Карантин продемонстрирует стойкость украинских застройщиков и изменит рынок жилья. Какие тенденции девелоперы наблюдают сегодня, что ждет рынок труда в стройотрасли, как изменятся проекты после кризиса, в интервью KV рассказал руководитель проектов Perfect Group Алексей Коваль.
KV: Идет вторая неделя карантина. Как справляется с ситуацией девелоперский бизнес?
Алексей Коваль: Ситуация у всех примерно одинакова. Часть сотрудников работают из дома, дистанционно, часть – продолжают выходить на работу.
У нас почти весь офис работает на “удаленке”. Без проблем перестроился call-центр, так как его работа достаточно проста – созваниваться с потенциальными клиентами.
Менеджеры по продажам выходят на работу в дежурном режиме, общаются с клиентами по skype, встречи назначают при необходимости.
Что касается самих строек: на некоторых объектах работы идут бесперебойно, где-то, возможно, динамика уже замедлилась, но пока это не видно невооруженным взглядом.
Мы столкнулись с проблемой “пересменки” рабочих по одному из наших объектов. Междугородное сообщение сейчас закрыли, есть сложности со сменой бригад – отъездом и приездом людей. Конечно, мы найдем выход, перегруппируемся. Но для бесперебойного строительного процесса доставить людей к месту работы сейчас – проблема.
KV: Как вы относитесь к идее остановить стройки? Некоторые компании это сделали.
Алексей Коваль: Как участник строительного рынка я категорически против – нельзя останавливать строительство. Мы на наших площадках ввели все меры предосторожности: рабочие в масках, розданы антисептики, люди работают на свежем воздухе, соблюдают дистанцию полтора-два метра, тесных контактов нет.
KV: Что происходит с продажами?
Алексей Коваль: Динамика сделок не сильно, но снизилась. Выросла доля покупателей со 100%-ной оплатой. Рассрочка как явление сходит на нет.
Покупают люди, которые держали сбережения в долларах США.
Еще один любопытный тренд – большая покупательская заинтересованность в коммерческой недвижимости в структуре жилых комплексов. Для покупателя “коммерция” стала одним из серьезных аргументов сохранить деньги.
KV: Многие девелоперы зафиксировали курс гривны к доллару в цене квадратного метра жилья? У вас так же?
Алексей Коваль: У нас цены в гривне пока остались прежними, мы еще не отреагировали на ситуацию, так как привязаны к цене строительных материалов. Реагировать будет вслед за ростом себестоимости строительства. Пока роста цены на стройматериалы нет, себестоимость прежняя, мы не меняем гривневую стоимость квадратного метра наших ЖК. Что касается коммерческой недвижимости в ЖК, особенно во введенных в эксплуатацию объектах: она изначально четко обозначена в долларах.
KV: Что сейчас самое сложное для девелоперов?
Алексей Коваль: Убедить покупать. Убедить правительство не останавливать стройку. Строительная область, как мы знаем, приносит на одну гривну еще пять-семь из смежных отраслей. И, как мы уже видим, застройщики в состоянии организовать эффективную удаленную работу сервисных служб, менеджеров и безопасную работу на строительных площадках.
Но если сегодня остановить строительство, будет сильный удар по экономике всей страны. Для жилищного сектора остановка строительства, соответственно, остановка продажи положит отрасль на лопатки. Не говоря о кризисе недоверия потенциальных клиентов, нарушении обязательств перед купившими жилье инвесторами и т.д.
KV Уже сегодня понятно, что карантин может продлиться дольше пары месяцев. Что будет с объемами ввода жилья в эксплуатацию, стартом новых проектов?
Алексей Коваль: Старт новых проектов будет отложен. Мы, например, точно не будем сейчас брать на себя невыполнимых обязательств по вводу объектов в эксплуатацию. Думаю, статистика введенных проектов по итогам 2020 года явно просядет. Однозначно у многих ЖК будут затянуты сроки сдачи.
Эта ситуация еще раз напомнила всем застройщикам, что нужно обеспечивать финансовое “плечо”. У топовых девелоперов, реализующих не один объект, с финансированием все в порядке, они позаботились о финансовом запасе. А вот те застройщики, которые живут одним днем, уверен, столкнутся с серьезными проблемами. Произойдет тотальная чистка рейтинга застройщиков по всей Украине.
KV: Даже если у компании есть финансовое “плечо”, надолго ли его хватит с учетом возможного негативного развития ситуации?
Алексей Коваль: Пока сложно судить. Если в компании профессионально и грамотно управляют финансами, следят за целевым использованием денежных средств, объекты на высокой стадии готовности, финансового плеча может хватить на 3-6 месяцев, чтобы пережить кризис. При условии, что карантин продлится месяц-два.
