Многие девелоперы в 2020 году не смогли выполнить планы продаж, недосчитались выручки и клиентов. Пандемия, реформирование госархстройконтроля больно ударили по рынку новостроек. Как в кризис оставаться успешным, востребованным застройщиком, чем реформа налогообложения ИСИ угрожает рынку жилья и многое другое, – в итоговом интервью KV с основателем KAN Development Игорем Никоновым.
KV: Реформа ГАСИ провалилась?
Игорь Никонов: Да. Люди, презентовавшие реформу, оказались не готовы к реакции рынка. Не было даже подготовлено законодательной базы, которая бы обосновала реформу и сделала сам процесс реформирования структурированным, последовательным и прозрачным. Безусловно, инициаторы руководствовались благими намерениями, но те, кто их консультировал – явно не были подготовлены и подкованы в данном вопросе.
KV: Какие последствия для рынка жилищного строительства? Есть ли шансы у реформы?
Игорь Никонов: Сейчас проводить реформу госархстройконтроля поручили профильному министру – Алексею Чернышову. Министр в очень быстром темпе и очень конструктивно, на мой взгляд, общается и с рынком, и с общественными организациями, и с активистами, и с депутатами – всеми стейкхолдерами реформы. Он старается построить оптимальную модель управления государственным архитектурно-строительным контролем совместно с Центром Реформ, созданным Михаилом Саакашвили.
На данный момент в этом вопросе существует много противоречий, министру будет нелегко, но я наконец-то вижу, что реформа имеет шансы к успешной реализации. Ранее профильный министр был исключен из процесса и реформой почему-то занимался Премьер-министр, все было непрозрачно, хаотично. В результате, происходящее вызывало бурю протеста и, самое важное, остановилось огромное количество проектов – не выдают разрешения на строительство, сертификаты готовности к эксплуатации. Это явно вредит рынку и тем более не способствует благоприятному инвестиционному климату в стране.
KV: Как вы оцениваете идею передачи прав госархстройконтроля третьим лицам?
Игорь Никонов: Я отношусь к этому положительно. Но считаю, что функционал должен обязательно быть передан юридическим лицам, ни в коем случае не физическим. Только небольшое количество подобных организаций смогут получить право контролировать соответствие строительных объектов нормам и правилам от Минрегиона, пройдя серьезные квалификационные и лицензионные проверки. Тогда эти организации будут дорожить своей репутацией (как, например, нотариусы), не станут идти на компромиссы и закрывать глаза на нарушения – будет четкий регламент и правила, а сами юрлица будут нести за нарушения уголовную ответственность и могут быть лишены лицензии.
При этом очень важно соблюсти баланс взаимодействия с местными органами власти – они несут политическую ответственность за незаконное строительство. Что ни говори, но кроме мэров, сейчас мало кто воюет с незаконными стройками. Поэтому у местной администрации обязательно должно быть право, как минимум, выдавать условия – что, с каким функционалом и объемами можно строить. Минрегионстрой пытается сбалансировать контроль и ответственность центральной власти, местных администраций. Очень надеюсь, что все получится.
KV: Сейчас по ГАСИ работает временная следственная комиссия. Как думаете, будут для стройотрасли позитивные результаты?
Игорь Никонов: Не могу прогнозировать, так как не участвую в этом процессе. Но в любом случае, считаю, что от вмешательства парламентариев хуже точно не будет, хотя пока мы и не видим никаких реальных разоблачений. Власть должна понимать, что она несет ответственность за все проблемы в госархстройконтроле, некомпетентных чиновников, коррупцию и т.д. И в строительной отрасли ответственным должно быть именно профильное министерство, независимо от фамилии министра. А на позиции министра, соответственно, – человек, хорошо знакомый с отраслью, знающий, как функционирует сектор, с политической ответственностью.
KV: Политики часто, добиваясь положительного общественного мнения, апеллируют к гражданам, мол, отмена паевого, устранение коррупции удешевят стоимость жилья для конечного покупателя. Действительно ли снизится стоимость квадратного метра?
