Несколько лет назад компания BD Holding, вышедшая на рынок жилья страны с на тот момент кардинально отличающимися от строящегося в столичной области проектами, столкнулась с проблемами. Всё – протесты активистов, отзыв разрешительных документов, падение объемов продаж – позволяло предположить: область ожидают новые долгострои, а рынок может лишиться одного из игроков. Сегодня компания заявляет о том, что кризис завершен, холдинг заканчивает заявленные объекты и готов двигаться дальше. Детальнее о решении проблем и выполнении обязательств перед инвесторами KV узнавала у генерального директора BD Holding Юрия Кватерчука.
Законность строек: до конца года холдинг закроет проблемы с документацией
КиевVласть: Почему на сайтах ЖК вашей компании не выложены сканы разрешительных документов? Вы что-то скрываете? Каждый крупный законопослушный застройщик без проблем выкладывает эти документы.
Юрий Кватерчук: Каждый гражданин Украины сегодня может увидеть любой разрешительный документ на строительство в соответствующих реестрах на сайте Государственной Архитектурно-строительной инспекции Украины (ГАСИ). Это – лучшее доказательство законности строительства. Все разрешительные документы на наши объекты есть в этих реестрах, хоть ГАСИ и отзывала декларации на начало строительства, суд возобновлял их действие и т.д. – и мы ничего не скрываем, это официальная политика компании. Но для нас сайт объекта в первую очередь – это площадка для ознакомления потенциального покупателя с жилым комплексом, рекламный инструмент.
К тому же, с разрешительными документами мы знакомим заинтересованных покупателей и в отделах продаж – приходите, берите с собой своих юристов для консультаций, нет проблем. Мы понимаем, что были спорные вопросы по нашим ЖК, люди хотят быть уверенными в том, что мы строим законно и все проблемы решились.
KV: Не теряет ли компания какое-то количество визитов в отдел продаж, не выкладывая документы на сайт ЖК? Покупатель зашел на сайт, ознакомился, позвонил, его пригласили приехать в отдел продаж, но это – время, а сомнения в законности объекта могут быть.
Ю.К.: Мы такую аналитику не проводили, да и, думаю, провести ее нереально. Но сейчас, судя по нашим текущим объемам продаж, отсутствие такой информации на сайтах ЖК не ограничивает покупателя приобретать у нас жилье. С продажами сейчас все стабильно и нормально.
Территория ЖК “Львовский” – микрорайон в с. Петропавловская Борщаговка. Завершен и заселен в 2019 г.
KV: Согласно решению Киево-Святошинского районного суда от 23.04.2018, компании BD Holding запрещено выполнять какие-либо работы по строительству ЖК “Пражский квартал — 2”, вводить дома в эксплуатацию, а также, оформлять права собственности. Как вы намерены и в какие сроки их устранять?
Ю.К.: Отмечу сразу: резкая волна претензий госструктур к объектам возникла под большим давлением групп “псевдоактивистов”, которые хотели заработать на нас за снятие прессинга. Все претензии госструктур мы либо оспорили в судах, и успешно, либо устранили в рамках действующих процедур строительного законодательства и регулирования.
В суде сторона, подавшая иск, доказательств того, что мы нарушили законы или нормы, не предоставила. В первой инстанции мы дело выиграли, конечно, будут апелляции, но мы отстоим права – наших инвесторов и компании. И люди наконец-то получат свои квартиры в ЖК “Пражский квартал-2”.
Мы настроены решить этот вопрос до конца года – закрыть все судебные процедуры и задачи ввода в эксплуатацию. Наш юридический отдел и другие департаменты очень плотно работают над этой задачей. Плюс, мы интенсивно сотрудничаем с НТР (Научно-технический совет Министерства регионального развития, строительства и инфраструктуры Украины. При отклонениях от действующих Государственных строительных нормативов – ДБН, в т.ч. устаревших, проект обязан пройти согласование в этом органе, – KV): устраняем замечания Совета по проекту, выполняем компенсационные мероприятия и т.д.
KV: Будет ли компенсация, и какая для инвесторов этого объекта?
Ю.К.: Компания очень сильно пострадала, репутационно и финансово, от давления, оказанного на нее за эти годы. Сейчас единственная компенсация, которую мы точно гарантируем – мы достроим и сделаем хорошие дома так, как пообещали. И будем нести ответственность за то, что мы построили.
