Апрель, несмотря на опасения девелоперов, показал рост спроса на “первичку” и стабильность цен. Как и прежде, квадрат стабилен в гривне и слегка потерял в долларе. Что будет со спросом дальше, как изменятся цены в мае и июне и к чему столичному рынку недвижимости готовиться в пост-карантинный период – узнавала КиевVласть.
Апрель показал гривневую стабильность средней цены на “квадрат” новостройки – она составила 25 000 грн, как и в марте. А вот в долларах США цена снизилась на $70 – с $980 за кв. м в марте до $910 в апреле.
Эксперты отметили заметное восстановление спроса и количества сделок в конце апреля. По сравнению с падением в марте на 50-80%, ситуация выглядит оптимистичной – последняя неделя у ряда системных компаний приблизилась к показателям на докарантинный уровень в феврале.
С учетом отложенного спроса по окончании карантина девелоперы прогнозируют рост стоимости квадратного метра. Конечно, указывая в том числе на традиционное влияние курса доллара и гривны, инфляции и т.д.
Цена квартиры в новостройках Киева, гривен за апрель 2020
ИСТОЧНИК: ЛУН
*При подсчете игнорировались 10% самых низких и самых высоких цен, чтобы снизить влияние спекуляций
Цена в новостройках Киева, $ за март 2020 г.
ИСТОЧНИК: ЛУН
*При подсчете игнорировались 10% самых низких и самых высоких цен, чтобы снизить влияние спекуляций
Понедельно, по данным ЛУН, стоимость квадратного метра нового жилья и колебания доллара США показывают, что как только доллар снизился ближе к 27 грн за $1, стоимость квадратного метра новостройки с 26 000 грн снизилась до 25 000 грн и оставалась таковой и в начале мая.
Цена в новостройках Киева по неделям в апреле, по отношению к доллару США
ИСТОЧНИК: ЛУН
В пригороде Киева апрельская средняя гривневая цена подросла на 100 грн и составила 14 500 грн/кв. м против 14 400 грн/кв. м в марте.
В долларах США осталась на уровне марта – $540 за кв. м.
По ситуации с новостройками в Киевской области девелоперы отмечают, как и в столице, рост интернет-лидов и падение звонков. В условиях карантина это позволило получить рост качественных лидов, даже сравнивая с докарантинным периодом.
Читайте: Цены на первичку в карантин: обвала не случилось
Средняя цена в новостройках пригорода Киева, гривен за кв. м, март 2020
ИСТОЧНИК: ЛУН
*При подсчете игнорировались 10% самых низких и самых высоких цен, чтобы снизить влияние спекуляций
Средняя цена в новостройках пригорода Киева, $ за кв. м, март 2020
ИСТОЧНИК: ЛУН
*При подсчете игнорировались 10% самых низких и самых высоких цен, чтобы снизить влияние спекуляций
Алексей Коваль, руководитель проектов Perfect Group
Спрос в апреле. Начало апреля оказалось настоящим периодом затишья. Мы – большая компания, поэтому можем отлично оценивать динамику спроса на всем портфеле проектов.
Но спад оказался очень коротким – на последней неделе количество сделок вышло на докарантинный уровень. При этом мы также продолжаем наблюдать рост спроса на большие квартиры по сравнению с ситуацией до карантина. То есть, сегодня люди приобретают недвижимость непосредственно для проживания, а не только под сдачу. Количество звонков и просмотров в апреле немного сократилось – но зато кратно выросло использование клиентами Digital-инструментов. Сюда входит все, начиная от видеозвонков через Skype, Zoom или Viber, виртуальных экскурсий, заканчивая нашими продуманными сайтами, на которых человек может узнать практически всю информацию об объектах, доступных планировках и ценах.
Покупательские тренды. Как и упоминал выше, сейчас спрос значительно сместился в сторону квартир большей площади. Люди с накоплениями приобретают недвижимость для жизни. Тренд очень сильный – в последнюю неделю апреля благодаря ему мы вышли на докарантинный уровень по количеству сделок. Дальше ситуация будет улучшаться: как только появится больше ясности в вопросе с карантином, мы увидим рост спроса на квартиры в качестве инвестиционных объектов.
Покупатели активно пользуются Digital-инструментами. В разговоре с нашими специалистами они лучше владеют ценами, задают вопросы про технологии строительства и других технические аспекты. Наверное, у людей появилось время разобраться в теме, и поэтому на стадии звонка они намного более готовы к покупке.