Игорь Никонов: Цену квадратного метра точно ничто не удешевит. Но, в связи с потенциальным изменением налогообложения для застройщиков, стоимость жилья может значительно вырасти. Например, если Налоговая инспекция Украины добьется для Институтов совместного инвестирования (ИСИ) налогообложения (сейчас в соответствии с положениями пп. 141.6.1. ст. 141 Налогового кодекса Украины, средства совместного инвестирования освобождаются от налогообложения, включая доходы от деятельности ИСИ, – KV), стоимость квартир увеличится не менее чем в 1,5 раза.
KV: Какой в принципе должна быть роль банков в процессе девелопмента проектов, развития рынка?
Игорь Никонов: В идеале, нужно внедрить систему, успешно работающую в развитых странах. Наличие землеотвода и разрешительных документов на строительство у девелопера становится основание для открытия в банке проектного финансирования, и не под 10-12%, а 5-6%. При этом банк требует, к примеру, у девелопера вложить 5% стоимости реализации проекта, а остальное дофинансирует сам. С покупателями же работает система escrow-счетов, т.е. открывается специальный банковский счет, который используют, чтобы снизить риски при оформлении какой-либо сделки. Одна сторона сделки – покупатель жилья – вносит на escrow-счет деньги. Они замораживаются или, на банковском языке, депонируются. Эти деньги вторая сторона сделки – застройщик – получит только после того, как выполнит свои обязательства перед инвестором, т.е. передаст право собственности на жилье. А застройщика в это время кредитует банк, причем выдает проектный кредит траншами, по мере готовности и не требует по проектному финансированию дополнительных залогов, что очень существенно для девелоперов. Доступ к escrow-счетам застройщик получит только тогда, когда достроит объект и выполнит свои обязательства перед покупателями. Такая система гарантирует завершение проекта и защиту потребителя от рисков недостроя и т.д.
Сейчас Минфин пытается запустить ипотеку на “первичке”, министерство нашло механизм, который даст возможность коммерческому банку найти рефинансирование под эту операцию. Но без проектного финансирования система хорошо работать не будет. Ключевая проблема реализации этой системы – неготовность наших банков к проектному финансированию, они не готовы кредитовать проекты под низкие проценты.
KV: В чем причина?
Игорь Никонов: Причин много. Во-первых, несовершенство исполнительной системы функционирования разрешительной системы в строительстве. Так, разрешение на строительство у нас “сто раз” может быть отозвано, а для банка это не является регламентным документом. Во-вторых, деятельность псевдоактивистов – они могут выйти к площадке, заблокировать строительства, пролоббировать отмену землеотвода и т.д. Зачем банку эти риски?
Пока в строительной сфере будет твориться этот беспорядок, банковского проектного финансирования нам не видать.
Сейчас эту роль выполняют институты совместного инвестирования (ИСИ, КУА и т.д.), они дают возможность финансировать проекты, берут на себя ответственность перед покупателями и как бы аккумулировать средства, чтобы девелопер мог достроить эти проекты.
KV: Поэтому девелоперы так опасаются ликвидации института совместного инвестирования?
Игорь Никонов: Пока не приняли закон о защите прав инвестора и не ввели escrow-счета, ИСИ – единственная схема финансирования, которая более-менее поддерживает строительство рынка жилья.
Аргумент “мол, ИСИ освобождены от налогов, бюджет недополучает средств” – чистая манипуляция общественным мнением и отношение руководителей государства к проблеме.
Ведь освобождение ИСИ от налогов – это как освобождение от налога на выведенный капитал: если компания не изымает деньги из фонда, она налоги не платит, если забирает – платит все положенные в полном объёме. Так что и манипуляция некоторых специалистов о том, что ИСИ – безналоговая тема, вранье.
Если ИСИ обложат налогами, вся отрасль схлопнется, – я это абсолютно авторитетно заявляю. И квартиры подорожают в полтора-два раза. А с учетом того, что из-за этого реализация большого числа проектов остановится, нас ждут проблемы с недостроями. Будет нанесён колоссальный ущерб и людям, и политическому руководству страны, и, самое главное, экономике Украины.
Если бы мы имели кредитование как на западе или хотя бы под 5% с гарантиями девелопера под целевое использование средств, плюс Минфин уже нашел механизм по поводу рефинансирования ипотечных институтов, то есть будет и проектное финансирование, и ипотека под 7% годовых, – тогда все заработает и ИСИ можно уводить. Но на данный момент, пока не урегулируются все вопросы с доступным проектным кредитованием и escrow-счетами, трогать ИСИ нельзя.
