В последнее время ведется очень много разговоров вокруг перспектив развития Киева на ближайшие 5 лет, особенно по части городской застройки. В представленном мэром Генплане украинской столицы речь идет о комплексном подходе к строительству, участии города в развитии социально-бытовой инфраструктуры, модернизации сетей и инженерных сооружений и создании современных публичных пространств для горожан. То, что муниципальная власть всерьез обеспокоилась будущим города, не может не радовать. Ведь долгие годы под эгидой “паевых обязательств” и “государственно-частного партнерства” власти города перекладывали часть обязанностей возведения социальной инфраструктуры на строительные компании.
Теперь паевого участия нет, вопрос строительства социальной инфраструктуры очень острый. Однако застройщики и без паевого готовы создавать необходимую местным жителям инфраструктуру и признают, что в условиях ужесточившейся конкуренции за покупателя будущее за комплексными проектами и социально-ответственным девелопментом.
KV проследила, как менялся облик столицы вслед за ожиданиями покупателей жилья.
Городской масштаб
Еще лет 10 назад киевские стройки разворачивались преимущественно на небольших территориях поближе к центру или впритык к старым жилым массивам на неосвоенных территориях по обеим сторонам Днепра. Типовые высотки, которые были окрашены в “типовой приятный цвет”, мало чем отличались друг от друга. В лучшем случае в крохотном дворе умудрялись разместить детскую площадку с одной качелью и каруселью.
Затем, когда в 2014-2015-годах больше свободных площадок не осталось, а покупательские возможности изменились, девелоперам пришлось очень быстро повзрослеть и пересмотреть свое видение современного жилья.
70% застройки наших городов на тот момент было наследием советской эпохи, заточенное под строго регулируемый образ жизни. Покупатель был сыт не поддающимися перепланировке квартирами, однообразной и “голой” застройкой, в которой нет места комфорту. Более того, он все четче формулировал свои запросы, оглядываясь на технологии и прогресс. Это вылилось в поиск девелоперами жилья новых форматов и концептов новостроек, которые бы соответствовали ожиданиям платежеспособного спроса.
Читайте: Каким будет рынок столичной недвижимости в 2020 году: тенденции и прогнозы
Новые проекты: есть из чего выбрать
Не надо быть специалистом в маркетинге, чтобы понять, как кардинально за последние 5 лет изменились потребительские настроения. Яркий пример – инфраструктура жилых проектов. На смену просто детским и спортивных площадкам, которые лидировали в концепциях тогда, пришли продуманные многофункциональные спортивные зоны, центры детского развития, встроенные детские садики, школы на территории комплексов, многоуровневые паркинги, торговые и сервисные объекты, современный ландшафтный дизайн и благоустройство территорий. Главная ценность нашего времени – многообразие концепций и форматов. Для девелопера – это дополнительные финансовые затраты, зато для покупателя – одни плюсы.
Во-первых, масштабы многих осваиваемых территорий и концепты проектов позволяют создавать многофункциональные жилые комплексы или строить целые мини-города с продуманной планировкой, зонированием пространств и полностью новой инфраструктурой. Во-вторых, желание вписать свой комплекс в существующий городской ландшафт толкает на поиски компромиссов по части благ, удобств и инфраструктуры для нового жилья и микрорайона. Как правило, это социальные инициативы для всех без исключения жителей: облагороженный парк или набережная, замена дорожного покрытия, новые инженерные сети и прочее. В результате довольны все: застройщик строит ликвидный проект, на который засматривается покупатель, а жители получают комфорт и удобство не только в отдельно взятом новом ЖК, но и по соседству с ним.
INTERGAL CITY
“Файна Таун”
ЖК “Эдельдорф”
Читайте: Страна достроит: Минрегион предлагает завершать недострои за счет украинских налогоплательщиков
На благо городу
Одно из основных противоречий, которое предстоит решить властям, – отставание развития инфраструктуры от темпов строительства жилой недвижимости, новых кварталов, в которых очень часто есть все необходимое для жизни. Ведь пока местные власти не спешили создавать в нужном количестве новые социально-общественные объекты и публичные пространства, этим занималась строительная отрасль. В 2019-м стало понятно, что только лишь силами частного капитала закрыть все “дыры” не получится. В планах мэрии – актуализировать взаимовыгодное сотрудничество с застройщиками, которые занимаются комплексным освоением территорий, а также привлечь инвесторов к решению инфраструктурных задач.
В развитии социальной инфраструктуры в рамках муниципально-частного партнерства заинтересованы все: местные власти, жители, застройщики. Последние, к примеру, берут на себя очень часто львиную долю самых разных “болевых точек” района: инвестируют в инженерные сети и модернизацию коммуникаций, облагораживают соседние скверы и парки, строят садики и школы и даже пытаются передавать их на баланс города.
“В рамках одного из проектов, с которым мы будем стартовать в этом году в Шевченковском районе столицы, “Интергал-Буд” взял на себя ответственность построить два коммунальных детских садика: один – вместо действующего, второй – дополнительный на более чем 100 детей”, – рассказывает коммерческий директор компании “Интергал-Буд” Анна Лаевская.
