На сьогодні одним із найвіртуозніших та найпродуманіших видів шахрайства є афери у сфері нерухомості, зокрема, це стосується купівлі-продажу об’єктів нерухомого майна. Не зважаючи на те, що схеми далеко не нові, безліч громадян продовжують ставати жертвами аферистів. Як наслідок – затяжні судові тяжби або взагалі безнадійні кримінальні та судові справи.
При купівлі нерухомості існує велика кількість шахрайських схем, але, не дарма кажуть, “хто попереджений – той озброєний”. Спробую описати найпоширеніші з них.
1. Продаж майна за підробленим дорученням. Довіреність від власника на розпорядження нерухомістю та правовстановлюючі документи підробляються за сприяння нечесних нотаріусів. Об’єкт нерухомого майна продається без згоди власника на декількох підставних осіб, а потім на ринку перепродається “добросовісному набувачу”, фактично жертві. В такій схемі у справжнього власника є всі правові підстави для повернення майна навіть у “добросовісного набувача”, оскільки відповідно до Ст. 388 ЦК України власник має право витребувати майно у тому випадку, якщо воно вибуло з його володіння не з його волі. Особі ж, яка сплатила кошти за це майно, навряд вдасться їх повернути.
Оскільки зазвичай покупець хоче оглянути майно, яке він купляє, ця схема застосовується до полишеного майна, коли власник помер чи покинув його надовго. Інколи такі випадки трапляються, коли майно передано в оренду, а орендар підробивши документи його продає.
Аби не попастись на гачок, покупцю потрібно уважно перевіряти не лише правовстановлюючі документи, а і з’ясовувати як давно була придбана нерухомість, поспілкуватись з сусідами та інше.
Чим довше відсутній господар – тим привабливіше стає нерухомість для аферистів, і вони вже шукають 101 спосіб оформити право власності на підконтрольних осіб. Доволі часто право власності визнається за такими особами на підставі чи підроблених рішень судів чи в результаті штучного судового спору.
2. Продаж майна за підробленими документами. На даний час майно реєструється в державному реєстрі, і кому воно належить, може пересвідчитись кожен охочий, тому підробка документів є доволі складною схемою. Тим не менш, значна частина майна зареєстрована в комунальних БТІ без відображення в реєстрі прав власності, тому для продажу такого майна потрібно мати оригінали правовстановлюючих документів (свідоцтво про право власності, договір купівлі продажу тощо) та отримати довідку з БТІ про те, що майно дійсно було зареєстровано за цією особою. Ось саме ці документи можуть бути і підробленими.
Аби вберегти себе від такої ситуації, раджу такі правочини вчиняти самостійно у вашого нотаріуса або через юриста перевіряти інформацію в комунальному БТІ.
Схема з підробленими документами спрацьовує, коли зловмисники підроблюють паспорт власника і з цим паспортом (з переклеєною фотографією), підробивши правовстановлюючі документи, продають майно.
3. Квартира з мешканцями. Купуючи квартиру, можна навіть і не здогадуватись, що в ній хтось живе. Бувають випадки, коли зареєстровані в квартирі особи, родичі продавця відмовляються знятись з реєстрації, при цьому фізично вони можуть знаходитись будь-де (у місці позбавлення волі, психоневрологічному диспансері, на військовій службі тощо). У моїй практиці були випадки, коли в проданій квартирі залишалися жити родичі продавця, які хоча і були зняті з реєстрації, виїжджати відмовлялись. Мій клієнт був змушений діяти через суд.
4. Занижена вартість в угоді за домовленістю. Відповідно до діючого законодавства України для посвідчення договору купівлі-продажу квартир, житлових будинків, земельних ділянок та їх частин/часток обов’язково виготовляється оцінка такого майна з визначенням цілі оцінки – для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства. Бажання зменшити податкове навантаження через оформлення купівлі нерухомості за значно заниженою ціною також може бути небезпечним. У випадку визнання таких правочинів недійсними покупець має право отримати назад лише сплачену суму, але цей ризики має більше значення у випадку придбання так званої ризикованої нерухомості – майно придбане з прилюдних торгів, майно продане банком у зв’язку з несплатою боргу боржником, майно щодо якого ідуть судові спори тощо.
5. Продаж майна з попереднім створенням юридичних проблем. Трапляються випадки, коли продавець завчасно готується до збагачення шляхом укладання правочинів з “юридичними дефектами”. Українське законодавство та судова практика, як я вже пояснював, дозволяє власнику майна, у якого воно вибуло поза його волею, витребувати майно навіть від добросовісного набувача. У зв’язку з цим справжній власник продаючи майно перший раз закладає завчасно юридичні проблеми – не отримано згоду органу опіки і піклування, не отримано згоди дружини, підробка довіреності на продаж, не знято іпотеку тощо. Після такого продажу “жертва” купляє майно на ринку, а власник починає його витребувати пославшись на завчасно заготовлені “проблеми”.
Був випадок, коли власник майна сприяв його продажу через прилюдні торги, які проводились на підставі виконавчого напису нотаріуса виданого за заявою банку, а потім у судовому порядку без участі покупця визнав виконавчий напис таким, що не підлягає виконанню і пред’явив позов про витребування майна від добросовісного набувача. Суд позов задовольнив. Зараз справа переглядається у Верховному Суді.
6. Підміна. Великою популярністю користується схема, коли покупцю демонструється одна квартира, а у дійсності шахраї оформлюють документи купівлі-продажу зовсім на іншу. Зазвичай, для такого обману аферисти примудряються навіть замінювати номера квартир у під’їзді на момент проведення огляду житла.
Одним з видів підміни можна назвати і паралельну реєстрацію майна, створення “клонів”, коли одне і те саме майно реєструється на те саме майно і продається. Наприклад, у власника є право власності на будівлю площею 1000 кВ м за адресою Хрещатик, 10, а зловмисники на підставі підроблених документів реєструють право власності на нежитлове приміщення площею 990 метрів по вул Хрещатик, 10 і його продають. Потім доводь, хто з цих власників є законним господарем існуючого майна.
7. Аванс за придбання – найпростіша схема. Нечистий на руку продавець домовляється з покупцями про купівлю-продаж, отримує аванси та зникає.
Що робити, аби захистити свої капіталовкладення у нерухомість? Зазначу, що бути уважним вже чимало. Перед внесенням задатку потрібно ретельно перевірити усі можливі правовстановлюючі документи, попередні правочини, наявність судових спорів. Важливе значення для порядку здійснення купівлі-продажу нерухомого майна на території України має сімейний стан покупця та продавця. Так, якщо покупець або продавець перебуває у шлюбі на час посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна обов’язковим є надання згоди іншого з подружжя покупця чи продавця на укладання такого договору. Відповідно до частини 3 Ст. 65 Сімейного кодексу України згода на укладення договору, який потребує нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, має бути нотаріально засвідчена. Важливо також перевірити чи зареєстровані особи, в тому числі і малолітні діти, в квартирі, яку ви плануєте придбати; технічну документацію на об’єкт; наявність заборгованості за житлово-комунальні послуги. Якщо психологічний стан продавця викликає сумніви, досить поширеною практикою перед підписанням правочину є огляд продавця психіатром.
Будьте обачними та безпечних вам інвестицій!
Читайте: Чи мають юридичну силу боргові розписки? Та як їх оформлювати?
Роман Титикало, адвокат, керуючий адвокатського бюро “Титикало та партнери”, депутат Київської обласної ради
