Гривневые цены на жилье в Киеве и столичном регионе в 2020 году показали стабильный рост. Несмотря на карантин, падение доходов населения и большое количество новостроек. Что способствует росту цен, как они изменятся до конца года, – узнавала KV у ведущих экспертов рынка.
Казалось бы, кризисные экономические и политические события – явная предпосылка для заметного удешевления квадратного метра в новостройках. Но если взглянуть на динамику средних цен на графиках ниже, то, как минимум цены в долларах США стабильны или с начала года снизились незначительно, а в гривне – заметно выросли.
После весеннего снижения долларовой цены на фоне жесткого карантина, она снова подросла, а в августе и вовсе продемонстрировала рост.
Так, столичные новые “квадраты” в августе относительно июльских выросли на 4,3% – с $920 до $960. В сентябре средняя долларовая цена незначительно снизилась – на $10, до $950, и такой же осталась в октябре.
Если сравнивать показатели “осторожного” июля” и активного октября, цена в валюте выросла на 3,2%, $30.
А вот в сравнении с оптимистичным началом года долларовая стоимость “квадрата” снизилась на 4,1% – с январской $990 до октябрьской $950.
Средняя и минимальная цены на квартиры в новостройках Киева, $ за октябрь 2020 г.
ИСТОЧНИК: ЛУН
*При подсчете игнорировались 10% самых низких и самых высоких цен, чтобы снизить влияние спекуляций
В сателлитах столицы августовские цены в долларах выросли незначительно – на 2%, с $550 до $560. И остаются пока стабильными. Примечательно, что октябрьская средняя цена в $ аналогична январской, а заметное падение – до $540 – было только в первые карантинные месяцы (март-апрель).
Средняя цена в новостройках пригорода Киева, $ за кв. м, октябрь 2020
ИСТОЧНИК: ЛУН
*При подсчете игнорировались 10% самых низких и самых высоких цен, чтобы снизить влияние спекуляций
Если долларовая средняя цена была относительно стабильной, то гривна “зажгла” куда заметнее. В Киеве после карантинных и посткарантинных перипетий август выдался очень оптимистичным для девелоперов. Росли продажи, росла цена – с июльских 25 200 грн/кв. м до августовских 26 500 грн, на 5%. А в октябре цена составила 27 000 грн/кв. м. Итого, с июля по октябрь цена в гривнах увеличилась на 7%.
Если же сравнить с январем этого года, рост цен составил 12,5% – с 24000 грн/кв. м в январе до 27 000 грн/кв.м в октябре.
Средняя и минимальная цены на квартиры в новостройках Киева, гривен за кв. м, октябрь 2020
ИСТОЧНИК: ЛУН
*При подсчете игнорировались 10% самых низких и самых высоких цен, чтобы снизить влияние спекуляций
Если в столице гривневая цена демонстрировала относительно одинаковые периоды, то область показала стабильный плавный рост. Но в отличие от Киева, июль-август показал удорожание всего на 300 грн – 2%, с 15 000 грн за “квадрат” в июле до 15 300 грн. в августе. Но уже в сентябре и октябре цена выросла заметнее и составила 16 000 грн/кв. м – в сравнении с июльской в октябре рост составил 6,6%.
С начала же года средняя гривневая цена нового жилья в столичном пригороде выросла на 18,5% – с 13 500 грн/кв. м до 16 000 грн/кв. м.
Средняя цена в новостройках пригорода Киева, гривен за кв. м, октябрь 2020
ИСТОЧНИК: ЛУН
*При подсчете игнорировались 10% самых низких и самых высоких цен, чтобы снизить влияние спекуляций
Эксперты считают, что предпосылок для снижения цен, а тем более, обвала, до конца года сейчас нет. Динамика роста цен 2019, года стабильного и ровного, в 10-15% сохранится и по результатам этого года. А до конца 2020-го средняя стоимость, по некоторым прогнозам, может вырасти еще на 5%.
Специалисты прогнозируют самый заметный рост цен в наиболее востребованных классах комфорт+, бизнес – в среднем, на 5%.
Причины – удорожание стройматериалов (10-20%), строительно-монтажных работ (4%). К тому же, недвижимость остается привлекательным инвестиционным инструментом – ставки по депозитам падают, доллар дорожает, а недвижимый актив – практически “вечен”.
