Через війну росії проти України мільйони українців (внутрішньо переміщених осіб, ВПО) зараз перебувають в центральних та західноукраїнських областях. Великі населені пункті в цій ситуації здебільшого переповнені, але в маленьких містах, селищах та селах є багато вільного житла. Крім того, військово-цивільні адміністрації (ВЦА) ще навіть не використовують своє право встановлювати для власників житла повинність з розміщення ТПО. При цьому, в Міністерстві розвитку громад та територій України (Мінрегіон) за участі Конфедерації будівельників України (КБУ) йде бурхлива робота саме зі спрощення правил будівельного ринку заради ввезення та встановлення тимчасового житла. КВ проаналізувала одну з нарад з цього приводу і дійшла висновку – ситуація рухається кудись не туди, і дуже схожа на лобістські ігри забудовників за підтримки Мінрегіону.
Про це KВ стало відомо з zoom-конференції керівництва КБУ та Мінрегіону за участі представників інших державних установ, архітекторів, фінансистів тощо, яка відбулась 21 березня.
Тиждень тому, 29 березня, прем`єр-міністр України Денис Шмигаль в інтерв`ю “Інтерфакс-Україна” повідомив, що ВЦА виділили 10 ділянок для будівництва тимчасового житла. “Силами уряду, місцевої влади та за підтримки наших міжнародних партнерів будемо будувати тимчасові містечка з будинків модульного типу. В них можна буде жити рік-два, на час військових дій та на час відновлення втраченого житла”, – наголосив очільник уряду.
Втім, з наявної інформації очевидно, що це не вирішення питання, бо землі під забудову в регіонах майже немає. Так, заступница міністра розвитку громад та територій Наталія Козловська під час zoom-конференції 21 березня повідомила, що 80-90% земельних ділянок, отриманих від ВЦА під забудову тимчасовим житлом, непридатні для цього – через судові обтяження, неврегульовану власність, межові проблеми тощо.
“Ось такі напрацювання за півтора тижні”, – уточнила заступниця міністра.
Наразі невідомо, чи озвучені Шмигалем “десять земельних ділянок” – це вже відфільтровані міністерством чи той гамбуз, що надали ВЦА. Але очевидно, що землі під будівництво тимчасового житла недостатньо.
Більш за те – незрозуміло, скільки потрібно такого житла і чи потрібне воно взагалі.
Президент КБУ Лев Парцхаладзе, який модерував zoom-конференцію, постійно наголошував, що потрібно спрощувати будівельні норми (відміняти сертифікацію тощо) та будувати тимчасове житло – спочатку на 1-2 поверхи, а згодом на 4-5 поверхів.
На це заступниця міністра Мінрегіону Наталія Козловська відповідала абсолютною згодою: “Все спрощуємо – сертифікацію будівельної продукції тощо… Наступного тижня в Верховній Раді буде підтримано законопроект про зміну порядку виділення землі (під забудову, – КВ)”.
“Є слушна пропозиція (Наталії Козловської, – KВ) – купувати готове житла у девелоперів, а потім замовляти у них же житло”, – продовжив Лев Парцхаладзе.
І тут же запропонував ввести “державні ваучери для громадян, які втратили житло…, щоб за ці ваучери громадяни купували житло у приватних забудовників”. Мовляв, за такою схемою працює освіта в Грузії, де видають сертифікати на навчання дітей, які батьки можуть вкладати в державні чи приватні школи (що спільного у освіти та нерухомості – питання до президента КБУ, – KВ).
Наталії Козловській ця пропозиція сподобалась: “… по цінним паперам – гарна ідея. Наразі механізм компенсації за житло сируватий, він зразку 2014 року, будуть напрацювання на базі Харкова”.
Заступниця міністра неодноразово наголосила, що всі моделі з відновлення житла та будівництва нового житла ще з довоєнного часу відпрацьовуються в Харкові разом з архітектором Олегом Дроздовим (архітектурне бюро Drozdov&Partners).
Наталія Козловська повідомила, що розглядаються три напрямки розміщення ВПО. Але по кожному з них є проблеми.
