Пандемические локдауны и реформа ГАСИ притормозили темпы введения в эксплуатацию нового жилья. Изменится ли ситуация в 2022 году? Как перераспределятся классы жилых комплексов и какие перспективы у загородного сектора и формата mixed use – КиевVласть узнавала у экспертов строительного рынка.
Алексей Коваль, руководитель проектов Perfect Group
Скорее всего, темпы и объемы ввода в эксплуатацию нового жилья в 2022 останутся на прежнем уровне. Застройщики активно начинали новые проекты в 2021 году, при этом почти не представляли новинок в самый стрессовый для всех 2020 год – период начала ковидных ограничений. Соответственно, из-за этой паузы, количество введенных в эксплуатацию квадратных метров вырастет только к 2023-2024 годам.
Новые проекты довольно активно презентовались в 2021 году – при этом часть ЖК перешли с 2020 года, когда девелоперы не рискнули начинать работы. В 2022 году ситуацию будет примерно такой, как сейчас. Возможно даже несколько более спокойной, и количество новых проектов будет прирастать медленнее.
Что будет с эконом-классом? Сегодня в Киеве доминирует “комфорт”, а “эконом” сократился до менее чем 10%. Это долгосрочный тренд, который продолжиться в будущем году.
Пригородные проекты будут интересовать девелоперов в той мере, в которой они позволят получить новый опыт и необычные наработки в портфель. Например, коттеджные городки или загородные смешанные районы. Однако вряд ли тренд станет массовым в ближайшее время.
Проекты mixed use с жилой функцией хорошо работают на крупных территориях, которые развиваются по формату “город в городе”. С каждым годом таких проектов становиться все больше, однако уже сейчас многие развивают город экстенсивно – большие ЖК строят на окраинах, и они расширяют границы столицы. Новый этап может начаться в случае старта реновации старого жилья в центральных районах – однако пока рано предполагать, что это возможно в ближайшей перспективе.
Анна Лаевская, коммерческий директор “Интергал-Буд”
Мы неоднократно акцентировали внимание на том, что новый регулятор ГИАГ, начавший работу после ликвидации ГАСИ, дал надежду на упрощение разрешительных процедур и ликвидацию коррупционной составляющей. Действительно, спустя пару месяцев от начала работы Государственной инспекции архитектуры и градостроительства большинство участников рынка отметили, что честные строительные компании могут абсолютно спокойно, без всяких необоснованных отказов ввести объект в эксплуатацию. Ранее эта процедура затягивалась на месяцы и даже годы. Сейчас же срок получения сертификата о вводе объекта в эксплуатацию может занять всего несколько дней. Такие изменения вселяют оптимизм и позволяют утверждать, что темпы и объемы ввода в эксплуатацию нового жилья в 2022 году будут выше, чем аналогичные показатели за период до сентября 2021 года.
Как будут развиваться проекты по классам? По-прежнему будет расти доля сегментов комфорт, комфорт+ и бизнес. Конкуренция на рынке возрастает, все больше строительных объектов, которые борются за внимание покупателей, а те, в свою очередь, стали более требовательны к качеству и наполнению проектов. Удовлетворить высокие потребительские запросы предложением в сегменте эконом уже попросту не удастся. Что же касается премиального сегмента, то он растет, и продолжит расти спрос на клубные, небольшие дома.
Полифункциональность проектов – однозначно тренд, перспективы которого еще не исчерпаны. Более того, пока что в Киеве, да и во всей стране таких проектов не так уж много. Сейчас наличием коммерции на первых этажах жилых зданий уже никого не удивить, это своеобразный must have. Однако понятие mixed-use порядком шире, это возможность сочетать несколько жизненных сценариев в рамках одного комплекса: проживание, работа, активный досуг, спокойных отдых, спорт и т.д. В портфеле “Интергал-Буд” есть МФК INTERGAL CITY, который наиболее полно отражает данную концепцию. Это город в городе, где резидент может проживать, осуществлять бизнес-деятельность, заниматься спортом, шопингом, обучать детей, развлекаться. И все это, не покидая территорию комплекса.
Ряд крупных застройщиков, которые раньше строили только в столице, начали покупать участки и строить загородные комплексы. Но пригородная недвижимость отличается от проектов, которые реализуются в Киеве. Это малоэтажная застройка, таунхаусы и даже микс, когда в рамках одной площадки строятся и коттеджи, и таунхаусы, и небольшие многоквартирные дома.
Такой интерес к пригороду продиктован ковидным трендом, когда многие покупатели обратили внимание на загородные проекты, где есть свои зеленые зоны и возможность чувствовать себя комфортно, гулять и дышать свежим воздухом даже в условиях изоляции.
Это временный тренд, в основе которого эпидемиологические обстоятельства. Но есть и общемировая тенденция – отток населения из более шумных, густонаселенных и менее комфортных мегаполисов в уютные пригороды. Особенно это актуально для семей с детьми, чьи родители стремятся обеспечить для них более спокойную и безопасную обстановку.
Рекреационная составляющая mixed-use проектов во многом зависит от их локации и способности девелопера правильно интегрировать преимущества расположения комплекса в его концепцию. Тут ярким примером является наш единственный пригородный ЖК – “Озерный Гай Гатное”. Озера, которые находятся на территории, не просто украшение объекта, а и часть его инфраструктуры. Мы обустроили набережные зоны таким образом, чтобы там можно было реализовать несколько сценариев для отдыха резидентов: неспешные прогулки, пляжные развлечения, пикники и барбекю, шумные вечеринки в кругу друзей или медитативный ретрит.
