О последствиях реформ для обычных украинцев и бизнеса, об острых проблемах Киева, а также о том, что и почему нужно изменить в стране чтобы уже сейчас ощутить улучшения – в большом программном интервью для издания КиевVласть рассказал основатель KAN Development Игорь Никонов.
Об инвестклимате и реформах
KV: Последнее время оживились коммуникации представителей иностранного бизнеса с украинскими предпринимателями. А как Вы оцениваете текущую ситуацию с инвестклиматом в стране?
Игорь Никонов (И.Н.): Дальше коммуникаций, на мой взгляд, все это пока никуда не идет. В стране не происходит ничего глобального в отношении так называемых экономических точек роста, их никто не создает.
Пока я только вижу, как у средних и мелких бизнесменов на горле сжимается налоговый капкан. Увеличивается количество силовых структур. А стратегического развития важных и перспективных для страны отраслей, которые могут дать быстрый экономический рост, повысить экспортный и внутренний потенциал, нет.
KV: О каких отраслях идет речь?
И.Н.: Промышленность – самый маржинальный, скажем так, вид экономики. Для производства окончательного продукта в промышленности задействовано много участников – от поставщиков сырья до поставщиков программных продуктов. Например, чтобы создать сборочный завод автомобилей, нужны многие десятки смежных предприятий. Правильнее, чтобы все эти предприятия находились в непосредственной близости от основного производства, т.е. создавались производственные кластеры. Понимаете, какой это потенциал для развития экономики? И не нужно “придумывать велосипед” – есть успешная мировая практика создания индустриальных парков. Это территории, в которых очень упрощена разрешительная система, создана инфраструктура и есть различные льготы для резидентов. Льготы, понятно, временные, но они дают инвестору стимул принять решение в пользу строительства у нас этих предприятий.
Увы, у нас в стране инвестор приравнен к некоему благотворителю, который придет сюда тратить свои деньги, ничего не получая взамен… Пора трезво посмотреть на вещи: любой инвестор заинтересован в прибыли, ничего другого для благоприятного инвестиционного климата быть не может.
Еще одна перспективная отрасль – переработка агропродукции. И конечно же, инфраструктурные проекты.
Но и здесь для развития и привлечения инвестиций нужна государственная стратегия развития и поддержки.
KV: Какие льготы, поддержка, на Ваш взгляд, необходимы?
И.Н.: Льготы по налогу на прибыль (на 5 лет), льготы на ввоз производственного оборудования, по налогу на землю (много различных вариантов).
Необходимо решить проблему с подключением к инженерным сетям. В регионах это – страшный сон предпринимателя: приходится платить огромные нерелевантные деньги.
Третий важный фактор – кредитный ресурс. Много раз Национальным Банком выделялись большие средства для рефинансирования коммерческих банков, а те в свою очередь покупали валюту и выгоняли средства за рубеж, существенно влияя на курс (естественно никакой пользы для экономики это не приносило). Это огромная ошибка: должны быть целевые банки, которые финансируют конкретные целевые программы и не дают возможности за выделенные средства покупать валюту, а все до последней гривны уходит на развитие специализированных проектов в различных отраслях. Тогда спокойно можно развивать инфраструктурные проекты, промышленность, переработку и т.д.
KV: И гарантии права собственности…
И.Н.: Это очень важно! То, что творилось в Министерстве юстиции до недавнего времени – ужасно. Масса незаконной собственности – гаражи, МАФы с незаконно полученным документами. Мы дожились до того, что у нас в Киевском метрополитене есть сособственники, представляете? МАФ зарегистрировал права собственности, находясь на территории метрополитена, следовательно – он сособственник, он вообще может чуть ли не обладатель первоочередных прав приватизировать часть метрополитена. Мне известны огромное количество незаконно зарегистрированных гаражей в “красных линиях”. Каждый из них за 500 долларов каким-то чудесным образом получили регистрацию в Минюсте. КГГА поднимала по этому поводу вопрос, обращалась в Минюст – безрезультатно. Сегодня поговорили, а завтра – снова регистрируются 20 гаражей. А все эти проблемы с незаконными перерегистрациями права собственности? Люди в один день из-за такого рейдерства теряли целые бизнес центры. Как с такими условиями гарантировать инвестору неприкосновенность его активов?