Викуп у приватних забудовників квартир з високим ступенем готовності (під ремонт)
Один з учасників zoom-конференції зазначив, що до війни приватні забудовники здавали на рік 100-200 тис. квартир – по всій Україні. В західноукраїнських регіонах наразі є 1000-1200 квартир з високим ступенем готовності. В них, зазначила Наталія Козловська, за стандартами ООН, можна розмістити всього 6000-6600 біженців, що, вочевидь, не вирішує проблему.
Екс-заступник головного архітектора Київської області Віктор Глеба зазначив, що наразі в Україні близько 1 млн кв. метрів житла, що не використовується і яке можна було б викупити. Але незрозуміло, скільки такого житла в областях, що не охоплені війною.
Дивно виглядає реакція заступниці міністра на зауваження дослідника проекту “Нова житлова політика” Павла Федоріва, що голови ВЦА, згідно п. 17 ч. 1 ст. 8 закону “Про правовий режим воєнного стану”, мають право встановлювати для фізичних і юридичних осіб військово-квартирну повинність з розквартирування, в тому числі, евакуйованого населення.
Наталія Козловська на це нервово відповіла, що, мовляв, перевірили по соціології готовність місцевих мешканців розміщати біженців – і так все нормально, а якщо буде ненормально, то голови ВЦА самі вирішать, встановлювати квартирну повинність чи ні.
KВ має зазначити, що, якщо “все нормально”, як каже заступниця міністра, то навіщо колотнеча з тимчасовим житлом? Якщо ж ненормально, то пропозиція Павла Федоріва виглядає абсолютно слушною. Тим більш, що проблем із тимчасовою забудовою багато.
Будівництво нових (тимчасових) житлових споруд
Питання перше – земля. Як вже було зазначено, 80-90% земельних ділянок, наданих ВЦА під тимчасову забудову – непотріб. На думку КВ, тут має включитись Мінюст, завдання якого – інвентаризувати дані в кадастрах та реєстрах, оскільки в цій сфері забезпечення майнових прав царює великий безлад. Це було відомо й до війни, а зараз стало життєво необхідним завданням.
Крім того, державні будівельні норми (ДБН) України не дозволяють будувати тимчасове житло, про що сказали оператори ринку та голова Державної інспекції архітектури та містобудування України (ДІАМ) Семен Кривонос. За словами Кривоноса, є питання, як “обходити ДБН”, спрощувати норми з благоустрою територій при будівницві тимчасового житла та забудові історичних ареалів міст. Останнє питання (забудова історичних ареалів), наголосив голова ДІАМ, до міністра культури Олександра Ткаченка.
Втім президент Національної спілки архітекторів України (НСАУ) Олександр Чижевський зазначив, що в більшості населених пунктів є генеральні плани, в рамках яких і треба працювати та, крім цього, розселяти ТПО в існуючий житловий фонд. На пропозицію екс-віце-прем’єра Геннадія Зубко (“батько” реформи децентралізації, – KВ), що треба інвентаризувати зруйноване житло та інфраструктурні об’єкти, президент НСАУ відповів, що є можливість залучити спеціалістів з Лівану, Боснії та Герцеговини – країн, які мали такі ж проблеми.
Проте реакція Наталії Козловської на пропозиції Олександра Чижевського була дуже прохолодною. Схоже, що Мінрегіон взагалі не переймається архітектурною та гуманітарною складовою житла для біженців та відновлення населених пунктів України після війни. Що, на думку заступниці голови Архітектурної палати НСАУ Анни Кирій, призведе до відтворення в Україні “архітектурного СРСР – країни хрущовок”.
Втім, у Наталії Козловської є вирішення питання по ДБН. “ДБНи будуть змінені постановою уряду”, – повідомила заступниця міністра Мінрегіону.
Яким саме рішенням та що в ньому буде – наразі невідомо, , але джерела KВ повідомляють, що йдеться про відміну всіх ДБН-ів для тимчасового житла – на кшталт тимчасових споруд (МАФів).
В той же час Козловська та Парцхаладзе домовились обговорювати проекти нормативних актів щодо тимчасого житла “в Telegram-чатах без їх оприлюднення на сайті Мінрегіону”. Це було вмотивована необхідністю приймати швидкі рішення, але, на думку КВ, є абсолютно неприйнятним, оскільки сприятиме закритому прийняттю лобістських та, з великою ймовірністю, корупційних рішень.
