Конец апреля для столичного строительного рынка ознаменовался ростом количества сделок в сегменте первичного жилья. В некоторых проектах он достиг даже февральского уровня. Между тем, девелоперы отмечают: эпидемия подтолкнула инвесторов скорректировать требования к “квадратам” в сторону безопасности. Что актуально для покупателей и как будет развиваться рынок недвижимости, KV узнала у ведущих игроков.
Тренд 1: Немного изменились цели
В карантин, как отмечают некоторые игроки рынка, доля сделок по покупке жилья для решения собственных жилищных проблем несколько возросла. Покупают те, кому уже некуда было откладывать, либо люди со средствами, воспользовавшиеся возможностью выгодно вложить, чтобы впоследствии заработать на перепродаже или сдаче в аренду.
“Собственные жилищные проблемы решают те, кому, несмотря на карантин и экономический кризис, удалось продать старую квартиру, и те, кто откладывал решение этого вопроса из-за отсутствия времени – его теперь появилось гораздо больше, – уточняет Татьяна Маркова, директор Департамента продаж и маркетинга ЧАО “ХК “Киевгорстрой”. – Также в карантин активно инвестируют трудовые мигранты, которые массово вернулись на родину – с целью сохранения и приумножения заработанных за рубежом денег”.
Карантин усилил позицию покупателя на рынке “первички” – таких дисконтов и лояльности клиент давно не видел. Застройщики фиксировали курс гривны к доллару по 25,5, давали дисконты от 15% и более, увеличили сроки и улучшили условия рассрочки, первого взноса и т.д.
Казалось бы, пришло время инвестора, который зарабатывает на покупке-перепродаже или сдаче в аренду квартир.
В сегменте бизнес-класса квартиры продолжают покупать как для себя, так и для инвестиций. Соотношение здесь установилось приблизительно равное.
“Покупатель в нашем сегменте всегда делился практически в равном соотношении на тех, кто покупает для себя, и кто инвестирует. Эта тенденция сохраняется и сейчас, – отмечает Сергей Кучер, генеральный директор Edelburg Development. – Одни хотят улучшить свои жилищные условия, а инвесторы – покупают с целью сбережения денежных средств, получения прибыли от дальнейшей сдачи в аренду или от перепродажи. И это связано, в первую очередь, с тем, что у людей нет доверия к банковской системе, которая “ложилась” в нашей стране не раз. А квартира в престижном комплексе и центральном районе – это всегда ликвидный актив”.
Но если в столице это соотношение в ходе карантина было примерно одинаковым, а по некоторым проектам – перевешивало в сторону покупки, как инвестиции, то в пригороде преобладают продажи “для личного пользования”.
По данным Анастасии Давыдовой, коммерческого директора компании Cityconsult Development, строящей как объекты премиум- и бизнес-класса в столице, так и жилье бизнес- и комфорт-класса в пригороде, за чертой Киева перевешивали покупки “для себя”.
“В нашем киевском комплексе бизнес-класса Montreal House покупают квадратные метры и для жизни, и как выгодную инвестицию. Если рассматривать бизнес-класс в Броварах, то здесь значительно преобладает покупка жилья для себя”, – уточнила эксперт.
Тренд 2: классовый вопрос
В кризисный период девелоперы отмечают устойчивый тренд увеличения доли сделок в комфорт-классе по сравнению с эконом-классом.
По словам Татьяны Марковой, из-за очевидных экономических проблем активность покупателей в эконом-классе значительно снизилась. Чего не скажешь о “комфорте”, где происходит даже некоторое оживление спроса.
Некоторые девелоперы отмечали существенное падение сделок в бизнес-классе, некоторые отметили, что сокращение было в “рамках общей ситуации на рынке”, и покупатель на хороший объект с центральной локацией, надежным застройщиком был.
“Уже в конце апреля мы прочувствовали, что рынок оживился, возобновился интерес, – уточняет Сергей Кучер”.
В KAN Development отметили, что характерного для рынка “перекоса” сделок в сторону того или иного класса на себе не ощутили. “У нас пользуются популярностью все проекты, так как это обусловлено наличием широкой инфраструктуры внутри комплекса. Мир изменился, и теперь вам нужна не только кровать и четыре стены, а полноценная среда обитания, где на безопасной большой территории будет комфортно провести несколько месяцев в изоляции”, – говорят в пресс-службе компании.
Тренд 3: Количество комнат и “квадратура”
По словам Татьяны Марковой, в карантин обострился спрос на однокомнатные квартиры, в отличие от прошлых месяцев, люди больше запрашивают не квартиры-студии, а классические однокомнатные с отдельными спальней и кухней, и площадью – до 40 кв. м.
