Столичные новостройки в последние месяцы демонстрируют рост цен на квадратные метры жилой недвижимости. В феврале показала гривневый рост также недвижимость в Киевской области и пригороде столицы. Как будет развиваться ситуация дальше и каких цен за квадрат ждать к началу лета, – KV узнавала у ведущих столичных девелоперских компаний.
В феврале средняя цена на “квадрат” новостроек в Киеве составила 24 500 гривен, рост стоимости составил 500 гривен по сравнению с праздничным и неактивным январем (24 000 гривен/кв. м).
В сравнении с ценами на конец прошлого года рост составил в среднем 800 гривен на “квадрате” (в декабре 2019 цена была 23 700 гривен/кв. м).
В долларах февральские цены в Киеве остались на уровне января: $990 (в декабре 2019 показатель был на $10 выше – $1000 за “квадрат”).
Девелоперы не прогнозируют ценовых колебаний в ближайшие месяцы, но к середине лета-началу осени ожидают 2-3% сезонный рост.
При этом, в ЖК новых форматов, в зависимости от стратегии, концепции и реализации задуманного, темпов и качества строительства, цены в ближайший квартал в среднем могут увеличиться на 5-7%.
А в целом до конца года ожидается 10% повышение стоимости “квадрата” в новостройках. Процесс повышения цен ожидается планомерный, постепенный.
Такой “ровный” прогноз, впрочем, возможен при условии стабильности – традиционно, – в отношении курса гривны к доллару США, цен на стройматериалы, и политической ситуации.
Так или иначе, девелоперы считают, что “дешевле уже не будет”, и рекомендуют колеблющимся покупателям не откладывать приобретение квартиры.
Цена квартиры в новостройках Киева, гривен за кв. м, февраль 2020
ИСТОЧНИК: ЛУН
*При подсчете игнорировались 10% самых низких и самых высоких цен, чтобы снизить влияние спекуляций
Цена в новостройках Киева, $ за февраль 2020 г.
ИСТОЧНИК: ЛУН
*При подсчете игнорировались 10% самых низких и самых высоких цен, чтобы снизить влияние спекуляций
В пригороде столицы после долгого “простоя” средняя гривневая цена выросла на 500 гривен за квадратный метр. В феврале она составила 14 000 гривен/кв. м. Напомним, с июля прошлого года цена в гривнах стабильно держалась – 13 500 гривен/кв. м.
В долларах США средняя цена квартир в новостройках по области в феврале составила $570 за “квадрат”. Это на $10 выше январской цены ($560), но, как и по столичным новостройкам, на тех же $10 ниже декабрьской цены ($580). Напомним, что долларовая цена за “квадрат” новостроек по области в течение прошлого года стабильно росла на $10, иногда $20 в год.
Средняя цена в новостройках пригорода Киева, гривен за кв. м, февраль 2020
ИСТОЧНИК: ЛУН
*При подсчете игнорировались 10% самых низких и самых высоких цен, чтобы снизить влияние спекуляций
Средняя цена в новостройках пригорода Киева, $ за кв. м, февраль 2020
ИСТОЧНИК: ЛУН
*При подсчете игнорировались 10% самых низких и самых высоких цен, чтобы снизить влияние спекуляций
Читайте: Хрущевки в Киеве: приступят ли в столице к реновации старого жилья
Прогноз из первых рук
Александр Насиковский, управляющий партнер группы компаний DIM
Боюсь расстроить тех покупателей, которые еще с прошлого года заняли выжидательную позицию – в 2020-м цены на первичку продолжат расти. Вопреки надеждам многих клиентов, тезис “бери сейчас, дешевле уже не будет” все еще остается актуальным. В целом рост к концу года может составить до 10% от текущей стоимости. Больше вряд ли позволит покупательская активность, которая пока так и не восстановилась полностью после сложного 2019 года. Можно ожидать, что повышение цен будет планомерным, без больших скачков – как это происходило с долларовой ценой квадратного метра в прошлом году.
Рост стоимости квадратного метра неминуем, потому что продолжит расти себестоимость строительства – при и так довольно скромной рентабельности этого бизнеса. Если рынок будет стабильным, фактор себестоимости станет ключевым в изменении цен для покупателя в этом году. В первую очередь это касается роста зарплат строителей – в этом нам приходится конкурировать с ближайшим зарубежьем, куда утекают украинские кадры.
Тем не менее, сейчас на цены в домах от компаний DIM заметно влияет только один фактор – то, насколько проект близок к завершению и какая часть работ в нем уже выполнена. Чем выше уровень готовности – тем выше цена, и наоборот. Но при этом мы работаем в рыночных ценах, а потому будем вынуждены корректировать ценовую политику в своих ЖК, если серьезно изменится состояние этого самого рынка. Так что всем “затаившимся” стоит еще раз вспомнить тезис, который я озвучил в начале, и подумать, есть ли смысл и дальше откладывать покупку.
