Ринок новобудов столиці проходить адаптацію до умов тривалої війни. Продажі квартир частково відновилися через півроку після вторгнення, але структура попиту тепер інакша: більше нерухомості купують для себе, менше – з метою інвестування. Великим гравцям ринку доводиться підлаштовуватися під нові реалії. Про те, як вистояти на ринку, переваги та недоліки “єОселі”, вплив мобілізації на галузь та як девелопери борються з відсутністю світла, КВ розпитала Анну Лаєвську, комерційну директорку провідного гравця ринку нерухомості, компанії “Інтергал-Буд”.
КВ: Ми говорили з вами рік тому, коли багато хто жив в очікуванні завершення війни. Зараз цих очікувань менше. Чи сильно змінилася будівельна галузь за цей час та зі зміною обставин?
Анна Лаєвська: Є тренди, що залишаються незмінними. На ринку фіксується 40–50% угод від довоєнних обсягів продажів, звісно, залежно від компанії. Також збільшується питома вага державних програм “єОселя” та “єВідновлення” в загальній структурі. У деяких девелоперів “єОселя” формує від 30% до 50% загальної кількості угод. Решта продажів — це переважно повна оплата за власні кошти або коротке розтермінування. І наостанок спекулятивний попит залишається на дуже низькому рівні — до 10-15% від загальної кількості угод. Тобто, ринок усе ще живе в умовах, коли житло купується для власної потреби. Додам, що такий принцип зовсім не типовий для ринку, адже до війни ми звикли до великого інвестиційного попиту. Отож, зараз усі ці умови докорінно змінилися.
КВ: Ще на початку повномасштабного вторгнення ми з вами говорили про те, наскільки зменшиться кількість забудовників на столичному ринку. Чи є у вас дані, який відсоток будівництв в Києві та країні відновився загалом?
Анна Лаєвська: Є такі забудовники, які повністю завершили свою діяльність. Їх немало і з кожним днем стає все більше. У першу чергу це стосується регіонів та невеликих міст, бо там ринок надзвичайно чутливий. Що стосується Києва, то це близько 10 компаній. Якщо така тенденція збережеться, то ще 20% будівельних компаній ми втратимо. Знаю такий досвід, коли колеги підхоплюють будівництво у компанії, яка фізично не може це зробити. Це можна назвати своєрідною монополізацією. Якщо дивитися на це під кутом програми “єОселя” — отримати акредитацію з фінансових чи репутаційних причин можуть не всі девелопери. Інколи банки відмовляють у співпраці невеликим регіональним забудовникам через незначні обсяги операцій. І відповідно доступ до кредитних ресурсів має обмежене коло компаній. Що є, звісно, несправедливим. Чим довше тягнеться війна, тим вище ризик настання банкрутства для тих компаній, які не мають фінансових резервів. Водночас, до програми єОселя долучається все більше регіональних банків, які готові розглядати місцевих партнерів. Також у співпраці з КБУ проробляються ініціативи щодо гарантій або поручительства з боку більших компаній або профільних будівельних організацій для акредитації.
КВ: Також навесні цього року стало відомо, що один з найбільших забудовників столиці “Київміськбуд” перебуває у величезній кризі. Як ставитеся до таких подій на будівельному ринку?
Анна Лаєвська: Зараз ведуться перемовини з боку “Київміськбуду” щодо надання йому фінансування з місцевого або державного бюджету. Свого часу ми проводили аудит “Укрбуду”, який пропонували забрати повністю нашій компанії. Але ще на той довоєнний період, коли продажі були набагато кращими, дефіцит бюджету “Укрбуду” сягав понад мільярд гривень. Тобто основна частина зароблених компанією коштів спрямовувались не на будівництво. Стосовно “Київміськбуду” — таку компанію в умовах війни підхопити іншим колегам-забудовникам буде великим тягарем. Репутаційно – це серйозний удар для ринку. Адже Київміськбуд є одним з найбільш відомих та стабільних брендів. Але якби була пропозиція від органів влади виступити фінансовим партнером за умови сприяння щодо дозвільної документації, припинення судів щодо проєктів “Укрбуду”, а також відсутності додаткових фінансових обтяжень — можливо, це було б цікаво для інших девелоперів.
