Ані грошей, ані житла – у такому скрутному становищі наприкінці 2020 року опинились інвестори збанкрутілого банку “Аркада” через безвідповідальність можновладців та бенефіціара компанії Паливоди. Недобудовані об’єкти ледь не перетворились на бетонний цвинтар надій “аркадівців” на власне житло. Ситуацію вдалося кардинально змінити лише з підписанням у квітні цього року Меморандуму щодо добудови трьох ЖК. Коли ж 11 тисяч сімей нарешті зможуть отримати довгоочікуване житло? 13 липня було презентовано графіки виконання будівельних робіт і введення в експлуатацію ЖК “Патріотика” та ЖК “Еврика”.
Грудень, 2020 – ситуація з недобудовами досягла “точки кипіння”
Нагадаємо, 25 серпня 2020 року НБУ визнав банк “Аркада” неплатоспроможним і розпочав процес його ліквідації. Будівництво трьох ЖК – “Еврика”, “Патріотика”, “Патріотика на озерах” – фактично зупинилось майже за 2 роки до цього.
Однак безвихідна для інвесторів ситуація досягла свого апогею саме наприкінці 2020-го, коли фактична відсутність контролю з НБУ за діями управителя ФФБ дозволила недобросовісному забудовнику вивести кошти довірителів.
Внаслідок цього, близько 11 тисяч сімей залишились і без квартир, і без вкладень, а майже чотири десятки недобудованих 25-поверхівок були заморожені на невизначений термін і стали ласою здобиччю для мародерів.
Відтак, єдине, що залишалось робити доведеним до відчаю інвесторам – це проводити гучні акції протесту, мітингувати під стінами урядових будівель і перекривати центральні вулиці столиці, аби привернути увагу можновладців до своєї проблеми, яка ризикувала вилитись у масштабний соціальний колапс.
Лише навесні 2021 року, за сприяння ГО “Центр захисту киян” та фундаторки громадської організації Владислави Молчанової, яка виступила модератором вирішення соціальної проблеми, ситуація нарешті зрушила з мертвої точки: представники 12 зацікавлених сторін (зокрема, профільних міністерств і державних установ, київської міської влади, інвесторів, забудовників тощо) поставили свої підписи під Меморандумом щодо добудови ЖК “Еврика”, “Патріотика” та “Патріотика на озерах” і передачі квартир інвесторам.
Що дає інвесторам підписання Меморандуму та його реалізація?
Відповідно до підписаного Меморандуму було проведено фінансово-економічний та юридичний аудит роботи групи компаній “Аркада”, що були задіяні у будівництві ЖК “Еврика”, “Патріотика” та “Патріотика на озерах”, а також технічний аудит ЖК “Патріотика” та ЖК “Еврика” за кожним із 39 недобудованих будинків, інженерних мереж та об’єктів соціальної інфраструктури кожного з житлових комплексів.
Документ також передбачає переоформлення корпоративних прав на компанії, які спроможні виконувати відповідні функції, з урахуванням вимог чинного законодавства України та офіційну передачу проєктної й дозвільної документації, фінансової звітності та інших матеріальних цінностей новим власникам та новому керівництву компаній.
Крім того, у Меморандумі було визначено джерела фінансування добудови об’єктів, зокрема: надходження від дебіторської заборгованості ФФБ групи компаній “Аркада” (з урахуванням передачі корпоративних прав), кошти на банківських рахунках ФФБ та групи компаній “Аркада”, кошти від продажу вільних нежитлових приміщень ЖК “Еврика” та ЖК “Патріотика”, кошти від неоплачених квадратних метрів нерухомості, проданих у розстрочку, кошти від продажу 10% житлових і нежитлових площ, що будуть збудовані на земельних ділянках та кошти з держбюджету – державне фінансування, кредити під державні гарантії тощо.
При цьому Міністерство розвитку громад і територій України взяло на себе зобов’язання координувати дії ДАБІ, спрямовані на видачу дозвільної документації, що необхідна для добудови, внесення до неї коригувань, ініційованих новим забудовником, та своєчасне прийняття ЖК до експлуатації.
Своєю чергою, у Меморандумі визначено обов’язок КМДА розглянути питання будівництва об’єктів інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури, передбаченої Генпланом Києва, продовжити договори оренди земельних ділянок і розглянути питання щодо встановлення мінімальної орендної плати за користування земельними ділянками, де будуть добудовуватись ЖК “Патріотика” й “Патріотика на озерах”, до повного завершення будівництва житлових комплексів.
Хто взяв на себе відповідальність за добудову об’єктів?
Відповідно до Меморандуму, функції з розробки графіків добудови будинків ЖК “Еврика”, “Патріотика” та “Патріотика на озерах” покладено на відомого столичного девелопера – українсько-литовську компанію Stolitsa Group, що працює на вітчизняному ринку житлової нерухомості вже 17 років і має прекрасну репутацію.
До функцій девелопера, згідно з Меморандумом, також віднесено коригування проєктної документації з будівництва ЖК “Еврика” та “Патріотика” без погіршення та суттєвої зміни якісних, технічних та експлуатаційних характеристик, а також реалізувати під власним брендом житловий комплекс.
При цьому ФФБ щодо всіх трьох житлових комплексів приймає на себе ТОВ “Фінансова компанія “Гарант Капітал”.