Спортивная зона KAN x PUMA в ЖК “Файна Таун”
KV: Проектное кредитование и escrow-счета выгодны для девелоперов?
Игорь Никонов: Да. Если бы у меня была сегодня возможность брать деньги в гривне под 5% годовых, то я продавал бы половину или 40% квартир на финальной стадии строительства или же после его завершения, и они были бы стоили дороже.
Но escrow-счета без проектного финансирования не работают, вот что важно учесть! Необходимо вместе с банкирами и девелоперами разработать те изменения в законы, которые при наличии разрешения на строительство, проекте под залог и первом взносе, позволят получать проектное финансирование. При этом средства с продаж аккумулируются на счету в банке до выполнения обязательств девелопера.
KV: Но если такую систему введут, явно могут пострадать небольшие компании.
Игорь Никонов: Я думаю, им будет тяжелее: в таком ответственном бизнесе как девелопмент в любой момент может случиться что-то непредвиденное, требующее огромных собственных ресурсов. Более того, девелопер все равно несет риски, он же дает банку определенные гарантии, что построит проект в рамках определенного бюджета. Он, скажем составляет $50 млн., а если он вырастет до $60 из-за непредвиденных экономических и прочих обстоятельств, десять миллионов нужно достать из “собственного кармана”. У мелких компаний такой возможности нет. Я в принципе считаю, что мелкие компании девелопментом заниматься не могут – это очень рискованно. Или же могут заниматься какими-то маленькими проектами. Большие проекты – это удел крупных игроков.
KV: Недавно в СМИ активно цитировали решение ВСУ по компенсации морального ущерба за задержанные сроки сдачи объекта. Конечно, решение было по проекту Войцеховского, но прецедент создан. Как думаете, это разовая популистская акция или тестирование инструмента давления на застройщиков?
Игорь Никонов: Девелопер должен нести ответственность за несвоевременную сдачу. Это нормально. Инвестор же также несет ответственность за своевременные выплаты. Мы в KAN Development за 20 лет работы ни одного объекта не сдали позже заявленного срока. Я считаю свои долгом ответственно относиться к людям, т.к. каждый из них несет затраты, например, по аренде съемного жилья.
Но в Украине есть один нюанс: сейчас в ГАСИ мы с пятого раза сдали последнюю очередь “Комфорт тауна”, притом что все предыдущие мы сдавали с первого раза. Важно, чтобы орган, который принимает в эксплуатацию, нес солидарную ответственность, если там не приняли объект в эксплуатацию по причинам, которые в судебном порядке будут доказаны как безосновательные. А вся ответственность в таком случае должна ложиться на чиновников, которые не приняли объект. И убытки за безосновательный отказ в приеме в эксплуатацию должны ложиться за организацию, которая так поступила.
KV: А коррупционная составляющая? Выросла?
Игорь Никонов: В три раза. И оптимизма в ближайшее время в этом вопросе явно не предвидится. Ведь СБУ, другие органы занимались проверкой ДАБИ – к ним простой вопрос: почему проверяете тех, кому разрешения выдали? Надо проверять тех, кому не дали. Прийти к девелоперам, запросить документы и проверить, насколько основателен был отказ. Сразу станет понятно, был ли отказ справедливым. И чиновников, которые отказали, жестко наказать в случае выявления вины и на них возложить все убытки, которые компания понесла в этот период.
KV: Еще одна больная тема – девелопмент на землях, принадлежащих госорганизациям, особенно силовым, с передачей части квартир балансодержателям участков. Не отрицая возможности коррупции, в чем системная проблема?
Игорь Никонов: Сейчас правоохранительные органы заводят массу уголовных дел, не понимая, что такое девелопмент и прогнозирование конечной стоимости квартир. Например, у некоего министерства есть земля, они готовы договариваться о строительстве жилого комплекса за определенную долю квартир. И возникает главный вопрос: а сколько этих квартир должно быть в процентном соотношении и как оценить стоимость квадратного метра?
Количество процентов зависит от места расположения проекта, технических возможностей подключения его к инженерным коммуникациям (иногда это очень дорого, а иногда просто не возможно), необходимости строительства на участке школы, детского сада, медучреждения и других объектов инфраструктуры. Все это может существенно повлиять на себестоимость проекта и на договоренности, сколько процентов жилья должен будет получить держатель земли.