KV: Есть ли шансы у текущего созыва ВР что-то радикально изменить?
И.Н.: Сейчас мы живем в мире надежд – декларируются хорошие вещи. Но я очень расстроен тем, что большинство фракции (“Слуга народа” в ВРУ, – KV) начинает раскалываться. У нас ведь как? Любые намерения к изменениям “заговаривают” популисты. Когда было создано такое большинство, я надеялся, что их не удастся заговорить, ведь у них есть лидер, который озвучивает программу, и они должны в рамках нее двигаться. Сейчас большинство разваливается, а чем быстрее они развалятся, тем меньше вероятность того, что будут проведены реальные реформы, которые, в том числе, направлены на создание благоприятного инвестклимата.
KV: А что думаете по поводу налоговой реформы в отношении ФОПов?
И.Н.: Мой бизнес зависит напрямую от уровня дохода населения. Посему я двумя руками за то, чтобы люди богатели, и, самое главное, чтобы не беднел средний класс.
Потому сегодня “зажимать” и бороться с ФОПами, на мой взгляд, не просто рано, а и очень опасно. Благодаря существующей системе образовалось множество разнообразных бизнесов и если их сейчас прижать, то поступления в казну не увеличатся, а наоборот уменьшатся, т.к. бизнесы, существующие за счёт низкого налогообложения ФОПов просто будут не рентабельны и закроются.
Закручивать гайки нужно только после поднятия экономики в целом, должны существенно повысится доходы населения. Нельзя убивать предпринимательский дух. Сегодня — это основной фактор выхода из кризиса. Именно предприниматели — это те люди, которые не бегут к государству за помощью, не сидят на дотациях, а многие еще и нанимают людей на работу. Таких активных и напористых у нас всего 5-6% населения, и важно поддержать их.
KV: Игорь Владимирович, поддерживаете ли вы открытый рынок земли?
И.Н.: Я – за право продажи земли, и сейчас сильно опасаюсь, что эту тему снова могут заговорить популисты.
Многие противники переживают, что открытый рынок повредит фермерам, земли скупят большие корпорации и т.д. Я боюсь, что мы ещё сильно будем просить, чтобы иностранцы ее купили.
Но будущее за большими корпорациями, это мировая тенденция, и фермеры могут работать с ними вместе. Существует очень много видов нишевых продуктов питания, которыми большие корпорации не занимаются – эко продукция, ягоды, немассовые овощи. Это – перспективная ниша для фермеров. Хочу, чтобы все-таки перестали спекулировать в вопросе открытого рынка земли и делать людей рабами, потому что они реально таковыми и являются в ситуации, когда свою же собственность продать не могут. Обидно, что люди верят популистам. Политик по сути своей не может себе позволить говорить правду, он говорит только то, что хотят слышать люди.
Кстати, вот пример Турции: там в свое время территории Средиземноморского побережья продавали по одному евро. Иностранные инвесторы построили за миллиарды долларов отели – а это развитие турбизнеса, рабочие места, налоги и лоббизм на мировом уровне. Теперь иностранные инвесторы, которые влили деньги в Турцию очень настойчиво отстаивают ее интересы.
А у нас? Да дайте же возможность зайти инвесторам, вы всегда сможете потом регулировать налогами те или иные вопросы. Но мы сегодня пугаем весь мир своей позицией и какими-то социалистическими взглядами. И забываем: нужно дать инвесторам веру в то, что они здесь заработают, а не пичкать их лозунгами.
О девелопменте и развитии города
KV: Учитывая сложности в экономике, планирует ли KAN выходить на зарубежные рынки?
И.Н.: Было несколько попыток, но, увы, я не могу клонировать команду. А без команды ничего не получится. Как минимум человек 10 должны будут переехать на время ведения проекта. Я проанализировал ситуацию и решил не рисковать.
KV: Отмена паевого: как это повлияет на создание инфраструктурных проектов, в т.ч. инженерных сетей?
И.Н.: Авторами закона двигали благие намерения, как-то уменьшить себестоимость строительства и цены на квартиры. Но, во-первых, цены таким образом не снизят никогда, потому что они определяются не только себестоимостью, а и рынком. Во-вторых, для муниципалитетов отмена паевого — это огромный минус.
