Министерство развития общин и территорий (Минрегион) разработал законопроект о том, кто и при каких условиях должен будет завершать строительство долгостроев. В некоторых случаях долгострои будут изыматься через хозсуд в собственность общин, после чего местные власти должны будут сами организовать достройку или принять решение о сносе таких объектов.
Об этом KV стало известно из законопроекта “О содействии пострадавшим инвесторам в достройке объектов жилищного строительства”, который выставлен на сайте Минрегиона для консультаций с общественностью.
Долгостроем в законопроекте именуется такой объект жилищного строительства за деньги инвесторов, который не принят в эксплуатацию более двух лет с запланированной даты. Или если строительные работы на объекте не велись более двух лет до вступления в силу “этого Закона”.
Все такие долгострои будут внесены в отдельный список. Этот Перечень должны будут вести органы местного самоуправления (ОМС). Местные власти смогут устанавливать факт отсутствия заказчика долгостроя, обращаться в суд с иском о передаче долгостроя территориальной общине (ТО), организовывать конкурс по отбору “конкурсного заказчика” для достройки такого объекта.
Заказчик будет считаться “отсутствующим”, если у него нет документально подтвержденного права на строительство или такой документ аннулирован, а также если юрлицо-заказчик находится в стадии ликвидации.
К основанием считать заказчика отсутствующим законопроект относит также отсутствие заказчика на фактическом месте деятельности или размещения офиса и тот факт, что строительные работы не ведутся более двух последних лет к моменту вступления в силу принятого закона. Факт отсутствия заказчика принимает ОМС решением местного совета.
В Перечень долгостроев тот или иной объект включает исполком местного совета по заявлению инвесторов (или его представителей). Инвестор в таком заявлении должен изложить основания, по которым объект предлагается считать долгостроем, информацию о действующем заказчике, о судебных производствах (если они есть). Если есть потенциальный заказчик – то есть тот, кто готов достроить объект – предоставить сведения и о нем.
Если объект отвечает признакам долгостроя, его вносят в Перечень. ОМС обращается к заказчику с запросом о том, каковы перспективы завершения строительства. Если они есть, заказчик предоставляет местной власти свои предложения, как это сделать. Если перспектив нет – исполнительный орган обращается в хозяйственный суд с иском о передаче долгостроя в собственность ТО. Это же делается, если заказчик строительства отсутствует.
Предложения имеющегося заказчика о достройке жилья должны содержать, помимо прочего, список инвесторов (физических или юридических лиц). После того, как предложения заказчика поступили в ОМС, не более чем за два месяца должно быть подготовлено собрание инвесторов (оно может быть организовано и дистанционно, с учетом сложившейся ситуации с пандемией коронавируса). Время и место сборов определяет местный исполком.
Компетенция сборов – принять решение о достройке действующим заказчиком, о графике застройки, об источниках финансирования, сроках принятия в эксплуатацию или, напротив, о нецелесообразности достройки этим заказчиком и обращении в суд, чтобы долгострой был передан общине.
Решение считается принятым, если за него проголосовали инвесторы объектов, площадь которых совокупно составляет не менее 80% общей площади всех объектов инвестирования (квартир). Это решение публикуется на официальном вебсайте исполнительного органа местного самоуправления.
Сборы кредиторов проводятся при участии заказчика (если он есть в наличии). Если при этом есть и потенциальный заказчик, готовый на достройку, в решении сборов кредиторов о нецелесообразности достройки действующим заказчиком прописывается о достройке заказчиком потенциальным.
Спор в деле о передаче долгостроя в пользу соответствующей территориальной общине (по иску ОМС) рассматривается хозяйственным судом по месту нахождения долгостроя.
Долгострой подлежит изъятию и передаче общине:
-
в случае, если заказчик строительства не представил предложения по достройке долгостроя в определенный законом срок или сообщил о невозможности завершения строительства и сдачи в эксплуатацию долгостроя;
-
в случае установления факта отсутствия заказчика;
-
в случае принятия решений собранием инвесторов о нецелесообразности завершения строительства.