Все это, по сути, добрая воля компании, решившей взвалить на себя те или иные обязательства, а не предписание буквы закона.
“Де-юре – застройщик должен только возводить жилье и думать о своем проекте, но де-факто – обречен облагораживать городскую среду. Это иногда выливается в приличную сумму, которая потом бьет его же по лбу и приходится выворачивать карманы и тратить десятки миллионов гривен вне площадки”, – поделился опытом один из киевских застройщиков.
Однако, по словам Лаевской, необходимость заботиться о примыкающей инфраструктуре – это не дань моде или вынужденная повинность, а одна из составляющей успеха современного девелопера.
Сегодня работа застройщика оценивается не только качеством строительства жилья, но и уровнем проектировании жилой среды. Именно поэтому компания занимается развитием социальной и транспортной инфраструктуры своих проектов (строит садики, паркинги, остановки общественного транспорта и договаривается о прямых маршрутах с перевозчиками), облагораживает территорию вокруг комплексов, прокладывает новые инженерные сети и модернизирует оборудование, чтобы решить проблемы с коммуникациями для всего района.
За 5 лет сумма безвозвратных инвестиций компании “Интергал-Буд” в развитие инженерной инфраструктуры города составила 320 млн гривен. И это только в столице.
“Эти деньги пошли на замену сети уличной канализации, водопроводной, тепловой, электросети, замену зубчатых водосливов на Бортнической станции, замену ливневой канализации, реконструкцию котельных и прочее в разных района Киева”, – рассказывает Анна Лаевская.
Не все еще знают, что только один из парков Киева, и то под давлением активистов, был облагорожен за средства городского бюджета. Остальные – за деньги и усилиями застройщиков.
“Мы инвестировали огромные деньги в “Парк Победы”, очистили 5 озер, разбили несколько скверов, создали игровую зону в лесопарковой зоне ВДНХ на 5 га, согласован проект реконструкции парка “Нивки”, укрепляем набережные склоны в Одессе”, – перечисляет Анна Лаевская.
На фото 1: ЖК “Парковые озера”
На фото 2: улица, освещенная за счет застройщика в Подольском районе
О социальной ответственности девелопмента говорят и другие застройщики. К примеру, КАН Девелопмент предложили жителям своих проектов заняться сортировкой и переработкой мусора, а Futura Hata в своем единственном комплексном проекте запланировали 7 детских садиков и общеобразовательную школу.
“Современный покупатель недвижимости оценивает не просто квартиру и окружение, а и организацию пространства жилого комплекса или квартала, инфраструктуру в целом, – говорит Марина Кравченко, коммерческий директор компании Edelburg Development.
По ее словам, как застройщику, так и покупателю интересно, чтобы у дома был детский сад, фитнес-клуб, продуктовый магазин, аптеки, отделения банков и прочие объекты по оказанию бытовых услуг. Поэтому концепция “город в городе” работает не только в квартальной застройке, но даже в отдельно взятом комплексе.
“В нашем ЖК Wellspring, строительство которого началось в Вишневом, из объектов инфраструктуры будут детский сад, центр развития детей, коворкинг, фитнес-клуб. Стоит отметить, что в нашем локальном ТРЦ Cherry Mall там же будут такие якорные арендаторы, как первый в городе кинотеатр и фитнес-клуб с тремя бассейнами, которые существенно улучшат качество жизни горожан, организацию досуга и спортивную инфраструктуру Вишневого в целом”, – считает Кравченко.
Несмотря на временные рыночные трудности в 2019, связанные в первую очередь с “Укрбудом”, застройщики настроены оптимистично: по их оценкам, конкуренция, обострившаяся в Киеве в последние годы, скорректирует рынок и преобразит город в ближайшей перспективе.
“Чтобы развитие социальной инфраструктуры получило импульс, нужно скоординировать усилия частного капитала и города”, – уверена Анна Лаевская, которая считает, что девелоперы уже сейчас понимают ценность развития социальной составляющей своих проектов.
“Ответственный застройщик – это частный инвестор города, конечно же, заинтересованный в получении денег, но думающий о людях и создающий для них блага. Его задача – построить и выгодно продать свои жилые комплексы, где есть социально-бытовая инфраструктура, благоустройство территории, микс жилья и торгово-офисной недвижимости, а также рекреационная составляющая. Ведь это – способ привлечь покупателя, заинтересовать его и продать не просто квартиру, и комфортную среду для жизни в современном городе”, – резюмирует коммерческий директор “Интергал-Буд”.
Напомним, ранее KV уже писала о том, что для украинцев жилье остается одним из наиболее выгодных инвестиционных инструментов. Покупают в начале строительства и перепродают дороже после завершения объекта. Активно развивается покупка квартир для сдачи в аренду. Сколько сегодня можно заработать в жилом секторе, KV узнавала у лидеров рынка.
Читайте: Заработать на жилье: сколько можно “поднять” на столичном новострое
Фото: из открытых источников
