Урбан-виллы, сочетающие формат городского и загородного жилья, квартиры с большими террасами, собственными садами и патио – форматы, которые начали изучать и разрабатывать девелоперы на столичного рынка недвижимости. Перспективны ли они в Украине, что ожидает киевских покупателей квартир – узнавала KV у ведущих игроков рынка.
Если до карантина покупатели относили террасы к признаку жилья класса бизнес+/премиум, то сейчас и в классе комфорт+ террасы интересны покупателям. И оплата за дополнительные “квадраты” уже не кажется невыгодной.
“Квартира с террасой, собственным садом или патио-зоной — это не только о комфорте, но и о высоком статусе ее владельца. Такая недвижимость сегодня пользуется успехом и является хорошим активом для инвестиций. По Киеву и пригороду мы наблюдаем прирост продаж в 20% в сравнении с докарантинным периодом, рассказала KV Анна Анисимова, руководитель отдела инвестиций и аналитики компании “Интергал-Буд”. По словам специалиста, сегодня квартиры с террасами преимущественно предлагают жилые комплексы класса комфорт+, бизнес и премиум сегментов. А это означает, что стоимость такой недвижимости высокая и составляет лишь 10-12% от общей массы продаж. “Но, безусловно, она будет пользоваться спросом, ведь никто не знает, были ли пережитые нами локдауны последними”, – уточняет Анна Анисимова.
В Европе тот же формат урбан-вилл и жилья с террасами понятен и популярен, Европа в принципе малоэтажная. А вот для нашего рынка спрогнозировать, сколько будут покупать такого жилья, непросто.
“Думаю, что показатель может быть до 18%. Важно понимать, что стоимость квартиры в урбан-вилле в Киеве будет значительно дороже, чем аналогичная площадь жилья в многоквартирном комплексе. В первую очередь, это связано с тем, что девелопер строит небольшой дом/дома с ограниченным количеством квартир вместо многоэтажки. Это уже вопрос экономики проекта, – говорит Сергей Левцов, генеральный директор Edelburg Development. – К тому же такие проекты должны качественно реализовываться в черте города, где развитая инфраструктура, но при этом создавать чувство размеренной загородной жизни. А здесь уже необходимы качественная концепция, создание ландшафта, зон отдыха, двориков-патио, эксплуатируемая кровля и просторные террасы в квартирах”.
Оптимальными для таких проектов, по мнению эксперта, будут территории бывших промышленных зон или создание новых жилых кварталов, где нет поблизости высотных домов. В любом случае, дешевыми такие проекты не будут.
“Проекты в формате урбан-вилл, предполагающие малоэтажную застройку, в столичных реалиях могут принадлежать к дорогому сегменту, либо располагаться на окраине Киева или в пригороде, – уточняет Алексей Коваль, руководитель проектов Perfect Group. – Застройщик вынужден переносить цену участка и подвода коммуникаций на меньшую финальную площадь и меньшее количество квартир”.
Целевой сегмент подобных предложений, по словам Алексея Коваля, – либо 15-20% покупателей дорогого жилья, или люди, которые хотят переехать за город.
Квартиры с террасами – на спрос влияет климат
Если формат урбан-вилл – нечто относительно новое и претендующее на престиж, то квартиры с террасами уже знакомы украинцам, а в локаут и вовсе пережили ренессанс.
“Запрос на квартиры с террасами ярко проявился с момента возобновления продаж после первого локдауна. Чаще такими вариантами интересуются покупатели больших квартир в сегменте “комфорт”, либо те, кто приобретает дорогое элитное жилье”, – рассказывает KV Алексей Коваль.
В Киеве ярким примером малоэтажного городского жилья с террасами стал проект от Stolitsa Group – ЖК Липинка.
“Этот малоэтажный жилой комплекс клубного формата комфорт-класса в Подольском районе стал очень востребован среди инвесторов именно благодаря оригинальным планировкам и возможности обустройства террас и патио”, – рассказывает Татьяна Живонос, маркетинг менеджер Stolitsa Group.
Читайте: Модный формат коливингов займет не более 5% рынка жилья, – эксперты
В “Интергал-Буд” предлагают квартиры с террасами в двух киевских проектах: SKY AVENUE и “Парковые Озера 2” и в одном загородном — жилом комплекс “Озерный Гай Гатное”.
“К слову, в этих ЖК представлены не только двухуровневые квартиры с террасами, но и квартиры с собственным палисадником и видом на озеро”, – сообщает Анна Анисимова. А в начале июля здесь стартовали продажи 10-го дома с абсолютно новой концепцией загородной недвижимости — шестиэтажный двухсекционный дом возведут на первой береговой линии, в котором разместятся всего 46 квартир. 5-й и 6-й этажи — двухуровневые квартиры. А на первом этаже покупателям предлагают квартиры с собственными террасами, которые будут переходить в зеленые палисадники.
Тем не менее, более широкому спросу на террасы мешает наш климат.