Одновременно с открытием производства по такому делу хозсуд вводит мораторий на заключение сделок, предметом которых может быть отчуждение или переход имущественных прав на объект долгостроя.
Проект закона предписывает техническое обследование строительных конструкций долгостроя (за счет средств инвесторов). Если по результатам обследования будет установлена невозможность дальнейшего безопасного завершения строительства или пригодности для эксплуатации, местный совет принимает решение о сносе долгостроя – за счет заказчика (если он есть) или местного бюджета (если заказчик отсутствует).
“За счет средств, поступивших в результате сноса (демонтажа) долгостроя в первую очередь полностью компенсируются расходы исполнительного органа сельского, поселкового, городского совета на организацию сноса (демонтажа) долгостроя. За счет остающихся средств компенсируются требования инвесторов”, – говорится в законопроекте.
Если же в заявлении инвесторов местным властям указаны потенциальные заказчики достройки объекта, ОМС заключает с таким заказчиком договор о достройке без проведения конкурса. Конкурс объявляется при наличии решения суда об изъятии и передаче долгостроя органу местного самоуправления, а также признания долгостроя бесхозным и передачи его в коммунальную собственность. В законопроекте прописывается процедура организации и проведения такого конкурса.
Победителем конкурса признается претендент, который предложил лучшие условия завершения строительства в соответствии с условиями конкурса, в частности, относительно сроков сдачи в эксплуатацию долгостроя, источников финансирования и других.
В случае, если заявка на участие в конкурсе поступила только от одного претендента, он признается победителем конкурса при условии обеспечения завершения строительства в соответствии с условиями конкурса, а конкурс считается состоявшимся.
После того, как конкурс состоялся, с победителем заключается договор о достройке – исполнительным органом местного совета или объединением инвесторов.
Если же конкурс не состоялся (из-за отсутствия заявок на участие в нем) или победителя не определили, организовывается повторный конкурс. А если и он не состоится, исполнительный орган сам должен будет организовать достройку долгостроя (обязательный элемент – разработка местной Программы по завершению достройки долгостроев).
Конкурсного заказчика достройки местная власть сможет, по законопроекту, “экономически простимулировать”:
-
предоставить льготы или освободить от уплаты долевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта юрлиц, осуществляющих достройку объектов;
-
освободить от арендной платы или земельного налога за земельные участки, находящиеся в собственности или в пользовании конкурсного заказчика;
-
содействовать в присоединении к инженерным и транспортным сетям без взимания платы с конкурсного заказчика.
ОМС будет контролировать процесс достройки – ее соответствие условиям договора и то, идет ли процесс по утвержденному плану. Контроль осуществляется по месту строительства; о нем заказчика (или конкурсного заказчика) предупреждают минимум за неделю. Если местные власти обнаружили нарушение договорных обязательств – штраф (300 минимальных зарплат; с 1 декабря с.г. “минималка” будет составлять 6500 гривен, таким образом упомянутый штраф – 1 млн 950 тыс. гривен).
В заключительных и переходных положениях законопроекта сказано, что он вступит в силу на следующий день после опубликования.
При этом оговаривается, что сфера действия закона не распространяется на объекты строительства, которые не переданы заказчиками объединению совладельцев или собственникам “в связи с их не принятием в эксплуатацию на основании их несоответствия требованиям законодательства в сфере градостроительной деятельности, строительных норм, нормативных документов, применение которых установлено законодательством, утвержденного проекта”.
Также закон не будет касаться случаев, когда заказчики строительства возместили инвесторам невыполнение своих обязательств.
Отметим, что в 2019 году Минрегион уже проводил консультации относительно другого законопроекта, посвященного теме недостроев. Тогда предлагалось достраивать оставшиеся после строительных аферистов объекты за счет денег налогоплательщиков – местных и государственного бюджета. Однако тот законопроект был раскритикован и так и не был внесен в Раду.
Читайте: Страна достроит: Минрегион предлагает завершать недострои за счет украинских налогоплательщиков
Фото: 3m2.ua
