Киев, как и прочие города Украины, нуждается в глубокой и всесторонней ревитализации – реновации устаревшего жилого фонда, модернизации и замене инженерных сетей, экологических подходах к планированию публичного пространства и т.д. Пока что этот процесс в стране идет крайне медленно, в силу непроработанного правового поля, и драйверами изменений выступают частные девелоперы.
О необходимых законодательных изменениях, текущих законотворческих новациях, своих новых проектах и возрождении реки Совка в интервью KV рассказал руководитель проектов Perfect Group Алексей Коваль.
Он высказал свои замечания по нескольким законопроектам, которые сейчас рассматриваются в Верховной Раде. В частности, Коваль считает, что архитектурный надзор должен остаться за архитекторами, а эффективность последней реформы ГАСИ будет понятна месяца через три.
Также руководитель проектов Perfect Group рассказал о ЖК “Riverdale” на месте Киевгума (район Демеевской), где будет частично возрождена река Совка.
Нюансы законодательных новаций
KV: Начнем с главной новации позапрошлой недели – ликвидации Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ) и создания Государственной инспекции архитектуры и градостроительства (ГИАГ, ДІАМ)?
Алексей Коваль: Попытка не нова. Несколько раз уже пытались перезапустить, переформатировать, перезагрузить эту систему. Но пока новая модель не начала работать – прошло меньше недели (интервью записано 20 сентября, – KV), рано делать какие-то выводы.
Объекты СС1 и СС2 будут курировать частные инспектора, хотя пока непонятно, будут ли эти инспектора вводить в эксплуатацию эти дома. И, наверное, правильно, что этот эксперимент проводят на самых простых объектах, а не, скажем, жилых комплексах. На западных рынках эта система работает давно, когда каждый этап строительства сопровождается контролем со стороны частных контролирующих органов.
Происходит это следующим образом: залили фундамент – приехал инспектор и принял (или не принял) фундамент, закончили бить сваи – та же процедура, и так далее. Если это отдавать в руки государства, то получится огромная бюрократическая машина, которая будет генерировать еще больше коррупции и взяток.
Понятно, что многие эксперты уже говорят, мол, крупные девелоперы создадут целые подразделения частных инспекторов и будут друг другу выпускать объекты. Я не исключаю, что такие прецеденты могут быть. Но следующим этапом планируется ужесточение ответственности за такой контроль и, если помимо административной, будет и жесткая уголовная ответственность, то только безумцы согласятся подписывать что попало.
В целом, такие процессы позитивны. Помню, как 10-15 лет назад продавали квартиры на вторичном рынке: нужно было пройти огромное количество разрешительных, регистрирующих и контролирующих структур. Сегодня сделку можно закрыть за день: пришли к нотариусу, все оплатили – и вышли собственники с ключами от своего жилья.
Конечно, какие-то злоупотребления будут всплывать и со стороны государственных органов, и со стороны частных структур, но я уверен, что они не будут носить массовый характер. Надеюсь, с этой попытки все получится, но давайте поговорим об этом через пару-тройку месяцев, когда накопится достаточный материал для обсуждения. К тому же у нас в этом году остался один объект к вводу – ЖК “Terrakota”, вот на его примере и поговорим.
KV: Насчет того, что застройщики насоздают себе частных контролирующих структур, начали говорить еще в июле – на примере законопроекта №5655, исключающего архитектурный надзор, который будут осуществлять ФОПы. Архитекторы бунтуют, а девелоперы пока ничего по этому поводу не говорят.
Алексей Коваль: У нас давно работает система частного технического надзора, которая доказала свою эффективность. Но архитектурный контроль должен оставаться за авторами проекта – архитекторами. Если мы отдадим архитектурный контроль в какие-то другие руки, то рискуем получать на выходе вовсе не то, что проектировалось. Задача архитектора – отстоять свой проект перед застройщиком, который, разумеется, всегда хочет его удешевления. И в процессе стороны должны найти компромисс.
KV: Еще одна история – правительственный законопроект №5600 (в день принятия закона об олигархах, 23 сентября был включен и затем снят с повестки дня и перенесен на следующую пленарную неделю, – прим.), согласно которому, после его принятия в первом чтении, продажа недвижимости будет облагаться НДС. Замглавы профильного комитета Елена Шуляк говорила, что ко второму чтению эта норма изъята. По вашей информации это так?
Алексей Коваль: Да, все верно, эта норма изъята ко второму чтению, и вторая продажа жилья не будет облагаться НДС. Но давайте дождемся голосования. А первичка как облагалась НДС, так и будет облагаться.
Есть еще один законопроект, №5091 “О гарантировании вещественных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем”, соавтором которого выступает Елена Шуляк и который принят в первом чтении за основу. В нем много новых интересных норм, но много в нем и непонятного.
