Про новації на ринку оренди державного та комунального майна

На ринку оренди державного та комунального майна очікуються суттєві нововведення.

Це й не дивно, адже процес передачі державного чи комунального майна в Україні довгий час, а саме до 1992 року, був закритою темою. Довгий час незрозумілими лишалися питання формування ціни, закритою була інформація про надання того чи іншого об’єкта в оренду, досить розмитими лишалися принципи публікації оголошень, деякі незручності виникали із публікаціями оголошень, та не тільки. Також, аукціон “з молотка” –  давно  віджив своє.

Тож, для окремих підприємців, які вміли “домовитися”, завершилася епоха “аукціонів небаченої щедрості”, як їх встигли охрестити. Адже 1 лютого 2020 року набув чинності Закон “Про оренду державного та комунального майна”, що запроваджує рівні можливості та єдині правила гри для всіх комерційних орендарів такого майна.

Відтепер сам процес оренди має стати прозорим, конкурентним, публічним та буде проходити он-лайн, в системі “Prozorro”, у режимі реального часу, за чітко визначеною процедурою. Відтак будь-яка особа, яка може бути орендарем відповідно до закону, може подати заявку на участь в аукціоні та отримати відповідне майно в оренду, не виходячи з дому.

Акцентую увагу, що 3 червня 2020 року  Кабінет Міністрів України ухвалив Порядок передачі в оренду державного та комунального майна. 

Найважливіші новації нової процедури передачі в оренду державного та комунального майна

• Не буде здійснюватися вивчення попиту на вакантне майно, шляхом публікації оголошення в друкованих засобах масової інформації та на численних веб-сайтах орендодавців. Вакантне майно шукатиме потенційних орендарів на єдиній загальнонаціональній он-лайн платформі “ProZorro.Продажі”.

• Посадова особа або будь-яка інша особа не знатиме, хто із потенційних орендарів має інтерес до оренди того або іншого приміщення. Чиновники втрачають право отримувати заяви від потенційних орендарів в процедурі вивчення попиту, що скасовується, і не знатимуть, хто стане переможцем електронного аукціону аж до моменту автоматичного оприлюднення торговою системою електронного протоколу результатів аукціону. Іде в минуле практика умовлянь (під різними приводами) потенційних орендарів відкликати подані ними заяви щодо участі в конкурсах.

• Не будуть проводитись конкурси на право оренди майна конкурсними комісіями, складеними із чиновників Фонду державного майна, міністерств та відомств, структурних підрозділів виконавчих органів місцевих рад або депутатів місцевих рад. Існуючі конкурсні комісії підлягають ліквідації. 

• Замість конкурсів відбуватимуться електронні аукціони в електронній торговій системі “ProZorro.Продажі”. Усі документи для участі в аукціоні подаватимуться шляхом завантаження електронних копій в особистому кабінеті. Скасовується необхідність подавати пакети документів на предмет оцінки чиновниками їх “повноти і правильності”.

• Посадові особи втрачають право на вивчення документів потенційних орендарів і приймати рішення про недопуск до участі в аукціоні. Усі без винятку потенційні орендарі (за умови виконання всіх необхідних вимог) отримають право участі в електронних аукціонах на право оренди державного або комунального майна.

• Процедура отримання майна поза конкурсом або аукціоном стає складнішою. Якщо процедура передачі певного майна поза конкурсом була розпочата за старими правилами, але станом на 01 лютого 2020 року рішення про передачу майна без конкурсу не прийнято, усі попередні дії для отримання такого майна в оренду, втрачають юридичну силу. Після 01 лютого 2020 року, потенційні орендарі майна, які мали право на його отримання без конкурсу, відповідно до старих правил, повинні переконатися, що вони відповідають новим вимогам. 

• Втрачають право на отримання майна без аукціону громадські організації ветеранів для діяльності іншої, ніж для розміщення реабілітаційних установ для ветеранів; громадські організації осіб з інвалідністю; підприємства у сфері культури та мистецтв приватної форми власності. Ті громадські організації, що зберігають таке право (наприклад, громадські організації у сфері культури і мистецтв) повинні будуть надавати додаткові документи для отримання майна без аукціону, згідно із Переліком, що затверджується постановою КМУ.

• Посадові особи втрачають право вимагати від потенційних орендарів здійснювати власним коштом ринкову оцінку майна, що планується до передачі в оренду. Якщо залишкова балансова вартість майна перевищує 10% його первісної вартості, майно виставляється на аукціон за такою залишковою вартістю. Ринкову вартість майна визначить баланс попиту на це майно з боку потенційних орендарів. Якщо залишкова вартість майна є меншою ніж 10% його первісної вартості, обов’язок із переоцінки такого майна покладається на балансоутримувача, який не матиме права перекладати цей обов’язок на потенційних орендарів.

