В історії запланованого будівництва житлового комплексу (ЖК) “Franklin Concept House” на місці садиби Осипа Родіна (вул. Олеся Гончара, 71) може трапитися несподіваний фінал. Так, наразі ГО “Мапа Реновація” намагається в судовому порядку оскаржити рішення Київради від лютого 2024 року, яким землю під цією будівлею було передано її власнику – ТОВ “Арікс”, що входить до орбіти відомих і пов’язаних з міською владою бізнесменів Якова Басса і Андрія Вавриша (останній на колажі). Активісти вказують на те, що столична влада не мала права здійснювати цей землевідвід – через те, що вказаний об’єкт нерухомості внесений до Державного реєстру нерухомих пам`яток України. Нещодавно “Мапі Реновації” вдалося добитися проміжних успіхів – суд заборонив міськраді до винесення остаточного рішення по цій справі укладати договір оренди даної землі. Це було зроблено задля того, щоб, у випадку перемоги ГОшки, забудовник не зміг зруйнувати садибу, за яку активісти борються вже не перший рік.
Як стало відомо КВ, наразі на розгляді столичних судів знаходиться справа, яка може вирішити долю будівництва ЖК “Franklin Concept House” (девелопери – “Saga Development” і “Perfect Group”) на місці історичної будівлі – садиби Родіна на вул. Олеся Гончара, 71 у Шевченківському районі Києва.
Так, Господарський суд Києва вже майже рік, з квітня 2024-го, розглядає позов громадської організації (ГО) “Мапа Реновації” щодо визнання незаконним і скасування рішення Київради №7793/7834 від 8 лютого 2024 року, яким столична влада погодила передачу земельної ділянки під вказаною будівлею в оренду ТОВ “Арікс”. Позовні вимоги активісти пояснюють тим, що міськрада не мала права передавати цю землю в оренду для цілей, які не пов`язані з її історико-культурним призначенням – будинок Осипа Родіна внесений до Державного реєстру нерухомих пам`яток України, а ділянка під ним, відповідно, належить до земель історико-культурного призначення.
Ще на початку липня 2024 року “Мапа Реновації” подала до столичного госпсуду заяву про забезпечення позову, відповідно до якої попросила служителів Феміди заборонити Київраді укладати договір оренди цієї ділянки до винесення остаточного судового рішення по цій справі, а також заборонити суб’єктам державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень проводити державну реєстрацію договорів оренди цієї землі до того ж моменту.
Свої вимоги у громадські організації обгрунтували тим, ТОВ “Арікс” раніше намагалося в судовому порядку позбавити будинок Осипа Родіна охоронного статусу, “а тому існує ризик, що після укладення договору оренди продовжиться будівництво на місці пам`ятки, що вимагає її руйнування (відповідно до документації забудовника)”. І якщо, мовляв, суд стане на бік “Мапи Реновації”, то права мешканців Києва “неможливо буде поновити”. Йдеться, зокрема, про право киян на доступ до культурної спадщини.
8 липня 2024-го столичний госпсуд відмовив “Мапі Реновації” у задоволенні її клопотання. Тоді суд дійшов висновку, що “неможливо стверджувати, що договори оренди, яких ще не існує, будуть безумовно прийняті, а тим більше зумовлюватимуть порушення прав та інтересів заявника, про які йдеться в поданій заяві”. При цьому, в суді зазначили, що, мовляв, “судочинство не може бути абстрактним, що в свою чергу унеможливлює прийняття рішень з приводу заборони виконання того, чого не існує”. Втім, надалі такий вердикт Господарського суду Києва був оскаржений організацією-позивачем – 11 грудня минулого року Північний апеляційний господарський суд частково задовольнив, заборонивши Київраді до прийняття судами остаточного рішення по цій справі підписувати договір оренди землі.
Передісторія
Нагадаємо, садиба на вул. Олеся Гончара, 71 була збудована у 1882 році на замовлення заможного селянина Осипа Родіна. Розробником проєкту цієї будівлі був відомий архітектор Володимир Ніколаєв. За первісним задумом це була двоповерхова будівля, проте згодом було добудовано третій поверх. Після смерті Родіна садиба неодноразово змінювала власників. Спочатку нею володіли його доньки, потім – сім’я дворянина Казимира-Альбіна Жубра. Вже за радянських часів та першого десятиріччя Незалежності України там розміщувався один із житлових кооперативів та Театр історичного портрету, яким завідував відомий драматург і режисер Ігор Шведов.
