Президент компании “Киевгорстрой” Игорь Кушнир рассказал, какие “маячки” должны заставить инвестора насторожиться и на что действительно нужно обратить внимание, инвестируя деньги в квадратные метры.
Об этом KV стало известно из блога президента компании “Киевгорстрой” Игоря Кушнира на сайте mind.ua.
Как отметил президент “Киевгорстроя”, все, кто хоть мало-мальски интересуется рынком недвижимости, знают, что позитивное решение Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ) стало сродни чуду. Объем выдачи документации за последний год сократился в 4-5 раз, при том, что число заявок не уменьшилось. Ведомство находится в переходном периоде реформирования, и ввести дом в эксплуатацию стало намного сложнее.
Также президент компании “Киевгорстрой” отметил, что большинство застройщиков на киевском рынке недвижимости финансируют стройки за счет рынка. Сколько квартир продали – столько денег и направляется на работы. Поэтому если у потенциального инвестора есть возможность получить информацию об уровне продаж, то, по мнению Игоря Кушнира, не стоит ее игнорировать, так как от этого зависит будущее проекта.
Также президент компании “Киевгорстрой” считает, что главное, что инвестор должен узнавать о любом застройщике – как построена его бизнес-модель. Именно неверно выбранная стратегия, по мнению Игоря Кушнира, стала важнейшей причиной провала “Укрбуда”, который в определенный момент пошел по пути “пирамидального финансирования”.
В то же время, глава “Киевгорстроя” отметил, что ни один застройщик в здравом уме не признается, что он может быть “пирамидой”. В связи с этим, чтобы узнать бизнес-модель застройщика, Игорь Кушнир посоветовал обращать внимание на механизм продажи и если покупка оформляется через “ручную” для застройщика структуру – это повод для инвестора насторожиться.
Он также отметил, что в “идеальном мире” ему не пришлось бы давать перечисленные выше советы.
“Все это – борьба со следствием, а не устранение причин. Но это не значит, что ситуацию никак нельзя исправить”, – считает президент “Киевгорстроя”.
По словам Игоря Кушнира, “Киевгорстрой” с начала этого года ввел в эксплуатацию уже три своих ЖК и три ЖК “Укрбуда”. При этом изначально рассчитывали ввести намного больше. Однако, в процессе компания столкнулась с совершенно нетипичной для нее проблемой.
“Все изменения проектов по ходу работ тоже должны регистрироваться в ведомстве, и со своими ЖК мы всегда это делаем сразу. Для нас это нечто само собой разумеющееся. Но структуры “Укрбуд” этого не делали вообще – а это первая же формальная причина для отказа”, – рассказал Игорь Кушнир.
Он пояснил, что теперь, чтобы просто закончить строительство и ввести дом, компании сейчас приходится проделывать работу, которая давно должна быть сделана и которую, вероятно, никто делать не собирался, планируя все решить иными способами.
“Сейчас инвесторы ЖК “Гармония” от “Укрбуд” упрекают “Киевгорстрой”, что сроки сдвигаются. Но все потому, что мы с июня ждем от ГАСИ внесения изменений в документацию, без которых о вводе и речи быть не может. И не факт, что не придется подаваться заново – по объектам корпорации у нас только за последние два месяца 25 (!) отказов по простейшим вопросам: смена подрядчиков, технадзора и т.д. С таким наследством приходится иметь дело”, – заявил глава “Киевгорстроя”.
Он отметил, что действительно сейчас ввести дом в эксплуатацию – непростая задача для любого, даже самого добросовестного застройщика.
“Но выбирая компанию для своих будущих вложений, неплохо бы узнать причины, по которым она получает отказы от ГАСИ. Возможно, по ним вы намного лучше поймете, как эта компания ведет свои дела”, – посоветовал Игорь Кушнир.
Глава “Киевгорстроя” рассказал, что в этом году на весь бизнес, в том числе строительный, заметно повлияла пандемия COVID-19. Но во второй половине августа и сентябре “Киевгорстрой” уже вышел на докарантинный уровень продаж. По информации от других застройщиков динамика тоже положительная. Так что “краха”, который так любят предрекать рынку, в очередной раз не случилось.
Однако, Игорь Кушнир считает, что всегда стоит задаваться вопросом – а если продажи упадут, что тогда? Как он рассказал, в “Киевгорстрое” такой ситуации не допускают, но готовы и к ней. Под каждый проект “Киевгорстроя” сформированы финансовые резервы, равные сметной стоимости строительства. Кроме того, у холдинга есть накопительный фонд, в котором аккумулируется прибыль. В самом крайнем случае компания может привлечь кредитные средства. Тот же “Укрбуд” этого сделать не смог, в том числе из-за отсутствия финансовых резервов.
