Економічні наслідки світової кризи, пов’язаної з COVID-19, для України можуть стати фатальними. Реформи і державну підтримку провідних галузей країни не можна припиняти, однак зараз і вони – у зоні ризику. Про те, що відбувається з реформуванням будівельного сектору, а також плани протидії довгобудам та корупційним схемам, KV розповіла нардеп та заступник комітету Верховної Ради (ВР) з питань організації держвлади і містобудування Олена Шуляк.
KV: Будівельний ринок переживає, що реформа ДАБІ заморозить будівництво на невизначений строк. Тим більше із новою постановою Кабміну щодо створення ще двох органів: Держінспекції містобудування України та Держагентства з питань технічного регулювання містобудування України. Які є ризики у реформи?
Олена Шуляк: Я була однією з перших в Україні, хто відкрито сказав, що ДАБІ в такому вигляді як вона існує, мають розформувати. А краще — взагалі переглянути ідеологію та принципи держархбудконтролю в Україні.
Тепер щодо проєкту постанови: передбачається створення трьох, а фактично навіть чотирьох окремих органів, з яких один потім буде розформований. На першому етапі передбачається урізання функцій ДАБІ до рівня надання адміністративних послуг в сфері будівництва. Одночасно частину функцій передають новим органам – Державній інспекції з містобудування та Держагентству з питань технічного регулювання містобудування. На другому етапі ДАБІ як організація та явище остаточно розформовується. Натомість створюють орган з надання адмінпослуг “Сервісбуд”. Це — якщо коротко та без подробиць.
Справді, щодо цього проєкту постанови Кабміну про реформування ДАБІ в учасників ринку, з якими я постійно спілкуюсь, більше питань, ніж відповідей. Забудовники та проєктанти, які фактично живуть будівництвом, висловлюють думку, що фахівці, які готували цей документ, не захотіли розібратися в специфіці ринку, а переслідували інші, далеко не реформаторські цілі. Адже пропонують замість одного мегакорупційного органу створити три, і навряд чи з меншим обсягом хабарництва.
Підпорядкування та підзвітність Кабміну я особисто вважаю позитивом. Саме відсутність підзвітності та надмірна незалежність ДАБІ й дала змогу вирости їй в корупційного “монстра”. Але ідея розділення на три різні органи, як на мене, — сумнівна та потребує додаткової широкої дискусії. Проєкт документу не дає чітких відповідей щодо функцій, завдань та методів реалізації реформування. Наприклад, мені незрозуміле формування окремого органу з фактично поштовими функціями в той час, коли державним пріоритетом визначено цифровізацію надання адмінпослуг. Навіть більше — минулого року Рада прийняла закон мого авторства про запровадження Єдиної державної електронної системи в будівництві, яка в концепції та в реальності на 100% може взяти на себе ці функції й зменшити ризики вчинення корупційних дій (до того ж, суттєво не вплине на уповільнення процесів діяльності на ринку).
А ще багато нюансів у роботі Держагентства з питань технічного регулювання. Без суттєвої зміни законодавства цей орган буде просто недієвим. Зокрема, це стосується розробки державних будівельних норм за новими методами нормування, запровадження та гармонізації стандартів тощо.
Повертаючись до пропозицій, які викладені в проєкті кабмінівської постанови щодо ДАБІ більш широко, задаюся питанням: а що робити з тим 101 органом місцевого самоврядування, які в рамках реформи децентралізації отримали повноваження держархбудконтролю? Адже постановою намагаються реорганізувати центральний орган, частину повноважень якого вже делеговано на місця за концепцією децентралізації. Вам не здається це нелогічним та таким, що навіть суперечить заявленій державній політиці в частині децентралізації?