Чем это закончится? Через несколько лет девелопер захочет подключить объект к сетям, а в муниципалитете ему скажут “извините, у нас нет такой возможности”. Такая же ситуация ждет и объекты социальной инфраструктуры. Застройщики в счет зачисления паевого взноса строили инженерные сети, школы, детсады.
Сегодня, строительный бизнес мог, в данной рентабельности, позволить себе платить паевой взнос.
KV: А в принципе, девелопер может зарабатывать на инфраструктурных объектах? У вас есть опыт создания сети учебных заведений А+, рентабельна ли она?
И.Н.: Сегодня уже да, полностью себя окупает. Сначала была не рентабельная, работала больше, как благотворительный проект. Но и сейчас нельзя сказать, что это супер бизнес-проект с точки зрения зарабатывания денег, но это неотъемлемая часть девелоперского проекта.
ФОТО: “Гимназия А+” на территории ЖК “Комфорт Таун”
KV: Для чего же вы зашли в такой проект?
И.Н.: Мы поняли, что нельзя воровать у жителя часть его жизни. Если девелопер говорит: “мы строим дом, а вы подешевле покупайте, и через 5-10 лет мы построим вам школу” (может быть), это нечестный подход. Некоторым жителям через 5-10 лет школа и не нужна будет.
Мы считаем, одновременно со строительством жилья нужно сразу создавать инфраструктуру, что и делаем на всех своих проектах. И как показала практика наши инвесторы это понимают и ценят.
KV: Можно ли создать эффективную систему сотрудничества с государством, чтобы девелоперы были готовы строить крупные транспортные, инженерные, инфраструктурные объекты?
И.Н.: Эффективная система – просто платить им нормально и честно делать тендеры, без желания госорганов на этом заработать.
KV: Если у государства получится, думаете, пойдут?
И.Н.: Конечно. Например, если глава государства и премьер- министр скажут: “все ребята, тема закрыта, за все откаты, если кто-то попросит, – тюрьма”, и выполнят это, я первый, кто пойдёт работать с государством. Более того, нас кредитовать не нужно, мы сможем строить какой-то период за свои средства, с гарантией того, что государство со мной рассчитается. А сегодня мы в сторону государственных заказов даже не смотрим.
KV: Об эффективном использовании и потенциале инфраструктурных преимуществ Киева: почему город неэффективно использует берега Днепра? Это же огромный туристический, досуговый, рекреационный потенциал.
И.Н.: Это моя боль, если честно. У нас вообще практически нет набережных, вы заметили? Оболонскую вот можем припомнить.
Во все мире все берега рек и водоемов в городах благоустроены, созданы красивые коммерческие и жилые проекты, общественные пространства с кафе, ресторанами, прогулочными зонами. Это живые, востребованные территории, которые приносят и деньги, и пользу, и эстетическое удовольствие в отличие от наших. Знаете, почему у нас так? Потому что существует абсолютная глупость в законах о доступе к водоемам. Я согласен с тем, что частное лицо не должно получать единоличный доступ к воде. Но у нас в законе есть такое понятие как прибрежная защитная линия, которое определено как 100 м от воды. А теперь обратите внимание: все самые лучшие в мире девелоперские проекты и общественные пространства связаны с близостью к воде, все набережные — это произведения искусства. А у нас прибрежные зоны — это свалки мусора и размытые берега.
ФОТО: Вид на пр. Довженко и Днепр с IQ Business Center
KV: Откуда у нас эта норма?
И.Н.: После Второй мировой войны ее внесли, исходя из расчета ведения военных действий: армии, чтобы взять плацдарм, необходима глубина последнего в 100 м. Затем 100-метровая зона стала актуальна в разрезе использования прибрежных зон как сельхозземель. Считается, что при внесении удобрений и обработке от вредителей она служит буфером, фильтром, и вся эта “химия” не попадает в водоем.
Но какое сельское хозяйство в Киеве или в любом другом городе?! Это же глупость! И самое главное: псевдоактивисты, популисты и аферисты используют эту тему, “доят” всех, кто хочет хоть как-то облагородить берега. Да и силовики очень часто на этом зарабатывают.
