. Как говорил Эйнштейн: “Если рыбу оценивать по ее способности лазить по деревьям, то она всю жизнь проживет с осознанием себя полной дурой”.
Глупо заставлять всех подряд заниматься несвойственной им интеллектуальной деятельностью, вникать во все эти юридические абстракции. Но проблема заключается в том, что те 2% популяции в Украине, которые понимают, о чем мы сейчас говорим, обратили себе на пользу закономерное тотальное непонимание остального населения. Они жиреют на этом непонимании, потому что их интересует исключительно краткосрочная перспектива “выдоить” ЖКХ здесь и сейчас, а когда дома попадают – пусть хоть трава не растет.
В стране образовалась настоящая коммунальная мафия, которая системно грабит пребывающее в темноте и невежестве, патерналистски настроенное население, которое неспособно постичь концепты имущественных прав. А тем временем у этого населения забирают собственность, стоящую значительно больше, чем подачки в виде субсидий, эпизодических “бесплатных” ремонтов и прочей “благодетельности”.
РБК-Украина: И это верхушка айсберга…
Татьяна Монтян: Верхушка этого айсберга, в отличие от других отраслей, – это местные органы власти, которые непосредственно контролируют процесс доения. Это не верховная власть, у которой нет ресурса заставить каждый ЖЭК поделиться с ней награбленным у населения. Это все равно как заставить тучу комаров поделиться кровью, выпитой у людей, – организационные расходы на принуждение каждого комара будут настолько велики, что они никогда не окупятся.Ведь этот айсберг – не монолитное общегосударственное целое. В каждом населенном пункте – свой айсберг.
Более того. Как раз в сфере ЖКХ центральная власть выступает в совершенно несвойственной ей во всех других отраслях роли “лоха и донора” – потому что коммунальные мафиози крадут из бюджета опосредованно через субсидии и целевые субвенции. Центральная власть искренне заинтересована навести порядок в коммунальном бардаке, потому что политические последствия лежат именно на ней.
Что говорит народ? “В ЖКХ бардак! Виноваты лично Янукович, Ющенко, Тимошенко…”. Но им то этот бедлам как раз совершенно не нужен! Ни Янукович, ни Ющенко, ни Тимошенко ничего не имели и не будут иметь с этого бедлама, кроме потери голосов. Такой порядок нужен коммунальной мафии, работающей на среднем и нижнем уровнях, и не собирающейся терять свои доходы.
И мафии в этом активно помогают судьи, особенно низовые, которые “сидят на абонементе” у ЖЭКов и ОМС. Их “от пуза” кормят ЖЭКи, которые работают на территории их района – за то, что судьи тупо штампуют решения о взыскании с людей денег в пользу этих ЖЭКов без каких-либо правовых оснований. Естественно, дальше деньги идут по цепочке.
Потому низовая судебная власть совершенно не желает помочь гражданам своей страны сбросить иго коммунальной мафии – подкормка от коммунальной мафии является чуть ли не основным источником их стабильного дохода. Ведь, если по всем остальным делам еще непонятно, занесут тебе взятку или не занесут, то коммунальная мафия занесет гарантированно.
РБК-Украина: Спасает ли от коммунальной мафии создание ОСМД? Кстати, у Вас в доме ОСМД. Сколько у вас стоит обслуживание одного квадратного метра?
Татьяна Монтян: 3 грн. 60 коп. – это себестоимость с учетом ремонтов, озеленения и т.д. Кроме того, мы платим за воду по индивидуальным счетчикам и по общедомовому (полив зеленых насаждений и асфальта летом), и за отопление (только в отопительный сезон) по общедомовому счетчику гигакалорий. При том, мы на полном самообслуживании, то есть, мы не заключали договор ни с каким ЖЭКом или управляющей компанией.
Если бы мы могли скооперироваться с соседними домами, то было бы дешевле. Мы по максимуму платим за административные расходы – и это немалые деньги.
Но все равно – сравните наш дом с соседними домами-“помойками”, которые платят по 4 грн за квадратный метр и круглый год дикие деньги за отопление, потому что счетчиков в этих домах нет. В этих домах и вокруг них кучи мусора, которые вывозят только после того, как люди начинают вовсю наяривать на горячую линию мэрии. А ремонтов эти дома не видели с середины – конца 80-х гг XX века.
