Як псевдореформатори з податкового комітету націлились ліквідувати “схеми” на ринку нерухомості або історія про те, чому оперативне латання дірок бюджету призведе до зростання цін на квартири та довгострокового падіння в будівельному секторі.
Економічна криза поточного року, пов’язана з пандемією, негативно позначилася на ситуації практично у всіх галузях економіки більшості країн світу, у тому числі у будівництві. Як відомо, будівельна галузь є фондоутворюючою, а основне її завдання – забезпечення інвестиційних намірів забудовників якісною продукцією. Водночас, вона повністю залежить від загального економічного стану – фінансових можливостей бюджетів усіх рівнів розвивати соціальні та інфраструктурні проєкти, підприємств та організацій – створювати нові і технічно переоснащувати існуючі потужності, населення, яке потребує поліпшення житлових умов, як основного інвестора будівництва житла. Крилата фраза – “держава, яка не будує, не має майбутнього” історично підтверджена прикладами багатьох країн світу.
Слід зазначити, що для України, як і для багатьох країн світу, це не новина. Дещо подібне мало місце під час фінансової кризи 2008-2009 років, коли обсяги будівельно-монтажних робіт по відношенню до 2007 року впали більш ніж у двічі, а прийняття в експлуатацію житла як важливого індикатора стану справ у галузі та фінансових спроможностей населення – на 40%.
Це спонукало девелоперів до пошуку нових шляхів у фінансових механізмах забезпечення житлового будівництва – на ринку з’явився інститут спільного інвестування.
Окрім того, через незадовільну ситуацію з курсом валют, неможливість отримувати дивіденди від банківської системи девелопери почали направляти залишкові кошти на будівництво житла, про що я нещодавно детально розповів у статті “Київ увійшов до міст лідерів по динаміці цін на нерухомість: до чого варто приготуватись покупцям”.
Такі кроки, загалом, дали можливість протягом 2010-2011 років наростити обсяги будівництва нового житла майже на 70%.
Не можна залишити поза увагою також те, що залучення коштів через інститут спільного інвестування призвів ще до одного позитиву – детінізації, так як суттєво зменшився притік інвестицій з-за меж України, зокрема з Кіпру. Адже всі розуміли, що це не іноземні інвестиції, а гроші вітчизняних забудовників, які вони виводили в офшорні зони.
Наразі наші “чудові реформатори” вирішили цю систему зламати і ввести звичайний механізм оподаткування при залученні фінансових ресурсів у будівництво житла через інститути спільного інвестування.
Давайте проаналізуємо ситуацію у цифровому вимірі. За підсумками другого кварталу поточного року, як, до речі, і за останні роки, частка будівництва у валовому внутрішньому продукті склала всього 2,5%. При цьому будівельні роботи у житловому секторі визначаються на рівні 18% від загального обсягу будівельних робіт. Тобто, у валовому внутрішньому продукті житлове будівництво за підсумками ІІ кварталу складає 0,45% або приблизно 4 млрд гривень. Як бачимо, немає теми для дискусії, адже слід пам’ятати, що у даному випадку залучені у будівництво кошти є коштами населення, направленими на придбання квартир.
Можна проаналізувати ситуацію і з іншого боку. Минулого року було введено в експлуатацію близько 5,2 млн кв. метрів житла у багатоквартирних житлових будівлях. Якщо вважати, що середньостатистична вартість 1 кв. метра житла в цілому по Україні складає приблизно 15 тис. гривень, а собівартість дорівнює десь 75% від загальної вартості, то з точки зору оподаткування мова йде про приблизно 19 млрд гривень, з яких податок на прибуток в розмірі 18 % складає 3,4 млрд гривень. Однак, дійсно, девелопери, що залучають кошти через інститути спільного інвестування, сплачують податок на дивіденди у розмірі 10,5 відсотків. Тобто, різниця складає 1,4 млрд гривень. Разом з тим, слід мати на увазі, що залучення коштів через інститути спільного інвестування використовують лише половина забудовників, в основному в місті Києві. Таким чином мова йде про можливе недонадходження податку у розмірі 700 млн гривень, яке, до речі, має відтермінований характер.
Поки що ми вели мову про кошти, отримані від продажу квартир. А на цю тему потрібно подивитися з іншого боку. Сьогодні на будівельних роботах задіяно 272 тис. осіб. Окрім того, є промисловість будівельних матеріалів, є будівельна індустрія, яка випускає будівельні конструкції та вироби, є сфера будівельного машинобудування. У цих підгалузях загалом працює близько ста тисяч фахівців. Це якщо вести мову виключно про виробництво.
Але всі ми розуміємо, що після введення в експлуатацію об’єкту житлового або громадського призначення, населення придбаває устаткування, обладнання, меблі. Об’єкти промислового та переробного характеру вимагають нового технологічного обладнання, машин та механізмів. Іншими словами слід пам’ятати, що кожне робоче місце у будівництві призводить до потреби появи додатково 6-7 осіб робітничого та інженерного персоналу у багатьох галузях економіки – все залежить від функціоналу того чи іншого об’єкту.
У своєму посланні до Парламенту 20 жовтня цього року Президент України означив, що керівництво держави планує підтримувати в першу чергу ті галузі економіки, які дають мільтиплікаційний ефект. Як бачимо, до таких галузей якраз відноситься будівництво.
Однак, складається враження, що “псевдореформатори” не чують або не хочуть чути послання Президента, а прикриваючись популістськими фразами, прагнуть знищити те, що створювалося роками та забезпечувало цей мультиплікатор.
Ось чому позиція Комітету ВРУ з питань фінансів, податкової та митної політики виглядає більш ніж дивною. Ми нібито зробили висновки з минулої кризи, точно знаємо, що може втримати галузь, створити робочі місця та змусити працювати економіку і приймаємо протилежні рішення.
Недолугість пропозицій “реформаторів” полягає ще й у тому, що на сьогодні держава не створила належних умов для залучення коштів на житлове будівництво через банківські установи. Навіть іпотека під 10% річних не дає можливості пересічному громадянину з його середньомісячним доходом придбати собі більш-менш пристойне житло. Це означає, що частина людей, які прагнуть покращити свої житлові умови, просто не зможуть цього зробити.
І на останок. Треба чітко розуміти, що забудовник, девелопер, взагалі представник бізнесу працювати собі у збиток не буде. Виходить у них один шлях – підіймати вартість квадратного метра, що означає перекласти “новації з оподаткування” на плечі пересічного громадянина, який прагне поліпшити свої житлові умови. Фактично, псевдореформатори захотіли швидко отримати гроші від великих та “жадібних” забудовників, але насправді в черговий раз “залізли” у кишеню до простих українців.
Дмитро Ісаєнко, секретар комітету з питань державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Верховної Ради VIII скликання