Читайте: “Інтергал-буд” стартував продаж квартир з персональними укриттями вв ЖК “Озерний Гай Гатне”
КВ: Раніше девелопери називали драйвером ринку іпотечну програму “єОселя”. Пройшов певний час від її старту. Назвіть позитив і негатив, чи справдила вона очікування? Що зараз девелопери пропонують для покращення іпотеки, а що є тонким місцем програми?
Анна Лаєвська: На початку цього року в окремих компаніях, які пропонували покупцям вже готове житло, частка придбаного за програмою “єОселя” досягла рекордних 50% від усіх продажів. Це зумовлено тим, що “єОселя” стосується здебільшого пільгових категорій людей, які раніше не мали можливості купити собі нове житло. Це унікальна та приваблива можливість, адже можна взяти кредит на двадцять років у гривні без жодного валютного ризику.
Ще одна відмінність у порівнянні з минулим роком — це більша підтримка будівельної галузі з боку держави. Зокрема за програмою “єОселя” заборонили кредити на житло старше трьох років, натомість тепер переважна кількість угод будуть укладатися на первинному ринку. Таким чином держава стимулює нове будівництво в Україні.
Водночас, деякі міжнародні партнери, зокрема Світовий банк, бачать механізм роботи програми “єОселя” дещо інакше На їх думку, більш доцільно було б фінансувати не тіло кредиту, а різницю у відсотках між пільговою ставкою та стандартною. Таким чином, за наявного фінансового ресурсу, програма могла б забезпечити не 11-12, а 70-80 тисяч угод на рік. Більше того, за таких умов міжнародні партнери надавали б нам частину фінансування для пільгової іпотеки. Недоліком такого підходу є суттєво вищий обсяг державних інвестицій для видачі пільгових кредитів. Однак важливо те, що при такій роботі системи, економіка щороку буде приносити додаткові кошти для сплати різниці відсотків через зростання податкових надходжень, збільшення обсягів будівництва, ріст ВВП. На нашу думку, варто було б також знизити розмір першого внеску та відсоткову ставку за програмою “єОселя”. Адже для деяких категорій громадян, зокрема ВПО, умови все ще є не посильними.
Пріоритетне завдання зараз – забезпечити одужання та стабільний розвиток як будівельного сектору, так і економіки в цілому. І програма “єОселя” в найближчій перспективі є одним з головних драйверів цього процесу.
“Чим довше тягнеться війна, тим ймовірніше для багатьох настане банкрутство”.
Також зараз за програмою “єОселя” ведуться перемовини щодо диференціювання ставки протягом сплати кредиту. Так, наприклад, зараз ця ставка 3% або 7%, але вже є ініціатива збільшити її на наступні роки. Думаю, що умови “єОселя” можуть зазнати змін, тому буде легше пропонувати людям якісь альтернативи.
КВ: Зі скількома банками вже працюєте з програмами розтермінування і скільки їх планується загалом?
Анна Лаєвська: До війни ми співпрацювали з трьома банками: “Глобус”, “Укргазбанк” та “Ощадбанк”. Зараз “Інтергал-Буд” — це активний партнер програми “єОселя”. Наразі за цією програмою ми співпрацюємо з дев’ятьма банками і доповнюємо цей перелік. Але вирішили ще знайти якусь альтернативу до “єОселя”, бо не всі можуть отримати за такою програмою кредит. Наприклад, такою альтернативою з гарними умовами стала наша партнерська програма з “Кредит-Дніпро”. Дана програма іпотеки передбачає кредитування терміном до 30 років, з першим внеском 20% від вартості житла та пільговою ставкою 6,99% на перші три роки.
КВ: Також ви започаткували механізм, коли забудовник зобов’язується усунути своїм коштом наслідки можливих ушкоджень внаслідок російських обстрілів. Як це працює?
Анна Лаєвська: Усе більше забудовників закріплюють свої гарантії відносно можливих обстрілів і, як наслідок, пошкодження будинків. Це основний біль споживачів, тому дійшли до висновку — у разі виникнення таких обставин компанія повністю бере всі витрати на себе. Це юридично закріплено у наших контрактах з покупцями. Але якщо покупець вже отримав права на власність, то компенсація надається державою через застосунок “Дія”. Готове житло у власності також можна застрахувати. Вже діють відповідні програми, що покривають ризики ушкоджень внаслідок воєнних дій.
КВ: Які з’явилися нововведення у питанні живлення будинків, у звʼязку з вимкненнями світла у столиці?