“Жилье с большими открытыми террасами скорее присуще странам с более теплым климатом. В силу климатических условий нашего региона период использования открытых террас и патио достаточно ограничен (не более 6 месяцев в году). В остальное время – это пустая, неиспользуемая площадь, за которую покупатель должен был заплатить” – комментирует Татьяна Живонос. “Терраса будет простаивать большую часть осени, всю зиму и половину весны. Поэтому платить за дополнительные метры открытого пространства чаще всего готовы зажиточные покупатели – до 5% общего спроса”, – уточняет Алексей Коваль.
К тому же, по меткому наблюдению Татьяны Живонос, по сложившейся традиции, в нашей стране жители квартир с большими балконами стремятся их застеклить и использовать как еще одно помещение. И тогда сама идея домов с террасами теряет смысл.
Перспективы урбан-вилл и квартир с террасами
Проекты урбан-вилл – это низкоэтажная застройка, за которой, кстати, очень соскучились украинцы-жители городов-миллионников. Но на их реализацию в городах-миллионника, в столице в частности, в том числе будет влиять доступность подходящих земельных участков и прогнозируемая доходность проектов, соответственно.
“Такие проекты могут легко появляться в областных центрах и пригороде Киева, где низкоэтажная застройка – это устоявшаяся практика в силу особенностей спроса либо ограничений местных властей, – прогнозирует Алексей Коваль. – Также там намного меньше стоит земля, а поэтому квартиры в невысоких домах весьма конкурентные по стоимости”.
Что касается столицы, то по мнению специалиста, скорее всего, в Киеве это могут быть отдельные очень дорогие дома, или небольшие элитные жилые комплексы.
“На наш взгляд, формат урбан-вилл может быть актуален в комплексах клубного формата, где покупателю важны скорее эстетика и комфорт, а не борьба за квадратные метры полезной площади”, – уточняет Татьяна Живонос, и прогнозирует, что доля таких покупателей в Киеве будет постепенно расти.
Не смотря на увеличение интереса со стороны покупателей к подобным проектам, есть ряд факторов, влияющих на количество урбан-вилл и ЖК с квартирами с террасами.
Как отмечает Анна Анисимова, во-первых, скорость появления новых проектов с террасами будет зависеть от стоимости продаж квадратного метра, которая напрямую связана с себестоимостью качественных строительных материалов и строительных работ, стоимости коммунальных услуг, обслуживания и дополнительного оборудования для террас.
Во-вторых, от роста спроса на такую недвижимости.
“Если нас накроет третья волна коронавирусной пандемии, то вполне можно ожидать повышения спроса на недвижимость с террасами, патио-зонами и палисадниками, – прогнозирует она. – Думаю, что квартиры с собственными палисадниками будут популярней, чем квартиры с террасами. Климат Украины позволяет использовать террасы всего лишь 4-5 месяцев в году, в то время как палисадники — ваш глоток свежего воздуха в любое время года. К тому же, они требуют меньше затрат на обслуживание”.
Иная ситуация может сложиться с подобными форматами на Юге Украины. “Жилье с открытыми зонами отдыха: террасами, балконами, патио, палисадниками наиболее актуально в южных регионах страны, например, в Одессе, – считает Татьяна Живонос. – На данный момент там уже широко используется формат урбан-вилл, и он будет продолжать развиваться”.
Впрочем, рассчитывать на бурный рост проектов подобных формат не стоит. “Не стоит забывать, что есть еще таун-хаусы и коттеджные городки, которые обеспечивают большую приватность тем, кому она необходима, – делится с KV Сергей Левцов. – В пригороде столицы похожие объекты есть, но их появление обусловлено ограничениями государственных строительных норм, например, высотностью”.
Аналогично и и террасами – они, по опыту Алексея Коваля, – также довольно нишевая история. Выбирая между застекленной лоджией или открытым пространством, массовый покупатель отдаст предпочтение первому.
Такие форматы жилья в Украине, по словам Ярославы Чапко, коммерческого директора CBS Group, стали появляться как адаптация под условия локдаунов.
“Во-первых, вернулась популярность больших лоджий, во-вторых, появился спрос на террасы. Люди, которые стали больше работать дома, ищут возможности для более комфортного обустройства квартир” – говорит она. По мнению эксперта, сити-хаузы и прочие аналогичные форматы – это переходной этап для тех, кто еще не готов к покупке частного дома, но уже и в квартире тесно. С одной стороны террасы и сити-хаузы – форматы интересные, с другой стороны, все проекты, в которых они заявлены – еще только строятся. Вопросы эксплуатации открытых террас в холодное или дождливое время года вряд ли кто то детально прорабатывал. Их популярность, как считает Ярослава Чапко, мы сможем оценить через 2-3 года, когда покупатели заселятся и смогут оценить удобства или неудобства формата.
Гибридные проекты по-прежнему в тренде
Появление таких проектов может диктоваться и своего рода “центрами деловой и общественной жизни”. Тем более, что класс жилья возле “центров притяжения” обычно выше, и сейчас девелоперы стараются сделать такое жилье в уникальных форматах. На Западе жилье вокруг университетских учебных корпусов кампусов дороже: оно безопасней, престижней, статусней. Похожая ситуация и с деловыми центрами. Такое жилье, соответственно, также стоит дороже.