Конечно, если инвесторы будут подавать в суд, требуя компенсации, опираясь на договор с нашей компанией, мы будем с ними работать, договариваться. Но скажу сразу: мы уже готовы предложить выкупить у подобного инвестора его квартиру, вернуть ему средства. Потому что сейчас, когда ситуация с разрешительными документами выравнивается, мы вопреки всему выстояли и строим, спрос на наши объекты вырос. Такого качества жилых комплексов в этой локации очень мало, стадия готовности наших домов подходит к завершению, есть много таких желающих приобрести жилье у нас.
ЖК “Пражский квартал-2” – вторая очередь уже завершенного в 2014 г. ЖК “Пражский квартал”
KV: По этому объекту НТР Минрегиона не согласовали ряд отклонений от ДБН, в т.ч. жизненно важных для будущих жителей, таких как отсутствие достаточного количества паркомест, детских площадок, отсутствие пожарных выходов, технических этажей, нужного количества лифтов, по ряду квартир – требуемой инсоляции. Объясните эту ситуацию по проекту. Почему “всего не хватает”?
Ю.К.: Сейчас “всего не хватает” едва ли не по всем строящимся жилым объектам в стране. Но эта проблема не должна ложиться только на плечи застройщика, это – комплексная задача, в которой роль государства в целом, и местных органов управления в частности сейчас сильно “не доработана”.
Касательно наших объектов:
– во-первых, проблема, мягко говоря, сильно преувеличена. Если вы пройдетесь по нашим жилым комплексам, увидите, что проблемы “негде припарковать машину” нет. Да, плотно, но давайте съездим в Киев и посмотрим, как там с парковками. В области у застройщиков есть больше возможностей выделить землю и территории под паркинги, в нашем ЖК “Европейка”, например, вообще раздолье: малоэтажная застройка, квартир меньше, площади очень большие;
– во-вторых, по лифтам и пожарным выходам. Конечно мы их обеспечим! Без тех же мер по пожарной безопасности объект просто не примут в эксплуатацию. Как я и говорил выше, по “Пражскому кварталу-2” мы сейчас работаем с НТР Минрегиона, выполняем компенсационные мероприятия и да конца года закроем все эти вопросы.
KV: Что сегодня происходит с ЖК “Эхо Парк”? ГАСИ отменила декларации на начало строительных работ и на ввод в эксплуатацию? Как вы работаете с инвесторами, которые столкнулись с достаточно долгим сроком переноса сдачи в эксплуатацию? Как намерены решить вопрос с нарушениями и получением разрешительной документации? Когда?
Ю.К.: Все претензии к нашим объектам подавались одними и теми же людьми в одно и то же время, компанию преследовали глобально и слаженно, давили на госструктуры системно. Но в “Эхо Парке”, в отличие от “Пражского квартала-2”, дом к тому моменту был введен в эксплуатацию, инвесторы получили (подчеркиваю!) свидетельство на право собственности, все коммуникации были запущены, люди заселились. И “вдруг” ГАСИ убирает из реестра “Дозвіл про початок будівельних робіт” – когда дом построен, заселен, все права жильцов на собственность оформлены. Где здесь логика? Впрочем, этот “сюр” никак не влияет на жизнь людей – дом сдан и заселен. Пройдем и выиграем суды, – документы восстановят.
В ЖК “Львовском” – 2980 квартир, 22 дома, своя развитая инфраструктура
KV: Инвесторы построенных ЖК (“Аметист”, “Львовский”) жаловались и делились информацией на форумах о том, что осталась масса недоделок. Нет лифтов, дверей, плитки в переходах и т.д. Вы решили эти проблемы? Уверена, инвесторы прочтут этот материал.
Ю.К.: Да, конечно. Могу прокомментировать: было два дома, которые сдавались в конце 2016-го – 2017-ом годах. Тогда, в период сильного давления на компанию, было очень сложно, был большой объем квартир под сдачу, мы физически не успевали отбиваться от т.н. “активистов” и чиновников, решали проблемы с финансированием. Но сегодня данные дома закончены, и “Аметист”, и “Львовский” доделаны, люди получили документы на право собственности.
Возможно, еще не устранены мелкие недоделки, но все глобальные трудности мы побороли, а тем, что осталось – будет заниматься управляющая компания.
Дотационная “коммуналка” – благотворительность или маркетинг?
KV: Как раз о ней: есть жалобы на работу вашего ЖЭКа – качество и частота уборки и т.д. Не пора ли менять подход к сервису?
Ю.К.: Слова ЖЭК, управляющая компания нашими людьми воспринимается очень негативно… И нигде нет, независимо от класса и расположения объекта, такого, чтобы люди не жаловались на их работу, – я лично мониторил рынок коммунальных услуг.