В бизнес-классе также наблюдается интерес к более “сепарированным” жилым пространствам.
“Есть пример из нашего ЖК Edeldorf, когда клиент рассматривал в марте площадь 50 кв. м, а сейчас ему интересна 2-комнатная квартира 75 кв. м. А для кого-то раньше в ЖК Edelweiss House 56 “квадратов” для однокомнатной квартиры было много, а сейчас в самый раз, – делится наблюдениями Сергей Кучер. – Тех, кто инвестирует, по-прежнему интересуют однокомнатные планировки от 40 кв. м. А те, кто выбирает квартиру для себя, рассматривают площади уже побольше. События последних месяцев показали, что дома должна быть и просторная гостиная, где может собраться вся семья, и место для комфортной работы, и для уединения в том числе”.
В KAN Development и вовсе отметили тенденцию увеличения спроса на 3-комнатные квартиры. По словам пресс-службы компании, люди во время карантина осознали важность зонирования собственного пространства.
“Мы в своих объектах предлагаем более 40 видов Pro-планировок, чтобы каждый человек смог найти максимально подходящую под его стиль жизни. И конечно же, очень актуальными стали открытые балконы и террасы, которых в наших проектах всегда было предостаточно”.
Тренд 4: Готовность
Наученные прошлыми кризисами 2008 и 2014 годов, украинцы в этот раз более внимательно инвестируют в новостройки. В бизнес-классе, как отметил Сергей Кучер, в большинстве случаев покупатель рассматривает высокую стадию готовности, но и на начальном этапе также не боится инвестировать, если речь идет о надежном застройщике, у которого есть свое финансовое плечо.
В “Киевгорстрое”, по словам Татьяны Марковой, почти все покупатели спрашивают готовые или близкие к завершению объекты строительства, причем, месторасположение в такой ситуации уже уходит с первого плана.
В KAN Development также отметили рост спроса на уже готовые проекты и проекты, которые будут введены в эксплуатацию в этом году.
Усиление тенденции спроса на покупку квартир с большей готовностью отметили в Cityconsult Development. Как рассказала KV Анастасия Давыдова, все чаще потенциальные инвесторы интересуются квартирами с чистовой отделкой – WhiteBox.
“За границей при покупке жилья голые стены со стяжкой пола вы никогда не увидите, – говорит эксперт. – В Украине чаще иностранцы, выбирая для себя новострой премиум-класса, интересуются возможностью покупки практически готовых квартир с чистовой отделкой, чтобы поселиться как можно быстрее”.
Как платят?
Крупные девелоперы отметили превалирование покупок со 100% оплатой. Люди хотят сохранить свои деньги во время нестабильной экономической ситуации и растущей инфляции. А в Украине инвестиции в недвижимость – едва ли не единственный надежный инструмент при условии надежности девелопера.
В “Киевгорстрое” ситуацию со 100%-ной оплатой связывают с подходом компании – давать 10% дисконта при полной оплате стоимости квартиры.
В KAN Development также отмечают рост количества 100%-ной оплаты.
Оба девелопера отметили рост интереса к рассрочкам. В KAN и вовсе расширили число акций, скидок и вариантов рассрочки, подтверждая свою лояльность к покупателям.
В бизнес-классе рассрочка была куда как менее популярна, чем полная оплата. Но карантин и здесь сдвигает покупательские предпочтения и возможности.
“На примере наших объектов, есть сделки, которые закрываются 100% оплатой и это выгодно отражается на стоимости квадратного метра для покупателя. Но и рассрочка не менее популярна, – отмечает Сергей Кучер. -По сути, инвестор осуществляет платежи по мере выполнения наших обязательств, как девелопера, наблюдая за динамикой хода строительства”.
Касательно выплат действующих рассрочек: украинские застройщики, предвидя возможные задержки с оплатой, предложили инвесторам разные варианты выплат. К примеру, в некоторых компаниях в индивидуальном порядке увеличивали сроки рассрочек, предоставляли “кредитные каникулы” и т.д. Это позволило сохранить лояльность инвесторов и не остановить совсем приток оплат. Некоторые застройщики отметили 70% оплат по рассрочкам от докарантинных, некоторые 50-60%.
У кого покупать?
Недавно на zoom-конференции “Самые острые темы недвижимости в кризис” партнер девелоперской компании R1 Group Александр Присяжнюк представил систематизированную информацию о том, кто из застройщиков не переживет кризис. По данным эксперта, самые рисковые в кризис такие компании:
-
Новые девелоперы, без имени. Они будут испытывать проблемы с продажами. Спрос будет падать и покупать будут у тех, кто заслуживает доверия.