У кінці 00-х років столична влада, якій належала садиба Родіна після розпаду радянського союзу, її продала. Приватизація відбулася поступово – об’єкт було поділено на декілька груп приміщень, власниками яких стали різні юридичні особи. Проте, у подальшому ці приміщення знову були об’єднані “під одним крилом” – всі вони стали власністю ТОВ “Арікс”.
Ще у серпні 2010 році ця компанія отримала від Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю в Києві дозвіл на будівництво адміністративно-готельного комплексу “по сусідству” з садибою Родіна – на ділянці площею 0,12 га на вул. Олеся Гончара, 69. Цей комплекс планувалося здати в експлуатацію до початку чемпіонату Європи з футболу 2012 року, який проходив на теренах України та Польщі. Проте, реалізувати ці плани забудовнику з різних причин не вдалося.
Мова йшла не про будівництво “з нуля”, а про “добудову”. Ще з 90-х років на цій ділянці був розташований “недобуд”, який на початку 00-х років викупила компанія під назвою ТОВ “Пан-Юкрейн” задля того, щоб реконструювати під адміністративно-готельний комплекс висотою до 17 поверхів. Проте, втілити свій задум ця фірма не змогла, і в 2010 році продала землю під цим об’єктом згаданому вище ТОВ “Арікс” разом з правом на проєкт реконструкції та правом забудови.
У червні 2014 року Департамент містобудування та архітектури КМДА видав ТОВ “Арікс” Містобудівні умови та обмеження (МУО) на коригування проєкту реконструкції незавершеного будівництва адміністративно-готельного комплексу на вул. Олеся Гончара, 69 (перша черга будівництва) та будівництво ще одного об’єкта – багатофункціонального комплексу з вбудованим паркінгом (друга черга будівництва). Згідно з документом, максимальна висота цих об’єктів має скласти 22 поверхи, загальна площа забудови – 1,5 тис. кв.м. Будівництво планувалося на двох ділянках загальною площею 0,18 га, одна з яких – згадана вище ділянка на вул. Олеся Гончара, 71, хоча ця адреса і не вказана в назві МУО.
У 2016 році ТОВ “Арікс” підготувало проєкт цього будівництва – компанія запланувала будівництво двох обєктів – 16-поверхового адміністративно-готельного комплексу (ймовірно, мається на увазі реконструкція згаданого недобуду. – КВ) та 7-поверхового багатофункціонального комплексу. Будівництво другого об’єкта було заплановане саме на місці існуючої садиби Родіна на вул. Олеся Гончара, 71. Історичну будівлю ТОВ “Арікс”, схоже, запланувало знести.
У квітні 2019 року ТОВ “Арікс” уклало з ТОВ “Концепт-Плаза” договір про спільну реалізацію вказаного проєкту, згідно з яким останній компанії було делеговано частину функцій замовника будівництва. У червні того ж року Державна архітектурно-будівельна інспекція (ДАБІ) зареєструвала повідомлення про внесення змін до дозволу на будівництво від серпня 2010 року.
ДАБІ погодила, зокрема, зміну замовника цих робіт (ним стало ТОВ “Концепт-Плаза”). Крім того, було частково змінено вихідні дані запланованого будівництва – наприклад, замість 7-поверхової будівлі ТОВ “Концепт-Плаза” вирішило будувати 4-поверхову. Таким чином ДАБІ легалізувала будівництво на ділянках на на вул. Олеся Гончара, 69 і 71, а також на ділянці на вул. Олеся Гончара, 73 площею 0,08 га, власникої якої є все те ж ТОВ “Арікс”.
Читайте: Депутаты проверят правомерность строительства нового ЖК на ул. Олеся Гончара, 69
На початку вересня 2020 року ГО “Мапа реновації”, на основі аналізу архівів та консультацій з істориками, заявила про історичну цінність садиби Родіна і закликала столичну владу зберегти цей об’єкт. Наголошувалось на тому, що впритул до нього будується ЖК “Franklin Concept House” , і актуальний проєкт забудови, судячи з її рендерів, передбачає знесення садиби.
