Занепад ринку київської нерухомості спричинили одразу кілька динамічних обставин. Серед них, прогресуюча інтелектуальна та культурна ницість кількох генерацій столичної влади, … навіть не є головною.
Для пояснення зробимо необхідний відступ.
Урбанізація являє собою глобальний світовий тренд – люди переселяються у міста, бо для виробництва їжі треба дедалі менше робочих рук. Концентрація населення, капіталів та інфраструктур на компактних територіях перетворюють Землю на планету міст.
Україна цілковито вписується у цей цивілізаційний тренд – за останні 20 років у нас офіційно перестали існувати близько півтисячі сіл. Київська Агломерація на тлі загальної депопуляції України утримує перше місце за приростом населення. У середньому за останні десять років на цій території він складав 23 тисячі осіб щороку. І це не лише за рахунок міграції, але і завдяки переважанню народжуваності над смертністю, бо тут кращі умови життя, ніж в Україні загалом, а також населення є відносно молодшим.
Чому ж тоді зупинився ринок столичної нерухомості?
Поверхнева відповідь очевидна: причина у хронічній соціальній депресії – тривалій стагнації споживчого ринку, наростаючій міграції платоспроможних та економічно активних людей за межі України…
З іншого боку, об’єктивним також є той і факт, що до Києва та прилеглих населених пунктів переселяються не лише колишні селяни, а і мешканці продуктивного віку з обласних центрів та з інших великих міст. Столиця і надалі без упину відбиратиме людський ресурс з усієї України. Такою є соціальна даність, яка досі дозволяє зберігати за Києвом перше місце в Україні за вартістю та обсягом продажів нерухомості.
Це унікальний ресурс для міської, та й центральної, влади. Відтак стратегічний розвиток і універсальна спеціалізація Київської Агломерації мали б стати предметом їхньої першорядної, точніше, стратегічної турботи.
Не стали. Бо головним чинником урбаністичного розвитку столиці і прилеглих територій, ще з середини 90-х років виступала корупція у сфері земельних відносин. Отож про планомірний і збалансований розвитку інфраструктури Києва та прилеглих до нього населених пунктів годі й говорити.
Місто послідовно втрачає позиції у всіх рейтингах зручності і безпеки. Кияни біднішають, а міграція, яка тепер додатково спричинена ще і війною, не покриває надлишкової пропозиції житлової і комерційної, переважно низькоякісної нерухомості. Під якістю слід розуміти не лише ґатунок проектів, будівельних матеріалів та робіт, але тією ж самою мірою – зручність та безпечність середовища проживання, доступність освітніх та медичних закладів, вартість та безперебійність комунальних і транспортних послуг, рекреацію тощо.
Перспективи безрадісні.
До прикладу: у сукупності такі мікрорайони, як Позняки, Осокорки та Харківський масив являють собою найщільніше заселену територію у Європі. Цю урбаністичну трагедію спричинило… прокладення туди гілки метрополітену.
Троєщині з Вигурівщиною приготуватися!
Читайте: Новая стратегия для Киева. От популизма к реальности
Тому, що, коли, всупереч зусиллям, вже згаданих кількох генерацій міської влади, туди таки дістанеться метро, то єдине, що врятує ці масиви від апетитів забудовників – відсутність достатнього попиту вже навіть і на смарт-житло від них.
Знову відступ. Цього разу ретроспективний.
Своїм ментальним корінням земельний волюнтаризм у Києві сягає ще пізнього радянського періоду, коли у сімдесятих на мапі столиці з’явився престижний мікрорайон, що дістав влучну народну назву “Дворянське гніздо” – кілька житлових будинків для радянської бюрократії на колишньому полі Київського іподрому та на еспланаді Печерської фортеці по тодішній вулиці Суворова.
Сама по собі ця забудова ще не являла собою “архітектурного злочину”. Споруди тактовно вписали у ландшафт не порушуючи силуету ансамблю Лаври. Також було виконано вимоги щодо комплексного забезпечення мікрорайону місцями у школах, дитсадках, поліклініках і т.п. За таким саме принципом тоді забудовувалося усе місто на обох берегах Дніпра, згідно Генерального плану, затвердженого 1966 року. Однак “Дворянське гніздо” розбудило апетит комуністичного чиновництва до престижного житла на Печерську.