На інший “ляп” в цьому проєкті постанови звернули увагу представники будівельного ринку. До мене, наприклад, зверталися забудовники, проєктувальники, архітектори з проханням розтлумачити положення проєкту постанови щодо сертифікації виконавців робіт, головних державних інспекторів, головних інспекторів архбудконтролю тощо та щодо нагляду за їхньою діяльністю. Можливо зверталися тому, що безпосередньо авторів цієї постанови, за інформацією Конфедерації будівельників України, знайти в Мінрегіоні не можуть. Я не можу роз’яснити цей пункт, бо сама не бачу в цьому ані логіки, ані необхідності.
Реалізація реформи ДАБІ в такому вигляді як зараз пропонується ринку призведе до розбалансування системи держуправління в галузі та створення трьох корупційних структур замість однієї Держархбудінспекції. Збільшення кількості владних органів у цій сфері (тобто зміна форми) без безпосередньої реформи порядку надання цими органами адміністративних послуг або здійснення контролю/нагляду (тобто без зміни змісту) на практиці не дасть жодних результатів. Ми просто збільшимо витрати держбюджету на утримання нових потенційно корупційних структур.
Тому до тези про “побоювання ринку” сміливо додам те, що й сама побоююсь щодо фаховості реформи та її ефективності.
KV: Ще одне надзвичайно “гаряче” питання – довгобуди. Чи створено нарешті чіткий, покроковий план вирішення проблеми?
Олена Шуляк: Так, план існує. Але разом з тим слід розуміти, що простого рішення проблеми, яке буде універсальним для всіх окремих випадків не існує. Я шукала шляхи вирішення питання постраждалих інвесторів і довгобудів ще працюючи в BRDO. Тоді, у 2017-му ми з командою підготували законопроєкт, який би мав зупинити зведення нових незаконних будівництв і захистити права тих, хто хотів придбати квартиру. Цю ініціативу навіть зареєстрували у парламенті та включили до порядку денного. Але згодом його відклали до кращих часів, і так ми практично втратили 2 роки. Натомість отримали ще з десяток недобудов і тисячі ошуканих українців.
Нині ж я знову повернула це питання до порядку денного. Як заступник голови Комітету з питань організації держвлади, самоврядування, регіонального розвитку та містобудування, я ініціювала створення профільного підкомітету, що вже працює над питанням захисту прав інвесторів в житлову нерухомість. Ми активно спілкувалися з постраждалими інвесторами й представниками будівельних компаній. При цьому, всі знають про будинки Войцехівського, “Еліту-центр”, які вже стали класичним прикладом афер і довгобудів. Але, беручи до уваги, що в нас відсутні будь-які бар’єри для появи нових проблемних ЖК, велика частина інших житлових комплексів перебуває під загрозою.
4 листопада ми зробили перший великий крок до вирішення проблеми ошуканих інвесторів. Разом з експертами, депутатами, активістами та інвесторами ми зібралися на комітетські слухання. Ми багато аналізували і шукали відповіді на запитання: хто та як має захистити людей? Як запобігати незаконним забудовам, щоб працювати на випередження проблеми? За результатами напрацювали низку пропозицій, які частково лягли в основу законопроєкту, який ми презентуємо під час громадських слухань 8 квітня.
Що в основі цієї ініціативи? Там є правові запобіжники, які унеможливлять продаж квартир на етапі будівництва без наявності дозвільних документів у забудовника та стануть на перешкоді шахрайству при продажі квартир, окремих приміщень та цілих будівель. Також документ чітко визначатиме, що таке “об’єкт незавершеного будівництва” і те, що він є окремим об’єктом цивільних прав, передбачатиме конкретні механізми прав продажу об’єктів незавершеного будівництва та його частин.
А повертаючись до питання щодо плану, то тут все просто: презентуємо законопроект, вносимо головні виправлення, які надаються експертним середовищем, виводимо ініціативу “під купол”, і після того, як її підтримають — стежимо за реалізацією.
KV: Безпосередньо зараз держава робить якісь конкретні кроки для постраждалих інвесторів?
