Динаміка на ринку нерухомості у 2023 році пройшла під гаслом адаптації до нової реальності в умовах війни. Проте обсяги реального попиту залишаються далекими від попередніх рівнів, але деяким гравцям таки вдалося повернути приблизно 25% від довоєнних показників. Наскільки зменшились обсяги будівництва в столиці, про аспекти відновлення зруйнованого житла, та яка роль у цьому держпрограми “єОселя”. А також – про реальні темпи будівництва в умовах кадрового дефіциту, про запуск нових проєктів та пошук партнерів в інтерв’ю КВ розповів співзасновник та керівний партнер групи компаній DIM Олександр Насіковський.
KВ: Підбиваючи підсумки, яким став другий рік війни для ринку нерухомості загалом і для компанії, зокрема?
Олександр Насіковський: Рік для ринку минув під гаслом прийняття нової реальності і адаптації бізнес-процесів до шторму, в якому зараз перебуваємо. Платоспроможний попит на первинному ринку концентрувався в ліквідних форматах сегменту комфорт+ і бізнес-класу, а саме поліфункціональний кластер, еко-місто, багатофункціональний комплекс, місто в місті, ще більше поглиблюючи прірву між нежиттєздатними проєктами і ліквідними концепціями, які сьогодні виграють змагання за увагу покупця з грошима.
Десь з кінця весни ми стабільно бачимо відновлення обсягів попиту в межах 5-6% на місяць за рахунок двох речей: продукта, який відповідає очікуванням покупця сьогодні щодо поліфункціональної інфраструктури, продуманої квартирографії, естетики простору для життя та сервісної складової, а також стабільних темпів будівництва на майданчиках.
Якщо ми говоримо загалом про ринок, то обсяги реального попиту ще далекі від бажаних, проте вже вдалось повернути в середньому 25% від довоєнних показників. Вважаю, непоганий показник для другого року повномасштабної війни.
KВ: Було простіше чи складніше, ніж в 2022? Які основні зміни відбулись та як вони вплинули на ринок та роботу компанії?
Олександр Насіковський: Було б дивно заперечувати об’єктивну реальність: ми живемо у вкрай складні часи, в яких невизначеність, турбулентність та непередбачуваність – ключові слова року. Однак в 2023, як на мене, ми вже більше розуміємо, як жити і що робити далі. Це стосується і поведінки покупця, який в 2023 році повертався на ринок.
Ми продовжили стратегію зосередження на поточному портфелі, чекаємо на сертифікати про введення в трьох своїх проєктах найближчим часом – це екомісто ЖК Lucky Land, комплекс за концепцією 15-хвилинного міста ЖК “Новий Автограф” і поліфункціональний кластер ЖК Park Lake City.
KВ: Як змінились обсяги будівельних робіт з початку 2023 року до сьогодні? Яким є рівень введення в експлуатацію нового житла?
Олександр Насіковський: Якщо проаналізувати стан речей на зараз, обсяги збудованого в Києві та області скоротились приблизно на чверть за цей рік. Причин по факту дві: реальні будівельні темпи на майданчиках і неготовність більшості компаній виводити новий продукт у такий час.
Хтось боїться конкурувати за обмежений попит, бо не відчуває цінності свого продукта. Хтось розуміє, що фінансова модель компанії не витягне.
Особисто ми належимо до тієї незначної частини гравців, що не тільки вірять в стійкість ринку й потенціал, але й роблять усе, щоб його відновити. Плануємо запуск трьох нових проєктів в найближчому майбутньому, тож будемо власним силами впливати на показники обсягів будівництва.
Чому важливо будувати? Бо потреба в житлі, помножена на наслідки війни (за попередніми оцінками, понад 170 тис. будинків втрачено), колосальна. Якщо згадати кількість аварійних і старих будинків, які потребують реновації, а також накласти усі ці показники на обсяги введення житла за останні пару років, розуміємо, що нам треба не один, не два і навіть не п’ять років, щоб вирішити це питання.
KВ: Проблема кадрів – у 2023 році фіксували продовження відтоку робочої сили з будмайданчиків, як у вас її вирішують, який прогноз для ринку на 2024?