Анна Лаєвська: Ситуація з електрикою в місті не дуже оптимістична, взимку взагалі прогнозують нам тривалі відключення. Тому ми запропонували нашим мешканцям автономне енергозабезпечення. Це комбінована система: для деяких будинків газові генератори, для інших, в яких газу немає — промисловий EcoFlow. Такі прилади забезпечать до дванадцяти годин автономної роботи насосів для води, системи опалення, ліфтів, а також буде світло в місцях загального користування та працюватиме система контролю доступу і пожежної безпеки. Таким чином, усі наші будинки, які ще не мають сертифіката про введення в експлуатацію, будуть оснащені цими системами живлення за наш кошт. У вже готових будинках — також буде така можливість, але мешканці сплачуватимуть за встановлення обладнання. Витрати щодо проєктування та підключення обладнання візьме на себе компанія. Ми вже проводили перемовини з деякими будинками, мешканці підтримують таку ініціативу.
КВ: Чому відмовилися від інших альтернативних джерел, таких як сонячні батареї, дизельні генератори або твердопаливні котли?
Анна Лаєвська: Що стосується сонячних панелей, то перш за все, головні недоліки — це вартість обладнання, дороге обслуговування та велика площа під їх облаштування. Для прикладу: живлення одного типового будинку площею близька 15-16 тис.м2 потребує встановлення 400-500 м2 сонячних панелей. Раніше були спроби забезпечити – заселені ЖК дизельними генераторами за рахунок наших мешканців. Але невдало, бо паливо зараз дорого коштує.
Варіант твердопаливних котлів також розглядали, але ця опція можлива для нових проєктів. Такі котельні потребують окремих будівель, санітарної зони, відступу від житлових будинків. Тому розмістити їх в рамках існуючих ЖК або тих, що вже у процесі будівництва – проблематично. Впровадження такої системи розглядаємо в наступних чергах ЖК “Озерний гай”, бо в плані ефективності та ощадності — це дійсно цікаво.
Читайте: “Інтергал-Буд” забезпечить нові будинки автономним електроживленням
КВ: Які концепції нерухомості більш привабливі та менш привабливі для покупця?
Анна Лаєвська: Ключовий запит зараз – це безпека. В тренді мало та середньо поверхове житло з великою прибудинковою територією, на якій розташоване все необхідне – коворкінги, школи, клініки, сфера послуг та розваг, зони для відпочинку. Так, наприклад, люди почали боятися високих будинків через можливі руйнування та прильоти. За квартиру на нижчому поверсі покупці навіть готові доплачувати. Панорамні вікна та суцільне скління більше відлякують, ніж надихають покупців. В умовах постійних тривог вкрай важливо мати можливість віддати дитину в садочок або школу безпосередньо біля дому, а машину припаркувати у власному підземному паркінгу.
“Ера “висоток” по 25 поверхів вже завершується. Велика прибудинкова територія, зовнішній вигляд ЖК, однорідне ком’юніті — це те, що приваблює споживача”.
На фото: ЖК “Паркові Озера” від “Інтергал Буд”
КВ: Раніше доплачували за тераси та панорамні вікна, а тепер зовсім навпаки.
Анна Лаєвська: Згодна. Навіть деякі девелопери вирішили зменшувати поверховість. Таким чином компанії пропонують більш комфортну щільність забудови та умови проживання, і знову ж таки – менший період будівництва. Я б сказала навіть, що ера “висоток” по 25 поверхів вже завершується — люди хочуть жити в комфортних умовах. Велика прибудинкова територія, зовнішній вигляд ЖК, повний набір інфраструктури на своїй території, однорідне ком’юніті — це те, що приваблює споживача.
КВ: Який негативний чи позитивний прогноз на рік не здійснився?
Анна Лаєвська: Насамперед прогноз по виручці від продажів. Ми отримали на 60% відсотків більше коштів, ніж закладали у свою фінансову модель. Звісно, не без допомоги програми “єОселя”. Серед новин також — поступовий перехід ринку на новий механізм продажу об’єктів нерухомості. Тобто за законом №2518 (ред. КВ — Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому). Наша компанія є лідером змін та наразі за підтримки Офісу Президенту та профільного міністерства реалізує пілотний проєкт щодо внесення до реєстру спеціальних майнових прав об’єктів за старими дозволами та реалізації їх за договорами купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості Таким чином ще більше покупців стануть довіряти нам, адже за законом такі проєкти повністю перевірено на наявність необхідної дозвільної документації, відповідність фактичного будівництва до проєктних планувань, дотримання девелопером вимог щодо якості матеріалів та комплектації будинку тощо. Також девелопер має розмістити банківську гарантію, яка захищатиме від подвійних продажів та заблокувати додатково частину квартир у якості гарантійної частки.