Олена Шуляк: Зараз до мене надійшли запити від інвесторів у Києві, Київській та Хмельницькій областях щодо запуску трьох пілотних проєктів зі сприяння добудові проблемних об’єктів. В першу чергу, це стосується об’єктів високого ступеню готовності, але у яких є проблеми з документами та дозволами. На мою думку, це доречна ініціатива, на яку має звернути профільне міністерство. Я готова всіляко допомагати, як представник профільного комітету парламенту, в реалізації таких “пілотів” на користь громадянам України, які стали заручниками нечесних забудовників або свавілля нечистих на руку чиновників.
KV: Чесний бізнес, поміж тим, стикається не тільки з проблемою ДАБІ. При підключенні будинків до комунікацій забудовники мають величезні проблеми з монополістами. Як буде вирішене це питання?
Олена Шуляк: Причини появи таких проблем різні. Інколи питання з підключенням до інженерних мереж чи модернізації транспортної інфраструктури нового об’єкту викликані не лише зловживанням монопольним становищем, а й елементарно намаганням чинити тиск на забудовника з корупційних причин. Можу навести приклад ЖК “Еврика” на Ломоносова, де комунальне підприємство висуває абсолютно абсурдні вимоги щодо підготовки транспортної розв’язки поруч з об’єктом.
Інші випадки – це звичайне зловживання монопольним становищем постачальників послуг або власників мереж. Коли ми спілкуємося з європейськими фахівцями щодо цієї проблеми, вони відзначають, що такі ситуації – це тільки українське “ноу-хау”. Майже унікальне явище для європейських ринків, коли корупція та тиск на бізнес виникає на рівні комерційних організацій. За умови дієвого антимонопольного законодавства та нагляду – таке просто було б неможливе.
Але разом з тим, питання зловживання монополістами за умови непрацюючої антимонопольної системи стримування є дуже делікатним. Законодавство забороняє втручатися прямо в діяльність суб’єктів господарювання. Але, на жаль, наша ситуація з “вічно перехідною” економікою пострадянського типу є наслідком існування так званих природних монополій. Частково ми почали лише вирішувати це питання, розпочали впровадження європейських ринкових норм. Наприклад, розмежування функцій та власників мереж та постачальників послуг.
За новою моделлю, яку напрацьовують зараз за моєї участі, підключення до мереж повинно бути уніфіковане, а не розроблятися під кожного із забудовників. Власники мереж та постачальники послуг повинні розробити типові умови щодо підключення та, головне – зробити ці умови відкритими та загальнодоступними. І отримувати техзавдання на підключення забудовник повинен разом із містобудівними умовами та обмеженнями (а саме підключення має здійснюватися винятково на підставі виконання типових умов, без будь-яких “але” та “можливо”).
Коли ми розробляли єдину електронну систему в будівництві, то саме цю модель отримання забудовником техзавдання на підключення ми й заклали в концепцію. Ми навіть пропонуємо створювати електронні інтерфейси роботи з боку постачальників послуг в електронній системі та запровадити електронні договори на підключення, щоб спростити процедуру та зробити її прозорою.
Мій план вирішення цієї проблеми – типові параметри підключення, які рівні для всіх, відкритість даних та застосування електронних процедур при наданні ТЗ та безпосередньо при організації самого підключення.
KV: Ще однією проблемою для всіх столичних забудовників є прийняття Генплану Києва. В одному із інтерв’ю Ви казали, що має бути політична воля для прийняття рішення. А чи є Генплан, який Вас особисто влаштовує?
Олена Шуляк: Розумний та реалістичний. Це правда, Києву терміново необхідний новий та реальний Генплан. Адже ще трішки, і місто не потягне одночасну реалізацію двох концепцій, що призведе до інфраструктурного колапсу. А після презентації нової концепції у грудні 2019 та презентації проєкту Генплану-2040 в січні 2020, Київ тепер має вже три Генеральні плани розвитку міста. Перший розроблений в 1997-му, другий, який так і не був затверджений і залишився проєктом, — за часів Черновецького, Попова, і проєкт третього – за мерства Володимира Кличка… Ці документи кардинально суперечать один одному, адже перший орієнтується на створення агломерації, другий — на розвиток міста за рахунок власних ресурсів, а проєкт третій є комбінацією перших двох.
