Дефицит инфраструктуры плюс большая потенциальная аудитория покупателей делают коммерческие площади в новостройках привлекательными не только для малого и среднего бизнеса, но и сетевых арендаторов. Сколько и почем строят и продают “коммерции” ведущие застройщики, что влияет на цену, как управляют, – узнавала KV.
Сколько и почем
Доля коммерческой недвижимости в структуре столичных новостроек составляет 5-15%. Цифры в этом диапазоне называют как крупные компании, строящие жилье в разных районах Киева и разного класса, так и компании, строящие в 1-2 классах. Так, по данным директора по продажам “Укрбуд Девелопмент” Оксаны Голобородько, доля коммерческой недвижимости в ЖК компании составляет около 10%. Edelburg Development, строящая жилье бизнес-класса, отводит, по данным коммерческого директора компании Марины Кравченко, 10-12% площадей в ЖК под коммерческую составляющую.
“Обычно коммерческие помещения составляют 5-10% от жилой площади, – комментирует Павел Подраный, директор по продажам DIM group. – Доля коммерческой недвижимости в проектах группы компаний DIM зависит от локации и концепции жилого комплекса, удобства подъезда к помещениям, наличия инфраструктуры рядом и ряда других факторов. Объем коммерческой недвижимости в ЖК определяется на основании аналитики об инфраструктуре района и локации. Мы в DIM group наибольшее количество коммерческих площадей планируем в жилых комплексах класса “комфорт”.
На фото: ЖК “Файна Таун” от KAN Development
В то же время у многих застройщиков количество “коммерции” зависит от концепции ЖК и насыщенности инфраструктурой прилегающих территорий. По словам представителя компании KAN Development Анны Попруги, доля коммерческих помещений в структуре жилых комплексов того или иного застройщика может достигать 30%, а у кого-то ее и вовсе нет.
“Очевидно, что в последнее время тренд присутствия коммерции в ЖК показывает значительный рост, – отмечает Анна Попруга. – Еще полтора года назад многие застройщики не задумывались о внутренней инфраструктуре ЖК и удобстве жильцов. Сейчас же, еще на первых этапах, многие застройщики проектируют и коммерческие помещения, и другую инфраструктуру”. На сегодняшний день инфраструктура комплекса является одним из основных преимуществ, которое привлекает клиентов и является важным фактором при принятии решения о покупке жилья.
Тенденцию к увеличению площади нежилых помещений в составе жилых комплексов наблюдают в DIM group – это обусловлено растущей конкуренцией во всех сегментах жилья и, соответственно, необходимостью обеспечивать проекты собственной инфраструктурой и расширением зоны комфорта за пределы квартиры покупателя.
Отмечают заметный рост востребованности коммерческих площадей в новостройках и в “Укрбуде” “По состоянию на ноябрь 2018 года “Укрбуд” реализовал на 88% больше нежилых помещений, чем за весь 2017-й, – сообщает KV Оксана Голобородько. – Можно ожидать, что в ближайшее время спрос будет оставаться стабильно высоким”.
Вместе с тем, отмечая рост интереса к коммерческой недвижимости в структуре ЖК, девелоперы уточняют ряд важных факторов. Во-первых, именно дефицита коммерческих помещений нет.
“На сегодняшний день тенденция такова, что наличие коммерческой недвижимости в ЖК стало обязательной составляющей строящегося объекта в независимости от его класса. По сути, это будущая инфраструктура как комплекса, так и микрорайона в целом”, – поясняет Марина Кравченко.
Во-вторых, как отмечает эксперт, спрос тоже разный – все зависит от территориального расположения комплекса и существующих на рынке предложений. Например, рядом со строящимися объектами Edelburg Development нет альтернативы для коммерции, поэтому с точки зрения бизнеса, эта недвижимость перспективная и из-за выгодного месторасположения, и из-за целевой аудитории.
Традиционно, самым определяющим фактором формирования цены на “коммерцию”, по словам Сергея Пузыря, начальника отдела инвестиций КП “Житлоинвестбуд-УКБ”, остается место размещения коммерческой недвижимости и ее инвестиционная привлекательность.
Также цена на такие площади зависит от трафика потенциальных покупателей продукции и сервисов компаний-покупателей “коммерции” (жителей как самого ЖК, так и прилегающих территорий) и наполненность инфраструктурой в прилегающих к строительству районах. “Чем выгоднее локация, – подытоживает Оксана Голобородько, – тем выше будет стоимость. Если помещение расположено внутри комплекса и к нему будут иметь доступ в основном только жители ЖК, цена будет ниже”.