Олександр Насіковський: Ринок праці в будівельній сфері переживає гострий дефіцит висококваліфікованих кадрів та боротьби за фахівців. Чималий відсоток кваліфікованих будівельників наразі захищають Україну в лавах ЗСУ, причому за час повномасштабного вторгнення вже було кілька хвиль, за які компанії вимушено прощались зі своїми співробітниками, які пішли захищати Батьківщину. Це спричиняє певне навантаження на будівельну сферу і змушує конкурувати за кадри: фінансовими умовами праці, соціальним пакетом, додатковими засобами мотивації.
Сьогодні кваліфікований монолітник, крановик, електрик – це не просто кадрова одиниця в структурі будівельної компанії, а соціальний капітал, що на вагу золота. Від цього напряму залежатиме і темпи реалізації проектів, і якість будівництва, і злагодженість процесів на майданчику. Тож не дивно, що ринок зараз в стадії активної конкуренції за людей і в подальшому вона буде лише зростати.
Нам вдалось за цей турбулентний період зберегти команду і підрядників, з якими працюємо, яким довіряємо, в яких впевнені. Розуміючи виклики часу, ми проіндексували заробітні плати на 30% восени для професій, пов’язаних із будівництвом. Крім розміру заробітної плати, компанія DIM може утримувати висококваліфіковані кадри за рахунок великої кількості об’єктів, що будуються, та безперервного будівництва. Люди впевнені в завтрашньому дні щодо своєї роботи, а це дуже важливо нині.
KВ: Наскільки перспективне партнерство з іноземними інвесторами задля розвитку ринку нерухомості Києва? На скільки пожвавились інвестори з-за кордону за рік, що минув?
Олександр Насіковський: Все залежить від продукту і стійкості компанії, я вважаю. Системні гравці з досвідом і ліквідним проєктом дійсно привертають увагу іноземних компаній сьогодні, які розглядають ринок України для співпраці.
Наприклад, цього року ми стали стратегічними партнерами з великим будівельним холдингом Казахстану ВІ Group. Це чудова нагода для обміну досвідом, залучення новітніх технологічних рішень, зокрема цифрових, для оптимізації термінів будівництва, контролю якості і масштабування проєктів. Колеги з ВІ Group разом з командою групи компаній DIM спільно працюють над реалізацією еко-міста ЖК Lucky Land.
KВ: Цьогоріч DIM долучилась до програми відновлення зруйнованого житла українців. Розкажіть про цю ініціативу та яка роль вашої компанії у ній.
Олександр Насіковський: Група компаній DIM працюватиме з усіма банками, які будуть видавати компенсацію за зруйноване житло. Це і державні банки, зокрема Ощадбанк, ПриватБанк, Сенс, а також низка комерційнийх.
Реалізувати свої житлові сертифікати українці зможуть в житлових комплексах Метрополіс та Lucky Land, які розташовані в Києві, а також в заміському поліфункціональному кластері ЖК Park Lake City в селі Підгірці, Київської області.
KВ: Як оцінюєте програму “єОселя” та її перспективи? Чи є у компанії подібні програми з кредитування або чи плануються в найближчому майбутньому?
Олександр Насіковський: Поки що я не бачу великих шансів у “єОселі” стати надпотужним двигуном ринку нерухомості в 2023 році. Це пов’язано з обсягами фінансування, певними обмеженнями по квадратурі, які є, а також обкаткою програми. Щоб вона дійсно була помітною, відсоток іпотечних кредитів для первинки має становити мінімум третину від обсягів виданих на місяць кредитів, а кількість цих кредитів має бути не менше 1000.
Те, що ринок дійсно могло б підживити і перезавантажити, так це банківське плече для девелопера, тобто цільові кредити для будівельного ринку. Ті ж самі ескроу-рахунки, які працюють у багатьох цивілізованих країнах, стали б дуже в пригоді.
Альтернативою іпотечного кредитування для покупця нині є тривалі програми розтермінування від девелоперів, які користуються підвищеним попитом у покупця. Ми помітили, що запит на тривале розтермінування понад 3 роки, за нашими спостереженнями, лише за рік зріс на третину. Маємо подібні програми в своєму арсеналі, наприклад в ЖК еко-місто Lucky Land пропонуємо квартири в розтермінування до 5 років з першим внеском від 20% і 0% переплат, і до 4 років у ЖК “Метрополіс” (перший внесок від 15%) і на 3 роки в Park Lake City (перший внесок від 30%).
KВ: Скільки всього DIM збудував/здав кв.м. з початку війни?