Вже наступний масштабний номенклатурний мікрорайон, під народною назвою “Царське село”, за рішенням Володимира Щербицького, радянського намісника України, спорудили поблизу “Дворянського гнізда” у Старонаводницькій балці, де за Генпланом мав розміститися міський дендрарій. Задля спорудження мікрорайону знищили частину історичної стіни Київської фортеці та чимало приватних садиб, цю забудову дедалі ущільнювали, значно збільшивши – до некомфортних показників – чисельність його населення.
“Царське село” стало “спусковим гачком” наруги над ландшафтним та історичним середовищем Києва. Його ментальними породженнями вже були: спорудження потворних хмарочосів на вулицях Грушевського, Банковій, Дарвіна, площі Слави, Кловському узвозі, забудови урочища Гончарі-Кожум’яки, узбережжя Дніпра на Оболоні і Лівобережній, далі всюди – від Подолу до Теремків і Голосієва та від Дарниці до Пущі-Водиці і Водогону… Так зароджувався феномен київського будівельного хаосу.
На його тлі, вже сьогоденна передсмертна булімія монополістів на ринку комунальних послуг у Києві та захланність забудовників додатково охолоджує ринок нерухомості. Задля корупційних надприбутків, монополісти, у гармонійному союзі з владою, експлуатаційно добивають залишки ще радянської комунальної інфраструктури.
При цьому навіть не планують розвивати її до необхідного рівня забезпечення потреб зрослого житлового фонду, створюючи тим загрозу лавиноподібного виведення з експлуатації сотень багатоквартирних будинків. Це в умовах не підйомної для половини домогосподарств міста комунальної платні, зростання цін на транспортні послуги, (за сумнівності їхньої якості), а також загального падіння платоспроможного попиту населення.
Звідки вже тут взятися зростанню, чи бодай збереженню попиту на житло? У Києві стоять не проданими більше, ніж 60 000 новозбудованих квартир. Щоб їх реалізувати, за нинішніх темпів збуту, знадобиться понад 25 років.
Глухий кут?
Безумовно. При цьому стан ринку нерухомості є лише одним із симптомів втратою містом перспектив розвитку, точніше – дуже вірогідного стрімкого занепаду.
Вихід – у кардинальній переорганізації київського і довкола київського територіального простору, у його переосмисленні перед усім з проектно-урбаністичної точки зору, а відтак у сукупностях з – адміністративної, інфраструктурної, комерційної, інформаційної тощо.
Перед усім Київ потребує розширення своїх адміністративних меж. Здавалося б, що його площа, яка становить 847 кв. км, об’єктивно є цілком достатньою для проживання на цій території близько трьох мільйонів людей.
Однак ландшафт та геологія міської території, недостатня сполученість між лівим і правим берегами Дніпра, відсутність повноцінних об’їзних шляхів, хаотичне планування забудови, надто в останні десятиліття, інфраструктурна виснаженість та інші природні та техногенні причини роблять місто дедалі менш комфортним хоч і для такої кількості мешканців, не згадуючи вже про перспективи їхнього. Розвиток столиці потребуватиме нових площ.
Отримати їх можна лише за рахунок прилеглих до міста територіальних громад, які входять до Київської Агломерації – Великого Києва. “Прилеглим” така ідея зовсім не подобається.
Мова не про самих мешканців цих населених пунктів, а про їхнє місцеве начальство – обране і призначуване. Ті мешканці працездатного віку заробляють собі на життя переважно у Києві, а от містечкове начальство утилізує ресурси громад безпосередньо на місцях і поступатися цим правом начальникам із Києва, нехай хоч і з “Великого”, не збирається.
Відтак своє слово має сказати законодавець – у конституційній системі адміністративно-територіального устрою України (ст.132 чинної Конституції) має з’явитися нова адміністративна одиниця – “Великий Київ”. Порядок його утворення так функціонування слід унормувати у новій редакції закону про столицю.
До складу Великого Києва доречно включити населені пункти в межах годинної транспортної доступності до нинішньої межі столичної міської забудови, з прилеглими землями. Приблизна площа агломерації складе 13 534 кв. км. Це у 16 разів більше за територію столиці сьогодні. Однак чисельність населення не збільшиться навіть у двічі.