Одночасна наявність, фактично, трьох Генпланів призвела до того, що основні формальні рішення Київрада приймає з посиланням на чинний Генплан-2020, а окремі тактичні — в частині розробки детальних планів територій через проект Генплану-2025, а житиме столиця, фактично, після анонсованого затвердження влітку 2020 – за третім Генпланом-2040.
KV: Як “вдалося” створити такий коллапс в основному містобудівному документі столиці? І чим може, в умовах децентралізації, допомогти Верховна Рада?
Олена Шуляк: Причин, які призвели до такого свавілля декілька. Це і традиційне для України нормотворче неузгодження, і складнощі з розробкою історико-архітектурного опорного плану, і сумбурність рішень щодо плану зонування території за призначенням та обмеженнями. Ну і без відсутності політичної волі на рівні місцевої влади, щодо прийняття єдиної стратегії і відміни “ручного управління” містом також не обійшлося.
Та як би там не було, нині через детальні плани територій, забудовник погоджує з місцевою владою лише окремі території під забудову, без комплексного бачення. Через що в Києві з’являлися “житлові гетто”, навіть після прийняття змін до державних норм щодо щільності забудови території.
Щоб це виправити, слід нарешті прийняти та затвердити один Генплан, навіть доопрацювавши презентовану концепцію та проєкт Генплану-2040. Ми вже дали “зелене світло” для місцевої влади. Сьогодні в рамках профільного комітету ми створили підкомітет, який займається питанням містобудування, а ще підготували і проголосували за законопроєкт №1081, в якому з-поміж усього іншого йдеться про можливість залучення грантових коштів для створення кадастрів. Зараз опрацьовуємо такий варіант фінансування і для створення містобудівної документації.
Попереду ще багато роботи, але ми налаштовані створити максимально сприятливі умови для того, аби самоврядування столиці нарешті проявило політичну волю і визначило спектр руху Києва, затвердило сучасний і прогресивний Генплан. Верховна Рада не вправі втручатися у життя місцевого самоврядування, але ми даємо для них можливості для прийняття надважливих рішень. Сподіваюся, нас почують.
KV: У “пулі” ваших реформ – контроль якості будівельних матеріалів. Є якийсь прогрес?
Олена Шуляк: За наявності дієвого ринкового нагляду – рівень фальсифікату, неякісних та взагалі небезпечних виробів зменшується. Загалом, в Україні ще з 2010 року діє досить сучасний та прогресивний закон про ринковий нагляд, але будівельні вироби мають все ж свою специфіку. Попри постанову КМУ, якою ще у 2016 році врегулювали правову невизначеність щодо повноважень ДАБІ як органу ринкового нагляду за будівельною продукцією, ситуація не змінюється, а навіть погіршується. Фактично, орган контролю ігнорує цю функцію, традиційно зосереджуючи діяльність на “обілечуванні” забудовників. Звичайно, якщо всі ресурси ДАБІ, про що ми отримуємо інформацію від учасників ринку, зосереджувалися на корупційних схемах, то на кропітку роботу з ринкового нагляду сил не залишалось. З боку Держархбудінспекції ми бачимо лише формальні плани та відписки по контролю за сегментами ринку, які можна перелічити на пальцях – віконні блоки, цегла, керамічна плитка, вироби з бетону та цементу… Та й в цих сегментах рівень фальсифікату, тобто виробів, що не відповідають стандартам, за останні роки не зменшується.
Коли скасовувалася обов’язкова сертифікація будівельних виробів з 1 січня 2018 року, планувалося, що Україна терміново імплементує в своє законодавство положення 305 Регламенту ЄС щодо виведення та обігу будівельних виробів на ринку. Насправді, лише зараз, у 2020 році нам вдалося довести важливість цього кроку, зламати супротив осучасненню підходів до регулювання ринку будівельних виробів, і я ініціювала розгляд проекту закону про надання будівельної продукції на ринок. Комітет підтримав цей законопроект і найближчим часом його розглядатиме парламент. Думаю, що цей важливий крок до якісних та сучасних будівельних товарів буде точкою неповернення. І як промисловість, так і ціла будівельна галузь отримає сучасні та ефективні правила.