KV: Этот законопроект тоже критикуют. Что вам непонятно в нем?
Алексей Коваль: Например, имущественные права на квартиры будут появляться вместе с выдачей разрешения на строительство. То есть получено разрешение на строительство дома на 100 квартир – и в единой электронной системе появился дом на 100 квартир, которые девелопер реализовал инвесторам. Законопроект предлагает дальнейшую переуступку квартир без участия девелопера. Сейчас девелопер, согласовывая переуступки, видит конечных покупателей. Сейчас же предлагается пустить переуступки в “свободное плавание” что противоречит нормам Гражданского кодекса, и мы, девелоперы, завтра даже не сможем толком заселить дом, потому что не будем знать конечных собственников.
Я понимаю, что это электронная система, в которой мы будем видеть переуступки. Но как мы будем искать покупателей, как будем приглашать их и передавать им квартиры?
Следующая непонятная норма – девелопер не имеет права реализовывать 100% квартир. Какая-то их часть должна остаться свободной. Но какая именно часть? Здесь пробел, который должен заполнить своим подзаконным актом Кабинет министров. Я понимаю, если эта часть составит 5-10%, ну 20%. А если Кабмин установит эту часть на уровне 30-40-50%? К слову, в первоначальном варианте законопроекта была норма в 5%, а потом ее убрали.
Понятно, законодатель таким образом хочет зарезервировать часть площадей на случай возможного банкротства застройщика, чтобы новый девелопер смог за их счет покрыть свои расходы при заходе в объект. А если застройщик не обанкротится, что будет с этими квартирами?
Еще одна непонятная новелла – изменение проектной площади. Поясню. Застройщик часто вносит изменения по ходу реализации проекта. Например, поменять целевое назначение – был запланирован супермаркет, а девелопер решил вместо него сделать детский садик. Или при строительстве объекта на 200-300 тыс. кв. м первая очередь возводится по изначальному проекту, а во вторую и третью очереди вносятся изменения в силу, например, конъюнктуры рынка.
Так вот, если новая норма будет принята, то девелопер будет обязан спросить разрешение на изменения у всех инвесторов, которым проданы квартиры. Уверен, эта норма должна остаться у девелоперов, а не у инвесторов, которые точно получат свои квартиры, согласно договору.
Ведь и нормы инклюзивности, которые были введены в 2018-2019 гг, или новые пожарные нормы, в соответствии с которыми я должен переделать проект – все эти изменения я тоже должен согласовать с инвесторами. Сколько это займет времени, насколько задержит проект и, соответственно, ущемит в правах инвесторов, которые уже заплатили и ждут свои квартиры, которые идут во второй и третьей очереди? А если кто-то из инвесторов откажется согласовывать, то я не смогу внести изменения и вообще не введу объект в эксплуатацию.
KV: Вы лично высказывали эти соображения Елене Шуляк и остальным авторам законопроекта?
Алексей Коваль: Я пока не принимал участие в заседаниях профильного комитета ВР, мы свои замечания и предложения направляли через Конфедерацию строителей Украины (КСУ).
Локдаун, рост цен на стройматериалы и реновация застарелого жилфонда
KV: Грядущий локдаун, во введении которого уже никто не сомневается. Насколько вы и ваши коллеги-девелоперы готовы к нему, если сравнивать с прошлогодним локдауном?
Алексей Коваль: Мы вакцинировали все отделы продаж, у всех сотрудников зеленые сертификаты. На строительных площадках вакцинация уже по желанию. Хотя мы полностью поддерживаем политику вакцинации, но не все хотят вакцинироваться. Однако масок и антисептиков у нас в избытке.
KV: Рост цен на строительные материалы, который в последний год зашкаливает, сохранится?
Алексей Коваль: Когда-то, когда мы жили в более-менее спокойном рынке, было два поднятия в год цен на стройматериалы. Это было связано с колебанием курса доллара, окончанием сбора урожая и пр. А в 2020-2021 гг катализатором роста стали цены на металл, что повлекло за собой рост цен на все прочее. Сегодня мы наблюдаем некоторое снижение цен на металл, что внушает робкий оптимизм.
Но рост цен на стройматериалы в целом, полагаю, был спровоцирован вливанием огромной денежной массы, которую правительства разных стран влили в мировую экономику, чтобы бороться с последствиями локдаунов. У нас большие вливания денег идут по линии “Большого строительства”, скоро подтянется “Большая реставрация”, что тоже влияет на рост цен на стройматериалы.
