Доволі часто доводиться чути заяви, що темпи житлового будівництва в Києві значно перевищують темпи будівництва соціальної інфраструктури і про те, що столиця відчуває дефіцит місць у садочках і школах. Таку тенденцію можна пояснити, виходячи й з досвіду діяльності будівельного альянсу “Аркада”. Як відповідальний забудовник, ми з розумінням ставимося до того, що Київ – як глобальна столиця – має розвивати свою соціальну інфраструктуру. При проектуванні наших забудов будівельний альянс “Аркада” враховує розвиток інфраструктури, і закладає у плани будівництво шкіл та дитсадків. І, здавалося б, столичні чиновники, які весь час декларують про потребу будівництва нових шкіл та садочків, не завжди готові приймати на баланс міста такі навчально-виховні заклади, хоча соціальні об’єкти, що ми будуємо, відповідають найвищим критеріям якості. Останнім часом навіть рекомендують забудовнику займатися пошуками приватного власника, що фактично може зробити такі навчально-виховні заклади дорогими і не зовсім доступними для киян, які не мають на це грошей.
Втім це не зовсім правильно стосовно житлових комплексів, що будуються при фінансовій участі банку “Аркада”.
Ми будуємо житло економ класу і наші покупці наших квартир, як правило, – родини з середнім рівнем достатку. Не можна ж позбавити їх можливості влаштувати дітей в садочок або школу, що відповідає їхньому сімейному бюджету й розташована неподалік від будинку. Тому для нас принципово важливо розрахувати не лише кількість мешканців, які проживатимуть у нових мікрорайонах, а й комплекс послуг, що вони зможуть там отримати. Відповідно, обов’язковою складовою проектів наших забудов є соціально-інфраструктурні об’єкти, а також інженерні мережі, транспортні розв’язки, торговельні та розважальні заклади.
Стосовно ж соціальних об’єктів, що були побудовані будівельним альянсом “Аркада” й передані громаді Києва протягом останніх 5-ти років, то загальна вартість відповідних інвестицій за цей період склала 116,2 млн грн.
Наше правило – здавати в експлуатацію дитячі садочки та школи в стані повної готовності – фактично “під ключ”. Забудовник бере на себе зобов’язання забезпечити такі об’єкти всім необхідним, аби одразу після відкриття вони могли повноцінно функціонувати. Мова йде не лише про меблі, штори та оздоблення, але й про обладнання, комп’ютерну та інтерактивну техніку.
Власне, в Дарницькому районі столиці “Аркада” побудувала й передала в комунальну власність кілька таких об’єктів. Зокрема, школа першого ступеню №333 у Ж/М “Молодіжний квартал” на 360 місць загальною площею – 5170 кв.м. Також в “Молодіжному кварталі” працює дитячий садочок №445 на 160 місць загальною площею у 3291 кв.м.
Загалом, будівництво соціальних об’єктів ми здійснюємо одночасно зі спорудженням житлових будинків, аби мешканці, які поетапно заселяються в наші квартири, а це, як правило, молоді сім’ї, мали можливість влаштувати своїх дітей у комфортабельні навчально-виховні заклади поблизу місця проживання.
Для прикладу, на жилмасиві “Патріотика”, будівництво будівництво якого ще не завершено, а дитячий садочок № 370 на 120 місць загальною площею у 2505 кв.м в цьому мікрорайоні функціонує ще з 2017 року. Варто зазначити, що на урочистому відкритті цього садочка був присутній Київський міський голова Віталій Кличко.
Крім цього, в ж/м “Патріотика” уже фактично побудований іще один дитячий садочок №57, розрахований на 260 місць. Наразі там ведуться оздоблювальні роботи. Такий же ступінь готовності дитячого садочка №32 в жм “Еврика”, що в Голосіївському районі столиці. Цей заклад розрахований на 110 дітей. Загалом, за генеральним планом житлового комплексу “Еврика” передбачено будівництво ще двох садочків на 110 і 270 місць та 2-х шкіл на 1080 місць кожна.
Варто зазначити, що будівництво соціальної інфраструктури тісно переплітається з питаннями сплати забудовником пайових внесків. Згідно закону, якщо забудовник будує такі об’єкти, йому не повинні нараховуватися податки щодо участі в розвитку соціальної інфраструктури міста. Не дивлячись на це, будівельні організації, що співпрацюють з АКБ “Аркада” й виконують замовлення міста у створенні й розвитку соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста Києва, змушують сплачувати ще й пайові внески аби мати можливість вводити в експлуатацію будинки. Так, протягом лише останніх 5-ти років за договорами про пайову участь до бюджету Києва нами було перераховано 153 млн 836 тис. 377 грн.