У відповідь на таку заяву 22 вересня 2020 року Департамент охорони культурної спадщини КМДА своїм наказом №46 вніс садибу Родіна до переліку об’єктів культурної спадщини Києва. Згідно з цим документом, чиновники мали проінформувати ТОВ “Арікс” про необхідність укладення охоронного договору на цю будівлю, а комунальній установі “Київський науково-методичний центр по охороні, реставрації та використанню пам’яток історії, культури і заповідних територій” було доручено впродовж трьох років скласти облікову документацію на цю пам’ятку.
Читайте: Киевсовет имитировал заботу об исторических объектах
У ТОВ “Арікс” не були згодні з таким рішенням столичної влади – компанія подала позов до Окружного адмінсуду Києва (ОАСК) про визнання протиправним та скасування згаданого наказу. Відповідачем у цьому судовому спорі виступив Департамент охорони культурної спадщини КМДА.
28 січня 2021 року ОАСК повністю задовольнив позов ТОВ “Арікс”. Після цього Департамент охорони культурної спадщини КМДА, Офіс генпрокурора та дві громадські організації (“Рух “Справедлива Україна” та “Мапа реновації”) подали свої скарги до апеляційного суду. Апелянти звертали увагу на факт проєктування цього будинку відомим архітектором Володимиром Ніколаєвим. Мовляв, цього достатньо для внесення будинку у перелік об’єктів культурної спадщини Києва. Крім того, вони зазначали, що будівля зберегла свою автентичність і конструкцію, а також є одним з двох збережених зразків традиційної забудови кінця ХІХ століття у кварталі вул. Олеся Гончара.
Шостий апеляційний адмінсуд такі аргументи не визнав переконливими і 4 серпня 2021 року відмовив апелянтам у задоволенні їхніх скарг. Втім, на цьому історія не завершилася. Офіс генпрокурора, спільно з вищезгаданими ГОшками та столичним адвокатом Олександром Дядюком добилися від Касаційного адмінсуду перегляду цієї справи у суді апеляційної інстанції. Врешті-решт, 5 жовтня 2022 року їхні вимоги були задоволені – все той же Шостий апеляційний адмінсуд скасував вищезгадане рішення ОАСК від 28 січня 2021 року, фактично підтвердивши необгрунтованість вимог ТОВ “Арікс”. Оскаржити такий вердикт намагалося ТОВ “Концепт-Плаза”, але 8 травня 2023 року Касаційний адмінсуд відмовив компанії в задоволенні її касаційної скарги.
У цей же період, у лютому 2022 року, ТОВ “Арікс” подало до ОАСК ще один позов – щодо визнання протиправним скасування наказу Міністерства культури та інформаційної політики №588 від 29 липня 2021, яким садибу Родіна було вирішено занести до Державного реєстру пам’яток України за видом “пам`ятки історії, архітектури та категорією місцевого значення об`єкт культурної спадщини”. Втім, вже наприкінці 2023 року компанія подала до суду заяву щодо закриття справи, яка була задоволена. Чому в ТОВ “Арікс” “передумали”, у відкритих джерелах інформація відсутня.
Надалі, 8 лютого 2024 року Київрада вищезгаданим рішенням №7793/7834 погодила передачу земельної ділянки на вул. Олеся Гончара, 71 площею 0,05 га в оренду ТОВ “Арікс” на 10 років (кадастровий номер – 8000000000:88:196:0004). Тоді міськрада визначила, що її цільове призначення – “для експлуатації та обслуговування багатофункціонального комплексу (БФК) (для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов’язаної з отриманням прибутку)”. Підставою для цього землевідводу стало якраз те, що вказана компанія є власником розташованої на даній ділянці садиби Родіна.
Під час розгляду відповідного проєкту рішення у сесійній залі деякі депутати виступали проти його ухвалення. Однією з претензій народних обранців стало те, що власник зазначеної будівлі не уклав охоронний договір на неї з Департаментом охорони культурної спадщини КМДА, що в подальшому дозволить йому зруйнувати цей об’єкт. Але такі аргументи не були почуті більшістю депутатського корпусу.