Теперь о нашей ситуации. Первое: давайте поговорим о действующих тарифах и готовности людей платить за качественный сервис. Тариф на обслуживание – 5 гривен/кв. м, – например, в “Львовском” утверждали, когда курс был 8 грн за 1 доллар США. И он действует до сих пор. Но сегодня доллар стоит плюс-минус 26 грн. Следовательно, качество и объем услуг мы должны сократить в 4 раза. Далее, заработный фонд сотрудников управляющей компании также вырос за это время, за 3000 гривен дворник уже не работает. Но поднимать тариф при такой сложной экономической ситуации в стране мы тоже не можем, люди не в состоянии оплачивать 26 грн за кв. м. Они по тарифу 5 гривен не платят, задолженность по сервисным услугам по всем управляющим компаниям наших ЖК достигает миллионов гривен. Я людей понимаю, нету денег, некоторые жалуются: “мы не будем вам платить, как обслуживаете – так и платим”. Но элементарно мусор вывезти – цена в 5 раз поднялась. А есть еще ямочный ремонт, побелка-покраска, полив газонов, уборка снега – все это стоит денег.
На данное время задолженности по коммунальным сервисам у жителей наших ЖК колоссальные, мы вынуждены постоянно дофинансировать из средств холдинга. По сути, дотируем комплексы в объеме, чтобы хотя бы поддерживать в приличном состоянии.
KV: А отдать жителям в управление, в ОСББ не хотите?
Ю.К.: Конечно хотим! Не берут… Жду всех желающих в центральном офисе.
У нас уже был один такой случай, пришла инициативная группа из “Эхо Парка”, мы все посчитали, и люди остались с управляющей компанией. Я на тему коммунальных услуг и управления могу для желающих брифинг устроить. Пожалуйста, приходите, я детально расскажу как в реальности работает “коммуналка”: походите пособираете деньги по квартирам, заплатите разницу по тарифам, заплатите уличное освещение, придомовое освещение, эксплуатацию МОПов (мест общего пользования в домах, – KV), эксплуатацию лифта. Вам на все это нужно 200 000 брали вы с жильцов 100 000 и потом мы с вами поговорим, и когда вы денег с людей не соберете, а вам нужно 200 тысяч, но за все эти услуги нужно заплатить, иначе все отключат и перестанут эти услуги оказывать. Сейчас разницу оплачивает BD Holding, стараемся перекрыть недостаток средств у управляющей компании. Задолженности мы потом у людей собираем месяцами.
KV: В таком случае, где здесь бизнес управляющей компании?
Ю.К.: Его нет.
KV: Это благотворительность такая?
Ю.К.: Да. Это – благотворительность.
KV: А не маркетинговый ли это инструмент: пока продаете квартиры в строящихся ЖК, покупатель должен видеть действующие объекты в лучшем свете?
Ю.К.: В ЖК “Львовский” мы уже два года не строим ничего нового, почему мы не отказались от управления?..
Мы все же надеемся на то, что ситуация в стране выровняется, у людей появится чуть больше денег, и мы сможем сформировать нормальные тарифы. Это то светлое будущее в которое мы пока только верим. А сейчас есть задолженности и соответствующее качество услуг. Вы же понимаете, если в вашем доме нужен качественный ремонт, за него нужно заплатить соответствующую сумму. А если приглашать дешево и сердито гастарбайтеров, то и результат будет соответствующим. В пол цены, ну… извините, так вам и сделают.
Поймите правильно, мы не снижаем качество коммунального сервиса сознательно, физической сейчас финансировать идеальное качество услуг невозможно.
KV: А вы уверены, что люди, привыкшие платить минимум за “коммуналку” сейчас, или же вовсе не платить, будут готовы платить потом?
Ю.К.: Вопрос культуры наших соотечественников – один из самых болезненных. Приведу пример: мы создали фонтан стоимостью 70 000 евро. Люди умудряются в нем купать собак, стирать вещи, не говоря о куда более мерзких способах “использования”. После такого нужно фонтан, форсунки, чашу полностью чистить, это дорого.
Но нужно эволюционировать, всем – и гражданам, и бизнесу, и чиновникам. Быть готовыми к тому, чтобы ценить труд других, достойно его оплачивать, уважать друг друга. Так что надеемся на лучшее.
Таким девелопер обещает построить ЖК “Мюллер Хаус”
Школу на Петропавловской Борщаговке откроют в 2020 г.
KV: Возвращаясь к качеству жизни: люди жалуются на узкие дороги, отсутствие образовательной, медицинской инфраструктуры.