Ми здійснюємо комплексну забудову на земельних ділянках, де, крім житлових будинків, передбачено й будівництво системи соціальних та інженерних об’єктів для забезпечення повноцінної життєдіяльності столиці. І для таких забудовників, згідно з абзацом 6 частини четвертої статті 40 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності” передбачено не залучати їх до пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, оскільки вони вже беруть участь у її розвитку, будуючи такі важливі об’єкти для міста. Втім, цю, здавалося б, пряму норму закону, на жаль, доводиться підтверджувати в судовому порядку”, – наголошують у забудовника. Хоча ми впевнені, що судова практика вирішення подібних питань має відійти в минуле, оскільки це негативно впливає на репутацію забудовника, затягує строки будівництва та здачі в експлуатацію об’єктів, а це збільшує соціальну напругу в столиці й від цього, насамперед, страждають люди, які інвестували власні кошти.
ТОВ “Будеволюція” неодноразово зверталося до Київської міської державної адміністрації (КМДА) щодо звільнення від сплати пайової участі з підстав спорудження об’єктів соціальної сфери. Але ці звернення поки що залишаються без уваги. Тому для того, аби мати можливість здавати в експлуатацію завершені житлові будинки й віддавати людям ключі від квартир, забудовник змушений укладати договори пайової участі й сплачувати пайової внески. А далі, вже через суд доводимо свою позицію й право на відшкодування коштів від пайової участі.
Слід ще раз звернути увагу на те, що в силу положень абзацу 6 частини 4 статті 40 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”, якщо забудовник забезпечив будівництво одночасно з іншими об’єктами в складі об’єкта будівництва об’єктів соціальної сфери, він виконав свій обов’язок щодо участі у розвитку соціальної інфраструктури міста, а тому не повинен залучатись до сплати пайової участі. Або ж забудовнику мають відшкодувати витрачені кошти на їхнє будівництво. Адже планувати й замовляти спорудження шкіл і садочків – це завдання місцевої влади. Тому саме вона повинна сплатити забудовнику кошти з міського бюджету за виконанні роботи. А так фактично за це платять ті, хто купує квартири.
Будівельні партнери вже мають досвід таких відшкодувань, внаслідок рішень суду. Для прикладу, забудовнику ТОВ “Будеволюція” під час судового розгляду справи №910/19020/17 вдалося довести, що він відноситься категорії тих, хто будує соціальну інфраструктуру для столиці. Так, Господарським судом міста Києва 06.12.2017р. по справі №910/19020/17 за позовом ТОВ “Будеволюція” до Департаменту економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) було прийнято рішення стягнути на користь ТОВ “Будеволюція” 62 млн 974 тис. 504, 02 гривень сплачених пайових внесків. І в 2018 році це рішення суду було виконано.
На сьогоднішній день в судах розглядається дві справи — №910/10794/19, №910/9641/19 — за позовом ТОВ “Будеволюція” до Департаменту економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської держадміністрації (КМДА) про визнання недійсними договорів про пайову участь замовника у створенні і розвитку соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста Києва.
ТОВ “Будеволюція” намагається довести в суді, що воно не повинно в силу закону залучатись до сплати пайової участі, оскільки він відноситься до категорії замовників будівництва, визначених абзацом 6 частини 4 статті 40 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”. Хоча компанія не полишає надії, що надалі подібні спірні питання вдасться врегульовувати в рамках прямого діалогу з містом, а не в залі суду.
В разі задоволення позовів, ТОВ “Будеволюція” буде звільнено від сплати пайової участі на суму орієнтовно 26 млн гривень.
Надія лише на суди залишається й у вирішенні інших проблемних питань, що перебувають в контексті стосунків між забудовником і місцевою владою. Нещодавно суд першої інстанції підтвердив законність компенсації з міського бюджету будівельному альянсу “Аркада” 365 млн грн. за будівництво котельної на Лівому березі столиці та системи комунікаційних мереж. Ці роботи, насамперед, виконувалися за гроші, які люди вклали в будівництво власного житла. Така компенсація дозволить пришвидшити спорудження їхніх квартир. Окрім цього, вже готові судові позови на відшкодування ще 132 млн грн.
Але насправді ми не є прихильниками вирішення спірних питань, що виникають стосунках з міською владо в залі суду. Ми – за конструктивне обговорення проблем за столом переговорів. Переконані, що лише такий спосіб дозволить налагодити системний та взаємовигідний діалог з містом.
