Правове регулювання та поняття прибудинкової території
Наразі правове врегулювання питання використання землі під багатоквартирними житловими будинками здійснюється відповідно до Конституції України, Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України, Законів України “Про землеустрій”, “Про оренду землі”, “Про основи містобудування”, “Про регулювання містобудівної діяльності”, “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”, постанови Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 № 1521 “Про реалізацію Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”.
Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затвердженими наказом Держжитлокомунгоспу України від 17.05.2005 № 76, зареєстрованими в Міністерстві юстиції України 25.08.2005 за № 927/11207, визначено, що прибудинкова територія – територія навколо багатоквартирного будинку, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку.
Так, відповідно до держаних стандартів України (пункт 6.1.1 ДСТУ-Н) площа земельної ділянки з прибудинковою територією кожного багатоквартирного будинку, що відповідає питомій вазі кількості мешканців будинку у сумарній кількості мешканців мікрорайону (кварталу), визначатиметься за формулою:
Т0 = Тф × (Б0 / Б) , де
Т0 – земельна ділянка з прибудинковою територією багатоквартирного будинку, га;
Тф – фактична житлова територія мікрорайону (кварталу), га;
Б0 — кількість мешканців в багатоквартирному будинку, чол;
Б — кількість мешканців у мікрорайоні (кварталі), чол.
Слід зазначити, що на законодавчому рівні не визначено конкретних норм земельних ділянок багатоквартирних житлових будинків, що є цілком виправданим, оскільки площа, конфігурація вже існуючих будинків різна, а будівництво нових залежить від обсягу та виду будівництва, а також від забезпеченості певного населеного пункту вільними землями.
Звертаю увагу: що у відповідності до Земельного кодексу України прибудинкові території багатоквартирних будинків відносяться до земель житлової та громадської забудови.
Земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об’єктів загального користування, належать до земель житлової та громадської забудови. Використання цих земель здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації з дотриманням державних стандартів і норм, регіональних та місцевих правил забудови (стаття 38 Земельного кодексу України).
Складові прибудинкової території
Прибудинкова територія складається з:
· вимощення навколо житлового будинку;
· смуги озеленення вздовж стін житлового будинку, місцевого проїзду, тротуару та смуги вздовж фасаду без входів, яка забезпечує проїзд пожежних машин;
· майданчиків, які призначені для обслуговування мешканців тільки цього будинку, для відпочинку біля входів в житловий будинок, для ігор дітей дошкільного і молодшого шкільного віку, відпочинку населення, занять фізкультурою, а також території зелених насаджень, пішохідні доріжки, що сполучують вказані майданчики між собою;
· майданчиків для сміттєзбірників;
· майданчиків для господарських будівель та споруд;
· спеціально обладнаних майданчиків для паркування автомобілів, що належать мешканцям будинку;
· в’їздів та виїздів підземних гаражів і автостоянок (у разі їх наявності).
Суб’єкти права власності на прибудинкову територію
Суб’єктами права власності на прибудинкову територію можуть бути:
· територіальні громади – на землі комунальної власності;
· держава – на землі державної власності;
· об’єднання співвласників багатоквартирного будинку.
Хто може розпоряджатися земельною ділянкою
У відповідності до ст. 88 Земельного кодексу України, володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх співвласників згідно з договором, а в разі недосягнення згоди – у судовому порядку.
Договір про спільну часткову власність на земельну ділянку укладається в письмовій формі і посвідчується нотаріально.
У разі, якщо в багатоквартирному будинку приватизована частина квартир, суб’єктами договору є власники приватизованих квартир та власник прибудинкової території. Якщо в багатоквартирному будинку приватизовані всі квартири, то договір про спільну часткову власність на земельну ділянку має укладатись між співвласниками багатоквартирного будинку. Крім того, у багатоквартирному будинку, в якому створено об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, функції такого договору може виконувати статут об’єднання, який має містити умови утримання та правила використання власниками – членами об’єднання прибудинкової території. А всі інші співвласники мають укладати договори з об’єднанням про порядок користування прибудинковою територією та її утримання.
Учасник спільної часткової власності на прибудинкову територію не має права вимагати виділення належної йому частки зі складу прибудинкової території і не має права на компенсацію за свою частку. Також він не має права на отримання в його володіння та користування частини спільної земельної ділянки. Частка співвласника у праві власності на прибудинкову територію відчужується у такому ж порядку, як і його частка у спільному майні багатоквартирного будинку. Тобто, по-перше, під час продажу учасником належної йому частки у спільній частковій власності на земельну ділянку інші учасники не мають переважного права купівлі частки; по-друге, частка у праві власності на прибудинкову територію не може бути самостійним предметом цивільного обігу й відчужується тільки разом із житловим чи нежитловим приміщенням.
