Город устал от массовой застройки “человейниками”. Сегодня не только активисты, но и обычные живущие размеренной жизнью горожане хотят современной, дружественной к человеку архитектуры. Но готовы ли покупатели жилья платить за это? Насколько архитектурный облик здания влияет на выбор и что в нем важно для будущего жителя, – КиевVласть узнавала у столичных девелоперов.
Городское сообщество Киева в целом считает, что застройщики портят облик города. Слово “человейники” – уже принятый термин для безликих многоэтажек “панельного типа”, построенных без учета потребностей современного городского жителя и уважения к городу.
Рассуждая и об этой проблеме на страницах ФБ, многие справедливо говорят: “пока есть на такие проекты покупатели и спрос, их и будут строить”.
Но сейчас покупатель становится взыскательнее, он меняет рынок, часто предпочитает низкоэтажную застройку, хорошую рекреационную инфраструктуру и множество т.н. “третьих мест” – кафе, общественных пространств и т.д. А проекты с интересной архитектурной концепцией явно выигрывают в конкурентной борьбе.
Новое побеждает
Современная архитектура, отличная от оштукатуренных “панелек”, периодически раскрашиваемых застройщиком в бодрые вырвиглазные цвета, приобретает для покупателя весомое значение в выборе. При прочих равных по локации и цене, ЖК с интересным современным обликом перевесит более простенького “товарища”.
“Во всех классах, кроме эконома, покупатели обращают внимание на современность архитектуры. Это один из базовых параметров – если ЖК выглядит неуместно, большая часть потенциальной целевой аудитории может совсем перестать рассматривать его среди опций”, – рассказывает KV Алексей Коваль, руководитель проектов Perfect Group.
По опыту маркетинг директора группы компаний DIM Ирины Михалевой, архитектурный ансамбль проекта, его внешний вид, эстетика восприятия и функциональность архитектурных и дизайнерских решений в данный момент отыгрывают далеко не последнюю роль при выборе проекта покупателем.
“Сегодня этот критерий входит в пятерку значимых наравне с концепцией, форматом, опытом и репутацией девелопера, локацией и ценой. И чем выше условный балл каждого конкретного критерия выбора, тем быстрее проект найдет своего покупателя”, – говорит эксперт.
В девелопменте жилья классов комфорт, комфорт+ и бизнес последнюю пятилетку превалирует принцип создания жилья согласно образу жизни будущих владельцев, т.н. среда обитания.
“Именно благодаря, архитектурным приемам доносится основная философия и образ жизни, который будет реализован в жилом комплексе, – комментирует Татьяна Белоусова, начальник департамента стратегии и развития Stolitsa Group. – Если раньше покупатели руководствовались параметрами: локация, цена, метры – то нынешние потребности покупателей возрастают. Теперь мы говорим об идее проекта, его эстетике. Современная качественная архитектура – это уже тренд в жилом девелопменте. Покупатели ассоциируют себя с местом где они будут жить и готовы платить за те эмоции, которые будут ощущать в своем новом доме”.
При прочих равных – стоимости квадратных метров в разных жилых комплексах, по многолетнему опыту в девелопменте жилья Анны Лаевской, коммерческого директора компании “Интергал-Буд”, инвестор будет обращать внимание на фасады, высотность, плотность застройки.
“И его выбор, – делится опытом специалист, – скорее всего, падет на тот ЖК, где эти решения будут соответствовать актуальным тенденциям”.
Но при всех преимуществах архитектурного облика ЖК в процессе выбора покупателем жилья, Ольга Момчилович, эксперт по маркетингу недвижимости, резонно рекомендует не рассматривать современность архитектуры отдельно от других, значительно влияющих на выбор покупателя факторов, таких как общая архитектурная концепция, инфраструктура, а также деталей благоустройства. Все эти моменты плотно связаны друг с другом, равно, как и с ценником проекта.
Эксперт обращает внимание, что безусловно уникальность объемно-пространственных решений объекта при правильном позиционировании в первую очередь выступает фактором, влияющим на уровень узнаваемости проекта. И как следствие, становится одним из аргументов, поясняющих, как правило, высокую цену жилья в проекте.