Судові рішення, на жаль, не гарантують повного захисту прав забудовників при вирішенні питань щодо незалучення їх до сплати пайової участі. Насамперед тому, що не створюють правового прецеденту й не стають запобіжником від системних зловживань з боку міських чиновників.
А відтак важко назвати ефективним механізмом окреме судове рішення, щодо скасування конкретного договору про пайову участь, якщо кожен подібний договір доводиться повторно оскаржувати в суді.
Також складно вважати ефективним і сам механізм відшкодування сплачених коштів пайової участі, що, мають повернути забудовнику, який бере участь у розвитку інфраструктури. Оскільки, на законодавчому рівні чітко не визначено порядок такого відшкодування. Зокрема, незрозуміло за рахунок яких бюджетних статей місто має проводити списання таких видатків з міського кошторису. Відповідна прогалина в законодавстві суттєво затягує процес виконання зазначених судових рішень.
На сьогодні чинне українське законодавство передбачає обов’язковість сплати пайового внеску у розвиток інфраструктури населеного пункту, зокрема, в розмірі 4% від вартості житлового будівництва. І хоча з цього року таку ставку буде знижено до 2%, – все одно для житлового будівництва економ класу – це суттєві витрати, адже фактичним платником цього податку є ті, хто купують квартири. У нашому випадку, – це родини не з великими статками. Тому, для будівельного альянсу “Аркада” скасування пайового внеску матиме важливе значення, оскільки дозволить акумулювати кошти на саме будівництво, не витягуючи їх на пайові внески.
Разом з цим, як стверджують експерти, механізм пайового внеску є застарілим та корупційним. Навіть за даними дослідження Мінрегіону, що було проведено у 2019 році, – насправді кошти від пайової участі або не витрачаються на інфраструктуру, або складно відстежити їх цільове спрямування. Власне, й за сумами, що надійшли до бюджету міста, такий податок становить всього 1% від загальних надходжень.
Тому вважаємо, що запровадження закону щодо скасування пайової участі, який нещодавно ухвалила ВР, допоможе відійти від суб’єктивізму та матиме важливе значення для встановлення чітких правил у розвитку будівельної галузі й поліпшить інвестиційний клімат вцілому.
Отже, виходить, що скасування такого податку, зменшить навантаження на учасників будівельного ринку та дозволить залучити нові інвестиції в будівництво.
Але питання скасування пайового внеску – це поки що локальна перемога, а не системна. Залишаються ще питання прозорого механізму виділення землі під будівництво та процесу введення об’єкта в експлуатацію, а також створення відкритого реєстру забудовників, що отримали дозвіл на будівництво. І тут ще є над чим працювати нашим законодавцям.
Ще кілька тез щодо Генерального плану розвитку столиці, який нещодавно було презентовано в Києві. Там передбачається, що у 2040 році населення Києва має зрости до 3,8 мільйона осіб. Щоб задовольнити попит на житло, заплановано побудувати понад 28,6 мільйонів квадратних метрів нових квартир. Задекларовано також, що середня житлова площа на одну особу має становити не менш 29 квадратних метрів.
Якщо закладати в основу саме такі дані та враховувати фактор, що нові помешкання, як правило, потрібні молодим родинам з дітьми, то для них потрібно забезпечити й необхідну кількість місць у закладах шкільної та дошкільної освіти.
Згідно з ДБН, на 1000 жителів потрібно 135 місць у школах та 38 місць у дитячих садках. Навіть якщо теоретично співставляти ці цифри та робити розрахунки, то для нових мешканців столиці потрібно буде ще додатково побудувати соціальні об’єкти аби збільшити на 133 тис місць у школах та на 37, 5 тис. – у дитячих садочках.
А враховуючи існуючий дефіцит місць в школах та дитячих садках, ці показники можуть бути значно вищі.
Власне, якщо загалом аналізувати новий Генплан Києва, то варто розуміти, що столиця має розвиватися не лише за рахунок будівництва житла або шкіл та садочків. Адже зростання кількості мешканців міста тягне за собою й збільшення навантаження на міську інфраструктуру. Тому для комфорту й зручності киян необхідно передбачати й будівництво інших інфраструктурних проектів, доріг, транспортних артерій та розв’язок і, як мінімум, хоча б ще одного шляхопроводу через Дніпро.
Горіцька Людмила, начальник служби зв’язків із громадськістю АТ АКБ “Аркада”