“Так что “Киевгорстрой” закончит все свои стройки при любой погоде, что уже не раз доказывал в предыдущие годы. А если у интересующего вас застройщика нет ответа на этот вопрос, и будущее его ЖК полностью зависит от переменчивых настроений рынка – это очень серьезный повод задуматься”, – отметил Игорь Кушнир.
По его словам, деньги с новых объектов “Укрбуда” частично перекидывались на старые, из-за чего будущие ЖК сразу же уходили в “минус”. Это требовало старта новых проектов, где ситуация повторялась и, раз за разом, усугублялась. В результате и сформировался тот самый дефицит в более чем 2 млрд грн, который теперь нужен для достройки всех объектов.
“У “Киевгорстроя” путь совершенно иной. На каждый объект ведется накопительная ведомость. А это гарантирует, что деньги на разные ЖК пересекаться не будут. И средства, вырученные от продажи одного объекта, не пойдут на другой”, – заверил Игорь Кушнир.
“Тот же “Укрбуд” работал через фонды финансирования строительства, которыми управляет связанная с ним компания “Житло-Капитал”, чего закон, к слову, не запрещает. Что закон запрещает, так это перекидывать деньги с объекта на объект. Но при таком “родстве” никаких гарантий, что этого не произойдет, нет. В результате и возникает ситуация, когда судьбу средств, выплаченных инвесторами “Укрбуда”, выясняют уже правоохранители”, – пояснил Игорь Кушнир.
Глава “Киевгорстроя” считает, что механизм продажи должен постоянно держать застройщика в тонусе.
“Мы для себя выбрали нотариальное заключение сделок предварительной купли-продажи. И это не просто привлечение действительно независимого посредника, это еще и постоянная дополнительная проверка. Потому что ни один нотариус не оформит сделку, если есть хоть малейшие проблемы с законностью строительства и документацией”, – рассказал Игорь Кушнир.
По его словам, первое и главное – нужно более активное участие государства. Так как строительство является одной из экономикообразующих отраслей, а с ошибками или недобросовестностью застройщиков приходится иметь дело обычным гражданам.
При этом речь идет не только о необходимости переработки законодательной базы. Игорь Кушнир считает, что должны более активно включаться и государственные ведомства.
“Например, по объектам “Укрбуда” “Киевгорстрой” планирует сотрудничать с Государственным ипотечным учреждением. Вместе мы разработали механизм, согласно которому они могут выкупить квартиры на те самые 2 млрд грн. Конечно, произойти это сможет только после принятия нами на баланс всех объектов корпорации (мы уже приняли 16)”, – заявил глава “Киевгорстроя”.
Он также рассказал, что если по паре последних объектов процесс затянется (Solar Сity – процедура санации, Art House – Минобороны не оформило землю), то компания будет начинать работу с Государственным ипотечным учреждением раньше.
“Но представьте, если бы это ведомство изначально выступало посредником между “Укрбудом” и покупателями. Да, это потребовало бы привлечения серьезного финансирования. Но зато такой проблемной ситуации, какую имеем сейчас, точно не возникло бы”, – отметил Игорь Кушнир.
Тем не менее, по мнению президента “Киевгорстроя” корень проблемы все равно кроется в несовершенстве законодательной базы. Он отметил, что поэтому и вызывают оптимизм начинания профильного Министерства развития общин и территорий. В частности, планы о введении страхования обязательств застройщиков и создании фонда гарантирования.
“Во-первых, привлечение страховых компаний – это гарантия того, что деньги инвесторов не пропадут. Во-вторых, это подтверждение правомерности сделок. А в-третьих, дополнительные требования к застройщикам. В том числе необходимость доказать свою финансовую состоятельность, что исключает различного рода махинации”, – заявил Игорь Кушнир.
Он считает, что такая практика приведет к удорожанию строительства. По разным оценкам, в среднем до 10% к стоимости квартиры.
“Но неужели это слишком большая разница, когда на чаше весов стоит вопрос достройки вашего дома и сохранности ваших вложений? Думаю, ответ на этот вопрос каждый найдет сам”, – подытожил глава “Киевгорстроя”.
Читайте: ГАСИ тормозит принятие решений по вводу домов в эксплуатацию – эксперт
Фото: сайт ЧАО “ХК “Киевгорстрой”
