Верховна Рада готується до ухвалення в другому читання проєкту закону №5655 “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо реформування сфери містобудівної діяльності”. Якщо законопроєкт буде фінально прийнято, він може без перебільшення стати найбільшою перемогою здорового глузду над корупцією в українській будівельній сфері.
Тривалий час в Україні містобудівна діяльність відбувається досить хаотично. Чиновники відомого органу-монополіста, роботу якого нещодавно припинили після декількох невдалих спроб реформ, на свій розсуд видавали чи блокували отримання дозволів. Нерідко забудовники починали роботи самовільно – від безвиході або просто не бажаючи отримувати необхідні документи. З іншого боку, історичні будівлі знаходяться під постійним ризиком. Адже місцева влада не має законних механізмів швидко зупинити роботи з демонтажу старого будинку, тоді як власник ризикує отримати символічний штраф – від 1,7 до 17 тисяч гривень.
Якщо деяким невеликим девелоперам така ситуація навіть подобалась, бо давала змогу вирішувати багато питань в обхід закону, великі системні гравці, які працюють на репутацію, часто були змушені миритися зі збитками. Наприклад, минулого року судові процеси з ДАБІ займали по 6-9 місяців. Девелопери масово оскаржували незаконні рішення чиновників та вигравали справи. Однак попри очевидні порушення з боку держслужбовців, тривалі простої та пов’язані із ними збитки, чиновники не мали жодних наслідків для себе чи власних кар’єр.
Перший компонент реформи, передбаченої ключовим законопроєктом реформи містобудування №5655 – цифровізація всіх дозвільних документів. У разі прийняття нового закону, державна реєстрація права на виконання підготовчих і будівельних робіт відбуватиметься виключно через електронну систему. Це означає, що всі процеси почнуть проходити прозоро та відкрито.
Замовники будівництва зможуть самостійно подавати документи про початок робіт в онлайн-режимі. Електрона система також міститиме дані про призначення ділянки та інші відомості. Завдяки цьому невідповідності між поданими документами та наявними даними зможуть автоматично визначатися і система просто не надасть дозвіл розпочати будівництво.
Паралельно розширюється перелік інформації, яка перевіряється під час експертизи проєктної документації на будівництво об’єкта. Додатково буде визначатися відповідність намірів забудови цільовому призначенню земельної ділянки, наявність/відсутність в об’єкта статусу пам’ятки культурної спадщини або щойно виявленого об’єкта культурної спадщини.
Відповідальними за перевірку для більшості об’єктів стануть приватні експертні організації. При цьому буде неможливо отримати дозвіл на початок будівництва, якщо відповідальні особи не підтвердять, що вони здійснюють авторський та технічний нагляд або містобудівний контроль на певному об’єкті будівництва.
Для експертних організацій планується введення страховки – фінансового механізму захисту держави від можливих помилок або потенційних недобросовісних дій. На додачу до ризику втратити ліцензію у випадку допущення порушень, чого точно не могло статися під час функціонування ДАБІ, експертні організації матимуть конкретні фінансові зобов’язання.
Подібний механізм контролю працює в США, Новій Зеландії та багатьох інших країнах. Там ліцензовані фахівці на кожному етапі, визначеному в рамках будівельних кодексів, перевіряють спочатку можливість реалізації проєкту на певній ділянці, а потім контролюють результати робіт. Виїжджаючи на місце та проводячи справжні перевірки, вони можуть прийняти роботи чи винести припис щодо усунення конкретних недоліків. При цьому всі дії фіксуються в електронних системах.
Новацією, що відповідає сучасним реаліям, стане розподіл повноважень контролю між різними суб’єктами. Органи місцевого самоврядування позбавляються дозвільних функцій – видавати дозвіл або відмову буде е-система в автоматичному режимі. При цьому реальних повноважень слідкувати за дотриманням містобудівної документації в місцевих чиновників стане більше. У разі порушення задекларованих забудовником намірів, саме місцеві органи зможуть ініціювати знесення незаконних об’єктів без рішення суду.
Для незалежного контролю суб’єктів будівництва створюється Містобудівна палата. Серед основних функцій, орган розглядатиме справи про порушення в процесі будівництва, допущені підрядниками, чиновниками, експертними організаціями, інженерами технічного нагляду чи іншими суб’єктами. Основний склад членів палати буде періодично переобиратися, щоб уникнути корупційних ризиків.
Наступник сумнозвісного ДАБІ – Державна інспекція архітектури та містобудування України (ДІАМ), займатиметься незалежним контролем об’єктів підвищеної складності та небезпеки СС3, до яких відносять мости, дорожні розв’язки та інші великі інфраструктурні об’єкти, включаючи житлові комплекси. Щодо останніх, забудовники сподіваються, що цифровізація дозвільних документів та можливість звіряти висновки чиновників із заключенням незалежних експертів дозволять скоротити корупційні ризики. Також ДІАМ контролюватимуть будівництва, що фінансуються за бюджетні кошти і спорудження об’єктів, які становлять державну таємницю.
Ще одним компонентом нового законопроєкту є підвищення відповідальності за порушення умов користуванням ділянки та незаконне будівництво. Зокрема, порушники притягатимуться до кримінальної відповідальності, а об’єкти незаконного будівництва можна буде заарештувати. Внесення підробних документів чи завідомо неправдивих або сфальсифікованих відомостей до електронних інформаційних систем каратиметься обмеженням волі.
Ухвалення законопроєкту №5655 зможе нарешті привести видачу документів та контроль в будівельному секторі України до практики розвинутих країн. Відхід від монопольного органу, що замість перевірок займався створенням корупційних передумов, особиста відповідальність забудовників, посадовців та приватних фахівців у сфері технічного нагляду, цифровізація документації та процесів – це ключові кроки, які зможуть забезпечити баланс між бюрократичними процедурами та реальними перевірками законності будівництва й відповідності робіт проєктній документації.
Олексій Коваль, керівник проєктів Perfect Group