Читайте: Київрада не дала шансу садибі Родіна
Хто планує будувати
За даними аналітичної системи Youcontrol, столичне ТОВ “Арікс” було зареєстроване у квітні 2004 року. Його керівником є Надія Федорова, засновниками – киянка Оксана Павлишин, ТОВ “КП-Інвест” і ТОВ “КУА “Система капітального інвестування (СКІ)”, кінцевими бенефіціарами – мешканець столиці України Яків Басс і мешканець Житомира Володимир Шуляка.
Система Youcontrol відносить ТОВ “Арікс” і ТОВ “КУА “СКІ” до т.зв. “групи родини Басс”, яка об’єднує більше трьох десятків компаній зайнятих у сферах будівництва та нерухомості. Деякі з цих фірм, за інформацією Youcontrol, працюють в рф. Ключовою особою даної групи є Яків Басс – батько Дениса Басса, який відомий як банкір (на початку 00-х років працював на керівних посадах у “Правексбанку”) і заступник голови КМДА Леоніда Черновецького (2006-2010 роки).
До слова, раніше, до березня 2024 року, разом з Денисом Бассом співвласником ТОВ “Арікс” був киянин Артем Лазня (саме замість нього наразі серед власників зазначено Володимира Шуляку), який також пов’язаний з фінансовим сектором. Зокрема, він працював на різних посадах у банку “Хрещатик” та “Індустріалбанку”.
ТОВ “Концепт-Плаза” було зареєстроване у Києві в грудні 2018 року. Його керівником є Михайло Спасьонов, засновниками – вищезгадане ТОВ “КП-Інвест”, а також ТОВ “Спецбудінвест-17” і ПАТ “ЗНВКІФ “Еверест”. Кінцевими бенефіціарами “Концепт-Плази” є вищезгаданий Володимир Шуляка і мешканка смт Люблинець Волинської області Ольга Клецко.
Цю компанію система Youcontrol відносить до т.зв. “групи Андрія Вавриша”, до якої входять близько 120 суб’єктів господарювання, зайнятих в сфері будівництва та нерухомості. Серед активів цієї групи – вищезгаданий девелопер “Saga Development”. Ключовою особою даної групи є бізнесмен Андрій Вавриш. Останній, до слова, відомий як ексзаступник директора Департаменту містобудування та архітектури КМДА (2010-2015 роки) – тобто, саме за його каденції було видано МУО на проєктування забудови на місці садиби Родіна.
Крім того, до діяльності ТОВ “Концепт-Плаза” має або мав відношення і Дмитро Ісаєнко – ексзаступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства (2007-2015 роки), народний депутат діючого IX скликання Верховної Ради (обирався від партії “Опозиційна платформа – За життя”) та фактичний власник девелоперської компанії “Perfect Group”. Про це, наприклад, свідчить той факт, що власниками ТОВ “Спецбудінвест-17” (один із засновників “Концепт-Плази”) до травня 2024 року були Василь Шомонка та Олег Тимошенко, яких ЗМІ раніше фіксували у якості номінальних бенефіціарів компаній із оточення Дмитра Ісаєнка.
Читайте: Сумнівні інвестиції та судові спори: чому НАБУ і САП зацікавилися забудовою Дмитра Ісаєнка
Посаду директора Департаменту містобудування та архітектури КМДА з 1 листопада 2016 року обіймає Олександр Свистунов. Департамент земельних ресурсів КМДА з 29 червня 2021 року очолює Валентина Пелих. З 27 липня 2018 року по 1 квітня 2021 року, цим департаментом керував Петро Оленич, який з 2 квітня 2021 року обіймає посаду заступника голови КМДА та курує в Києві земельні та містобудівні питання.
Департаментом охорони культурної спадщини КМДА з 23 серпня 2023 року керує Марина Соловйова. На цій посаді Соловйова змінила Ірину Черненко, яка виконувала обов’язки директора департаменту з 10 червня 2023 року. Діяльність цього структурного підрозділу столичної мерії з початку 2021 року контролює заступник голови КМДА з питань здійснення самоврядних повноважень Володимир Прокопів (секретар столичної міськради минулого VIII скликання, депутат діючого IX скликання Київради від “Європейської солідарності”).
Фото: колаж КВ
Іван Кулик
КиївВлада
