За 2021 рік ціни на житло зросли майже на 18%. Які фактори сприяли подорожчанню квадратних метрів та чи збережеться цьогоріч подібна динаміка?
У 2021 році квартири подорожчали на 17,7%. Такі дані наводить Держстат. На первинному ринку зростання становило 16,7%, тоді як вторинна пропозиція виросла у ціні на 18,4%. Найбільш суттєво подорожчали трикімнатні оселі. Темпи зростання залишалися стабільними впродовж усіх чотирьох кварталів.
При цьому саме житло виявилось драйвером галузі будівництва у 2021 році. Якщо загалом зростання індексу будівельної продукції склало 5% проти минулого року, обсяги спорудження житла збільшились одразу на 16,8%. Для порівняння, індекс будівельної продукції інженерних споруд виріс лише на 3%.
Для того, щоб забезпечити стабільне зростання будівництва житла, важливо, аби попит і пропозиція залишалися збалансованими. Спочатку треба розібратися із чинниками, що призвели до суттєвого подорожчання житла у 2021 році.
Перша причина – збільшення вартості будівельних матеріалів, яке змусило забудовників підіймати ціни на первинному ринку. Для різних категорій сировини подорожчання склало від 50 до 200%. Тренд, що розпочався зі світового ринку, швидко призвів до здорожчання не лише імпортних матеріалів, але й продукції вітчизняного виробництва.
Оскільки вторинне житло у великих українських містах є похідним від первинного ринку, то відразу за квартирами у новобудовах зросла вартість і квартир на вторинному ринку.
Ще одним вагомим фактором стали глобальні логістичні ризики, які змушували будівельників купувати матеріали якомога швидше, навіть якщо вартість виявлялась завищеною. З початку 2021 року почали говорити про кризу перевезень. Чимало кораблів збиралось у ключових портах, створюючи справжні “затори”. Високі темпи розвантажень, які мали б вирішити проблему черг у портах, швидко призвели до браку місця. Вже у середині року це паралізувало деякі морські гавані, куди прямували вантажі. Не ліпшою виявилась ситуація із залізницею. Якщо раніше компанії могли розраховувати на доставку майже будь-якого вантажу у звичні терміни, то в 2021 році їм приходилось викуповувати сировину та фрахт майже одразу, коли з’являлась потреба та можливість її задовольнити.
Відкладені у 2020 році проєкти призвели до зниження кількості активних комплексів. Не маючи повноцінного доступу до кредитних ресурсів, забудовники зосередились на проєктах в активній стадії. Органічне збільшення ступеня завершеності об’єктів призвели до зростання середнього рівня цін на первинному ринку.
Ще одна причина здорожчання житла – пожвавлення попиту на внутрішньому ринку. Попри відвертий провал програми пільгових іпотек, яких було видано трохи понад 1,3 тисячі, на допомогу прийшли сприятлива економічна ситуація та посилення гривні. Навіть обмеження можливостей подорожувати, разом з іншими факторами, створили підґрунтя для накопичення коштів. Далі попит розділився на дві групи. Одні обрали нерухомість для того, щоб інвестувати зароблені кошти. Інші вирішили покращувати свої житлові умови, обираючи нові квартири, зокрема, щоб зручно поєднувати проживання та роботу у нових реаліях.
Деякі експерти ще з середини 2021 року почали говорити, що ринок нерухомості “перегрітий”. Вони наводили приклади ситуацій 2020 року в Європі та навіть світову кризу 2008 року. Очевидно, що такі аналогії є маніпулятивними. На відміну від Європи, а тим паче ситуації 2008 року, сьогодні в Україні майже відсутня іпотека. Хоча в зазначених “прикладах” саме можливість одразу отримати всю суму на житло стимулювало людей не перейматися конкретною вартістю об’єктів. Наприклад, особа могла легко переплатити під час торгів за будинок чи квартиру 20-30%, якщо банк давав більшу суму на довший термін, адже це зрештою не впливало на суму щомісячних виплат, тоді як люди передбачали, що житло й надалі зростатиме в ціні і через декілька років його можна буде продати дорожче, достроково повернувши іпотеку.
На відміну від кейсів “перегрітих” західних ринків, в Україні купівля нерухомості здійснюється майже виключно за наявні кошти. Покупці вкладають лише ті гроші, які вони конкретно мають у власному розпорядженні. Очевидно, що для “бульбашки” не вистачає ключового компонента – ризиків, пов’язаних з випадком раптової зміни вартості активів або, наприклад, масового безробіття.
Непрогнозоване фіскальне регулювання додавало нестабільності на ринку. З одного боку, забудовники були вимушені готуватися до потенційних новацій, збільшуючи власний запас міцності. При цьому покупці також прагнули інвестувати кошти до введення додаткових податків, створюючи додатковий тиск на ринок.
З іншого боку, якщо ситуація збільшення цін на житло в Україні продовжиться протягом декількох років, скоро придбання квартири стане виключно мрією для більшості громадян.
Допомогти може запуск реальної іпотеки. Зокрема, нещодавно влада анонсувала нову програму під 5%. Попри очевидний акцент на розмірі річної ставки, головне, над чим треба працювати – умови отримання позик мають бути адекватними реаліям ринку. Наприклад, якщо молода родина без дітей сьогодні може придбати житло площею до 50 метрів, але планує поповнення – вона автоматично перестає розглядати варіанти, які підходять для пільгової іпотеки. З іншого боку, велика сім’я з трьома дітьми може обрати квартиру на 100 квадратів, проте гранична вартість житла, встановлена нормативно, не дозволяє купити оселю в столиці або інших великих містах.
Якщо прибрати відповідні обмеження, кредитування може збільшити доступність житла для громадян. Позики нівелюють зростання вартості житла, спричинене низкою ринкових факторів, яке не може зупинитися шляхом введення адміністративних чи будь-яких інших обмежень.
Також влада має вести прогнозовану політику оподаткування нерухомості. Ключова мета фіскальних інструментів для сектора будівництва мусить полягати у стимулюванні спорудження нових будинків. Завдяки мультиплікатору будівництва кожна гривня, вкладена в розвиток нових об’єктів, може принести від 3 до 10 гривень ВВП.
За умови відсутності потрясінь на макроекономічному рівні, житло продовжить дорожчати в 2022 році. Поява реальних іпотечних продуктів та фіскальна прогнозованість можуть урівноважити попит і пропозицію та дозволять ринку надалі розвиватися.
Дмитро Ісаєнко, секретар комітету з питань державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Верховної Ради VIII скликання