-
Строящие большие объекты, которые невозможно разделить на части. Если объект требует финансирования более 10 млн долларов, взять кредит на ранней стадии строительства будет сложно.
-
Девелоперы, имевшие проблемы до кризиса, закредитованные, задерживающие сроки сдачи. Часть застройщиков до кризиса уже имеет проблемы с финансированием строительства.
-
Девелоперы, имеющие несколько объектов и допускающие перекрестное финансирование.
-
Девелоперы, допускающие остановку строящихся объектов. Паника сметает любого.
-
Госдевелоперы, если не получат господдержку.
-
Застройщики, строящие старые форматы, советское жильё.
-
Застройщики, не контролирующие себестоимость строительства. Особенно это касается застройщиков с собственным генеральным подрядчиком.
-
Застройщики, имеющие большое количество начатых проектов на ранней стадии.
Успокоить инвестора, по опыту эксперта, должны: хорошая динамика работ, честные ответы консультантов на сложные вопросы, юридическая чистота проекта/компании, хорошая кредитная история застройщика и персонально руководителя компании, отсутствие судебных разбирательств, положительное или нейтральное “сарафанное радио”.
Как проверить объект
Источник: R1 Group
Как будут меняться концепты?
Эпидемия и карантин показали спрос на более изолированные планировки и балконы, и террасы.
Что касается планировок в бизнес-классе, по мнению Сергея Кучера, выбор покупателя будет в пользу функциональных планировочных решений, которые легко зонировать, а спальня в 20 квадратных метров уже не будет казаться такой большой. Не исключено, что многим захочется больше “квадратов” и террасу.
В KAN Development прогнозируют большой акцент на балконы, террасы и лоджии, увеличение их размеров. Также будет востребовано наличие рабочего пространства или отдельного кабинета – так же, как стала, например, востребованной отдельная гардеробная в квартире, бывшая редкостью еще буквально пару лет назад.
Инвесторам будут интересны, по мнению Татьяны Марковой, в первую очередь 1-комнатные квартиры. “Уже сейчас сформирован отложенный спрос, который с месяца на месяц неимуемо взорвется, – прогнозирует эксперт. – Толчком к этому может стать то же колебание (рост) курса доллара США, поскольку именно в этой валюте украинцы держат свои сбережения и ждут подходящего момента”.
Помимо 1-комнатных квартир, спросом у инвестора, по мнению Сергея Кучера, будет пользоваться коммерческая недвижимость в структуре ЖК, при условии, что она имеет выгодное месторасположение, высокий трафик и пешеходопоток.
Специалисты KAN Development наблюдают очевидное увеличение спроса на покупку жилья с целью инвестирования, в Украине эта тенденция всегда существует, в т.ч. и при нестабильности экономики. А деньги – это инструмент, который должен работать, в Украине именно инвестиции в недвижимость являются балансом между надежностью и доходностью.
Чего хотят от инфраструктуры
Тренд повышенных требований к инфраструктуре жилых комплексов только усилился в карантин. Застройщикам, чтобы не только конкурировать, но и обеспечить прибыль, придется уделять больше внимания и тратить больше средств на создание и поддержку комфортной среды обитания в своих комплексах. Плюс, в тренде остается хорошая транспортная инфраструктура – карантинные дорожные пробки только подтвердили его устойчивость.
Татьяна Маркова отмечает: “Основное требование – наличие расположенной рядом станции метро. И еще до карантина, да и сейчас спрос больше склоняется к закрытым ЖК и новым, более качественным форматам. Такие проекты гарантируют покупателю более высокую ликвидность вложений. Разница в стоимости таких квартир на котловане и на этапе ввода в эксплуатацию иногда может достигать 30-40% от начальной суммы инвестиций”. Особенности смены настроений покупателей уже сегодня требуют от девелоперов переключить внимание на проекты комфорт-класса с собственной инфраструктурой, зелёными зонами, другими особенностями.
В KAN Development, отличающейся своим прогрессивным подходом в создании инфраструктуры ЖК, также говорят, что требования к последней существенно повысились, большие функциональные пространства на территории комплекса стали уже необходимостью.
“Концепция нулевого километра, которую наша компания уже давно успешно реализует, в таких проектах как Tetris Hall, Unit.home, ЖК “Республика”, ЖК “Файна Таун” и ЖК “Комфорт Таун”, показала свое существенное преимущество, – отмечают в пресс-службе компании. – Наши жители намного легче переносили изоляцию, так как вся необходимая инфраструктура – в шаговой доступности. А без просторных террас и балконов люди сегодня не представляют современную жизнь. Будет повышаться акцент на функциональные пространства, придомовую территорию и развитую инфраструктуру в пешей доступности. Концепция закрытой территории будет восприниматься как необходимость”. Кроме того, с учетом роста спроса на загородное жилье, девелопер начал разрабатывать несколько проектов загородного и коттеджного формата жилья.