РБК-Украина: Насколько помню, ОСМД может создаваться только при консенсусе (согласии 100%) всех жителей?
Татьяна Монтян: Нет. Консенсус необходим для принятия легитимных коллективных решений касательно дома, как совместной собственности (ст. 358 и 369 ГК), если в нем не создано ОСМД. А поскольку консенсус, как некий заоблачный идеал, недосягаем, украинцы лишены возможности принимать какие-либо законные решения по своим домам. Именно этим и пользуется коммунальная мафия, навязывая людям, купившим квартиры в новостроях, ЖЭКи -рейдеров, “обслуживающих” дома без каких-либо правовых оснований. При этом, практически 100% ЖЭКов в стране работают нелегитимно, поскольку ни один из них не получил консенсусного решения сособственников о том, что именно этому ЖЭКу они поручают обслуживать их дом.
Единственный способ вырваться из этого замкнутого правового круга – создать ОСМД. И его как раз можно создать, если на общем собрании за это проголосуют 2/3 пришедших на это собрание, а таких пришедших должно быть более половины сособственников – по численности, а не по площади помещений, пребывающих в их собственности.
РБК-Украина: То есть, если одному собственнику принадлежит даже половина квартир в доме, то у него все равно один голос.
Татьяна Монтян: Именно. И это несусветная глупость, потому что не может быть одинаковых прав у людей, если один является собственником 5 кв. м, унаследованных вместе с еще полдесятком наследников квартиры покойного дедушки, а другой – выкупил половину этажа и является собственником 500 кв. м. Во всем цивилизованном мире количество голосов сособственников общего имущества пропорционально идеальным долям каждого из них в этом имуществе, ибо это логично и справедливо.
РБК-Украина: Но в новых домах, где, в отличие от старого фонда почти нет проблем, наверняка, создать ОСМД проще, чем в хрущевке. Ведь, кроме прочего, квартиры покупают люди обеспеченные, то есть – успешно социализировавшиеся. Но и в новых домах ОСМД создаются не везде.
Татьяна Монтян: Застройщики в новых домах делают 50 человек сособственниками какой-нибудь квартиры – ведь это не запрещено, и эти сособственники “передавливают” численностью всех остальных, реально живущих в доме сособственников, каждый из которых имеет целую квартиру. Так не создается ОСМД и дом уходит на обслуживание в частный ЖЭК, созданные теми же застройщиками. Надо ли пояснять, что тарифы в таких ЖЭКах заоблачные.
Первопричина этого вопиющего абсурда – ч. 2 ст. 382 Гражданского кодекса, где совместное имущество, находящееся за пределами квартиры и нежилых помещений, определено как общая совместная собственность, а не общая долевая, как должно быть. Это и есть чистая юридическая абстракция, поскольку пользуются всеми этими вспомогательными помещениями одинаково и тот, у кого выкуплено полэтажа, и тот, у кого 5 кв. м. При этом платит гораздо больше тот, у кого больше метраж (в этом же кодексе есть ст. 360, согласно которой сособственники имущества обязаны содержать его пропорционально своим долям в этом имуществе), а голосов у них – одинаково! Здесь налицо – вопиющая диспропорция прав и обязанностей.
Трагедия Украины в том, что среди тех, кто имеет властно-распорядительные полномочия, удручающе мало людей, разбирающихся в гражданском праве хотя бы на уровне банальной эрудиции. А всем остальным просто не понять, что первопричина практически всех проблем в стране – это неопределенность имущественных прав и отсутствие эффективных алгоритмом принятия легитимных коллективных решений. К чему это приводит в ЖКХ – я описала. Во всех остальных отраслях – то же самое.
РБК-Украина: Устранение перекоса прав и обязанностей сособственников многоквартирного дома лежит во внедрении понятия идеальной доли, когда всем понятно: что, сколько, кому и на каком основании принадлежит. Как считать эту идеальную долю?