Но если объект на начальной стадия строительства, нужно смотреть, какими резервами обладает компания, будет ли она бросать все деньги на достройку этого объекта, или же замедлять динамику его строительства. К примеру, если компания строила объект по 2-4 этажа в месяц с монолита, она может спокойно перейти на строительство одного этажа за этот же период. Строить не такими быстрыми темпами, реструктуризировать само выполнение работы, и тем самым, не прекращая строительство, избежать проблем.
В нашей компании мы привыкли работать в высоком темпе: выполняем монолит, затем сразу начинаем делать кладку, параллельно запускаем монтаж металлопластиковых оконных конструкций, где-то, когда построена “коробка”, заводим смежников и начинаем внутренние работы. Но все эти процессы можно разбить на последовательные работы. Динамика на объекте будет прослеживаться, но можно не привлекать больших финансовых вливаний.
KV Как повлияет карантин на себестоимость строительства?
Алексей Коваль: При оптимистичном сценарии, когда доллар будет стоить не больше 30 грн, существенного изменения себестоимости не будет – полагаю, она вырастет примерно на 5%.
Но если доллар будет выше 30 гривен, 35, например, в прогнозах можем провести аналогию с ситуацией 2014 года. Тогда гривна девальвировала в три раза, а строительные материалы подорожали на 30-35%. Обратите внимание: основная часть стройматериалов в жилом секторе – сваи, арматура, монолит, кирпич, керамоблок, пеноблок и т.д. – это наши, отечественные материалы. “Начинка” может быть импортной, но такие материалы составляют 30-40% от всего объема, и стоимость вырастет только на них.
Да, себестоимость будет расти, но она и так планово растет каждый год. Все будет зависеть от курса. При втором варианте развития событий могу спрогнозировать рост себестоимости на порядка 20%.
KV: Какой будет политика девелоперов в стратегии продаж в следующие 3-4 месяца? С одной стороны, рост цены “квадрата” неизбежен из-за курсовых колебаний, с другой – на рынке из-за карантина снизится количество сделок.
Алексей Коваль: Мы разрабатываем более лояльные программы для покупателей. Как и говорил ранее, в гривне цены мы пока не меняли. Также разработали инструмент увеличения валютного коридора: другими словами, если инвестор будет покупать в гривне по курсу 25, а завтра доллар станет по 28, мы даем 10-15% валютного коридора.
Сейчас мы с партнерами Saga Development предложили еще одну интересную программу – застраховать покупку дополнительно, если доллар будет выше 30 грн и более. Если курс провалится более чем на 10% от курса, который был в момент подписания, мы разделим с клиентом риски 50/50.
Работу программ лучше всего понять на примере. Предположим, что при подписании договора был курс 28, который потом вырос до 30. В таком случае, клиент продолжает платить по 28. Но, если курс поднялся до 35, тогда включается программа 50/50: разницу между 30 и 35 мы делим с клиентом пополам.
KV: Будет ли меняться стратегия девелоперов в отношении клиентов, купивших жилье в рассрочку?
Алексей Коваль: Сегодня девелоперы столкнулись с тем, что у многих людей значительно упали доходы. Поэтому на этот кризисный период компании будут вводить”каникулы” по оплате, реструктурировать задолженности, возможно, будут продлевать срок выплаты рассрочек.
Рано или поздно карантин закончится, спрос никуда не уйдет. У людей есть накопления, которые они собирали годами. И эти деньги придут на рынок жилья, ведь доверия к банковской системе по прежнему нет. В поле зрения таких клиентов будут попадать объекты с высокой степенью готовности от застройщиков с хорошей репутацией. Задача девелопера – привлечь эти деньги.
KV: Что будет с доходностью?
Алексей Коваль: Если говорить о гривневой доходности, думаю, она останется в том же диапазоне, при условии, что объект на финальной стадии строительства (в 2019 году доходность, по данным столичных девелоперов, составляла около сегодня доходность у застройщиков составляет около 20% годовых, – KV). Если же объект на начальном этапе, доходность будет падать.
KV: Ощущаете ли вы поддержку строительного бизнеса со стороны государства?
Алексей Коваль: Пока, увы, нет… Государство заявило, что освободит нас на время карантина от налога на землю. Но это – капля в море.
Самая большая нагрузка у девелопера, помимо строительных материалов, – это заработная плата, налоги на нее. У нас, девелоперов, завтра встанет основной вопрос – чем платить людям зарплату? Если государство остановит стройки, строительные бригады уйдут в отпуск, и вопрос – смогут ли девелоперы обеспечить оплачиваемый вынужденный отдых? Есть еще большой штат административного состава застройщиков, которому тоже нужно выплачивать зарплату. Уволить сотрудников мы не можем – это и бессовестно, и штрафуется государством. А у застройщиков сегодня довольно большой штат, ведь запущены большие объемы работ, в которых участвует огромное количество сотрудников.