Ю.К.: Это правда, на выезд утром и въезд вечером – пробки. Но, простите, если бы я был губернатором, это было бы в зоне моей прямой ответственности. Я как застройщик, гражданин, очень хотел бы расширить дороги, но это – явно не прямая обязанность бизнеса.
KV: Прямая обязанность строительного бизнеса – платить в местный бюджет т.н. “паевое участие”, взнос на развитие инфраструктуры, или же выполнять работы по развитию инфраструктуры в счет его уплаты. У вас с этим как?
Ю.К.: У нас все в порядке! На сегодня компания многое сделала – какие-то вещи видны невооруженным глазом, а какими-то (инженерные сети) жители пользуются, не подозревая, что они требовали реконструкции и/или расширения, а зачастую – строительство с нуля.
BD Holding:
– расширил государственный детский сад по ул. Ярослава Мудрого (количество мест выросло с 75 до 150 детей): было потрачено более 30 млн грн;
– заасфальтировал улицы: Львовская, Тернопольская, Волынская, Мира, Живописная, Майская, пер. Софиевский и Физкультурный. Части этих улиц не входят в территории наших проектов, но мы старались объединять новые участки дорог с существующими;
– выделил более 10 млн гривен на ливневую канализацию по ул. Соборной;
– заменил электроопоры и освещение на прилегающих к жилым комплексам улицах, больше 8 млн гривен ушло на замену;
– инициировал реконструкцию транспортной развязки около сельсовета и профинансировали около 10 млн грн. на реализацию тротуаров по ул. Соборная;
– стал благотворительным партнером и генподрядчиком по созданию Пражского парка там, где была заброшенная лесополоса. Сейчас им пользуются все жители села Петропавловская Борщаговка. Потратив больше 12 млн грн, мы разработали совместно с компанией Kotsiuba ландшафтный дизайн территории и реализовали проект на 100%. Сегодня областная администрация и сельсовет проводят там всевозможные концерты и праздничные мероприятия.
Если говорить о Софиевской Борщаговке, инициативой сельского совета была проведена “централизация” паевого участия. Поэтому тут мы не разрабатывали отдельные самостоятельные проекты, а все необходимые оплаты совершили на счет сельского совета. И уже сам сельсовет принимает решение о необходимой им инфраструктуре.
KV: Расскажите о школе возле ЖК “Львовский”, Петропавловская Борщаговка – к ее строительству было много вопросов.
Ю.К.: Да, с ее реализацией были определенные проблемы: мы начали ее строительство, затем приостановили из-за сложной экономической ситуации в холдинге. В первую очередь нужно было достраивать дома, выполнять обязательства перед инвесторами жилья. Сейчас приоритет по школе возобновлен, мы ее строим, планируем еще большой корпус детского сада. Все, что мы обещали жителям “Львовского” – мы выполним.
KV: Сколько мест планируется в школе и садике?
Ю.К.: Более 400 в детсаду и около 800 в школе.
KV: Школу передадите на баланс или же она будет частной?
Ю.К.: Школа будет частная. У нас есть негативный опыт передачи детсада на баланс местной власти, поэтому больше мы такого повторять не будем. Нам важно обеспечить качественный учебный процесс и сервис для будущих детсадовцев и школьников.
KV: Планируете бассейн в школе? Он будет только для учащихся или рассматриваете варианты открыть для всех желающих?
Ю.К.: Пока мы рассматриваем разные варианты, но решение еще не принято. С одной стороны, эксплуатация бассейна – дорогое удовольствие, с другой – важно обеспечить правильный ход учебного процесса, приоритет должен быть за детьми. Поэтому пока мы работаем в том числе и над этим вопросом, и с подбором оператора. Учебное заведение – это сложный и очень ответственный проект, нужно продумать все детали.
KV: Когда планируете открыть школу?
Ю.К.: В следующем, 2020-ом году.
ЖК “Европейка” в с. Софиевская Борщаговка
KV: О заботе о людях: вашу компанию обвиняли в вырубке леса при строительстве “Эхо Парка”. Как компания, декларирующая свое европейское происхождение, пошла на такой шаг? Не рассматривались ли варианты максимального сохранения деревьев на территории строительства? Такие технологии присутствуют и применяются прогрессивными компаниями в Европе.
Ю.К.: Претензии к нам о вырубке леса, “беспределу” и т.д. весьма сомнительны. Лес нам даже отводить под строительство не стали бы, это грубое нарушение действующего законодательства.
Изначально участок был отведен под оздоровительный центр, потом собственники меняли целевое назначение под возведение клиники, и т.д. и т.п. И никаких претензий у активистов не было, хотя изменения принимались на местном совете, вносились в генплан. Мы, получив участок в пользование, совершенно законно изменили целевое назначение, которое утверждал местный совет депутатов. И как только холдинг вышел на площадку, появились протесты и интерес со стороны профессионально зарабатывающих на протестах персон.