Проекти повторного застосування (будівлі під реновацію)
Тут проблема, за словами Наталії Козловської, та ж сама що з земельними ділянками – 80-90% поданих ВЦА об`єктів, з точки зору майнового права, є абсолютним непотрібом (судові арешти та обмеження, незрозуміло чия власність тощо). Тому тут те ж питання до Мінюсту щодо системного владнання всеукраїнської проблеми. І, можливо, до голів ВЦА – щодо ситуативного владнання окремих проблемних ділянок.
Ну, і питання з фінансування будівництва тимчасового житла, за словами Наталії Козловської, зараз “обговорюється з європейцями” – щоб “розподілити капітальні вкладення”. Яким чином Мінрегіон з подачі КБУ буде намагатись долучити до капітальних вкладень якісь європейські компанії і як це буде корелювати зі статусом МАФів для тимчасового проживання біженців – окреме й дуже цікаве питання, яке KВ обов`язково висвітлить та проаналізує.
Відкриті питання до Мінрегіону
Після аналізу zoom-конференції у KВ склалось враження, що Мінрегіон готовий спілкуватись тільки із забудовниками, але не з іншими фахівцями будівельної галузі архітекторами, спеціалістами з містобудування тощо.
Щоб не сіяти непорозуміння, KВ звернулась до заступниці міністра Мінрегіону Наталії Козловської із запитаннями (через її помічницю). На момент публікації статті відповідей ще не було. КВ оприлюднить відповіді, які тільки вони будуть надані.
Запитання до Наталії Козловської
-
Прем`єр-міністр Денис Шмигаль сказав 29 березня, що військово-цивільні адміністрації (ВЦА) надали 10 ділянок під забудову тимчасовим житлом для внутрішньо переміщених осіб (ВПО). За тиждень до цього Ви на zoom-конференції сказали, що більшість ділянок, наданих ВЦА, проблемні. 10 ділянок, про які сказав очільник уряду, – це вже відфільтровані ділянки, які годяться під забудову чи з ними також є якісь проблеми? Скільки всього ВЦА надали ділянок під забудову на сьогодні і який відсоток з них наразі годиться для подальшої роботи?
-
Яка наразі необхідна кількість (в квадратних метрах) тимчасового житла для внутрішньо переміщених осіб? Яка орієнтовна собівартість такого житла? Хто визначений чи може бути визначений постачальником такого житла?
-
Спрощення будівельних умов під тимчасове житло. Ви сказали, що готується урядовий документ, яким будуть внесені зміни до ДБНів. Які саме зміни готуються? Наскільки вірна інформація, що розглядається варіант дорівняти тимчасове житло до тимчасових споруд?
-
Ви сказали, що з європейцями розглядається питання поділити капітальні вкладення в будівництво тимчасового житла. З якими саме європейськими компаніями та структурами обговорюється це питання? На яких умовах та як саме можуть бути розподілені капітальні вкладення і між ким:
– між державою Україна та західними урядовими/великими кредитними структурами (ЄБРР, ЄІБ тощо)?
– між місцевими бюджетами та західними донорами та/чи комерційними структурами?
– між вітчизняними комерційними структурами та західними донорами та/чи комерційними структурами?
5. Якщо раптом тимчасове житло за нормами буде прирівняно до тимчасових споруд, то як будуть виглядати та оформлюватись капітальні вкладення?
6. Ви казали про соціологічні виміри, які показали, що місцеве населення готове розміщувати внутрішньо переміщених осіб. Хто саме проводив опитування, коли, яка вибірка, хто оплачував роботу соціологів та які результати цього опитування?
7. Складається враження, що у Мінрегіону та особисто у Вас не дуже плідні стосунки з архітектурною спільнотою України? Чому? Якщо так тільки здається, будь ласка, розкажіть про останні контакти та напрацювання спільно з архітектурною спільнотою України.
8. Який саме проект в Харкові зараз опрацьовується разом з архітектором Олегом Дроздовим?
Фото: колаж КВ