Павел Подраный отмечает, что сегодня наблюдается тенденция высокого спроса на коммерческие помещения, приобретаемые под последующую сдачу в аренду. “Мало инвесторов готовы приобретать помещения под свой бизнес, – говорит специалист. Это обусловлено тем, что каждый владелец бизнеса выстраивает свою сеть офисов/магазинов/салонов таким образом, чтобы в случае изменения спроса на его товар/услугу, можно было бы быстро сменить локацию. А для таких быстрых маневров отлично подходит вариант аренды коммерческого помещения”.
В центральных и прицентральных районах, особенно в строящихся ЖК рядом с транспортными узлами стоимость “квадрата” коммерческой недвижимости может составлять 36-70 тыс. гривен/кв. м. В среднем, по данным Павла Подраного, стоимость приобретения коммерческой недвижимости в Киеве начинается от 33 600 гривен/кв. м.
В отдаленных от центра районах столицы есть цены и по 12 тыс гривен/кв. м, и 23-27 тыс. гривен/кв. м.
Цены явно зависят от локации и класса объекта, а также стадии готовности объекта – чем ближе к сдаче, тем выше цена. Пример: объекты Edelburg Development. По словам Марины Кравченко, на данный момент минимальная стоимость квадратного метра составляет 1300 у.е.
“Речь идет о помещении исключительно для размещения автомойки в ЖК Edelweiss House, – уточняет эксперт. – Например, в жилых комплексах Edeldorf и “Подол Град Vintage” цена за квадратный метр коммерции варьируется от 2000 до 3000 у.е.”
В пригороде столицы цены также зависят от потенциала территории в плане количества возможных покупателей/пользователей услуг, транспортной инфраструктуры, и могут составлять 10-30 тыс. гривен/кв. м.
На фото: ЖК Solar City от “Укрбуд”
Читайте: Акции на жилье в Киеве: мифы и реальность
Разбирают как пирожки?
Как и с ценой, в вопросе срока экспозиции на рынке коммерческой недвижимости влияет фактор востребованности конкретного объекта. По опыту Оксаны Голобородько, хороший уровень спроса на помещения для коммерческих целей способствует формированию тенденции – их часто выкупают на ранних стадиях строительства. По мере завершения строительства цены на коммерцию, как и жилье, постепенно повышаются. Поэтому зачастую сроки реализации коммерческого помещения, делится информацией эксперт, составляют 1-2 месяца с начала строительства, а есть и объекты, которые продаются за неделю. Но более сложные объекты с отдаленным расположением могут продаваться и в течение года.
Экспозиция “коммерции” под аренду на рынке, по данным Анны Попруги, в среднем начинается за год до ввода объекта (ЖК) в эксплуатацию. Вопросы и нюансы, которые возникают в ходе переговоров, требуют значительного времени как оператора, так и девелопера.
В то же время, как отметил Сергей Пузырь, некоторые объекты коммерческой недвижимости продаются в течение первого дня с момента объявления продаж.
Коммерческие “квадраты” в объектах бизнес-класса и выше на рынке держатся дольше.
“Чем выше класс объекта, тем он дороже и тем дольше сроки экспозиции. Также это зависит и от количества квадратных метров помещений, их состояния, с ремонтом они или без, например. Что касается аренды, тут условия более гибкие. Сегодня, чтоб сдать помещение, собственники прибегают к таким мерам, как договорная цена, которая будет ниже рыночной, например, арендные каникулы на время ремонта или ремонт помещения в счет аренды”, – отмечает Марина Кравченко.
Павел Подраный также обозначил зависимость срока экспозиции коммерческих “квадратов” от готовности объекта.
“В случае, когда помещение выставлено на продажу в период строительства, срок экспозиции на начальных этапах строительства, как правило, минимальный, т.к. стоимость за квадратный метр самая привлекательная. Если учесть продажу/сдачу в аренду коммерческого помещения уже в готовом и полностью функционирующем доме, срок ее реализации занимает порядка 6 месяцев”, – говорит он.
За это время владелец может проанализировать сложившийся спрос на коммерцию в период реализации и найти свою целевую аудиторию.
Читайте: Столичные высотки: кто и как контролирует нашу безопасность?
Продать или управлять?
Преимущественно, застройщики сегодня продают коммерческие “квадраты”. Но есть варианты и по управлению. Так, корпорация “Укрбуд” предлагает коммерческую недвижимость преимущественно для покупки, но есть и возможность аренды.
“Чтобы качественно развивать инфраструктуру своих жилых комплексов, мы готовы рассматривать разные варианты, – поясняет Оксана Глобородько.
По опыту специалистов KAN Development, аргументом в пользу самостоятельного управления “коммерцией” является выбор концепции размещения и назначения нежилых помещений, что значительно влияет на качество инфраструктуры ЖК. На сегодняшний день можно наблюдать множество примеров жилых комплексов, в которых застройщики решили выбрать вариант продажи коммерческих помещений. Как результат, например, можно наблюдать 10 салонов красоты, расположенных по соседству. Это негативно влияет на качество инфраструктуры ЖК, комфорт жильцов и репутацию комплекса.