На территории, по сути, была свалка, 80% сухостоя – можем предоставить фотографии. Здоровые, нормальные деревья мы не трогали, прекрасные дубы как росли, так и растут, и мы не собирались и не стали их трогать. Это прекрасная дубовая роща, достояние всей общины, и мы ее сохранили.
Строительство второй очереди ЖК вообще проходит в яру, на генплане и на съемке видно, что под вырубку деревьев там не попадают.
Заинтересованные в “заработке” на протесте и политическом ПР-е граждане пытались с нами “договориться” о снятии протеста и претензий, но мы принципиально отказались. Сейчас мы с ними судимся.
Стратегия выхода из кризиса: как достроить под давлением
KV: Вы несколько раз упоминали о давлении на компанию, из-за которого и возникли сложности с документами, финансированием и т.д. Расскажите детальнее.
Ю.К.: Есть одно слово – заказ. Больше я ничего не могу вам сказать.
Успешные компании, которые выходят на рынок с качественными проектами, зарабатывают не на “схемах”, а делая реальный конкурентный продукт, активно развиваются и развивают страну, увы, очень привлекательны для подобных “заказов”.
KV: Напомните, проблемы начались в 2016-м?
Ю.К.: Летом 2016-го года. Продажи у нас, естественно, упали, люди из-за льющегося негатива опасались инвестировать. Затем начались претензии от инвесторов, которые заплатили деньги, а мы вынуждены были переносить сроки ввода в эксплуатацию – но мы не прятались, проводили встречи, договаривались и были в постоянном контакте с людьми. Нам пришлось достраивать объекты за свои средства, инвестировать собственные деньги, важно было обеспечить выполнение обязательств и поддерживать темпы строительства хотя бы на минимальном уровне.
KV: Изменилась ли стратегия работы компании в связи с проблемным периодом?
Ю.К.: Важный стратегический момент – мы сохранили компанию, доказали, что полученные нами разрешительные документы получены законно и отвечают требованиям действующих норм и правил в строительстве. И самое важное – нам удалось выполнить свои обязательства перед людьми, которые приобрели жилье в наших объектах. За последние годы – с 2016-го по нынешнее время около мы выдали около 3000 ключей, завершив строительство ЖК “Львовский”, 1-ю и 2-ю очередь, часть 3-й ЖК “Европейка”. Сейчас мы продолжаем строить наши новые дома. Во время кризиса в холдинге мы приняли стратегию, которая предполагала достройку домов небольшими частями – вести строительство сразу 10 домов было невозможно. Но важно было выполнить обязательства перед инвесторами и сдать им жилье. Мы встроили системные антикризисные коммуникации с инвесторами, в целом выровняли ситуацию. Это позволило холдингу выйти из пике и не бросить “недострои”, а достраивать и выполнять свои обещания перед инветсорами.
KV: То есть стратегии коммуникации как таковой до кризиса в холдинге не было?
Ю.К.: Антикризисной – нет, все шло очень хорошо и успешно, объекты строились согласно графику, вовремя вводились в эксплуатацию. Мы многое делали для общины, не только жителей наших комплексов. Мы просто работали, делали свое дело и были далеки от всяческих кризисных проблем. Но любая негативная ситуация – это не только проблемы, но и возможность стать лучше, развиваться.
В нашей ситуации мы получили огромный опыт антикризисных коммуникаций с инвесторами, приняли, я уверен, правильную стратегию: системность, честность, открытость к коммуникациям.
KV: Изменилась ли стратегия коммуникации с общиной? Выросла ли социальная нагрузка на компанию?
Ю.К.: Социальная нагрузка, но я бы лучше сказал, вклад холдинга в развитие территорий для создания комфортной жизни, всегда был в нашей стратегии. И до, и во время, и после навязанного нам кризиса мы выполняли свои обязательства перед общиной. И не планируем отказываться от выбранной стратегии, будем далее инвестировать в развитие инфраструктуры, лоббировать интересы жителей наших комплексов. Рынок сейчас очень сложный, но мы надеемся что он будет выравниваться, и нам удастся завершить текущие объекты и начать новые, в которых мы хотим реализовать новые идеи современные тенденции развития урбанистики. Но об этом сможем детальнее рассказать, когда начнем новые проекты.
Читайте: В ЖК “Европейка” дарят скидку на квартиру ко дню открытых дверей, – BD HOLDING