Ценовой прогноз. В гривне цены точно будут расти. Мы видим восстановление спроса, а поэтому держать их на уровне, когда доллар был 24 гривны, нет никакого смысла. Возможно, некрупные девелоперские компании, у которых в портфеле всего несколько объектов, будут чуть дольше сдерживать рост, чтобы получить какое-то преимущество. Все-таки сейчас люди хотят менее рискованных инвестиций, и выбирают компании с большим портфелем завершенных строек. Но крупные девелоперы наверняка поднимут стоимость метра, чем потянут наверх весь рынок.
Планы по ценовой динамике на май-июнь. Уже сейчас мы подняли цены на одном из объектов. Остальные отложили до окончания карантина, но решение принято для 80% комплексов. Мы видим восстановление спроса. В последние две недели нагрузка на наши отделы продаж стала больше, чем была до карантина. Май может оказаться сравнимым по количеству сделок с февралем, или даже лучше. При этом мы активно ведем все стройки, и наши объекты имеют существенно более высокий уровень готовности, чем до карантина. Таким образом, нет никаких причин сдерживать рост цен.
Татьяна Маркова, директор Департамента продаж и маркетинга ЧАО “ХК “Киевгорстрой”
О восстановлении динамики сделок. Уже в марте стоимость квартир на первичном рынке жилья Киева начала подниматься. Большая часть застройщиков увеличила цены на 7-8%, остальные подтянутся за большинством, скорее всего, в апреле и мае.
Ценовые изменения на первичном рынке столицы связаны, прежде всего, с неуверенностью застройщиков в стабильности курса национальной валюты и с прогнозируемой большой вероятностью роста стоимости строительных материалов.
На время карантина многие застройщики приостановили продажи, а у тех, кто продолжает продавать, количество продаж сократилось. Тем не менее, и застройщики, и владельцы недвижимости настроены оптимистично, поскольку спрос остался нереализованным, и как только карантин закончится и ситуация стабилизируется, объемы продаж вернутся к своим прежним показателям. Более того, по причине отложенного на длительное время спроса количество сделок уже к началу лета может вырасти в разы.
О ситуации с инвестиционной привлекательностью. Оптимистичному сценарию для рынка недвижимости способствует также снижение инвестиционной привлекательности депозитов и облигаций внутреннего государственного займа, что перенаправит средства инвесторов в более привлекательные сферы – преимущественно в первичный рынок жилья (или покупку иностранной валюты). Ведь, несмотря на существующие риски покупки жилья на “первичке”, доходность за период инвестирования в строительство квартиры, начиная с котлована и до момента сдачи объекта в эксплуатацию, составляет сегодня в среднем порядка 25%.
При этом сейчас такое время, когда на первое место выходят надежность застройщика и гарантии с его стороны относительно взятых на себя обязательств – достройки объекта инвестирования, в чем “Киевгорстрою” нету равных!
Делать какие-либо однозначные прогнозы сегодня очень сложно, особенно в ситуации, когда никто не знает, как дальше будут развиваться события, связанные с коронавирусом. Тем не менее, многие эксперты говорят, что пока вирус не слишком значительно влияет на рынок недвижимости в стране, а инфляционные ожидания и неизбежная девальвация гривны дают все основания полагать, что очень скоро рынок станет активным, поскольку подорожавший доллар, как ничто другое, будет стимулировать украинцев покупать квартиры. Ведь ни для кого давно уже не секрет, что наше население держит свои сбережения в иностранной валюте.
Анастасия Давыдова, Коммерческий директор Cityconsult Development
Об изменении модели поведения покупателя. Мы однозначно видим серьезное изменение потребительского поведения. На фоне снижения звонков в отделы продаж увеличивается число онлайн заявок. Мы проходим естественную диджитал-трансформацию пути нашего клиента. Существенно увеличивается роль диджитал-каналов и онлайн-маркетинга для бизнеса. Например, Эстония уже вовсю продает недвижимость онлайн, быстро реагируя на мировые тренды.
По нашим проектам в Киевской области в апреле снизилось количество звонков, но при этом увеличилось количество других типов обращений более чем в 2 раза. Это позволило привлечь на 45% больше новых качественных лидов, чем в марте.
Что касается киевских проектов, то тут также снизилось количество прямых звонков, но общее количество обращений, включая другие каналы, вернулось в докризисный период. Количество качественных обращений выросло на 33% по сравнению с мартом.