Сейчас еще и дачники, которые имели участки на окраине, а теперь оказались почти в центре Киева, сугубо из-за своих эгоистических соображений, спекулируют на глупости законодательства, останавливая таким образом реализацию крупных инфраструктурных проектов. Владельцы этих дачных “соток” просто нагло врут общественности о якобы защите водоемов, хотя на самом деле отстаивают личные интересы за счет горожан. Сегодня 50 дачников могут решить судьбу многомиллиардного моста или транспортной развязки, без которых город в 21 веке город просто уже не может существовать.
В существующем законе много противоречий и несостыковок. Размер прибрежной защитной линии должен определяться только проектом застройки, который проходит экспертизу у экологов и других уполномоченных организаций. И в городах ее ширина может быть равна нулю. Это мировая практика. Представьте себе, что было бы если бы власти Венеции, Санкт-Петербурга, Лондона, Гамбурга думали этими “стометровыми” категориями.
Чтобы изменить Киев, сделать его европейским, красивым городом, да и другие наши города у воды, нужно разумно использовать территории, и обязательно заняться набережными, обустроить их, создать современное красивое общественное пространство. Многие компании на это бы откликнулись и сделали, у нас был бы красивейший город.
KV: Но есть же реальная проблема, когда незаконно поставили заборы, закрыли людям доступ к воде.
И.Н.: Скажу честно: конечно, многие частные владельцы наглеют, занимая прибрежные территории частными домами, и ограничивают доступ к воде. Такого быть не должно, с этим надо, конечно, бороться. Все прибрежные зоны в городах должны быть общественные, но это не значит, что они должны быть на балансе у государства или муниципалитета.
У всего должен быть эффективный хозяин. В том числе и набережная должна кому-то принадлежать. В законе написано, что она должна быть отдана государству… Откуда у государства деньги на содержание этой набережной? Нужен профессиональный и заинтересованный балансодержатель.
Теперь посмотрим на проблему с точки зрения девелопера: если я строю проект возле набережной, я выделю средства на ее благоустройство и содержание. Она повышает привлекательность проекта для потребителя, повышает его стоимость. Я буду за ней следить, меня можно даже обязать это делать, – с удовольствием.
Мы очень хотим превратиться из хуторской провинции в нормальную европейскую страну. Но все реальные действия, которые касаются подобных превращений, умирают на барьере нашего популизма, эгоизма людей, которые свои личные амбиции, как правило связанные с желанием “влезть” или “поднять” деньги, ставят выше общественного интереса.
И они прочно связаны с политиками, которые на этом зарабатывают и голоса избирателей, и деньги. Приведу пример: к людям, которые незаконно построили в красных линиях гаражи, там где не может их быть, активно ходят политики, депутаты, защищают их интересы, ведут борьбу против девелоперов, часто превращая нормальных бизнесменов в каких-то легендарных злодеев.
KV: Сами застройщики стали причиной такого отношения, тоже нарушая законодательство и пренебрегая интересами людей. Как теперь вернуть доверие?
И.Н.: Я с этим согласен и тоже борюсь, постоянно объясняя, что чем больше застройщик наглеет, тем больше против себя настраивает общественность. К сожалению, негатив от действий нескольких непорядочных или неумных компаний отражается на всей отрасли.
С другой стороны, протесты против строек — это уже “бизнес”, хорошо отлаженный и организованный. А люди на это “ведутся”, не понимая, что популизм с псевдоактивизмом убивают развитие.
И к сожалению, таких желающих въехать в собственный рай на популистских спекуляциях становится все больше, они становятся все агрессивнее и беспардоннее.
Хотите скажу честно? И Крым мы потеряли из-за этой прибрежной защитной линии.
Причинно-следственная связь такова: там невозможно было построить что-то на берегу, ни общественного, ни частного проекта, кроме, пожалуй, дач чиновников , которые попросту украли эти участки. Приезжали американцы, предлагали сделать в Крыму свободную экономическую зону, построить казино, гостиницы. Ни законы, ни желание чиновников не позволили это сделать. А теперь возьмем пример вышеупомянутой Турции, которая привлекла для освоения прибрежной зоны иностранные инвестиции – было вложено миллиарды долларов. Турция создала максимум преференций для инвесторов. Теперь, когда миллионы людей туда едут отдыхать, госбюджет получает огромные вливания. Люди получили работу. А иностранные инвесторы заинтересованы в стабильности ситуации, они могут влиять на своих политиков.