А тем, кто хочет получить самую выгодную цену, напомню, что на нее можно рассчитывать на самом старте продаж. В этом году в жилых комплексах группы компаний DIM планируется запуск новых очередей, поэтому советую следить за нашими проектами.
Читайте: Нет “человейникам”. Как рынок покупателя повлиял на проекты ЖК
Наталия Кириленко, руководитель отделов продаж ЖК Krona Park II, Madison Gardens, “Лесной квартал”
Весной, в ближайшие 2-3 месяца, цены на недвижимость будут относительно стабильны. Незначительно на их рост может повлиять разве что сезонная весенняя покупательская активность.
Из факторов, которые в ближайшее время будут наиболее влиять на стоимость
“первички”, отмечу:
– стабильность или нестабильность курса валют;
– изменения в политическом курсе страны;
– рост цен на строительные материалы и фонд оплаты труда.
Касательно наших объектов: сейчас у нас плановый подъем цен по некоторым объектам, связанный, в первую очередь, с повышением стадии строительства. Параллельно с этим, в скором времени мы выведем на рынок новые дома в нашем комплексе по очень привлекательным ценам.
Читайте: Паевое участие по-киевски: умное ПО, долги и перспективы
Анна Лаевская, коммерческий директор “Интергал-Буд”
В ближайшем квартале на первичном рынке недвижимости закономерно будет дорожать квадратный метр в ликвидных проектах новых форматов. Мы видим, как отложенный спрос сейчас активизирует рынок. Заинтересованных в покупке стало больше, они рассматривают ЖК и как инвестиционно привлекательный актив, и как возможность решить свои жилищные вопросы. Как правило, платежеспособный покупатель выбирает жилые проекты новых форматов (многофункциональные ЖК, город в городе) с полифункциональной инфраструктурой и составляющей. Это значит, что он готов платить больше за социально-бытовую инфраструктуру, благоустроенный двор, зонирование пространства, продуманную архитектуру, грамотные планировочные решения, чистоту разрешительной документации и прочее. Все это ложится отдельными статьями расходов в смету ЖК. К тому же, к росту квадратный метр толкает и удорожание рабочей силы и строительных материалов. На двух этих моментах нельзя экономить, если дорожишь качеством строительства и репутацией компании. В зависимости от стратегии, концепции и реализации задуманного, в том числе темпов и качества строительства, цены в новых форматах ЖК в ближайший квартал в среднем могут увеличиться на 5-7%. В некоторых комплексах, на который повышенный спрос, рост возможен и более существенный – до 10-12%. Это не будет резкий скачок, ни в коем случае, скорее планомерное увеличение стоимости за счет темпов строительства и пропорционального роста спроса.
Среднерыночная цена квадрата в гривневом эквиваленте, скорее всего, будет меняться в пределах 1-3%, реагируя прежде всего на курс валют, цену стройматериалов и строительно-монтажных работ. Стоимость в долларах будет прямо отражать все курсовые колебания. К примеру, в феврале средняя цена на новостройки в гривне выросла сразу на 500 гривен до 24 500 гривен. А в долларах осталась без изменений за счет “валютных качель” – $990.
На среднюю стоимость (ее незначительный рост) также будет влиять демпинг со стороны застройщиков эконом-класса, нижнего ценового сегмента, которые всеми правдами и неправдами попытаются вернуть инвестора за счет низкой цены. Однако фактор стоимости квадрата уже не основной в структуре требований потенциального инвестора. Мы видим, что даже покупатель с ограниченным бюджетом ищет подтверждения ликвидности проекта, наличия инфраструктуры для жизни, законности стройки. Он рассматривает вариант покупки за счет рассрочки от застройщика, спрос на которую за последний год вырос на 45%. Именно поэтому ЖК, в которых доступна длительная рассрочка, будут все так же востребованы среди инвесторов.
Покупателю важно понимать, что формирование цены у каждого объекта на рынке формируется по ряду уникальных параметров. Общерыночными в структуре цены являются затраты на строительно-монтажные работы и стройматериалы. Если растет цена этих двух категорий, понятное дело, это скажется на стоимости квартир в новостройках. Но даже траты на материалы и строительно-монтажные работы будут существенно отличаться от стройки к стройки. Потому что девелоперы не используют одни и те же материалы, а чтобы сотрудничать с действительно квалифицированными рабочими, им нужно предложить конкурентную рыночную зарплату.