Комментарии экспертов
Владимир Даниленко, коммерческий директор SAGA Development
Прогноз. Цена будет расти. С 2019 года рост цен на недвижимость опережает темпы инфляции. В прошлом году, при относительно стабильном курсе валют, рост цены в гривне составил 11-15% в зависимости от сегмента. Это исключительно рыночный прирост. В этом году динамика сохранится и усилится за счет роста курса доллара.
Самый востребованный сейчас класс – комфорт. В период пандемии и вынужденной изоляции клиенты задумались о том, что недвижимость должна быть не только доступной, но и комфортной. Если вам приходится проводить дома большую часть времени, домашнее пространство должно быть максимально удобным. Клиенты будут готовы платить дороже за качественное жилье и в следующем году. Соответственно, рост цен в классах комфорт и бизнес будет чуть выше, чем в среднем по рынку. Экономкласс тоже будет расти в цене, но ниже среднего. Рост цен в элит-классе будет зависеть от объекта, в среднем – где-то на уровне бизнес-класса.
Почему растут цены на “первичку”? Есть две причины роста цен. Первая – низкая учетная ставка НБУ. Последующее снижение ставок по гривневым депозитам и исключительно низкие ставки по долларовым депозитам приведут к тому, что со временем в банковской системе будет оставаться все меньше и меньше свободных депозитов. Недвижимость – единственный актив, который может расти в цене во времени. При этом, даже если он не растет во времени в цене, он может приносить операционную прибыль. Поэтому консервативные инвесторы будут вкладывать в недвижимость.
Во-вторых, на рынке не решен вопрос нормального функционирования разрешительной системы. Из-за затягивания выдачи разрешений на строительство новых проектов, количество квартир, доступных к продаже, не прирастает в нужном объеме.
В проектах SAGA Development цены меняются по двум причинам. Первая – растет степень готовности и распроданности проекта. Цена растет пропорционально снижению рисков.
Вторая причина – рост рынка. Изменение стоимости по всем нашим проектам происходят регулярно, один-два раза в месяц. Чем выше темп продаж, тем чаще меняется цена.
Существует доходный план проекта, в котором предусмотрены изменения цены. Мы также используем программные комплексы для детального конъюнктурного анализа. И если мы можем повышать цену больше и чаще, чем предусмотрено доходным планом, мы это делаем.
Доходный план составлялся год-два назад, когда была другая конъюнктура рынка. Сейчас мы можем констатировать по нашим проектам более высокий рост цен, чем предусмотренный в доходном плане. Результаты в среднем по рынку тоже выше, чем мы ожидали.
Анна Лаевская, коммерческий директор “Интергал-Буд”
Изменение цены на первичном рынке недвижимости к концу 2020 года будет зависеть от ряда объективных общеэкономических и рыночных факторов. Прежде всего, это инфляция, которая тянет вверх цены на строительные материалы и рабочую силу. Напомню, что из-за сложного карантинного периода мы наблюдали сокращение производства строительных материалов, а также влияние инфляционных процессов и курсовых колебаний на стоимость основных комплектующих. В среднем, качественные стройматериалы с начала года прибавили около 15% к стоимости, а есть отдельные виды продукции, например, арматура, керамоблок, минеральная вата, которые поднялись в цене выше среднего показателя. К тому же растут в цене и строительно-монтажные работы — на 4,1% в среднем, если верить Госстату, за период январь-август. Если вы хотите построить качественные проект, нельзя экономить на рабочей силе, соответственно застройщики конкурируют за человеческий капитал уровнем зарплат и более выгодными предложениями по сотрудничеству. Это касается условий труда и соцпакета. Можем разбирать также и другие составляющие: затраты на логистику, технику, благоустройство, которые так или иначе зависят от волатильности национальной валюты и инфляции.
Разумеется, эти факторы объективно влияют на рост себестоимости строительства, а значит и цены на квадратный метр. Нужно отметить, что застройщики в 2020-м долгое время тянули и откладывали удорожание ввиду ограниченного, а иногда и просто отсутствующего спроса. Вспомните месяцы антикризисного курса от компаний, который был на порядок ниже того, что в обменниках, спецусловия по рассрочке и дисконты, чтобы поддержать покупателя в непростой период. Разумеется, продолжаться этот период вечность не может: строительный бизнес очень ресурсозатратный, застройщик не может строить себе в убыток и проедать запасы, демпингуя цены, иначе рискует в результате оставить ни с чем своих инвесторов.