Представники інвесторів, компанії-виробника конструкцій для добудови будинків, фонду фінансування будівництва та девелоперської компанії утворили Дирекцію з добудови, яка здійснює адміністрування проєкту.
Що з цього вже зроблено на сьогодні?
– Судове рішення у справі №910/10351/20 щодо поновлення договору оренди земельної ділянки розміром 90 Га (перша ділянка під забудову) набуло законної сили 25.03.2021 року. Таким чином, оренда даної земельної ділянки продовжена до 2035 року на попередніх умовах. По двом наступним ділянкам також вже отримано позитивне рішення суду, ще за двома судовий процес триває, але з високою ймовірністю, рішення теж буде позитивним.
– Проведено повний аудит діяльності компаній-забудовників, що належали або знаходились в управлінні групи компаній “Аркада”, корпоративні права на ці компанії передані Дирекції. Вирішено юридичні питання функціонування компаній, корпоративні права яких належать Дирекції та унеможливлення блокування їх діяльності внаслідок процесуальних дій в кримінальних провадженнях, фігурантами яких є колишні власники цих компаній.
– Вирішено поточні проблеми діяльності забудовників та утримання будмайданчиків (охорона, електрозабезпечення, роботи на окремих об’єктах соціального забезпечення тощо).
– Розглянуто кошторисну документацію по усім будинкам ЖК “Еврика” та “Патріотика” (з переліком необхідних робіт та їх вартістю) та затверджено бюджет будівельних робіт за кошти, які наразі готова авансувати компанія Stolitsa Group для виконання першочергових робіт по всім будинкам ЖК “Еврика” та “Патріотика”, включаючи кошти, необхідні для завершення будівництва будинків високого ступеню готовності.
13 липня 2021 року, у відповідності до п. 3 Меморандуму, було презентовано попередні графіки та етапність виконання будівельних робіт з добудови будинків та введення в експлуатацію ЖК “Патріотика” та ЖК “Еврика” по кожному з недобудованих будинків.
Коли інвестори “Аркади” зможуть отримати готові квартири?
Згідно з графіками, добудова ЖК “Патріотика” в цілому відбудеться в період з 2021 по 2025, тобто протягом 4 років, і лише один будинок №33 наразі планують ввести в експлуатацію у 2026 році, тобто через 5 років. Добудова ЖК “Еврика” відбудеться в цілому у період з 2021 по 2029 роки, тобто протягом 8 років, і лише один будинок №30 наразі планують ввести в експлуатацію в 2030 році, тобто через 9 років.
У Дирекції також наголосили, що вказані графіки розраховані без додаткових надходжень, наприклад, державної фінансової допомоги. Тому вони є базовими та підлягатимуть безумовному коригуванню у разі додаткових надходжень коштів, наприклад, державної підтримки у вигляді викупу квадратних метрів чи пільгового кредитування.
“На жаль, швидкості надходження коштів від частки на добудову, дебіторської заборгованості та реалізації товарних залишків колишніх компаній “Аркади” поки не вистачає для завершення будівництва всіх об’єктів у трирічний термін. Проте будинки ЖК “Патріотика”, навіть за негативного сценарію, будуть добудовані вже протягом найближчих 3-5 років, а ЖК “Еврика” – до 9 років”, – зазначили представники Дирекції.
“Ці графіки розраховані, виходячи з припущення, що від реалізації 10% площі у ЖК “Патріотика на озерах” надійде близько 4,187 млрд грн, ще близько 677 млн грн складуть доходи від погашення дебіторської заборгованості та продажу товарних залишків компаній, що раніше належали “Аркаді”, надходження від продажу будинку №28 у ЖК “Патріотика” тощо. Проте, якщо враховувати лише ці можливості фінансування, добудова об’єктів розтягнеться до 9 років.
При цьому, як показав проведений аудит, є технічна можливість добудувати житлові комплекси у трирічний термін, як цього вимагають інвестори. Але для цього необхідно додатково профінансувати приблизно 3,6 млрд грн. вже зараз. Тому вирішення питання з Урядом щодо викуплення квадратних метрів чи пільгового кредитування дозволило б пришвидшити добудову житла й завершити її у найближчі три роки”, – коментує гендиректор Stolitsa Group Едуард Соколовський.
Тільки після затвердження графіків, згідно з Меморандумом, у компанії Stolitsa Group з’являється можливість профінансувати роботи для відновлення будівництва.
Презентація-обговорення даних графіків за участі Дирекції та, імовірно, модератора Меморандуму, запланована вже на найближчий тиждень.
Порівнюючи стан речей у липні-2021 з груднем-2020 варто відмітити, що за останні півроку, завдяки модерації процесів добуви ГО “Центр захисту киян”, злагодженим діям активу інвесторів та девелопера Stolitsa Group, вдалося досягти помітного неозброєним оком прогресу у вирішенні кризової ситуації, в якій опинились 11 тисяч сімей вкладників банку “Аркада”.
Від спільних дій усіх підписантів Меморандуму, а також від свідомої позиції чиновників, відповідальних за ухвалення рішень про надання державної фінансової підтримки проєкту, прямо залежать і темпи швидкості завершення добудови. А тому хочемо нагадати можновладцям: тисячі киян досі чекають на власні законні квадратні метри, і лише за умови злагоджених дій добудова об’єктів “Аркади” зможе увійти до історії Києва як унікальний випадок позитивного розв’язання гострої соціальної проблеми на користь столичної громади.
Фото: з відкритих джерел