Теперь коснемся вопроса оценки. Можно считать, что если рядом с этой площадкой квартиры в готовых домах продаются по $1500 за кв. м, то на этой территории тоже будет такая цена, но только после окончания строительства.
Но если есть желание получить квартиру сразу, то ни о каких $1500 за кв.м. не может быть даже речи. Возьмем любого эксперта-оценщика и спросим, сколько стоит кв. м жилья на земле с неправильным целевым назначением (нужно пройти 2 сессии Киевсовета: одна для утверждения ДПТ, а другая для изменения целевого назначения и отвода земли), без полученных МУО, без проекта, без технических условий, без пройденной экспертизы, без разрешения на строительство. На каждом этапе проект может быть остановлен по разным причинам.
Так вот, любой оценщик скажет вам, что цена кв. м на голой земле либо ничего не стоит, либо может стоить от 200 до 500 долларов, в зависимости от репутации и компетентности застройщика.
Так вот, когда правоохранители предъявляют девелоперам претензии, что те, мол, отдали квартиры вперёд не в том районе, то эти претензии не имеют под собой никакого основания.
В этом вопросе есть два пути решения. Первый – земледержателю следует ждать 3-4 года (цикл проектирования и строительства), и когда квартира будет построена, забирать процент квартир, выделенный согласно понятной и финализированной цене. Или же, если квартиры нужны немедленно, они точно не должны быть в этом же районе, а там, где это стоит дешевле.
Кроме спекуляций на чувстве справедливости, должна быть логика, механизм оценки, как это делается во всем мире.
И общественность должна понимать, что за такими уголовными делами – элементарная спекуляция и непонимание процесса финансирования девелопмента. Мол, кто-то преступник, потому что дал квартиры не в центре. Это не правда. Мы должны разрушить этот стереотип.
KV: Вернемся к рынку жилья. Девелоперы отметили рост спроса на жилье с большим пространством – для рекреации и отдыха, а также вырос спрос на квартиры, близкие к готовности и уже готовые? В своих проектах вы такие тренды видите? Какие еще тренды отметили?
Игорь Никонов: Это действительно так. Например, в нашем живом квартале Respublika сейчас купить готовую квартиру невозможно, все раскуплено до 2023 года. Покупатель стал требовательнее к инфраструктуре. Жилье комфорт-класса с хорошей инфраструктурой выросло в цене, спрос на него также растет. Все пожили в локдауне, поняли, насколько комфортной должна быть среда для жизни.
Также мы сильно увеличили портфель квартир с ремонтами, и все разлетелись как горячие пирожки. Люди уже не хотят ждать, жить в ремонтах и мучиться с рабочими, хотят заехать и комфортно жить уже сегодня.
ЖК “Файна Таун”
KV: После весеннего локдауна девелоперы отметили рост интереса к квартирам с террасами, просторными балконами. Вы планируете подобные изменения в новых проектах?
Игорь Никонов: Конечно, мы делаем и балконы, и террасы. Например, в новом проекте планировали концепцию с бионическими красивыми формами, крутой ультрасовременный проект. После анализа обратной связи, полученной из отделов продаж, мы полностью поменяли этот проект – сделали его в более традиционных формах, но с большими террасами и балконами. Решили, что людям важнее их комфорт, чем наше созидательное самолюбие.
Зато концепцию террас мы продумали так, чтобы в каждой квартирой была большая терраса с деревом и небольшим палисадником.
Кроме того, мы не только во всех проектах увеличиваем размеры террас и балконов, но и запрещаем их стеклить. Под домашний “хлам” выделяем кладовые на первом этаже или в подвале. И к такому подходу в организации пространства люди очень хорошо относятся, сами требуют, чтобы мы следили за сохранностью фасада и внешнего вида.
Мы подымаем требования покупателя к девелоперам и очень рады этому. Если раньше предложения на рынке были идентичны – безликие, бессервисные проекты, как в старом советском спальном районе, то сейчас ситуация меняется. Когда мы 20 лет назад начали заниматься созданием жилья, я сказал – убираем из лексикона выражение “спальник”, и даже чтобы ничего не напоминало об этом в проектах. Потом мы придумали термин “живой квартал”, и он очень четко отображает ощущение, каким должно быть комфортное современное жилье.