Олександр Насіковський: Цього року ми збудували вдвічі більше, ніж минулого. Це понад 45 тис. кв.м лише за 2023 рік, чекаємо на два сертифікати про введення в експлуатацію найближчим часом у двух проєктах. Якщо брати від початку війни, то це понад 65 тис. кв.м.
KВ: Як змінювався попит на квартири в новобудовах за останній рік? Яка динаміка спостерігалася в столиці за останнє півріччя?
Олександр Насіковський: Від кінця весни фіксуємо стабільний приріст обсягів попиту в межах 5-6% на місяць у проєктах комфорт+ і бізнес-класу, сумарно нам вдалось повернути понад 35% обсягів довоєнного попиту. Причому це якісний попит, що конвертується в реальні угоди. Це вкрай важливо, адже свідчить про ліквідність продукта (концепції, формата, якісних характеристик ЖК) і високих темпів будівництва, що зараз особливо цінують покупці.
На рівень реального попиту безпосередньо впливає сам проєкт та його концепція, а також стадія будівництва і чи ведуться активні будівельні роботи на майданчику. Українці нині готові заходити в проєкт не на етапі котловану, а хоча б із готовність 30-40%. Важливими критеріями стає репутація девелопера, його уміння дотримуватись слова в термінах та обіцянках, а також гнучкі умови купівлі як при 100% оплаті, так і при розтермінуванні.
Принциповими для вибору є також видові характеристики та якість матеріалів: цегла чи керамоблок, шумопоглинаючі вікна з магнетропним напиленням, швидкісні ліфти найкращих виробників. Велика увага приділяється сервісній компанії, просторовому зонуванню території, ландшафтному дизайну, охороні та консьєрж-сервісу.
KВ: Наскільки зросла собівартість будівництва за цей рік? Чи змінилася номенклатура матеріалів? Які країни є найбільшими постачальниками?
Олександр Насіковський: Середньозважене зростання собівартості будівництва за рік становить майже 45% за рахунок здорожчання будівельно-монтажних робіт, зокрема через вплив інфляції, брак кваліфікованих кадрів, індексацію зарплат будівельників та зростання в ціні будівельних матеріалів. Тут ключовими причинами є подовження та зміна логістичних ланцюжків, подорожчання сировини, втрата виробничих потужностей у східних та південних областях.
Більше 70% матеріалів, які використовуються в будівництві житла сьогодні, – це локальні бренди. Зрозуміло, що частка іноземних брендів в бізнес-сегменті вище, крім того є світові марки-беззаперечні лідери, які зарекомендували себе як найкраще і ми працюємо лише з ними. Це, наприклад, австрійський ламінат, сантехніка Grohe (Німеччина), Villeroy & Bosh (Німеччина), Cersanit (Польща), французька електрична фурнітура (розетки, вимикачі), віконний профіль Salamander (Німеччина), віконна фурнітура Maco (Австрія) з функцією мікропровітрювання, сталеві панельні радіатори фірми PURMO (Фінляндія) тощо.
KВ: Як це позначиться на вартості квартир у 2024 році?
Олександр Насіковський: Звичайно, що здорожчання собівартості вплине на ціну квадратного метра. Однак суттєвим стримувальним фактором при цьому буде рівень реального платоспроможного попиту. Він, м’яко кажучи, далекий від бажаного і потрібного.
Тож з поправкою на інфляцію, зростання собівартості і усвідомленням утримувального фактора, гадаю, відсоток зростання в 2024 буде на рівні 10-12% за перше півріччя в гривні. Це за умови, що ситуація зберігатиметься в нинішніх умовах і жодних нових переробних обставин не виникне.
KВ: Яким для вас є план “мінімум” на наступний рік?
Олександр Насіковський: Наше основне завдання – не тільки утримати обсяги будівництва, а й наростити їх. Є амбітні плани щодо виводу нових проєктів на ринок і початку нових черг в наявних ЖК. Думаю, що 2024 має всі шанси потішити подальшим поступовим відновленням обсягів платоспроможного попиту.
План один: якісно і впевнено робити своє, тобто створювати і будувати продумане функціональне безпечне і комфортне житлове середовище, яке враховує потреби і запити сучасного покупця.
Нагадаємо, що девелопер DIM, що активно будує житло в столиці, підготував для своїх клієнтів низку грудневих спецпропозицій. Скористатись знижками і акціями можна у ЖК будь-якого класу забудовника.
Читайте: Компанія DIM розповіла про хід будівництва хмарочосу А136 Highlight Tower
Фото: сайт компанії
