Іпотека під 10% остаточно з’явиться уже до кінця 2020 року. Але дорожнеча позик – це не єдина проблема, яку треба вирішити для запуску кредитування.
У 2019 році на будівельний сектор прийшлось майже 3% ВВП. В українських реаліях значний вплив на економічний стан будівельної галузі має сектор житлового будівництва, який у загальному обсязі будівельних робіт складає майже 25%. Як відомо, основним джерелом фінансування будівництва житла є кошти населення, які в останні роки складають 34-35 млрд грн або 6% від загального обсягу капітальних інвестицій. Виходячи з того, що житлове будівництво прямо або опосередковано пов‘язане з продукцією інших галузей, мультиплікативний вплив цього сектору на загальний економічний стан держави має суттєве значення.
Проте через коронавірус, карантин та пов’язане з цими подіями падіння економіки, житловий сегмент може зупинитись. Більшість забудовників зводять об’єкти на кошти інвесторів, а їх власного капіталу може вистачити лише на один-два місяці робіт без продажів. В першу чергу, це стосується невеликих забудовників. У квітні, за різними джерелами, падіння попиту на первинному ринку становило від 50 до 80%.
Зниження облікової ставки до 8% та подальші обіцянки запустити іпотеки під 10% до кінця року мають дати ринку позитивний сигнал. Проте, якщо паралельно не провести підготовчі роботи, вплив іпотеки на сектор нерухомості може варіюватись від несуттєвого до негативного.
По-перше, сьогодні банки згодні давати кошти лише на малу частку вартості житла. Для середнього позичальника, прийнятним сценарієм є отримати 30% вартості квартири в кредит. Ймовірніше, цифра буде навіть нижчою – не більше 25%. Так фінансові установи страхуються від ризиків: якщо через декілька років ви перестанете платити, а квартира вдвічі впаде в ціні – банк все одно заробить.
По-друге, весною НБУ прийняв постанову, відповідно до якої непрофільні активи, у тому числі заставне нерухоме майно, буде поступово виводитися с регулятивного капіталу банку. Починаючи з 2022 року, банки будуть зобов’язані продати заставний об’єкт за рік. Інакше регулятор вимагатиме докапіталізувати установу на суму виданої позики, з якої банку повернулась застава. Потенційні ризики втрат через несвоєчасний продаж фінансисти також перекладуть на позичальників.
Третя проблема законодавча, – і вона включає закони, за якими банк не може забрати заставне майно у родини, якщо там проживає дитина. З одного боку, державні гарантії мають працювати на захист неповнолітніх. З іншого, сьогодні це мотивує банки просто відмовляти молодим родинам із дітьми. Парадокс у тому, що саме вони є найбільшою категорією потенційних отримувачів іпотеки. У цьому випадку, держава має запропонувати новий механізм захисту дітей – і не перекладати всі асоційовані витрати на плечі банків.
Нарешті, банки не видають кредити під об’єкти будівництва. Для більшості фінустанов обов’язковою умовою є придбання квартири на вторинному ринку. Враховуючи те, що банки фінансують до 30% житла, а різниця вартості між інвестиціями у первинну нерухомість та її ціною на вторинному ринку є суттєвою, використання механізму іпотеки просто нелогічно для більшості покупців.
Більше того, якщо іпотеку все ж запустять, ці гроші підуть на вторинний ринок, і сприятимуть спекулятивному зростанню цін. Тоді як продуктивна будівельна галузь буде самотужки виходити з кризи, і боротися за покупців.
Саме тому, поруч із запуском кредитування, придбання житла, треба запропонувати будівельним компаніям допомогу у вигляді доступних кредитів для бізнесу під 5-7%. Забудовники отримають обігові кошти та зможуть продовжувати роботи, аж поки не доведуть будинки до високого ступеня готовності. Далі Нацбанк може поділити ризики банків, щоб вони давали іпотеку для придбання житла на первинному ринку, але у будинках на високій стадії готовності. Це допоможе й покупцям, які точно будуть впевнені у забудовниках, адже останніх перевірятимуть не лише самі інвестори, але й фінансові установи.
Запуск іпотеки під 10% є важливим кроком для української економіки та ринку нерухомості. Але варто зробити так, щоб іпотека стала дійсно ринковим інструментом, а не формально існуючою послугою, що діє лише на частині ринку та для певної обмеженої групи потенційних клієнтів. Процес має виходити за рамки формальної ставки у відсотках, бо дорожнеча позик – це найбільша, але не єдина проблема кредитів на нерухомість. Натомість включення первинного ринку, ліквідація перешкод для банків та підтримка девелоперів зможуть не лише ефективно запустити іпотеку, але й простимулювати антикризовий економічний драйвер.
Читайте: Зростання оренди поза містом: агломерації можуть збільшитися після карантину
Дмитро Ісаєнко, секретар комітету з питань державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Верховної Ради VIII скликання