Прогнозы. По итогу можем говорить о выравнивании ситуации и направлении на выздоровление и улучшение ситуации на рынке. Мы видим, как изменилось потребительское поведение в сторону онлайн и диджитал. Мы должны это учитывать. Звонков, возможно, со временем и не станет больше, но количество лидов уже выросло.
Что касается ценовой политики – в первую очередь карантин затронул рынок вторичной недвижимости. Для рынка первичной недвижимости на данный момент нет предпосылок для существенного снижения цены, а скорее более персональный подход к каждому инвестору. Мировые эксперты на глобальном рынке также не прогнозируют падения стоимости недвижимости.
Мы прогнозируем отложенный спрос на рынке недвижимости. Многие инвесторы ждут окончания карантина, чтобы наконец-то совершить покупку, ведь инвестиция в недвижимость по-прежнему остается одной из самых доходных.
Читайте: Хрущевки в Киеве: приступят ли в столице к реновации старого жилья
Анна Лаевская, коммерческий директор “Интергал-Буд”
О спросе в апреле. Суровый режим самоизоляции в марте-апреле способствовал накоплению отложенного спроса, который перейдет в сделки после снятия ограничений. Уже сейчас мы видим, как все больше покупателей начинают возвращаться на рынок. Разумеется, принимая во внимание экономические сложности, которые повлек за собой карантин, есть осознание, что платежеспособный спрос уменьшится, но системным игрокам с интересными концепциями и форматами ЖК переживать не стоит. Напротив, мы как застройщик видим для себя потенциал увеличить долю рынка. Потому что за период карантина мы еще раз продемонстрировали, как правильная стратегия и тактика, накопленный опыт и экспертиза позволяют строить и реализовывать свои обязательства перед инвесторами даже в режиме чрезвычайной ситуации. Динамика строительства по нашим комплексам в среднем составляет 3-4 этажа в месяц; мы не замедляли темпы и продолжали строить в привычном режиме.
Поставки стройматериалов и комплектующих от наших подрядчиков велись четко и по графику. Фото и видео с площадок инвесторы могли отслеживать онлайн. Подобная открытость и наглядные результаты позволили нам уже конвертировать часть накопленного отложенного спроса в сделки. За апрель мы получили рост продаж на 20% в сравнении с мартом и несколько десятков проданных квартир в совершенно разных комплексах.
Как будет восстанавливаться рынок недвижимости. Из-за вынужденной самоизоляции пострадает материальное положение большого количества потенциальных покупателей жилья, что отразится на показателях спроса и во втором квартале нынешнего года. Однако уменьшение количества сделок, повторюсь, грозит не всем. Часть ЖК и застройщиков могут просто не выдержать конкуренции и уйти с рынка либо же начать ценовой демпинг. Но, я надеюсь, что покупатель, принимая во внимание высокие риски инвестирования в первичный рынок, будет тщательно смотреть на историю компании, сам проект и его перспективы, динамику строительства.
Плюс застройщики, оценив турбулентность ситуации, отказались от многих новых проектов. Мы тоже отложили старт нескольких ЖК до лучших времен, решив сконцентрировать все силы на строительстве объектов в нашем портфеле.
Объемы строительства продолжат снижаться. Уже в 2019 мы видели, как компании пересмотрели количество ЖК, которые одновременно у них в работе, и построили меньше квадратов, чем в 2017. В 2020, думаю, этот тренд сохранится.
Рынок недвижимости сейчас сдает экзамен на прочность, причем касается он абсолютно всех стейкхолдеров. Застройщикам нужно доказать свою надежность, достаточный финансовый и экспертный ресурс для устойчивой модели девелопмента. А покупателям наконец понять, что инвестиции в недвижимость требуют внимательного и взвешенного подхода.
100% прогарантировать инвестицию может только репутация компании, принципы ее работы, динамика и качество строительства, ликвидность объекта, поэтому нужно обращать внимание на эти параметры при выборе объекта.
По моему мнению, несмотря на проседание спроса в три-четыре раза по рынку этой весной в сравнении с показателями того же периода в 2019 году, концептуально интересные объекты в категориях “комфорт+” и “бизнес” ждет гораздо более быстрое восстановление спроса, чем безликое жилье масс-маркета.
Инвестиции в такие объекты – это сохранение денег, высокая доходность и возможность по-разному использовать актив: свое жилье, аренда, перепродажа, залог для банковского кредита под бизнес.