Поэтому если бы на уровне государства были бы предприняты меры по уменьшению налоговой нагрузки по заработной плате, это реально поспособствовало бы выходу стройотрасли из текущего кризиса. Кроме того, застройщикам очень пригодились бы кредиты под 5% на год-два, как недавно анонсировали ипотеку для физических лиц, и продолжили снижать учетную ставку для реализации этих планов. Такие уступки для бизнеса могли бы очень сильно помочь компаниям пройти через турбулентный период, связанный с коронавирусом и карантином, и предотвратили бы возможные задержки со сдачей объектов для части девелоперов.
KV: А со стороны муниципалитета, городских властей есть поддержка?
Алексей Коваль: Помогла бы помощь в вопросе ввода в эксплуатацию. Возможно, после кризиса предоставление каких-то льготных условий, чтобы быстрее влиться в работу, осваивать новые площадки.
KV: Каждый глобальный кризис несет очень серьезные изменения в бизнес-стратегиях. Что, по вашим прогнозам, изменится в поведении покупателей, как будут реагировать девелоперы?
Алексей Коваль: Во-первых, думаю, после этого карантина будут внедрены новые более прогрессивные инструменты on-line коммуникаций с покупателями. К примеру, ранее приходило много вопросов от иногородних, иностранных инвесторов. Наверняка будут активнее внедрены 3D прогулки по объекту, в том числе в режиме реального времени.
Во-вторых, что касается поведения потребителя в целом: думаю, вектор немного сместится. Сейчас, например, стала очень востребована аренда частных домов, на рынке их так просто сегодня не найти. Полагаю, потребитель снова обратит больше внимания на коттеджные городки – безопасность становится во главу угла. Сейчас такие коттеджи предлагают в аренду по 1-2 тысячи долларов в месяц, со сдачей минимум на полгода.
Далее, будут расти инвестиции в коммерческую недвижимость в структуре ЖК, при этом предпочтение покупатель отдаст объектам с высокой степенью готовности.
KV: Есть прогнозы международных аналитических структур о том, что после этого кризиса может кардинально измениться подход бизнеса в отношении организации работы своих сотрудников. У отечественных девелоперов что может измениться?
Алексей Коваль: Тенденция к выведению многих специалистов на работу on-line, дистанционно может заметно усилиться. Да, есть много сфер, для которых уйти в on-line не возможно. Но во многих профессиях будет пересмотр условий работы в сторону “удаленки”. У нас маркетинг сейчас полностью работает дистанционно, и я не вижу никаких проблем в таком формате. Но замечу: дистанционная работа повлечет за собой пересмотр заработной платы. После этого кризиса очень много людей могут остаться “за бортом”.
KV: Как изменится в Украине трудовая миграция?
Алексей Коваль: На какое-то время будет пауза. Европейский уровень безработицы тоже вырастет, страны ЕС в первую очередь будут закрывать свои потребности в рабочей силе за счет внутренних резервов. Соответственно, и приток в Украину денег трудовых мигрантов упадет.
В то же время, появится много трудовых ресурсов на внутреннем рынке. Если помните, после открытия “безвиза” был колоссальный отток рабочей силы, что сильно ударило по нашему строительному рынку. За некоторыми специалистами буквально охотились. Но прошло время, люди подсчитали свои затраты и доходы за рубежом, и многие поняли, что профессионал, высококвалифицированный работник может зарабатывать в Украине не меньше, чем за границей.
Сегодня же ситуация изменилась, вероятно, будет нехватка рабочих мест. Думаю, именно девелопер будет диктовать условия строительному рынку труда.
KV: Как девелоперы будут менять концепты жилой недвижимости? Каким будет современное жилье после выхода из кризиса?
Алексей Коваль: Наши девелоперы, в принципе, уже работают в мировом тренде. Создают проекты, которые отвечают современным требования к комфортной и безопасной жизни. Обеспечивают максимум инфраструктуры – от необходимых магазинов до полноценных образовательных заведений, спортивных объектов, коворкингов и т.д. Мы уже года 2-3 развиваем только ЖК с полноценной инфраструктурой, позволяющей удовлетворить все потребности жителей на территории комплекса. Более того, девелоперы пришли к пониманию, что необходимо создавать качественные концепции инфраструктурного наполнения и самостоятельно управлять коммерческими площадями. Выстраивать отношения с арендаторами и жителями, чтобы поддерживать необходимый баланс качества жизни вторых и бизнес-интересов первых. Сегодня есть компании концептологов, которые разрабатывают стратегию и концепцию коммерческой недвижимости с четкой дифференциацией функциональности.
Такие подходы уже были условием успешной конкуренции на рынке жилья, а сегодняшний кризис только подтолкнет застройщиков массово и повсеместно строить подобные проекты и качественно ими управлять.
Читайте: Рынок жилья среагировал на пандемию усилением мер безопасности и прогнозирует рост цен