Сейчас инфляция, рост курса доллара и себестоимости строительства будут основными экономическими факторами удорожания средней цены по рынку. В то же время из-за падения реальных доходов населения во втором квартале на 7,3%, процент тех, кто может себе позволить покупку квартиры существенного снизился. В условиях отсутствия реальной доступной ипотеки мы сейчас наблюдаемся перераспределение платежеспособного спроса и жесткую борьбу концепций жилых проектов. Те форматы новостроек, которые проектировались без учета качественных потребностей современного человека, а это большая часть проектов, и создавались до 2019 года, просто не досчитаются покупателя. Им останется понижать цены (привычная модель поведения на рынке), предлагать суперскидки, изощряться в маркетинговых ходах вроде паразитирования на имени и бренде других ЖК и компаний, которые более успешны.
Неликвида, как ни крути, на рынке хватает, да и на все яркие концепции, думаю, покупателя с деньгами все-таки объективно не хватит. Поэтому средняя цена на рынке будет расти в пределах не выше 1-2% в месяц, если прогноз по инфляции и курсу доллара до конца года существенного не изменится, а нас не ждут еще какие-либо глубокие социально-экономические и политические потрясения.
Произойдет перераспределение внимания и спроса. Покупатель будет также обращать внимание на степень готовности дома и динамику строительства — она должна быть на высоком уровне, поведение компании в кризисный период — продолжали ли строить, в каких темпах, а также на репутацию и опыт застройщика — были ли прецеденты долгостроев, проблемные объекты.
Критерии выбора станут еще более персонализированными, а продукт должен быть максимально функциональным (жилая, досуговая, социальная, бытовая, коммерческая составляющая в проекте на высоком уровне), безопасным, комфортным. Это проявляется абсолютно во всем: начиная от архитектурного проекта и дизайна (элементы дружественной человеку архитектуры, соразмерность, эргономичная квартирография, продуманные места общего пользования, которые подчеркивают айдентику ЖК) до пространственного планирования публичного и частного пространства и подбора строительных материалов.
Проекты сегмента комфорт+ и бизнес-класса будут расти в цене быстрее, чем жилье эконом-класса и примитивный комфорт в базовой комплектации (без дополнительных ценностей для жителей). К концу года комфорт+ в целом может прибавить до 5-7%, а бизнес — до 5%.
Это также будет зависеть от степени готовности проекта и динамики строительства: переход на новый цикл автоматически позволяет застройщику пересматривать стоимость. А также от наличия или отсутствия реального платежеспособного спроса в ЖК.
За период карантина мы ни на день не прекращали активную стройку на своих площадках. Напомню, что наш средний темп в месяц равен 3-4 этажам монолита. Активная работа позволила увеличить лояльность перед состоявшимися инвесторами, привлечь внимание потенциальных покупателей и увеличить степень готовности проектов в среднем на 30-40%.
У нас запланировано поэтапное обоснованное повышение цен в проектах согласно установленному графику финансовой модели в связи с переходом на более высокий цикл реализации.
Учитывая нестабильную экономическую ситуацию в стране и отсутствие реальной доступной ипотеки, стараемся заблаговременно предупредить покупателя и пойти на встречу в виде обоснованных акций и специальных условий по рассрочке (в ЖК “Причал 8” запустили рассрочку на 10 лет с первым взносом 20%).
Олег Перегинец, руководитель проектов группы компаний DIM
Уверены, что до конца года рынок в общем зачете покажет еще рост средней стоимости квадратного метра в секторе первичной недвижимости до 5%. Но это только при условии, что Киев не войдет в красную зону пандемии в эти два месяца.
Рост цен ожидаем в классах комфорт, комфорт+ и бизнес. Наибольший прирост в стоимостных показателях придется на проекты класса комфорт, комфорт+, где уже высокая степень готовности домов.
Почему растут цены? Главными индикаторами роста цен остаются темпы строительства объектов, стадия готовности, выход с продаж лотов с наименьшей стоимостью квадратного метра, рост курса валют и спроса, пик которого приходится на конец календарного года.
По всем проектам группы компаний DIM намечено плановое повышение цен. Наиболее ощутимый процент роста будет на тех комплексах, где выше степень готовности: Park Lake City – 1 очередь до 15%, “Метрополис”, “Новый Автограф”. В проекте Lucky Land намечен в ближайшие дни старт продаж 6-го дома, где минимальная стоимость квадратного метра будет уже на уровне текущей стоимости 3-го дома комплекса. Выше стартовая стоимость квадратного метра будет и во второй очереди Park Lake City.