Конечно, рост цен на стройматериалы влияет на конечную стоимость недвижимости. По статистике, рост цен на первичке за четыре доковидных года составил 14%, а в 2020-2021 гг – аж 30%. То есть сейчас комфорт-класс в пристойном районе Киева должен стоить не менее 2000 долларов за квадратный метр. Мы прогнозировали такую цену на конец текущего года, но уже ее преодолели.
KV: Как это влияет на цены на вторичке?
Алексей Коваль: В сторону роста, полностью коррелируя с новостроем. Но вторичка должна сортироваться на: старый (ветхий) жилой фонд; на жилой фонд, срок гарантии на который еще не истек; на новые дома, построенные при независимости.
KV: Насколько стремительный рост цен сказался на объемах продаж? Ведь, в отличие от западных стран, никто у нас ни домохозяйства, ни экономику не накачивал деньгами.
Алексей Коваль: Объемы продаж выросли. Старого жилого фонда у нас 90-95% и, чтобы перекрыть потребность в нормальном новом жилье, нам при нынешних темпах строительства потребуется лет 20-25. Ведь реконструкцией и реновацией старого жилфонда у нас никто не занимается.
Минрегион разработал законопроект о комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) застарелого жилого фонда. Но единственной новацией в нем, по сравнению с действующим законом, является снижение со 100% до 75% жильцов, согласных на реконструкцию и реновацию. Что тоже является неподъемным показателем. Пока мы не снизим эту норму до 50% плюс 1 – реконструкция старого фонда производиться не будет.
Интересная цифра: 25-30% жилья у нас было построено с 1919 по 1938 год, и это жилье уже исчерпало все гарантийные сроки. Да, в Киеве есть еще немало промышленных зон, в которых можно провести ревитализацию. Но этого тоже недостаточно и нам придется заняться ревитализацией старого жилфонда. В этом десятилетии данный вопрос точно надо начинать решать.
KV: Десятилетие только началось, а срок гарантии на хрущевки уже давно истек. И это по факту уже руины, которые чудом стоят.
Алексей Коваль: Проблема же не только в домах, но в безнадежно изношенных инженерных сетях, которые тоже надо перекладывать. Ревитализация кварталов хрущевок неизбежно и обязательно влечет за собой прокладку заново всех коммуникаций, обновление всей инженерной инфраструктуры. Это огромные деньги, которые государство едва ли будет способно вложить. Только крупный частный капитал сможет потянуть такие проекты. А в Киеве от силы найдется десять девелоперов с такими возможностями.
Но без соответствующих изменений в Жилищный кодекс даже такие девелоперы на пойдут в реновацию ветхого жилфонда. А Жилищный кодекс – это какая-то “священная корова”, которую все боятся тронуть, потому что боятся потерять электорат. У нас до сих пор растет квартирная очередь, которая никаким образом не обеспечивается жильем!
Надо раскачивать государственную ипотечную программу, нужно стимулировать банки. Но даже при активной раскачке такой программы, по расчетам Минфина, нужно 3-5 лет, чтобы такая программа начала сама себя обеспечивать.
“Riverdale” на берегах реки Совка
KV: Давайте перейдем к конкретным объектам. Почему некоторые активисты вдруг начали вас связывать со стройкой на месте Демеевского рынка?
Алексей Коваль: Совершенно надуманная история, потому что к застройке Демеевского рынка мы не имеем никакого отношения. Мы застраиваем 10 га территории давно заброшенного и захламленного “Киевгума”, который находится через дорогу от Демеевского рынка. Автором концепции является “Архиматика”, и получено разрешение.
Визуализация проекта ЖК “Riverdale”
10 га для центра Киева – а Голосеево уже практически центр – довольно большая территория. Мы не застраиваем ее “под ноль” высотками, но сделали очень интересную концепцию. По этой территории протекает река Совка, которая давно завязана в коллектора и во время сильных дождей площадку подтапливает. Потому мы разработали проект, в котором Совка высвобождается из коллекторов и возвращается в своей историческое русло. Речка будет разделять жилой комплекс на правый и левый берег. Потому и название комплекса – “Riverdale”.
Это не высотная застройка, всего пять секций имеют высоту 25 этажей. Остальные секции (всего 47 секций) имеют высотность от шести до 16 этажей. Предусмотрена огромная променада, подземный паркинг, парки и скверы. В речку будет интегрирован летний бассейн – не только для жителей комплекса, но для всех желающих. Здесь будут детский садик, школа, офисные и торгово-сервисные помещения, спортивные клубы.
Локация для жилья очень удобная – до станции метро “Демеевка” максимум десять минут, удобная развязка.
Визуализация проекта ЖК “Riverdale”
Но активисты не могли ничего придумать, кроме Байкового кладбища. Но мы делали замеры- охранная зона вообще не нарушается, расстояние более чем достаточное. Железная дорога тоже идет не по Изюмской улице, а по улице Гринченко.