“Тем не менее, без продуманной инфраструктуры, концепции и планировочных решений, объект рискует остаться просто местной достопримечательностью”, – подытоживает она.
Красивого фасада мало
Итак, просто интересным фасадом сегодня покупателя тоже не так просто привлечь. Девелоперам нужны понимание принципов организации городского полотна, трендов в архитектуре и дизайне и т.д.
Важным фактором архитектурного концепта проекта для покупателей стала уместность и человекоцентричность.
“Логично сохранять природную идентичность территории: не сравнивать ее с землей, не бетонировать, лишая жизни, а наоборот – максимально полно раскрыть ее потенциал, подчеркнув сильные стороны. Современная архитектура максимально органично вписывает природу в ландшафт проекта. К тому же, сейчас актуальна лаконичная архитектура, в частности, минималистичные формы фасадов. Такой подход позволяет создать комплексные уникальные территории, не просто ЖК. Но, безусловно, массово мы таких проектов не наблюдаем – как правило, это прерогатива бизнес-класса и изредка – комфорт+”, – прокомментировали в пресс-службе KAN Development.
“Совсем необычные архитектурные решения могут быть бонусом комплекса, однако не являются драйверами массового спроса как раз в силу своей редкости и единичности”, – уточняет Алексей Коваль. – “Пример такого объекта – новый ЖК Perfect Group RiverDale на Демеевке. Центром общественного пространства комплекса станет река Совка, которую планируется поднять из подземных коллекторов, а также арка 1897 года, сооруженная тогдашним главным архитектором Киева. Это уникальный проект в центре столицы, где жителям будет доступна огромная променада вдоль воды, с разливами и даже бассейном”. При этом, как акцентирует эксперт, девелоперам важно понимать, что двор без машин, удобные подземные паркинги, разнообразные общественные пространства и концепция “город в городе” – сегодня уже являются распространенными атрибутами, обязательными для значительной части покупателей.
Плюс, для создания таких проектов требуется системная стратегия девелопера, готовность инвестировать в подобный подход, что тоже далеко не все компании могут себе позволить.
“Важно уделить много внимания экстерьерам жилых комплексов и интерьерам входных групп и лобби, дизайн-коду проекта, логике пространственного планирования публичных и общественных зон, а также квартирографии и планировочных решениям” – приводит пример реализации проектов группы компаний DIM Ирина Михалева.
В создании своих ЖК компания активно работает по принципу создания дизайн-кода проектов — идеи, которая учитывает особенности локации, пожелания аудитории и собственное понимание о качестве продукта девелопером.
“В наших проектах это, прежде всего, интеграция домов в природу и наоборот — природу в жилые комплексы. При проектировании и строительстве мы используем только качественные стройматериалы, уделяем большое внимание шумоизоляции, качеству очистительных систем воды и воздуха”, – рассказывает специалист.
Основные элементы дизайн-кода объектов DIM — большое количество природного освещения за счет панорамного остекления с энергоэффективными стеклопакетами, в том числе панорамных террас, как в ЖК Park Lake City с видом на водную гладь, а также подчинение определенной логике застройки, учитывающей природный ландшафт или создающей его своими силами. В новом премиальном квартале Park Lake City AQUA девелопер создает биоводоем с регулированием уровня воды, а также собственный парк-сад с 15 видами редких растений. Высаживаются сразу взрослые деревья, чтобы создать флору ландшафта и не ждать, пока пройдут десятки лет и появится настоящий сад.
“Использование рельефа и геопластики в пространственном зонировании позволяет грамотно организовать пространство под индивидуальные запросы и создавать тематические зоны для различных занятий: времяпрепровождения с детьми, медитаций, йоги и ретрита на свежем воздухе, утренних пробежек вокруг озера, социальных активностей с соседями, развития собственного бизнеса, занятий спортом и так далее”, – подытоживает Ирина Михалева.