“Поэтому на этапе реализации пространств все арендаторы проходят через тендер”, – рассказывает Анна Попруга. – На решение влияет история арендатора, популярность среди жителей Киева, количество открытых магазинов, кафе и т.д., а также предложенные концепции, которые будут реализованы в рамках инфраструктуры комплекса. На основании всех предоставленных потенциальным арендатором данных и принимается решение по поводу его размещения в рамках ЖК.
Чем выше класс ЖК, тем внимательнее девелопер к будущему наполнению коммерческих площадей.
“Поскольку наши строящиеся ЖК бизнес-класса и целевая аудитория немного иная, становится очевидным, что подход к наполнению коммерческого помещения должен быть соответствующим. – объясняет Марина Кравченко. – Инвестор понимает, что в этих стенах нужно будет разместить конкурентоспособный объект, который будет интересным для потребителя, куда будут приходить жители комплекса в первую очередь. Ведь это предположительно 900 человек, 60 из которых – дети. В данном случае речь идет о ЖК Edeldorf на 445 квартир”.
На стоимость аренды влияют практически те же факторы, что и на цену продажи. Но, как уточняет Павел Подраный, есть дополнительный фактор, который определяет стоимость коммерческой недвижимости, а именно: наличие или отсутствие отделки в помещении. Стоимость аренды квадратного метра “коммерции” в столице, по данным эксперта, стартует от 300 гривен/ кв. м в среднем.
Читайте: Рынок покупателя: какие финансовые инструменты лояльности предлагают сегодня застройщики жилья
Для чего и для кого?
Застройщики говорят, что самые востребованные в покупке площади – 50-150 кв. м. Функционал “коммерции” в ЖК очень широк – от аптек и отделений банков до детсадов и супермаркетов, офисных помещений и фитнес-студий.
Крупные ЖК известных застройщиков сегодня часто предусматривают не только встроенные коммерческие площади, но и отдельно стоящие – под фитнес-центры, торговые центры, школы и т. д.
Системные предусмотрительные компании еще на этапе проектирования рассчитывают потребности будущих жильцов и планируют функционал, а то и будущих арендаторов.
“Учитывая современный ритм жизни, при строительстве ЖК “Укрбуд” стремится максимально придерживаться концепции “города в городе”. Это значит, что все коммерческие помещения на территории комплекса должны соответствовать в первую очередь интересам жильцов. А им нужны магазины, супермаркеты, салоны красоты, фитнес-клубы, детские садики”, – говорит Оксана Голобородько.
Отработана стратегия наполнения и запуска инфраструктурных проектов в ЖК от KAN Development.
“Жильцы наших проектов знают, что парки, фитнес-клубы и детские сады, спортивные площадки в комплексах от KAN Development появляются одновременно с домами, а очень часто еще и до их запуска. Из последних таких примеров можно отметить ЖК Respublika: там мы в октябре 2018 года уже запустили спортивный комплекс и провели футбольный матч между киевскими детскими командами “Вулкан” и “Шахтер”, а жилые дома находятся еще в стадии реализации, – рассказывает Анна Попруга. – В рамках больших проектов мы всегда предусматриваем наличие полноценных парковых зон, большого сетевого супермаркета, фитнес-клуба с бассейном. Также обязательным для проектов от KAN Development является создание инфраструктуры для детей, а именно: детских садов, клубов и школ. Вот уже много лет созданная нами образовательная сеть “А+ “активно работает и развивается в рамках проектов от KAN. 1 сентября 2018 года, например, мы открыли новую, очень современную “Гимназию А+”: от нее в восторге не только дети, но и взрослые”.
75% коммерческой недвижимости Edelburg Development, по словам Марины Кравченко, – это также помещения целевого назначения, например, под фитнес-клуб, ресторан, магазин, т. е. актуальную для будущих жителей ЖК бизнес-класса инфраструктуру, а остальные 25% – универсальные. Как отмечает специалист, сегодня в сегменте бизнес-класса есть, скажем так, минимум, который необходим для инфраструктуры: это фитнес-клуб, семейный ресторан, салон красоты, магазин, есть универсальные помещения, в которых может быть как бутик, так и стоматологическая клиника.