КВ: Поговоримо про поточну ситуацію з мобілізацією. Як це вплинуло на робочу силу? Чи відчуваєте нестачу робітників на майданчиках та як працюєте із цим?
Анна Лаєвська: Прогноз досить песимістичний. Зараз маємо 30% дефіциту робочих кадрів. Тому ми дуже чекаємо закон про економічне бронювання або певні альтернативи до нього, але, на жаль, поки такого немає. Інколи цілими бригадами в нас мобілізують, або ж люди самі знімаються з будівництва через побоювання бути мобілізованими. Зрозуміло, що деякі види робіт замінити технікою чи жінками неможливо. Зараз ведемо розмови на ринку щодо залучення робітників з-за кордону, але теж не дуже успішно. Тому, як висновок, ситуація дуже важка. Єдиний більш менш реалістичний варіант для нас — заохочення до робіт чоловіків 18–25 років. У мене навіть була ідея організувати ПТУ на базі компанії, щоб навчати молодь базовим будівничим спеціальностям. Думаю, треба відроджувати такі “ручні” професії, бо вони завжди користуватимуться попитом, на відміну від переповненого ринку економістів, юристів, IT чи соціологів.
КВ: Нещодавно компанія відновила продажі квартир та апартаментів у вашому флагманському проєкті, INTERGAL CITY. Пам’ятаю, комерційні приміщення продавали ще у 2021-му. Розкажіть, як саме вплинула війна на хід будівництва цього амбітного проєкту та яким був шлях відновлення від 22-го по сьогодні?
Анна Лаєвська: Насправді будівництво ми відновили ще у травні цього року, але займалися прокладанням зовнішніх мереж. А вже з липня на повну потужність відновилося будівництво самого об’єкта: фасадні та внутрішні оздоблювальні роботи. Комплекс буде вводитися в експлуатацію в декілька пускових черг — перші чотири вежі будуть готові вже наприкінці наступного року. Повне завершення комплексу за планом відбудеться в середині 2026 року. Беремо з запасом, бо хочемо повністю завершити благоустрій терас та прибудинкових територій. Станом на сьогодні ми вже отримали з-за кордону всі будівельні матеріали, які були необхідні. На початку війни була велика проблема з цим, бо такі комплектуючі, як алюмінієві вікна та ліфти були виготовлені на замовлення та завозились з європейських країн. Потім з-під обстрілів у Харкові вивозили котельні і системи пожежної безпеки. Тому ми фактично тільки півтора року збирали по частинках усе вироблене обладнання, матеріали для оздоблення, інженерні системи. Щодо робочої сили — до війни у нас працювало два генпідрядники, зараз лише один. У будь-якому разі цей комплекс для нас є пріоритетним, бо він для компанії флагманський. Зараз ми закінчуємо вже фасади веж, далі проводитимуться внутрішні роботи: вестибюлі, інженерія, оздоблення квартир, міжкімнатні перегородки. Але в порівнянні там залишився невеликий об’єм роботи.
На фото: INTERGAL CITY
КВ: Зважаючи на війну, попит на житло люксового сегменту не зменшився? Опишіть, хто саме в INTERGAL CITY є покупцем зараз?
Анна Лаєвська: Я навіть скажу більше, за період війни, ще до того як відновили будівництво, продали декілька квартир. До того ж, квартири зараз активно бронюють, у цьому місяці підпишемо ще кілька контрактів. Повертаючись до тенденцій, наразі величезний попит на житло економ та комфорт класу. Але водночас на люксовий сегмент також є свій покупець. Це, наприклад, заможні переселенці зі східних регіонів, які постраждали від обстрілів. Ну і звісно, ті хто вірить в Україну.
Читайте: “Інтергал-Буд” прозвітувала про хід будівництва на своїх об’єктах у липні
На фото: ЖК “Паркові озера”
КВ: У вас стартувала спільна іпотечна програма з банком “Кредит-Дніпро” на 30 років. Розкажіть про її особливості. Який відсоток іпотеки, мінімальний внесок, чи є якісь особливі пільгові умови? Які ЖК можуть розглядати покупці, чи можуть розраховувати військові чи переселенці на найменшу ставку тощо.