KV: Вы заметили в целом по рынку рост качества жилых проектов?
Игорь Никонов: Однозначно заметил. Многие девелоперы поняли, что некачественное жилье уже не продается.
KV: Сколько застройщику стоит создать комфортный проект?
Игорь Никонов: Разница между некомфортным человейником и нормальным жилым комплексом – это порядка $100 на “квадрате”: $50 – это уже хоть чуть-чуть улучшенное благоустройство, еще $50 – и добавлены современные привлекательные элементы фасада. Ну, а если добавить $200 на квадратный метр, люди будут чувствовать себя весьма комфортно.
Хотя, признаюсь, если вкладывать в социальную инфраструктуру – детсады, школы, – то это очень дорого. Вот наша образовательная сеть А+ – неприбыльный бизнес. И хотя с точки зрения инвестиций он непривлекателен, но для основного направления – жилого девелопмента, комфортного пространства для жизни чрезвычайно важен. Поэтому в каждом своем проекте мы развиваем данное направление.
KV: Репутационно, с позиций покупателя, девелоперы пострадали после краха Укрбуда, Аркады. Ощутили ли KAN эти последствия?
Игорь Никонов: Наша компания только прибавила в доверии покупателя. Люди говорят: “Мы понимаем, что у вас чуть дороже, но вы достроите”.
Зима в в живом квартале Respublika
KV: Каким был 2020 год для KAN?
Игорь Никонов: Этот год во всем мире был очень сложным. Создалась особая психологическая атмосфера, непростая. Выросла ответственность руководителей за своих людей, вырос функционал некоторых сотрудников. С другой стороны, быстро определились люди, которые не очень эффективно работали. Ведь в подобный кризис нужны сверхусилия. С некоторыми сотрудниками нам пришлось расстаться, потому что темп работы и отношение к ней у них другое, мы их переоценили. Но и многие люди, наоборот, проявили себя очень ответственно. Только в сложное время ты можешь человека узнать по-настоящему. KAN выйдет из этой ситуации гораздо сильнее.
За что мы ни секунды не переживали, это процесс строительства. У нас были сформированы резервы до копейки, чтобы достроить все, что продали. Все финансовые ресурсы были подсчитаны и точно распределены, мы ни на один день не остановили работы.
KV: Какие у вас показатели по выручке?
Игорь Никонов: Точно не хуже 2019 года, даже выше. Мы много лет прививали людям идеологию жилья для комфортной жизни, с развитой инфраструктурой, продуманными эргономичными планировками, качественным сервисом управления. И карантин отчетливо показал, насколько мы были правы. Отсюда – наплыв покупателей.
Более того, мы иногда искусственно понижаем продажи, регулируем ценами, смотрим, кто покупает. И далеко не всем мы продаем, важно, чтобы люди были близки к сформированному комьюнити наших жителей, ответственных, коммуникабельных. Атмосфера в проекте для нас очень важна. Мы эту позитивную энергетику создаем с первого дня.
KV: Почему вы так верите в девелопмента жилья, инициируете не самые дешевые с точки зрения инвестиций проекты?
Игорь Никонов: Что такое создание жилья? Это сильнейший драйвер всей экономики, потому что 1 гривна в строительстве мультиплицирует еще 5-10 гривен в смежных отраслях.
Также важно, что молодые энергичные люди активно покупают квартиры. Да, у них сегодня нет денег, но они берут рассрочку и начинают работать еще больше и укрепляются в мысли, что из Украины они никуда не уедут. Семья начинает жить активной жизнью, у них нет беспричинной хандры, мол, все плохо, они не идут в псевдоактивисты и политику. Эти люди начинают работать, чтобы выплатить квартиру. Поднимают украинскую экономику. Вот самая главная причина того, почему нужно расширять и усиливать сферу строительства. Экономически активные люди остаются в стране, работают и тратят, платят налоги, создают материальные и интеллектуальные ценности в своей стране.
KV: Но одного стройсектора явно мало, чтобы удержать людей здесь.
Игорь Никонов: Безусловно. Думаю, важнейшим, кроме доступного для людей жилья, фактором должна стать медицина. Она должна стать страховой, государство должно оплачивать страховку уязвимым слоям населения, а у работодателей страховые взносы списывались с налогов на прибыль. Я бы лично с удовольствием в таком случае застраховал всех сотрудников.