Также, по наблюдениям специалистов KAN Development, интересным трендом станет развитие ландшафтного дизайна. “В наших проектах мы сажаем уже взрослые деревья, чтобы жителям не пришлось ждать пока вырастет дерево и отдельно разрабатываем многочисленные сценарии использования зеленых зон, чтобы жителям было уютно в любую пору года”, – сообщают в пресс-службе девелопера.
Тренд высоких требований покупателя к инфраструктуре показывает свою устойчивость и только усиливается, акцентирует Анастасия Давыдова. “Современный покупатель стремится к комфорту, все необходимое для жизни должно быть в непосредственной близости. В идеале – в самом доме. В наших комплексах инфраструктуре всегда уделялось особое внимание – детские сады, школы, спорт- и игровые площадки, зоны для отдыха и прогулок, паркинг, огороженная территория присутствуют практически во всех проектах, – рассказывает эксперт. – В бизнес-сегменте реализованы релакс- и спорт-террасы на крыше, детские комнаты для резидентов ЖК, консьерж-сервис и прочие дополнительные опции для полноценного комфорта и безопасности жильцов”.
В принципе, бизнес-класс часто диктует тренды и направления, которые затем масштабируются в проекты комфорт-класса. Во многих проектах высокого класса инфраструктура изначально была “заточена” на повышенные требования покупателя к комфорту.
“Наши строящиеся объекты, Edelweiss House, Edeldorf, “Подол Град Vintage” и Wellspring вполне отвечают сегодняшним трендам изоляции. В первых двух есть просторные лаунж-зоны 700 и 400 кв. м, есть также бизнес-зоны для работы и проведения деловых встреч. В этих объектах будет эксплуатируемая кровля стилобата, с организованными зонами отдыха, детскими и спортивными площадками. В “Подол Град Vintage” не менее развитая собственная инфраструктура, но одно из главных преимуществ комплекса – это квартиры с террасами, балконами и лоджиями. А Wellspring единственный в Вишневом комплекс с закрытой территорией и двором без машин, где первый этаж в зданиях будет отведен под коммерцию с различными инфраструктурными объектами, включая коворкинг”, – рассказывает Сергей Кучер.
Главные тренды успешного жилого проекта
Что изменится в концептах ЖК? Об этом KV спросила визионеров и успешных архитекторов. Дмитрий Васильев, главный архитектор и сооснователь компании Archimatika, подытожил первые прогнозы и ожидания с учетом “карантинного будущего”:
-
Работа дома не станет трендом, так как это подходит далеко не для всех профессий, и это совершенно неудобно.
-
В планировках в тренды войдут большие открытые балконы, шириной не менее 1,8 м;
-
Может временно повыситься спрос на квартиры с меньшим метражом в результате падения платежеспособности, но это будет проявлено только на время кризиса.
-
Сейчас ключевую роль в новых ЖК будет играть территория! Особенно во время карантина все ощутили значение придомовой территории, оценили преимущества качественного озеленения и продуманных сценариев прогулочных аллей, наличие уютных тихих зон, по сравнению с просто лавочками возле подъездов и детской площадкой посредине двора.
Источник: Archimatika
“Наступает новый этап в развитии девелопмента жилых комплексов. Если лет 5 назад большинство застройщиков считало достаточным сделать хорошие планировки квартир, года 3 назад многие начали думать, что нужно сделать еще и красивый фасад сейчас все будут стремиться выделиться классным благоустройством. Сейчас все начнут беспокоиться, чтобы территория не просто была, но чтобы она была качественно продумана, чтобы были хорошие большие насаждения, чтобы формировались красивые пейзажи и была эстетика в каждом узле. Раньше так делали буквально единицы, сейчас уже все почувствовали, что пора переходить на этот уровень!”, – акцентирует Дмитрий Васильев.
Стоит отметить, что эти тренды сейчас актуальны не только в столице как в первопроходце нового и современного в девелопменте. Региональные застройщики отмечают, что украинцы на всей территории страны стали более требовательными и “продвинутыми”, поэтому сейчас в развивающих жилье регионах нет такого заметного отставания в плане концептов ЖК, благоустройства и т.д.
Впрочем, далеко не все тренды, даже “кризисные”, становятся устойчивыми. Пока жилому сегменту Украины нужно доказывать свою жизнеспособность и конкурентность постоянным развитием и улучшением проектов, качеством ЖК, сервисов для покупателей. Что только на руку инвесторам.
Фото: коллаж KV