Разом з тим, якщо в створенні законодавчого підґрунтя для ефективного та європейського ринкового нагляду за будівельними виробами робота йде інтенсивно, то з запровадженням правил та процедур для гарантування якісних та безпечних будвиробів ситуація гірша. Мусимо чекати позицію щодо цього питання з боку міністерства та органу ринкового контролю. Сподіваюсь, реформа ДАБІ нарешті вирішить це питання.
KV: Недавно у ЗМІ ще просували законодавче врегулювання класів житлової нерухомості. Чи це насправді потрібно узаконювати? Чи потрібна взагалі класифікація житла?
Олена Шуляк: Так, на ринку неофіційно існує поділ житла на класи. Навіть більше – таких неформальних класифікацій кілька. Фактично, чи не кожен забудовник чи ріелтор створює свою власну. Але загалом, традиційно сформувалася класифікація житлової нерухомості на “економ”, “комфорт”, “бізнес” та “еліт”. Така навіть неформальна класифікація впливає на використання технологій та будівельних матеріалів. Наприклад, при спорудженні житла економ-класу забудовник використовує зазвичай 90% вітчизняних або дешевих будматеріалів та продукції виробництва Китаю, Туреччини тощо. А при елітному будівництві – щонайменше 60% будпродукції є високоякісною, виробництва Італії, Німеччини, Іспанії. На додачу – це системи типу “розумний дім”, високоякісні ліфтові системи від американських чи німецьких виробників і, звичайно, розташування в центральних районах.
Класифікація нерухомості потрібна, але розробляти та узгоджувати її мусить ринок – саморегулівні об’єднання забудовників, ріелторів та компаній, які займаються проектами з управління нерухомістю, можуть розробити єдиний стандарт та запровадити його на рівні галузевого. А держава має виступити як арбітр та рядовий учасник таких домовленостей і в подальшому – слідкувати за дотриманням стандартів.
Така єдина класифікація врегулює питання з ціною новобудов і допоможе зоорієнтуватися покупцеві. Завдяки цьому зникнуть випадки, коли девелопер виставляє преміальні ціни на об’єкти, які за фактом відповідають економ-класу. А ще єдина класифікація може бути корисною компаніям, які надають послуги з менеджменту та обслуговування об’єктів нерухомості. Або, наприклад, допоможе кредитним установам запровадити диференційований підхід щодо іпотеки для різних об’єктів: для економ-житла запровадити пільгові соціальні кредитні програми, а для елітного – програми з преміальними функціями за підвищеною ставкою.
KV: Останнім часом з’явилось багато повідомлень про шахрайства на ріелторському ринку. Хто і як, на вашу думку, має контролювати роботу агенцій з нерухомості та ріелторів?
Олена Шуляк: Шахрайство – це злочин. В Україні створено достатньо органів, які займаються правоохоронною діяльністю та розслідуванням злочинів. Це їх робота.
Щодо стандарту діяльност: з 1 березня 2019 року в Україні діє добровільний гармонізований методом підтвердження національний стандарт ДСТУ EN “Послуги агентів з нерухомості — Вимоги до надання послуг агентів з нерухомості”. Копію цього стандарту можна отримати у Національному фонді нормативних документів. Але оскільки він добровільний, то його застосування – предмет саморегулювання ринку. Саме ринок повинен сформулювати вимоги до своїх учасників та контролювати його дотримання. А на ринку агенцій нерухомості – велика конкуренція. Лише в Києві, за оцінкою Спілки спеціалістів з нерухомості, працює 300-350 агенцій нерухомості. А кількість суб’єктів господарювання в Україні, які зазначають у своїх документах як основний вид діяльності операції з нерухомим майном, перевищує 30-35 тисяч. Саме конкуренція в сучасному розвиненому світі є ефективним регулятором. Держава повинна гарантувати законність діяльності та відсутність злочинних дій типу шахрайства. Такий великий ринок має потенціал до саморегулювання. За моїм особистим досвідом, навіть на прикладі ДАБІ, втручання держави не призводить до захисту від зловживань на ринку. Це лише породжує корупцію та підвищення цін. Кращим запобіжником виступає цивілізований ринок та відкриті загальнодоступні реєстри.