Анна Лаєвська: Це для нас експеримент. Фішка цієї програми в тому, що ми намагаємося запропонувати ринку якусь альтернативу і додаткові опції окрім програми “єОселя”. Бо “єОселя” стосується лише тих, у кого немає власного житла або площею до 52,5 кв.м, а також у першу чергу для пільгових категорій населення. Наша програма з “Кредит-Дніпро” розрахована на все населення незалежно від усіх цих обмежень. Також перевагою програми є термін кредитування — 30 років. За нашими підрахунками при купівлі двокімнатної квартири від “Інтергал-Буд” вартість за місяць складатиме близько 19 тисяч гривень. Тобто здебільшого це навіть дешевше, ніж оренда такої квартири. Однокімнатна квартира — це близько 10–12 тисяч гривень на місяць. Також з переваг — те, що перші три роки ставка 6,99%, наступні 27 років ставка плаваюча, розраховується за індексом UIRD 12m + 5,9%. Зараз ця програма запустилася лише для готового житла, пізніше плануємо зробити і для будинків на етапі зведення. Але умови будуть для всіх однакові. Перший внесок, як і в програмі “єОселя” — 20%.
КВ: Чи плануєте розширювати будівництво на країни Європи?
Анна Лаєвська: Інтергал-Буд наразі вже долучено як девелопера та експерта до співпраці щодо проєктів на європейському ринку. Інтергал-Буд як український девелопер входить до Української девелоперської Групи компаній.
Материнська компанія Української девелоперської групи – Intergal Group, разом з іноземними локальними партнерами наразі вже інвестувала в розвиток локального будівельного бізнесу в країнах Європи, зокрема, Угорщині та Німеччині. Інтергал-Буд, як успішний експерта галузі та девелопер із значним досвідом та експертизою, приймає участь в реалізації проєктів материнської компанії.
На фото: європейський проєкт компанії
У Німеччині зараз проводимо консультування та співпрацюємо з архітектурними майстернями щодо реставрації дуже амбітного об’єкта — замку 17-го століття з озером та парком. Ідея полягає в тому, щоб переобладнати цей замок під сучасне житло. На відміну від України, в Німеччині є пільги для девелоперів, які займаються порятунком таких пам’яток архітектури, а також є попит серед споживачів на такі об’єкти. Додам, купуючи квартиру в такому об’єкті, інвестор отримує на всю суму інвестицій податкову пільгу — це для німців суттєва перевага. Окрім цього у центрі Лейпцигу Intergal Group реалізує у партнерстві з локальним девелопером будівництво нового комплексу, квартири в якому невдовзі почнемо пропонувати також українським інвестрорам. У Будапешті компанія як девелопер-партнер долучена до розвитку об’єктів комфорт класу досить великої площі по 30–50 тисяч кв.м. Це житлові комплекси із власною інфраструктурою, де передбачені спа, фітнес центри, супермаркети, сфера дозвілля та послуг. Ринок Угорщини має стійку тенденцію до зростання цін на нову нерухомість, а здача житла в оренду є високо прибутковою порівняно з рештою країн ЄС – у Будапешті, приміром, на оренді можна заробити 5-6% річних у валюті. Маючи при цьому офіційний дохід та нерухомість у Європі. Проєкти Intergal Group будуть запропоновані як угорським, так і українським покупцям. При цьому компанія забезпечує зручний сервіс вибору та придбання нерухомості з України.
Долучення до розвитку проєктів материнської компанії у Європі дасть нам новий досвід, партнерства, а також підвищення репутації як експерта серед українських споживачів. Ми пишаємося тим, що досвід та професійність компанії дозволяють виступати партнером та експертом в реалізації проєктів на європейському ринку, який висуває вкрай високі вимоги щодо якості роботи та гарантій девелопера.
Водночас ми впевнені, що набуті нові знання дозволять підвищити якість та рівень проєктів Інтергал-Буд в Україні, бо ми надихаємось європейським підходом до комфорту та проєктування сучасного житла.
В центральному офісі продажів в Києві всі охочі вже можуть обрати проєкт серед європейського портфелю Intergal Group.
Дарина Полішевська
Фото: Євген Краснокутський, Євген Лоюк
КиївВлада