“Проанализировав данные предоставляемые экспертами, легко выявить главные параметры, которые влияют на ценообразование – второе место, после типа постройки, занимает локация. Удаленность от центра, дорожная развязка и, конечно, развитая социально-коммерческая структура района. На приоритетность локации влияет также бурное промышленное и социальное развитие Киева, усугубляющаяся катастрофическая дорожная ситуация. Она и дефицит времени заставляют нас всех закрывать свои потребности в местах, расположенных недалеко друг от друга. И дело не только в том, что офис в БЦ или коворкинге, должен быть расположен рядом с вашим домом, или в том, чтобы коливинги и коворкинги должны находится недалеко друг от друга. А в том, что востребованы комплексы, которые включают в себя новые форматы жизни и работы”, – отмечает Алексей Пышный, управляющий партнер ПАТ “Квіти України”.
Учитывая это, а также тенденции к mixed (или blended) форматам, стоит ожидать, по мнению Алексея Пышного, что объекты только с жилой функцией отойдут на второй план, уступив лидирующие позиции гибридным. Тем, которые закрывают разные функций. Мировая статистика также показывает рост интереса к гибким проектам.
“По данным портала Allworkspace, сейчас в мире функционируют 35 тысяч “гибких” рабочих мест. Цифры, предоставленные Instant Group, показывают, что в 2021 году предвидится рост коворкингов на 21%. 71,5% арендаторов планируют вернуться к своим рабочим местам в коворкингах. The Commercial Observer гарантирует, что в США количество коворкингов утроится в ближайшие 5 лет. Это общемировой тренд, которого не избежать и Украине, – комментирует Алексей Пышный. – По данным Colliers International (Украина), за последние три квартала в 2020 году общий объем арендуемых в коворкингах площадей увеличился на 22%”.
Многие девелоперы жилья уже запланировали коворкинг в своих проектах. Как правило, это проекты класса комфорт+ и выше.
Эксплуатация
Как верно отмечали выше эксперты, классность проектов, конструктивные и технологические особенности, климатические условия и отсутствие наработанного годами опыта эксплуатации террас и патио влияют и на стоимость содержания и обслуживания, и на комфортность этого процесса.
“Жилье формата урбан-вилл может быть дорого в содержании, по сравнению со стандартными домами, – предполагает Алексей Коваль. – Это особенности формата. Например, плата за охрану территории или обустройство общих зон будет собираться с меньшего количества квартир”.
Патио, по его словам, как один из способов благоустройства общей территории – также могут предлагаться девелоперами в некоторых ЖК. Однако тогда еще более остро встает вопросы охраны, видеонаблюдения и закрытого двора без машин. “В противном случае удобная садовая мебель может быстро исчезнуть в неизвестном направлении, а мангалы займут случайные отдыхающие”, – делится наблюдениями эксперт.
Касательно квартир и террасами, девелоперы обращают внимание на работу инженерных сетей и согласование эксплуатации с соседями. Чаще всего владельцы террас могут иметь проблемы с водоотводом, уборкой снега в зимний период, пожарной безопасностью. Для того чтобы избежать проблем, при покупке недвижимости нужно обращать внимание на качество строительства и прокладку инженерных сетей. В наших проектах мы декларируем высокое качество работ на каждом этапе строительства, поэтому мы гарантируем нашим клиентам безопасную эксплуатацию террас и палисадников”, – поясняет Анна Анисимова.
Наконец, среди особенностей содержания домов с террасами – появляется дополнительная ответственность владельца квартиры.
“Например, ему необходимо своевременно очищать сливы, дабы избежать затопления террасы при дожде. Могут возникать споры, если человек захочет разместить на террасе гриль, или когда там будут часто шуметь дети, – говорит Алексей Коваль. – Таким образом, если вносятся дополнительные элементы комфорта, задача управляющей компании или ОСББ – создать такие правила, чтобы они не мешали другим жильцам дома.
Сергей Левцов рекомендует девелоперам или управляющим компаниям “на берегу” прописать все правила эксплуатации:
“Мне импонирует подход в США, когда в “правилах дома” прописано все до мелочей: что может делать собственник квартиры, а что нет. Даже перечень сезонных растений есть, которые нужно высаживать на своей террасе и этими правилами никто из жильцов не пренебрегает”.
Это поможет, как отмечает Татьяна Живонос, в том числе избежать хаотичного остекления патио, террас, тем самым “убив” архитектурный замысел и внешний вид комплекса.
Хотя спрос на такие форматы как урбан-вилла, квартира с патио/террасой и подобными будет ограничен классом, ценой и рядом прочих факторов, своя ниша этих проектов сформируется, прогнозируют девелоперы. Ведь это – отличная альтернатива частному дому, при этом в черте мегаполиса.
Читайте: Дороже на 40%: какие факторы меняют рынок столичного жилья
Фото: из открытых источников