KV: Ринок комерційної нерухомості переживає реновацію, оновлюються ТРЦ, стають більш якісними офіси, як Ви вважаєте, що заважає розвитку і появі нових бізнес центрів, ТРЦ?
Олена Шуляк: Головна причина – відсутність інвестицій. Індекс роздрібного товарообороту протягом щонайменше 3-х років зростає щомісячно на 5-10% до відповідного періоду попереднього року. Тобто, кожного місяця люди витрачають на 5-10% більше, ніж за минулий рік. Це – перспективний ріст ринку. Тобто, потреба й потенціал є.
У сегменті торговельної нерухомості в Україні у першому півріччі 2019 року нова пропозиція складає приблизно 67 000 кв. м. Упродовж цього часу відкрили торговельні центри районного значення Smart Plaza Obolon та Oasis у Києві, ТРЦ Spartak City у Львові, а також наступна черга ТРЦ Gagarinn Plaza в Одесі. Більше об’єктів торговельної нерухомості відкриють до кінця 2021 року (в тому числі, нові торгівельні центри орендною площею приблизно 720 000 кв. м, що створює цікаві можливості для розвитку торгівельних мереж на українському ринку).
Щоб цей потенціал зацікавив інвестора, потрібно створити комфортний інвестиційний клімат в країні. Необхідно спростити, зробити прогнозованими та позбавити від корупційної складової процедури з організації будівництва. Саме заради цього я ініціювала створення та запровадження на законодавчому рівні Єдиної державної системи в будівництві.
KV: В регіонах України забудовники потерпають від основних трьох проблем: відсутність платоспроможного попиту, можливості введення об’єктів в експлуатацію та питань із землею. Чи відстежуєте ви ринок в регіонах, і чого очікувати від Уряду тим, хто працює поза межами столиці?
Олена Шуляк: За остаточними підрахунками Держстату, обсяг виконаних будівельних робіт збільшився на 24% у порівнянні з 2018 роком. Зросли всі сегменти: будівлі на 19%, а інженерні споруди на 28%. За підсумками 2019 року лише в Запорізька область продемонструвала падіння обсягів будівництва. При цьому нежитлове будівництво зросло за підсумками року у всіх областях. А от темпи будівництва житла уповільнилися в 9 регіонах, серед яких традиційні лідери в минулому Київ та Дніпро.
За ініціативою Президента та під контролем уряду запустили програму “Велике будівництво”. Її мета, в першу чергу, ремонт доріг та розбудова соціальних об’єктів. Оновлення та побудова 249 шкіл, 155 дитсадків, 169 спорткомплексів, 212 центрів екстреннної медичної допомоги та 422 амбулаторіі. Ремонт та створення понад 6,5 тисяч кілометрів доріг. Всі ці кроки — не лише об’єкти. Це й нові десятки тисяч робочих місць в регіонах, а значить — підвищення добробуту людей. А ще це кращі логістичні можливості за рахунок доріг та підвищення мобільності населення.
В результаті ми матимемо збільшення обігу товарів та кращі умови для життя в сотнях населених пунктах по всій Україні. Такі державні проекти, як “Велике будівництво” — потужні ін’єкції в економіку і прямий сигнал інвесторам для заохочення будівництва в регіонах.
Читайте: Рынок жилья среагировал на пандемию усилением мер безопасности и прогнозирует рост цен
Фото: з відкритих джерел