Такой подход обеспечит содержание медицинской отрасли в государстве. Она будет развиваться, будут строиться новые больницы качественно иного уровня, будет работать превентивная медицина, страховые компании будут заставлять людей проходить “чекапы”, так как им дешевле его оплатить, нежели потом перечислять средства за операции и дорогостоящие процедуры.
В принципе, чем больше людей работают и пытаются заработать, тем лучше для государства, если есть цель развивать его. Но для этого людям нужна вера в то, что они могут заработать. Нужно воспитывать и поощрять предпринимательский дух, создавать условия, чтобы человек мог получать прибыль. Чем больше будет таких людей, тем меньше останется людей, о которых государство должно заботиться, выплачивать социальную помощь и т.д.
Нужна политика протекционизма, поддержки и защиты своего локального предпринимателя, производителя. Да, это невыгодно западным партнерам, есть много агентов влияния, в том числе политиков и чиновников, которые сознательно тормозят развитие страны. Но Украине крайне важно заниматься протекционизмом своих собственных интересов, отраслей и производств. Должны быть приоритетные сектора, мы должны способствовать тому, чтобы предприятия выпускали качественную продукцию. У правительства есть попытки это сделать, но основные спикеры процесса говорят про другое – “все должны быть равны, больше налогов” и т.д. По итогу, так ничего государство и не делает для своей экономики, отраслей и предпринимателей. А нам для развития очень нужен реальный экономический патриотизм.
KV: Вы в политику не собираетесь? С инвесторами проектов общаетесь лично, ваши группы в мессенджерах уже легенда. Отстаиваете, без купюр, интересы отрасли и страны в публичном пространстве.
Игорь Никонов: Нет, туда точно не собираюсь!
Но хочу, чтобы люди понимали: я сознательно беру ответственность на себя, абсолютно четко говорю, что мы делаем, что стараемся улучшить и что мы за это несем ответственность.
KV: Что покупателям в 2021 ждать от KAN? Чем “порвете” рынок?
Игорь Никонов: В 2021 мы выйдем с двумя крутыми проектами – один загородный, один в Киеве. Оба, на мой взгляд, в своем классе будут неповторимы и по концепции, и по уровню сервиса. Мы всегда рассматриваем любой проект с позиции “а что будет там через 10 лет, как люди будут жить? Что нужно создать, чтобы они чувствовали себя комфортно?”.
KV: Что имеете ввиду под уровнем сервиса?
Игорь Никонов: Я считаю, глупо построить и уйти из реализованного проекта. Девелопер должен построить систему сервиса. Во-первых, на этом можно честно зарабатывать, а во-вторых, люди будут понимать, кому предъявлять претензии, высказывать пожелания.
Если девелопер отдает свой выстраданный проект в управление внешней эксплуатирующей компании, есть риск, как показала практика, что негатив жителей будет направлен не только на “коммунальщиков”, но и на самого девелопера. Мы с этим столкнулись и получили массу “головной боли”. Теперь на наших проектах – только собственные эксплуатирующие компании, мы сами занимаемся управлением, потому что поняли: мало построить, нужно наполнить проект жизнью. И этот место должно каждый день приносить человеку радость, чтобы он выходил из квартиры с улыбкой и ничего не портило его настроение.
Нужно постоянно придумывать что-то новое, организовывать досуг жителей, разбираться, что жителям нужно, объединять их, – создавать живое и дружное комьюнити. Конечно, для этого нужны специально подготовленные люди, которых мы обучаем. Наша задача – создать не только комфорт в плане коммунальных сервисов, но и ту особую атмосферу, за которую нас ценят и любят инвесторы. Давать людям всегда больше, чем они ожидали, удивлять их. Вот наш “Файна таун”, например, будет первым комплексом класса комфорт+, в котором создаются и бассейны, и рекреационные пространства, и вся инфраструктура, обычно характерная для элитных комплексов. Мы хотим создавать людям высокое качество жизни с дружественной атмосферой, легкостью и теплотой отношений.
Читайте: Ипотеку нужно заменить финансовым лизингом, – Игорь Никонов
Фото: пресс-служба