• Посадові особи втрачають право обмежувати цільові призначення, за якими підприємці можуть використовувати вакантне майно, крім майна освітнього, медичного, соціально-культурного або спортивного призначення. До більшості оголошень про передачу майна в оренду буде включатись інформація про те, що переможець аукціону може використовувати майно за будь-яким не забороненим законодавством та цільовим призначенням на власний розсуд.

• Мінімальний строк оренди державного або комунального майна складатиме 5 (п’ять) років, і при цьому, якщо договір оренди строком на 5 (п’ять) років або менше, укладено за наслідками проведення аукціону в електронній торговій системі “Prozorrо.Продажі”, такий договір не підлягатиме нотаріальному посвідченню.

Звертаю увагу, що договори оренди державного майна продовжуватимуться за правилами, що існували до дати набрання чинності новим законом.

Закон “Про оренду державного та комунального майна” залежить, перш за все, від якості його імплементації на всіх рівнях – як державному, так і місцевому. Державний та місцеві бюджети будуть отримувати реальні вагомі доходи від здачі в оренду державного і комунального майна.

Запровадження двох Переліків державного та комунального майна

Усе майно, яке належить державі та місцевій владі та планується передати в оренду в майбутньому, має бути інвентаризоване та занесене у єдиний публічний реєстр. Це стосується як приміщень і будівель, так і рухомого майна (наприклад автомобілів тощо).

У цьому реєстрі все майно буде розподілене на два типи.

“Перелік першого типу” – майно, що має здаватись в оренду лише на ринкових умовах, через прозорі аукціони. Більша частина такого майна матиме вільне цільове призначення, а отже буде цікавою для оренди малому, середньому та великому бізнесу.

“Перелік другого типу” – майно, яке в окремих випадках буде передаватися без проведення аукціону та конкурсних процедур. Всі винятки перелічені в статті 15 Закону. Це – бюджетні організації, органи державної влади та місцевого самоврядування, музеї, заклади освіти тощо.

Однак самі об’єкти оренди, умови пільгових договорів та причини, чому саме таке майно має право бути надане у пільгове користування, – мають бути публічними та зведеними в одному реєстрі. Важливо те, що новий Закон мінімізує кількість випадків, коли установа може надавати майно в пільгову оренду тим, хто може і має платити за неї ринкову ціну.

Часові параметри

Вищенаведені Переліки – це не статичний документ.  Їх формування буде здійснюватися поступово, наприклад, за заявкою потенційного орендаря.

Закон також передбачає обов’язок оприлюднення чинних договорів, це є важіль громадського контролю. 

Одразу після публікації Порядку до Переліків увійде майно, що вже зараз пропонується до оренди. Якщо у орендодавця було майно для передачі в оренду до 01 лютого 2020 року, то воно автоматично входить у Перелік першого типу.

До 01 жовтня 2020 року Переліки першого та другого типів, в які поступово включатимуть об’єкти оренди, повинні оприлюднюватися на веб-сайті орендодавців. А вже 01 жовтня всі ці Переліки мають бути опубліковані в електронній системі “ProZorro.Продажі”, де й відбуватимуться всі аукціони, з приводу надання прав оренди державного та комунального майна.

Треба зазначити, що в системі вже передбачено створення оголошення на передачу майна в оренду, проведення аукціонів, підписання та публікацію протоколів, договорів оренди для орендодавців як державного, так і комунального майна. Це дасть можливість потенційним орендарям ще простіше шукати бажаний об’єкт для оренди серед державного та комунального майна, створить конкурентні умови та зрештою допоможе максимізувати вартість оренди та полегшить аналіз угод з оренди державного та комунального майна. До речі, відповідальними за внесення інформації до Переліків, будуть всі орендодавці.

Контролювати, чи внесена до Переліків інформація є повною, вичерпною або не знаходиться певний об’єкт оренди поза Переліками, – це  робота Фонду державного майна України (щодо об’єктів державної власності) та місцевої влади (щодо об’єктів комунальної власності), а також громадянського суспільства, яке отримає доступ до прозорого реєстру всіх угод оренди суспільного майна.

Отже, як ми бачимо, запровадження двох Переліків оренди майна – це суттєвий крок на шляху підвищення прозорості та ефективності управління державою й місцевою владою власним майном. Сподіваємось на ефективність такого запровадження.

Роман Титикало, адвокат, керуючий адвокатського бюро “Титикало та партнери”, заслужений юрист України, депутат Київської обласної ради

КиевVласть