Украинский строительный рынок медленно, но уверенно модернизирует отношения между девелопером и покупателем квадратного метра. Сегодня предложение бизнеса в этой отрасли учитывает финансовый фактор как никогда ранее. Застройщики ищут пути упростить схемы финансирования строительства, а клиенты выбирают того, кто предложит обойтись без бюрократической тоски и быть уверенным в покупке на все сто.
Как сообщает корреспондент KV, 1 июня в столичном конференц-холле Klitschko Expo коммуникационная платформа Red Community совместно с Ассоциацией “Объединение финансовых учреждений” провела общую конференцию для “Финансирование жилых объектов: инструменты, практики, преимущества и риски”, которая объединила свыше двух сотен специалистов компаний-девелоперов и финансистов.
Главной темой конференции стали финансовые отношения между застройщиком и клиентом, а также то, каким образом их могут упростить финансисты, как эти упрощения влияют на ход строительства, оформление документов и лояльность покупателя. Специалисты профильных отраслей сходятся во мнении: документирование купли-продаж жилья срочно нуждается в упрощении, застройщикам нужно осваивать новые инструменты финансирования, аккредитовываться в банках, а потенциальным покупателям – держать руку на пульсе новых веяний в инвестировании, не провоцируя продавцов на беззаконие.
По словам президента Ассоциации “Объединение финансовых учреждений” Дмитрия Кравченко, сегодня украинский рынок строительства переживает очередной переломный период: цены на квадратный метр падают, объемы строительства растут, застройщик зарабатывает меньше, а покупатель избалован изобилием предложения.
“Рынок строительства переживает сильнейший бум. За прошлый год было сдано 1,7 миллиона квадратных метров жилья, что на 30% больше, чем в 2016 году. Также увеличилось количество сделок по купле-продаже – 33 тысячи. И причин этому есть несколько: нестабильность банковской системы после 2014 года (люди массово спасают депозиты, вкладываясь в квадратные метры), нестабильность национальной валюты, отсутствие альтернативы для инвестирования, кроме как в квадратный метр. Еще один важнейший фактор – это массовое переселение с востока страны и Крыма после 2014 года.
Финансовые инструменты в сфере инвестирования в строительство жилой недвижимости
В то время, как наблюдается падение прибыльности строительного бизнеса на 11,5-15% в зависимости от региона, специалисты говорят о дальнейшем повышении себестоимости квадратного метра жилья. Когда однокомнатная квартира в Киеве стоила 100 тысяч долларов, застройщику не нужно было гоняться за объемами продаж, а просто строить качественный объект. Он за него зарабатывал те же деньги, что и сейчас за строительство десятка объектов. Сейчас ему приходится наращивать объемы строительства, чтобы выжить. При этом, население не становится богаче, поэтому оно по-другому относится к покупке жилья. Инвестор становится, мягко говоря, переборчивым. Он избалован объемом предложения, требует прозрачный механизм покупки недвижимости. Теперь он смотрит на репутацию застройщика, качество материалов, на инфраструктуру и т.д., хотя раньше застройщик даже не задумывался о том, чтобы предлагать какую-то инфраструктуру на стадии проекта. Мы, застройщики, подстраиваемся под требования рынка”.
Читайте: В 2018 рынок недвижимости Киева и области может измениться до неузнаваемости
Как отметила Оксана Голобородько, директор департамента продаж компании “Укрбуд”, трансформируются также отношения между застройщиком и клиентом, выходя в более упрощенную плоскость, чем ранее.
“Когда клиент заключает договор купли-продажи с застройщиком, у него возникает масса вопросов. Среди них – как быть уверенным в том, что его инвестиции ушли именно на строительство квартиры, а не на организацию банкета или выплату долгов прошлого года и другие нужды. Основной проблемой в схеме с ценными бумагами была разница венчурной и номинальной стоимости. Клиент не привык к витиеватым схемам. Наша “сложная” система заключается в том, что клиент подписывает только один договор, в котором четко прописано, что он покупает, какую квартиру, сколько в ней комнат, а также сколько он должен за это заплатить в денежном эквиваленте. Он не подписывает отдельно договор с застройщиком и отдельно о покупке облигаций, не открывая счета накануне этого и т.д. То есть, четко знать условия, по которым он будет сотрудничать с финансовой компанией, оперирующей его средствами, а также с застройщиком, который обязан передать ему его квадратные метры в определенный срок”.
Основные тенденции ипотечного кредитования
Директор ФК Z-Capital Егор Смелый называет одним из самых современных и работающих инструментов сотрудничества между застройщиком и клиентом фонд финансирования строительства. Кроме того, что фонд гарантирует безопасность для обеих сторон, он является маркером законности строительства того или иного объекта.
“Фонд финансирования строительства сегодня открывается на протяжении 1-2 дней при наличии полного пакета разрешительной документации. Он представляет собой механизм защиты инвестора от недобросовестного застройщика. Финансовая компания, которая занимается этим, выступает своего рода объединяющим мостом между строительной компанией и инвестором, а также управителем, который должен привлечь максимально возможную сумму и передать ее на строительство. Для застройщика это означает полную уверенность в завтрашнем дне. Когда застройщик нарушает чьи-либо права, мы, финансисты, обязаны на это реагировать. В нашей практике работы с надежными компаниями зачастую выступают инвестора, которые не желают платить и ищут для этого всякие причины. Если человек инвестирует через фонд финансирования строительства, ему не нужно платить по куче договоров, как это делается через отделы продаж”.
ФФС. Оценка эффективности для застройщика и потребителя
Заместитель коммерческого директора DIM Group Ольга Батова называет самым успешным инструментом для сотрудничества застройщика и инвестора форвардный контракт (FC). Кроме того, что он идеально адаптирован к существующей законодательной базе, он позволяет покупателю сэкономить на оформлении права собственности.
“Мы работаем с форвардными контрактами. Сегодня в Украине FC работают через биржи, которые контролируют, чтобы объекты не были под угрозой, поэтому это еще и дополнительный контроль строительства. Также этот механизм позволяет не выплачивать налог на прибыль и НДС на сумму цены этого форвардного контракта, потому что операции с ценными бумагами в данном случае не облагаются НДС. Это предоставляет возможность снижать цену на квадратный метр изначально, благодаря этой оптимизации налогов.
DIM Group – это застройщик, который получил аккредитацию в банке. Мы очень гордимся этим. Это то, к чему нужно стремиться застройщику, потому что это дает два основных преимущества. Аккредитация строительной компании в государственном банке говорит инвестору о том, что застройщик имеет полный пакет документов и реально достроит объект, иначе банк бы ему аккредитацию не предоставил. Она также освобождает компанию от излишнего внимания, делает ее жизнь немного проще в плане финансовой отчетности. Для инвестора это – “галочка” о том, что с компанией работать можно”.
Результативность и удобство использования финансовых инструментов
Читайте: Девелоперы и digital: зачем застройщику соцсети, 3D и виртуальная реальность