Руслана Грабко, директор по продажам группы компаний DIM
Если брать во внимание цикличность рынка недвижимости и спад в объемах строительства, который мы наблюдали по двум причинам (последствия коронавируса для мировой и отечественной экономики и коллапс в системе выдачи разрешительной документации и сертификатов готовности), очень хочется верить, что 2022 будет более урожайным на новый качественные жилые комплексы. Как минимум, потенциал роста объема новых ЖК сохраняется на уровне 25-30% от объемов 2020-2021 года. Предпосылок несколько.
Во-первых, кто-то уже активно готовится представить новые жилые комплексы и готов это делать с нового года.
Во-вторых, в некоторых ЖК подходит к завершению реализация первой части проекта и готовится старт новых полноценных очередей в составе комплексных проектов. Это не отдельный дом-два, а целые кварталы и тысячи квадратных метров жилья.
В-третьих, рост платежеспособного покупательского спроса на отдельные форматы.
Вообще локдаун и пандемия несколько поменяли взгляды украинцев, подстегнув рост спроса на качественные загородные проекты и региональные центры вблизи зеленых массивов и парков. Вместо близости к эпицентру деловой суеты приоритет в образе жизни сместился к загородному уединению, спокойствию, экологичности. Интерес девелоперов к загородным форматам в дальнейшем, уверена, будет расти.
Мы видим потенциал на этом рынке, если создавать концептуальные и нишевые проекты, востребованные у покупателя. В дальнейшем будет увеличиваться количество проектов в сегменте комфорт+ и бизнес-класса, а доля жилья эконом-сегмента продолжит снижаться. Все определяет реальный спрос.
Татьяна Живонос, маркетинг менеджер Stolitsa Group
Мы прогнозируем дальнейший рост строительного рынка в 2022-2023 годах как в метрах квадратных так и в денежном выражении. Основными предпосылками этого является продолжающееся развитие крупных строительных проектов, таких как масштабная застройка жилмассива Варшавский, возобновление работ на некоторых замороженных площадках, а также запуск новых объектов строительства.
К тому же, в 2021 году была заметна динамика роста цен на недвижимость, что обусловлено как ростом себестоимости строительства, так и повышенным инвестиционным спросом. Такая тенденция будет сохранятся и в 2022 году.
Судя по всему, застройщики более активно примутся за освоение бывших промышленных зон Киева, которых довольно много и в Подольском, и в Шевченковском, и в Голосеевском, и в других районах города. А это предрекает развитие довольно крупных жилых и многофункциональных проектов в форматах комфорт+ и бизнес.
Что будет с классами жилья? Весь киевский рынок постепенно смещается в сегмент более комфортных и, соответственно, более дорогих классов. Другой вопрос, понятие классов комфортности пока еще довольно размытая и несформированная категория на рынке недвижимости Украины. Однако, смещение спроса в более комфортный формат жилья явно есть, и будет продолжаться.
В целом вполне вероятно, что девелоперы, у которых недостаточно площадок в черте города будут рассматривать возможности развития бизнеса и в пригородах. Здесь наиболее интересно, перейдут ли столичные застройщики в сегмент коттеджного строительства, или все же продолжат возводить высотки. Понаблюдаем.
Перспективы mixed use таковы: в силу того, что многие киевские площадки часто не предназначены для строительства на них 100% жилых объектов, возникает необходимость совмещать с нежилыми функциями. Благодаря этому и появляются многофункциональные комплексы, где только часть проекта может быть введена как жилой фонд, а остальные площади будут заняты под различный коммерческий функционал. Другое дело, что городу также выгодны многофункциональные форматы, которые эффективно дополняют и обогащают инфраструктуру мегаполиса.
Пресс-служба “Альянс Новобуд”
После реформы ГАСИ достаточно сложно что-то прогнозировать. Хотя нормативные базы уже изменены, не все комплексы им соответствуют, так как начинали возводиться еще по старым. Поэтому вопрос темпа ввода жилья в эксплуатацию остается открытым.
Несмотря на нестабильную финансовую ситуацию, новые проекты разных классов появляются регулярно. Киев все еще остается целью для многих девелоперов. Компания “Альянс Новобуд” преодолела достаточно сложный рубеж, когда вышли на рынок с первыми киевскими проектами. Сейчас один из них уже на завершающей стадии, поэтому мы прекрасно понимаем с какими трудностями придется столкнутся нашим конкурентам из пригорода, которые планируют выходить на Киев.
И следующий год скорее будет более богат на новые проекты по сравнению с 2021.
Сейчас Mixed use является мировым трендом. Ни для кого не секрет, что города равноценно развиваются тогда, когда в рамках каждого городского кластера развиты абсолютно разные функции и гармонично дополняют друг друга. К примеру, когда торговая функция совмещается с жилой, торговой и образовательной функциями, или еще лучше, производственной, то вероятность того, что кластер будет гармонично развиваться очень высока. Мировая практика показывает, что если функционал нового квартала сконцентрирован только на одной функции, например, на жилье, то для покупателя наличие сервисного функционала в рамках квартала будет в приоритете. Слишком однородная среда не дает возможности быстро обновляться и развиваться. Это одна из причин почему более востребованы те жилые комплексы, в которых комфортно размещены общественные пространства. Жители микрорайонов стали проецировать свою активность в рамках своего микрорайона, в котором хотят проводить свой досуг, водить детей в школу и садик, посещать медицинские центры, ходить в заведения, в спортивные объекты и т.д. Чем более развита социальная инфраструктура, тем более востребован будет квартал. Поэтому подобных проектов на рынке становится больше и больше, спрос порождает предложение.
Читайте: Рынок новостроек: эксперты прогнозируют умеренный рост цен