KV: Возможно ли решение проблемы платных протестов, псевдоактивизма?
И.Н.: Я считаю, что Президент имеет возможность это дело похоронить, у него огромная популярность. Есть возможность полностью решить эту проблему если силовики перестанут рефлексировать на подобные протесты, а будут оперативно разбираться в ситуации с юридической точки зрения и если документы в порядке, то они должны однозначно защищать интересы бизнеса, если нет, то не допускать незаконного строительства.
Я считаю, что эти псевдоактивисты погубят наше государство, если уже не погубили. И конечно, нужно этому противостоять, это уже переходит все границы.
И самое главное — это уважение к бизнесу. Государство существует только потому, что есть бизнес, который платит налоги из чего формируется бюджет страны и он должен быть главный в стране. Уповать все время на социальную ответственность и социалистические лозунги – тема нерабочая. Америкой в свое время двигало желание заработать, если бы его не было, она была бы такой же нищей, как и многие другие страны.
А мы убиваем желание заработать – псевдоактивизмом, популизмом, борьбой с бизнесом.
О рынке жилья
KV: Как в принципе будут развиваться территории? Какие сегодня тренды?
И.Н.: В будущем прогнозируют урбанизацию, люди уйдут из сел, это эволюционный процесс. Производительность вырастет, все будут делать машины, и конечно, люди будут жить в больших мегаполисах. Во-первых, там легче найти работу, во-вторых, развитая инфраструктура под рукой и это мировая тенденция.
ФОТО: Живой квартал “Файна таун”
KV: В этом году многие девелоперы декларировали падение объемов продаж 40%, и до 80% по некоторым объектам. У вас какая была ситуация?
И.Н.: В проектах под нашим девелопментом никакого падения нет.
KV: У вас большой процент повторной покупки – за счет чего компания получает такую лояльность клиентов?
И.Н.: Наши идеи и концепции подхода к девелопменту создают лояльного к нам покупателя. Во-первых, мы сразу создаем социальную инфраструктуру. Очень важен комплексный подход к реализации проекта, важно обеспечить жителей всем необходимым с первого дня, создать им с момента заселения комфортную и счастливую жизнь.
Во-вторых, люди знают владельца компании (а у большей половины жилых комплексов на рынке люди не понимают кто стоит за застройщиком). Персонификация очень важна. Инвесторы мне пишут в Фейсбук, я реагирую, люди это видят.
В-третьих, мы строим очень качественно, выполняем проектные обещания – что показали в плане и на макете, то и будет построено. К нам очень высокий уровень доверия со стороны клиентов.
Далее: в проектах под нашим девелопментом не продается нежилая недвижимость. Мы поняли, что если коммерческие помещения продавать, то не будет возможности обеспечить человеку устойчивую среду, и по факту будут одни салоны и аптеки, а детских центров, библиотек не будет вовсе. Поэтому полностью берем управление и работу с арендаторами на себя, обеспечивая таким образом качественное и сбалансированное наполнения ЖК услугами для наших жителей.
Не менее важно обеспечить качественный коммунальный сервис – люди устали от ЖЭКов в “лучших советских традициях”. Создана управляющая компания, сервисные программы и мобильные приложения, мы добились быстрой коммуникации сотрудников УК и жителей.
Самый главный критерий – сделай своего клиента счастливым, и не только на момент покупки жилья, а и в процессе его эксплуатации. К людям нужно по-человечески относиться. Мы, украинцы, не привыкли оказывать сервис генетически. К сервису у нас всегда было отношение весьма и весьма наплевательское. А мы рассказываем сотрудникам, что оказывать сервис — это такая же работа, как быть врачом или учителем.
Люди начинают это понимать и ценить, поэтому в проектах под нашим девелопментом не было никакого падения продаж, даже рост.
ФОТО: ЖК Tetris Hall
KV: Кризис перепроизводства, на ваш взгляд, есть на рынке?
И.Н.: Есть. Поэтому у некоторых и падают продажи. Объектов очень много.
Вообще, я считаю, что у нас получить разрешительные документы очень легко, хотя все говорят о сложностях и о рейтинге Doing business. Нужен очень избирательный подход к тому, что вы строите. Обязательно должна быть 3D-визуализация того, что вы строите и как, нужно видеть проект в реальной среде, что будет потом, по крайней мере в центральной части города. И главный архитектор города должен эту реальную визуализацию согласовывать (этого в законе нет).