Анастасия Давыдова, коммерческий директор компании Cityconsult Development
Покупая недвижимость, наши многие инвесторы рассматривают квартиру не только как место для проживания, но и как инвестицию. Хорошая инвестиция предполагает доход за счет увеличения своей стоимости. У нас разработана ценовая стратегия на год, и она зависит от многих факторов, включая экономические, темпы строительства, готовность строительства. В этом году мы идем согласно нашей ценовой политике и стратегии без отклонений. Совсем недавно состоялось повышение цен по нашим объектам и в 2020 году больше делать это не планируем.
Мы понимаем, что будут меняться не только цены, но и условия приобретения недвижимости, в зависимости от класса. Например, согласно нашей аналитике, в классе “комфорт” рассрочка всегда имела большой спрос, и сейчас мы видим, что даже в бизнес-классе процент таких клиентов растет. Это, скорей всего, связано с временным кризисом и карантином, и ситуация может измениться.
На изменение цены в недвижимости влияет все, что происходит на рынке. В частности: инфляция, экономика, стоимость строительства, условия работы с подрядчиком, курс доллара и многое другое. В целом, с начала года средняя цена на жилье в долларовом эквиваленте уменьшилась, а в гривне – увеличилась. Соответственно, основные причины изменения цены – это колебание курса доллара. В том числе динамика средней цены сильно зависит от типов квартир, их ликвидности.
Ярослава Чапко, директор по маркетингу и продажам CBS Holding
Многие покупатели замерли в ожидании очередного “обвала рынка”, который активно прогнозируют “эксперты” на конец 2020-начало 2021 года. С другой стороны, предложение квартир с высокой степенью готовности или хотя бы в стадии 40-50% готовности резко уменьшилось за последний год. Поэтому “затоваривания рынка”, как утверждают “эксперты”, нет и вряд ли можно прогнозировать. Соответственно, обвал цен маловероятен. Скорее всего ценовая ситуация останется более ли менее стабильной до конца года. Безусловно, рынок отреагирует на общеэкономическую ситуацию – резкий рывок доллара выше психологической отметки 30 грн, усиление карантинных мер и локдаун. Однако, эти колебания рынка будут достаточно краткосрочными, как мы это наблюдали в весенне-летний период.
Очевидных причин для резкого скачка цен, как в сторону снижения, так и в сторону значительного роста, до конца 2020 года не будет. Будут индивидуальные тренды ценообразования для каждого проекта – там, где девелопер значительно зависит от финансирования за счет продаж, ценовая политика в период традиционных новогодних скидок будет лояльнее, будут выгодные единичные предложения квартир. В финансово устойчивых проектах ценообразование, скорее всего, останется на текущем уровне, с перспективой роста к февралю 2021 года.
В проектах CBS Holding мы постепенно поднимаем цены – так как стоимость СМР постоянно растет, а рентабельность региональных проектов невысокая. При сохранении качественных характеристик проекта, мы вынуждены по чуть-чуть корректировать цены вверх. До конца года мы планируем завершение строительства нескольких секций в наших ЖК, поэтому, цены поднимем на 5-7%.
Пресс-служба ЧАО “ХК “Киевгорстрой”
С 1 октября у нас было плановое повышение базовой стоимости квадратного метра. В “Киевгорстрое” недвижимость подорожала в среднем на 2000 грн за ”квадрат”. Некоторые компании подняли цены на 10−15%. Общая статистика говорит о средней цене квадратного метра по состоянию на октябрь по Киеву в пределах 26,6 тыс. грн. Тогда как еще в прошлом году аналогичный показатель составлял 24 тыс. грн.
Про причины роста цен. За первую половину текущего года цена строительно-монтажных работ выросла на 4%. Все время растет и стоимость самих стройматериалов, за этот год они подорожали в среднем на 20%. В контексте цен на стройматериалы нужно учитывать курс доллара — его рост всегда предшествует поднятию прайса. Учитывая скачки валюты, кривая роста будет и дальше ползти вверх.
В проектах “Киевгорстроя” на изменения цены может повлиять экономическая ситуация в стране и падение курса гривны. Условия сегодняшнего рынка заставляют подстраховываться. Никто не ожидал весеннего локдауна, после которого бизнесу пришлось долго приходить в себя. Точно так же никто не может гарантировать, что завтра ситуация не повторится. Застройщики берут на себя обязательства перед инвесторами, выполнять которые должны независимо от происходящего.
Читайте: Диктат покупателя: за 5 лет рынок жилья в столице существенно изменился