Наразі правове врегулювання питання використання землі під багатоквартирними житловими будинками здійснюється відповідно до Конституції України, Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України, Законів України “Про землеустрій”, “Про оренду землі”, “Про основи містобудування”, “Про регулювання містобудівної діяльності”, “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”, постанови Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 № 1521 “Про реалізацію Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”.
Право власності/користування прибудинковою територією
Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.
Крім цього, земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.
У разі знищення (руйнування) багатоквартирного будинку майнові права на земельну ділянку, на якій розташовано такий будинок, а також належні до нього будівлі, споруди та прибудинкова територія, зберігаються за співвласниками багатоквартирного будинку.
Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.
У спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки співвласників багатоквартирного будинку (частина друга статті 89 Земельного кодексу України). Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою спільної сумісної власності здійснюються за договором або законом. Співвласники земельної ділянки, що перебуває у спільній сумісній власності, мають право на її поділ або на виділення з неї окремої частки, крім випадків, установлених законом.
Прибудинкова територія може перебувати у власності, у постійному або тимчасовому користуванні певних суб’єктів. Погодження документації прибудинкової території може здійснюватись у порядку, визначеному органом місцевого самоврядування.
Згідно з пунктом 34 статті 26 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються питання регулювання земельних відносин.
Відповідно до статті 33 цього Закону до делегованих повноважень виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать, зокрема:
· реєстрація суб’єктів права власності на землю; реєстрація права користування землею і договорів на оренду землі; видача документів, що посвідчують право власності і право користування землею;
· координація діяльності місцевих органів земельних ресурсів;
· вирішення земельних спорів у порядку, встановленому законом.
· розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації.
Найбільш поширені питання, що виникають з приводу користування прибудинковою територією-це питання що стосуються паркування правил використання прибудинковою територією та паркування біля будинків.
Наводжу актуальні питання з приводу даного питання, та відповіді на них.
1) Чи має бути прибудинкова територія забезпечена парко місцями?
– Є нормативи, що закріплюють забезпечення відповідних об’єктів (будинків) паркомісцями, в тому числі це мають бути гостьові паркомісця та постійні. В спальних районах, відповідно до Держаних стандартів, на дві квартири передбачене одне паркомісце. Фактично, паркомісця – є гостьовими автостоянками, де мешканці зберігають свої автомобілі. Брати плату за паркування у власному дворі – законодавством не передбачено.
2) Чи мають право співвласники будинку самостійно розпоряджатися прибудинковою територією?
– Наголошую, прибудинкова територія – є спільною власністю співвласників квартир, а отже вони мають право самостійно визначати юридичну долю прибудинкової території (наприклад, чи використовувати її як дитячий майданчик, здійснювати благоустрій чи для паркування власних автомобілів).
3) Що робити, якщо земельна ділянка під будинком знаходиться у комунальній власності?
– У такому випадку, зазвичай, місцева влада, передає в оренду прибудинкову територію об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ), які використовують дану земельну ділянку відповідно до своїх мотивів.
4) Чи є законним стягнення коштів за парковку на прибудинковій території? Як захистити свої права?
– Залучення фізичних осіб-підприємців компанією забудовників для збирання коштів за паркування, являється прихованою схемою отримання відповідних доходів. Захистити свої права можна шляхом подачі позовної заяви, залучати правоохоронні органи та місцеву владу. Якщо ми говоримо, що земля є комунальною, то необхідно створювати ОСББ та отримати землю в оренду.
5) Чи можна просто відмовитися сплачувати кошти за паркування та залишати авто поруч з будинком?
– Є ряд земельних ділянок, що використовуються для паркування, це: земельні ділянки, що знаходяться у приватній власності третіх осіб та ті що знаходяться в орендному користуванні третіх осіб. Тобто, якщо власник авто просто почне ставити машини на чужій території, то власник такої земельної ділянки може поставити огорожу та заблокувати проїзд на свою територію.
6) Що робити, якщо авто блокують та не дозволяють заїхати додому?
– У такому випадку, треба викликати поліцію або подавати позов до забудовника, але судовий процес може тривати роками.
Отже, співвласники житлового будинку, можуть самостійно визначати долю прибудинкової території, але для цього необхідно об’єднати зусилля: створити ОСББ, отримати земельну ділянку комунальної власності в оренду та домовитись про спільні правила користування такою територією.
Роман Титикало, адвокат, керуючий адвокатського бюро “Титикало та партнери”, заслужений юрист України, депутат Київської обласної ради