Потому бить на “кто ж будет покупать квартиры рядом с кладбищем и железной дорогой” – это, во-первых, явная выдумка. А, во вторых, могу привести массу примеров, когда застройщики вовсе не относились так щепетильно к этим моментам, но активисты не шумели и инвесторы квартиры все равно покупали.
Предполагаю, что, скорее всего, активисты просто не разобрались в документации и сделали такой вброс.
Чтобы снять все эти инсинуации окончательно, мы ориентировочно в конце октября, когда начнем продажи, сделаем широкую презентацию при участии “Архиматики”, подрядчиков по работе с Совкой.
Визуализация проекта ЖК “Riverdale”
В центре Киева таких целостных комплексов нет, есть только на окраинах. Мы реализуем здесь подход “Живи и работай” – чрезвычайно актуальный подход в современном градостроительстве, позволяющий человеку жить полноценной жизни в пешем доступном радиусе от своего жилья. Это экологично и это экономит время на жизнь – за счет ненужности длительных поездок в пробках на работу, в школу, детсад и т.д. Где еще практически в центре Киева да еще с рекой можно так жить?
KV: Это отлично. Но будет ли построена соответствующая инженерная инфраструктура – сети, коллектора, подстанции, чтобы, например, электричество поставлялось без перебоев?
Алексей Коваль: В бюджете такого комплекса всегда предусматриваются серьезные суммы на реновацию или реконструкцию всех инженерных сетей, или постройку новых сетей. Даже выведение на поверхность реки Совка – это сложнейшее инженерное решение, требующее установки фильтров, шлюзов и т.д. Мы к каждому аспекту подходим очень серьезно.
Визуализация проекта ЖК “Riverdale”
Проблемы с инженерными сетями есть везде и мы их решаем. В Борисполе, например, при постройке жилого комплекса мы реконструировали инженерные сети, использовав продукцию Hawle, которая, если брать по аналогии с автомобильным рынком – это Lexus. Мы не экономим на таких важных вещах, даже если это дорого. И все технические условия, которые выставляет город, мы всегда выполняем в полном объеме.
С электрическом ситуация немного иная. Когда построена только первая очередь, сети еще не переданы на баланс “ДТЭК Киевские электросети”. Когда нет прямых договоров, то ты подаешь электроэнергию по временной схеме. Да, это нехорошо, но, увы, так работает сегодня регуляторное поле и рынок вынужден подстраиваться.
Потому от момента сдачи в эксплуатацию до момента подписания прямых договоров с поставщиками услуг ни один новый ЖК не может обойтись без проблем. Такая история иногда занимает от шести до 12 месяцев. А после заключения прямых договоров при правильно спроектированных необходимых мощностях в новом ЖК никаких проблем быть не может. Разве что жильцы нового ЖК будут сливать в канализацию остатки строительного мусора, что, к сожалению, не такая уж редкость, из-за чего забиваются стояки. Но это уже вопросы к людям, а не к проектировщикам и застройщикам или поставщикам услуг.
KV: Когда начнутся строительные работы?
Алексей Коваль: Площадка уже готовиться, идут пробы грунтов, сделана геология и, в первую очередь, мы приступаем к реке. Подрядчики по реке говорят, что рабочая документация готова на 80%. То есть сразу после ее получения мы приступим к работам.
Визуализация проекта ЖК “Riverdale”
KV: Какие еще проекты готовятся к работе?
Алексей Коваль: Будет небольшой и интересный ЖК на ул. Жилянской – на 30 тыс. кв. м с четырехуровневым подземным паркингом. Скоро приступим к подготовительному этапу.
Также будем осваивать площадку на 8 га на Днепровской набережной – ЖК на 200 тыс. кв. м со своим ландшафтным парком. Рабочее название – “Newtone”.
В целом только эти три проекта – “Riverdale”, “Newtone” и на Жилянской – около 500 тыс. кв. м. В целом в активной работе 2 млн кв. м, а еще 1,5 млн кв. м уже построенного и введенного в эксплуатацию жилья.
В этом году планируем ввести ЖК “Terrakota” (между станциями метро “Бориспольская” и “Вырлица”) и пятый дом в ЖК “Rybalsky”. Стартовал “Новый Подол” – до 1 млн кв. м. ЖК “Киевпроект” вышел на рынок – непростой проект, стараемся сохранить его аутентичный внешний облик.
Здесь мы тоже движемся в тренде ревитализации, сохраняя прекрасное старое, что стоит сохранить, и давая заброшенным территориям новую жизнь.
Фото: предоставлены пресс-службой