Девелоперам по возможности не стоит, по ее словам, ограничиваться стандартным набором воркаут зоны, детской площадки и беговых дорожек, а идти дальше. К примеру, в проектах DIM добавлено больше активностей, исходя из потенциала места и концепции проекта. Это, к примеру, и возможность катания на сап-бордах в Park Lake City, и отдых возле уличных каминов в лаунж-пространстве или чтение книги в собственной библиотеке с камином в МФК А136 Highlight Tower, и многофункциональные дизайнерские лобби в ЖК “Метрополис”, где можно организовать встречу, выпить чашку кофе в компании соседей, плейхабы во всех комплексах компании и дворы-парки, где можно разносторонне провести время.
Впрочем, как видим по ряду примеров особо популярных у покупателей столичных проектов, потребитель вполне готов платить за определенный уровень концепции, архитектуры и организации пространства.
“Лично я наблюдаю готовность покупателей инвестировать в нестандартные решения. Мы видим сейчас большой запрос на многофункциональные комплексы, которые коррелируются с “теорией нулевого километра” и включают в себя полный спектр инфраструктурных объектов”, – делится опытом Татьяна Белоусова.
Как отмечает специалист, разнообразие функций неизбежно ведет за собой и отличность объемно-пространственных решений. Комплексы перестают быть набором однотипных зданий. Объемно-пространственные решения создают сложный визуальный ряд и, безусловно, это нравится покупателям. А в разрезе грядущей реновации промрайонов, считает Татьяна Белоусова, мы скоро увидим следующий этап эволюции украинской недвижимости и еще более альтернативные объемно-планировочные решения, такие как большепролетные лофты и центры.
Архитектор
Татьяна Белоусова отмечает, что большинство покупателей далеки от мира архитектуры и строительства, явного преимущества проект, выполненный тем или иным архитектором не имеет. Важен сам проект – интересен или нет. Тут стоить отметить, что успешность проекта – это всегда работа двух сторон проектировщика и заказчика, и хороший продукт получается при правильной постановке задачи и качественном ее выполнение. Согласно с этой позиций и Анна Лаевская – функционал и эстетика для покупателя важнее имени архитектора или архитектурной компании.
“Среднестатистический покупатель скорее знаком с именем девелопера/застройщика, чем с именами архитекторов или же архитектурных бюро”, – делится наблюдениями Ольга Момчилович.
Алексей Коваль, прочем, рассказал, что сейчас в Украине есть несколько архитекторов и компании, проект которых узнаются на рынке.
“Доходит до того, что некоторые покупатели начинают выбирать ЖК на сайтах архитектурных агентств. И, найдя там новый комплекс, дальше находят его страничку от застройщика”, – говорит он.
“Несколько архитектурных групп, которые очень популярны, скорее всего, ассоциативно у покупателя вызывают ощущения успешности проекта, но вряд ли это может генерировать добавочную стоимость при продаже”, – подытоживает Татьяна Белоусова.
Готовы ли украинцы платить “за архитектуру”?
“Мы наблюдаем четкую тенденцию: украинцы готовы платить больше, но за качество и комфорт”, – говорит Анна Лаевская.
Те девелоперы, по ее наблюдениям, которые предлагают интересные архитектурные решения, комплексную застройку и продуманное благоустройство территории, однозначно будут выигрывать на фоне конкурентов.
При этом уже сейчас два проекта с похожими параметрами, но с разным качеством архитектуры и глубины продумывания концепции, по наблюдениям Татьяны Белоусовой, будут стоить по-разному, это доказано многими примерами.
“Если предположить, что цены будут схожи – то просто динамика продаж будет интенсивнее в более выразительном ЖК”, – резюмирует она.
Насколько качественный архитектурный, пространственный концепт может повысить цену продажи “квадрата”? По опыту Алексей Коваля, жилой комплекс, который развивается по формату “город в городе”, комбинирует отличные планировки квартир, развитые общественные пространства, наличие разнообразных площадок для детей, детские садики, магазины, спортивные клубы и офисные площади, может оцениваться на +20-50% по сравнению с аналогичным по площади комплексом, которые строят без четкой концепции.
А по данным Ольги Момчилович, в проектах, которые на этапе подготовки к строительству и продажам уделили должное внимание разработке архитектурной концепции, концепции благоустройства территории, а также инфраструктуре, стоимость жилья может быть выше от 30 до 70% аналогичных по локации, заявленному классу и объемам ЖК.
Читайте: До конца года столичные новостройки могут подорожать еще на 15%