Татьяна Монтян: Разумеется, идеальные доли проще всего считать квадратными метрами – сколько у тебя метров, столько и условных голосов при принятии коллективных решений. В нашем ОСМД именно так в уставе и написано, что количество голосов соответствует квадратным метрам, находящимся в собственности конкретного человека. Но это можно сделать только после учредительного собрания, прописав в уставе порядок голосования на собраниях уже созданного ОСМД. Но именно в процессе создания ОСМД, на учредительном собрании действует антиправовой алгоритм “один собственник = один голос”.
РБК-Украина: То есть, приняв и внедрив юридическое определение идеальной доли, мы избавимся от львиной доли всех проблем?
Татьяна Монтян: От многих проблем, но далеко не ото всех. Чтобы создать ОСМД, нужно иметь данные по соседям – сособственникам вашего дома. Но часто толком даже неизвестно – кто сособственники. Данные о сособственниках защищены лицемерным и глупым законом “О защите персональных данных”. Из-за чего узнать данные о собственных соседях – сособственниках можно только коррупционным путем.
В небольшом доме можно и по квартирам пробежаться. А если это позняковская или осокорковская “Корона” на 600 квартир? Если это знаменитый днепропетровский дом на тысячу с чем-то квартир? Как вы пробежитесь? Представьте себе – вы приходите в очередную квартиру к совершенно незнакомым людям, не осознающим себя сособственниками дома как целого, и говорите: “Здравствуйте, мы хотим создать ОСМД. Предоставьте, пожалуйста, копию вашего правоустанавливающего документа”. С какой вероятностью вас пошлют куда подальше? Думаю, в зависимости от маргинальности населения дома, 60-90%. О чем и свидетельствует опыт инициативных групп.
И как можно, не зная, кто твои сособственники, создать с ними хоть какую-то институцию управления общей собственностью? Почему никак не удается пролоббировать хотя бы доступ к информации о собственниках? Какая может быть защита персональных данных в нашей насквозь коррумпированной стране?
А в результате страдают добросовестные люди, которым информация нужна для легитимных целей. Но зато все мошенники, спамеры, коллекторы и прочие мерзавцы не имеют никаких проблем с доступом к чужим персональным данным.
РБК-Украина: Но как уже говорилось, если нет ОСМД, то жители дома должны принимать решение консенсусом, то есть – 100% голосов. Это нереально.
Татьяна Монтян: Даже в горячечном бреду невозможно представить себе жителей обычного 100-квартирного дома, которые примут консенсусом хоть какое-нибудь решение. Кроме того, есть огромный массив неприватизированных квартир бомжей, алкоголиков, наркоманов и прочих маргиналов, до которых еще не добрались черные риелторы. И как быть с этими квартирами – вообще вопрос.
Территориальным общинам плевать на это жилье, потому что оно в любой момент может быть приватизировано. Чиновники вспоминают об этом жилье, только когда там кто-нибудь умирает, не имея наследников – вследствие чего такие квадратные метры расходятся по “нужным людям”.
Обычно чиновники по сговору с милицией (теперь – миграционной службой) регистрируют в таких квартирах теневых покупателей или своих родственников задним числом – и ищи концы в воде. Соседи обо всех этих махинациях не знают – и чиновники прибирают к рукам данное имущество территориальных общин.
Ситуация в новых домах еще кошмарнее. Люди становятся рабами застройщиков и созданных ими частных ЖЭКов, которые имеют достаточное количество материального ресурса, чтобы “разбомбить” любые попытки самоорганизации. То есть, в Киеве отобрать многоквартирный дом, в котором есть ОСМД, у частного ЖЭКа можно только с помощью охранной фирмы и Антимонопольного комитета.
Охранная фирма помогает выкинуть ЖЭКи-рейдеры физически, а АМКУ штрафует ЖЭКи до тех пор, пока они не передадут дом и документацию новосозданному ОСМД. Если, конечно, ЖЭК своевременно не подсуетится и не проплатит в суде признание незаконным учредительного собрания ОСМД по формальным основаниям, например, “ненадлежаще известили о времени и месте проведения собрания гражданку Пупкину из шестой квартиры”.
Беседовал Антон Подлуцкий