Также на цену ЖК влияет локация объекта, весь район и ближайшие соседи, доступ к основным транспортным артериям, наличие в пешей доступности метро, развлекательных центров, школ, садиков, спортивных объектов. Не забывайте также о стоимости земли: в Киеве она априори дорогая, но в зависимости от района суммы будут отличаться и по-своему сказываться на цене квадрата. В стоимость закладывается также работа концептологов, проектировщиков, дизайнеров.
В зависимости от степени готовности ЖК квадрат будет дорожать: более низкая цена на этапе котлована, а дальше пропорциональный рост с каждым этажом монолита.
Все эти факторы наряду с экономической ситуацией и макроэкономическими факторами будут сказываться на цене квадратного метра в новостройках.
Татьяна Маркова, директор Департамента продаж и маркетинга ЧАО “ХК “Киевгорстрой”
Любые экспертные прогнозы относительно динамики изменения цен на первичную недвижимость должны учитывать статистику отчетных периодов и факторы, оказывающие влияние на их динамику. В январе 2020 медианная цена квадратного метра жилой недвижимости на первичном рынке столицы осталась на уровне декабря 2019, а вот уже в феврале был зафиксирован рост медианной стоимости на 1,6%. Если же смотреть на динамику февраль 2019 – февраль 2020, то медианная цена выросла на 15.1%. Соответственно, если не возникнет факторов, которые могут оказать негативное влияние на ценообразование, в ближайшие 2-3 месяца мы сможем наблюдать прирост в диапазоне 3-3,5% от текущих цен.
Какие факторы точно буду влиять на цену “первички”, сказать сложно, причины могут быть разные – от локальных до мировых. В первую очередь, ситуация с курсом доллара, стоимость комплектующих и стройматериалов, возможные изменения в структуре ГАСИ, перезагрузка власти и даже принятая в Германии упрощенная система трудоустройства для представителей рабочих специальностей из ряда стран Восточной Европы.
Что касается цен на наши проекты: у каждого объекта есть утвержденные финансово-экономическая модель и стратегия продаж, в которых учтена динамика повышения цен на тех или иных этапах и факторы, при возникновении которых, этапность повышения может пересматриваться.
С 1 марта в ряде наших проектов было плановое повышение стоимости квадратного метра, о чем ранее анонсировал и президент “Киевгорстроя” Игорь Кушнир. Через некоторое время, плановое повышение ожидается и в группе других наших объектов.
Алексей Коваль, руководитель проекта Perfect Group
Мы не ожидаем ценовых колебаний в ближайшее время, если не начнется рост цен на строительные материалы, который может быть вызван колебаниями курса гривны. А вот к середине лета-началу осени цена может вырасти на 2-3%, что связано с сезонным ростом.
Традиционно также рост цен будет привязан к степени готовности объекта: чем ближе к сдаче объекта, тем цена выше. Но это плановый рост, который девелоперы закладывают заранее, еще до начала строительства. Так, и в наших объектах цена планово повышается с выходом на новые этапы строительства. В среднем, цены повышаются от 5% до 10% раз в 3-4 месяца, но на финальных стадиях цена может повышаться и чаще.
Дарья Бедя, руководитель по развитию проектов компании Citex Development
Весна традиционно начала активных строительных работ. Соответственно, будут пересмотрены цены на строительно-монтажные работы и стройматериалы. Кроме этого традиционно март-май наиболее активные месяцы на первичном рынке жилья: количество покупателей в этот период, по сравнению, скажем, с летним и зимним периодами, возрастает на 20-40% в зависимости от класса и формата строящегося жилья. Поэтому вполне резонно предположить, что до конца весны будет наблюдаться рост стоимости жилья.
Прежде всего, это экономическая и политическая ситуация в стране. Стабильность и прогнозируемость всего происходящего дают возможность готовить краткосрочные и долгосрочные прогнозы. Но отмечу, что при тех вводных, которые есть на сегодняшний день, а именно – стабильности национальной валюты и ожидания доступной ипотеки, на первый план выходят фактор удорожания себестоимости строительства, а также популярность того или иного формата жилья.
На сегодняшний день более 80% всего активного покупательского спроса сконцентрировано на объектах новых форматов, таких как live-work-play, многофункциональных жилых комплексах, объектах “город в городе”.
Поэтому мы ожидаем, что суммарно до конца весны стоимость жилья именно этих форматов плюс растущая себестоимость строительства могут повлечь увеличение цен на 3-6%. В остальных же форматах и классах рост цены будет менее значимым – не более 3%.
На сегодняшний стартовая цена в нашем новом МФК составляет 19000 грн/м2. Но уже к концу весны с вероятность 90% цены будут пересмотрены на 3-5%.
Читайте: Заработать на жилье: сколько можно “поднять” на столичном новострое
Фото: коллаж KV