Читайте: Оксана Сироїд: “В законі про Київ ми чітко розмежовуємо функції громади, столиці та регіону”
Створення Великого Києва відкриє нові горизонти планування розвитку інфраструктури життєзабезпечення, дасть можливість зменшити антропогенне навантаження на середмістя та на місто загалом, зберігши залишки його історичних пам’яток та рекреаційних ресурсів, а також – спроектувати та збудувати нові інноваційні житлові та виробничі квартали, привабливі для локалізації там сучасних видів життєдіяльності людини.
Технічні завдання на Генеральний план Великого Києва мають готуватися виходячи саме з перспектив адміністративного утворення агломерації.
Головною перепоною на цьому шляху, окрім складності формування конституційної більшості у Верховній Раді для ухвалення відповідного законодавства, неодмінно стане позиція керівництва місцевої влади на територіях, які мають увійти до Великого Києва.
Аргументи проти ідеї агломерації легко спрогнозувати: “прийдуть ласі до землі корумповані хлищі з Хрещатика і заберуть наші “ставки, млинки і вишневії садки”, перенесуть до нас шкідливі підприємства, сміттєві звалища, кладовища, … а ще – корову ніде буде пасти”.
У новому законі про столицю, як і у статуті Великого Києва, слід буде передбачити збереження самоврядного статусу населених пунктів – від власних рад та місцевих голів до статутів і гербів.
Зацікавленість місцевих громад у перебуванні в складі нової адміністративної одиниці має забезпечуватися інфраструктурними перевагами – кращим рівнем якості і вартості життя, мобільністю, ліпшими умовами ринку праці, освітніми, медичними, рекреаційними, культурно-інформаційними та безпековими послугами світового рівня. Це все на основі прямої участі в управлінні спільними ресурсами агломерації за допомогою сучасних засобів цифрової комунікації.
Утопія? В сучасній Україні – безумовно так.
У своїй більшості поточні носії влади мислять територію країни так само, як навіжені старателі часів золотої лихоманки у долині Клондайку. У “цих диких нетрях” вони набивають кишені, а корупційні капітали витрачають, за прикладом свої посадових попередників, переважно на Заході, чи, кому не поталанило, у Москві або у Грузії. Навіщо ж їм перейматися перспективним розвитком “золотого родовища”?
Читайте: Вадим Жежерин: “Киев мог быть другим. Выход на сегодня один – Киевская агломерация”
Утворення столичної агломерації та її інноваційний Генеральний план – то вже предмет турботи так само інноваційних наступних генерацій влади в Україні. Втім, як і весь набір реальних і неминучих суспільних трансформацій.
Це не “віддалені перспективи”, а об’єктивна даність сьогодення. Для розуміння невідворотності її настання наведемо три події, які сталися цього місяця. Здається, що вони зовсім далеко від нас і не мають жодного стосунку до реформи територіальної організації влади в Україні. Проте визначайте самі.
– Корпорацією Ілона Маска виведено перші два супутники для безкоштовної роздачі інтернету людству;
– Відбувся перший телефонний дзвінок у стандарті 5G;
– Уряд Берліну оголосив про підготовку технічного завдання для проекту переведення муніципального транспорту міста на безоплатний проїзд.
Доступність, швидкість та обсяги цифрової взаємодії вже забезпечують революцію управлінських технологій, трансформують ринок праці та самі поняття робочого місця і “спального району”, міняють та спрощують алгоритми безпеки, отримання медичної допомоги, освіти, диспечерезації транспорту та енергозбереження.
Великі агломерації вже являють собою цілком природне середовище застосування таких технічних і соціальних інновацій. Відповідно тамтешній ринок нерухомості почувається у належному динамічному здоров’ї.
І чому б Великому Києву не бути належним до спільноти таких світових агломерацій? Невже лише через неуцтво та жадібність нинішньої генерації влади?
Читайте: Оксана Сироїд: “Мета – повернути Києву місцеве самоврядування у повному сенсі цього слова”
Костянтин Матвієнко, експерт корпорації стратегічного консалтингу “Гардарика”, письменник
Источник публикации – блог на УП