На фото: общественное пространство в будущем ЖК Urban Park от “Укрбуд”
Сегодня для застройщика важно предусмотреть не только комфорт для жильцов, но и возможности для бизнеса у будущих покупателей/арендаторов “коммерции”. Например, согласно разработанной концепции проекта ЖК “Файна Таун”, основная масса коммерческих помещений расположена на первых этажах жилых секций. Многие из них – сквозные, что создает возможность операторам street retail`а привлекать больше посетителей. Со стороны фасадов выходящих на активные улицы, например, Салютной, девелопер предусмотрел размещение более крупных сетевых ресторанов и сервисных операторов, которые смогут удовлетворить потребности не только резидентов ЖК “Файна Таун”, а и жителей района. Совместно с архитекторами компания разработала широкий набор форматов помещений: от совсем небольших лотов (10 кв. м) до крупных пространств с наличием инженерных мощностей достаточных для качественного функционирования (200-300 кв. м). “По нашему мнению, такая концепция дает возможность создать очень разнообразные и качественные помещения, как для профессиональных операторов любого формата, так и для жильцов комплекса, которые уже сегодня планируют открывать частные бизнесы в рамках проекта”, – резюмирует Анна Попруга.
Не менее важно учитывать, по словам Павла Подраного, что фасады домов находятся на уровне глаз пешеходов-жителей жилого комплекса. Поэтому крайне важно, что бы эти фасады были активными, т.е. такими, которые привлекают внимание жителей, с красивыми витринами и интересным ассортиментом.
“Жилой комплекс с красивой парковой зоной, но без активных фасадов, которые представляют какой-либо интерес во время прогулок, делает жилой комплекс менее привлекательным для инвесторов. Другими словами, важно не столько количество коммерческих площадей, сколько их качество и расположения для жителей жилых комплексов, – акцентирует эксперт. – Также в проектах последних нескольких лет мы видим тенденцию к объединению в одном жилом комплексе коммерческой и рекреационной составляющих”.
Собственно, и отделка с инженерным оснащением также будет зависеть от того, какой путь реализации коммерческой недвижимости выберет для себя застройщик. Если это продажа, делится опытом Павел Подраный, зачастую помещение оснащено стандартными инженерными сетями, т.к. не учитывается конечный пользователь этого помещения. Когда застройщик продает/сдает в аренду коммерческое помещение с четким целевым назначением, оно уже оснащено всеми необходимыми инженерными сетями, нишами, а также учитываются характеристики сферы деятельности.
Еще одна “фишка” современных ЖК – общественные пространства. Они могут быть только для резидентов ЖК, как например парк на крыше, а могут и быть масштабнее и открытыми для других горожан. Например, в рамках ЖК Respublika реализуется уникальный и новый для Украины объект инфраструктуры Public Center.
“Это место силы комплекса, где и семьи, и молодые студенты смогут весело и интересно проводить свой досуг. Также в этом проекте мы большое внимание уделили нашим пушистым друзьям – в Respublika создается очень интересная и современная инфраструктура для собак и не только”, – говорит Анна Попруга.
На фото: Public Center в ЖК Respublika от KAN Development
Бренд – это сила
KV поинтересовалась у девелоперов, жизнеспособна ли в жилой недвижимости модель из торгового сегмента – так называемый “якорный арендатор”, известный большой бренд, генерящий трафик покупателей и привлекающий других арендаторов.
“Сильный бренд больше срабатывает в качестве якорного арендатора в ТРЦ, тем не менее, его присутствие в жилой недвижимости также будет преимуществом, – говорит Марина Кравченко. – Если это, например, стабильный оператор фитнес-сети, ритейла или клиники. Но только в том случае, если это никак не скажется на приватности и комфорте будущих жителей”.
Это требует от застройщика очень грамотного подхода в функциональном зонировании закрытых территорий комплекса и доступных для сторонних посетителей объектов.
“Если в жилом комплексе помещения в коммерческих целях используют известные бренды, это, безусловно, повышает статус данного ЖК” – уточняет Оксана Голобородько.
Тем не менее, по мнению специалиста, для покупателей жилья наличие таких брендов на территории комплекса не является решающим фактором при выборе квартиры. Но может помочь с точки зрения репутации и уверенности будущего покупателя в надежности объекта.
“Безусловно, сильный бренд или крупный игрок на рынке способны влиять на реализацию жилой недвижимости. А лучше всего, когда такие бренды известны с самого начала реализации проекта, т.к. это дает уверенность инвесторам, что в жилом комплексе будет вся необходимая инфраструктура для комфортного проживания”, – считает Павел Подраный.
Резюмируя: коммерческие площади в структуре ЖК становятся не просто обязательной “приманкой” для покупателя жилья в качестве будущей инфраструктуры. Они могут быть привлекательны для девелопера с точки зрения его основного бизнеса, интересны частным инвесторам для вложений с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду, востребованы малым, средним, да и местами крупным бизнесам для размещения своих магазинов, отделений, салонов и т.д.
Пока же формат street retail в жилых комплексах находится на стадии развития, уверены девелоперы. Еще предстоит апробировать новые “фишки” и форматы как в создании, так и в управлении коммерческими площадями.
Читайте: Берега-берега. Киевские девелоперы не готовы отказаться от застройки Левобережья
Фото: коллаж KV, KAN Development, корпорация “Укрбуд”