Я считаю, уже давно пора ввести классификатор девелоперов. Как минимум, девелопер должен личной гарантией отвечать за результат.
Вместе с тем, если какая-то большая кампания упадет, будет тяжело всему рынку, он надолго сделает шаг назад.
KV: После проблем с “Укрбудом” не предлагали ли Вам подхватить проекты компании?
И.Н.: Нет, мне даже не предлагали. Они знали, что я не возьму. У нас с “Укрбудом” разные подходы к девелопменту. Кроме того, встраиваться в их проект, который уже начал строится, есть инвесторы — это идти на массу компромиссов с нашей стратегией развития проектов и подходами. А в девелопменте любой компромисс тебя всегда всю жизнь потом будет догонять.
KV: До сих пор вы – советник нашего мэра. Как часто общаетесь и какие последний раз давали рекомендации и советы?
И.Н.: Общаюсь раз в две недели, когда мы видимся.
Касательно советов: вот недавно давал совет как раз по поводу компании “Укрбуд” – что ни в коем случае нельзя допустить падение, это очень негативно скажется на всем рынке.
ФОТО: ЖК “Республика” – мероприятие для комьюнити жителей
KV: Какой у вас прогноз по ценам на жилье, будут расти?
И.Н.: Ниже они точно не могут быть, расти будут. Себестоимость растет очень сильно, заработная плата растет, люди уезжают, курс доллара падает. Сегодня рабочих найти – огромная проблема, в Украине профессоров больше, чем сварщиков.
KV: Спрогнозируйте развитие mix-форматов. В Украине уже есть проект UNIT.City. Будут ли следовать этой тенденции другие девелоперы?
И.Н.: UNIT.City вообще уникален в мировом масштабе. Я глубоко убежден: все, кто в UNIT.Home (совместный проект с компанией UDP) купил квартиры, продадут их через пару лет в два раза дороже. И со стороны арендаторов будет большой спрос.
У проектов типа UNIT.City большое будущее. Создайте правильную экосистему, сделайте так, чтобы человек вообще не использовал машину, обеспечьте его не только качественной инфраструктурой, но и местом, где можно найти работу, и он будет счастлив.
ФОТО: UNIT.Home на территории UNIT.City
KV: Что сейчас с доходностью девелоперского бизнеса в жилых проектах? Киевские девелоперы называли цифру 25%, по области даже меньше…
И.Н.: Если деньги на реализацию проекта полностью привлеченные, то может быть 25-30%. Но если девелопер строит за свои средства, то гораздо меньше.
Если же строить на собственные и, достроив, продавать – 10-15%.
Девелоперский бизнес — это бизнес, в котором ты можешь или много заработать, или много потерять, и очень часто – и то, и другое. Очень много зависит от рынка сегодня, от репутации, позиционирования и того, делаешь ли ты своего жителя счастливым.
KV: 5 правил идеальных объектов от Игоря Никонова?
И.Н.: 1. Инфраструктура: комплексное строительство всей инфраструктуры одновременно с жильем.
2. Будущее без автомобиля: придерживаться концепции “нулевого километра”, минимизировать использование транспорта в проектах, максимально возможная инфраструктура.
3. Безопасность: закладывать охранные комплексы нужно еще на этапе проектирования, сегодня этот вопрос выходит на первый план.
4. Экосистема: девелопер должен сам управлять инфраструктурным наполнением, создавая сбалансированный для комфортной жизни жителей пул арендаторов и инфраструктуры.
5. Сервисы: максимальное количество сервисов, которое только может быть, даже в проектах не бизнес-класса.
И самое главное – сделать клиента счастливым.
KV: Три ваших категорических “нельзя” в девелопменте?
И.Н.: 1. Нельзя думать только о деньгах, потому что конъюнктура настолько быстро меняется, что ты можешь просто не угадать. Опережай спрос. Становись сам невыносимо требовательным пользователем.
2. Не иди на компромиссы с качеством. Никогда.
3. Сроки: уважай своих клиентов. Мы ни разу за свою деятельность не переносили и не затягивали сроков строительства даже на один день.
ФОТО: KAN Development, Kyiv International Economic Forum 2019