В преддверии ослабления карантинных ограничений мы уже почувствовали активизацию спроса. Количество звонков выросло в три раза, а после 12 мая ждем возобновления “живых” просмотров в большем объеме. Разумеется, с соблюдением всех правил и мер безопасности; мы уже давно переориентировали работу своих отделов продаж, подготовили менеджеров и ждем клиентов.
Впрочем, даже в период самоизоляции просмотры не прекращались, потому что компания еще в первые дни создала всю необходимую инфраструктуру для офлайнового пути клиента. Просмотры по онлайн-связи, видеопоказы от наших менеджеров, встречи с клиентами по ZOOM позволили нам держать связь с клиентом и помочь ему определиться с выбором. Плюс ко всему мы одними из первых разработали антикризисные программы, дисконты, скидки условия, зафиксировали курс ниже того, что мы видим на межбанке, чтобы стимулировать покупателя к сделке.
Как показала практика, даже в кризис люди готовы приобретать ликвидный продукт на рынке недвижимости – комфортную, продуманную, функциональную и человекоцентристскую среду для жизни.
Как вел себя покупатель. Если в начале карантина люди были всерьез напуганы ситуацией, у них не было уверенности в завтрашнем дне и понимания, как будет развиваться ситуация, то уже к середине апреля ситуация была гораздо спокойней. Покупатель начал проявлять большую заинтересованность квартирными вопросами.
Спрос на наши объекты восстанавливается, как я уже сказала, достаточно быстро. Мы видим, что у покупателей увеличилась заинтересованность в объектах на завершающих стадиях строительства или в готовых ЖК. Это связано с меньшими возможными рисками и психологически людям так комфортней.
Хотя те покупатели, которые наблюдали за рынком март-апрель и отслеживают динамику строительства и изменения на площадках потенциально интересных ЖК, также проявляет заинтересованность в инвестирование объекты Интергал-Буда и на более ранних этапах строительства.
Ведь если мы говорим о перепродаже жилья, приобретенного на этапе котлована, по завершению строительства можно получить доход около 30-35% сверху от начальной стоимости. А бизнес-класс в центре позволит дать заработать и до 50-60%.
А при покупке с целью улучшить свои жилищные условия сейчас отличный вариант, чтобы сэкономить.
Потому что до конца карантина у ряда девелоперов, в том числе у “Интергал-Буда”, действует выгодный курс на покупку квартиры и оплату рассрочки.
У нас это 25,5 грн против 27,1 грн на межбанке. По спецкурсу можно оплатить 100% стоимости и получить скидку от компании, первый взнос на рассрочку или платеж по рассрочке. У нас есть 5 видов рассрочки от 3 месяцев до 5 лет, чтобы сделать ежемесячный платеж и темп погашения максимально комфортным для человека. Это хорошая альтернатива доступной ипотеки, которой на рынке, несмотря на обещания президента, пока еще нет.
Прогноз на май-июнь. Цены на жилье в перспективе по завершению карантина и выхода страны из непростой ситуации будут только расти. Это закономерно, если посмотреть на рост себестоимости за счет удорожания стройматериалов и комплектующих. Влияют на цену квадратного метра также инфляция и сопутствующие траты застройщика.
Конечно, за счет падения спроса и проседания сделок в сегменте эконом-класса средние цены по рынку будут меняться не так заметно. Однако в ликвидных и стоящих концепциях и комплексах, которые получат внимание со стороны платежеспособного клиента, конвертируемое в реальные сделки увеличение цены произойдет точно – это будет индивидуально зависеть от комплекса, но в среднем в пределах 2-5%. Никто из здравомыслящих компаний работать себе в убыток не станет.
В дальнейшем дисконты и выгодный курс держать не будут, иначе девелопер будет строить себе в убыток и просто проедать свои доходы, что скажется и на динамике строительства, и на его качестве.
Ведь цена квадратного метра напрямую зависит от себестоимости строительства и сопутствующих затрат (концепция, инфраструктура, ландшафтный дизайн и благоустройство, оплата работы подрядчиков и пр.). Если мы говорим о качестве и комфорте, он не может стоит дешевле себестоимости или на ее уровне.
О планах в ценовой политике. Принимая во внимание восстановление спроса, общерыночные факторы и степень готовности по каждому объекту, мы готовимся к пересмотру цен.
В то же время мы не хотим сделать покупку квартиры для наших клиентов чем-то недостижимым и едва реальным, поэтому готовы предложить специальные условия по рассрочке, где можно подобрать индивидуальный вариант сроком от 3 месяцев до 5 лет с минимальным первым взносом от 30%.
У нас продолжают действовать специальные условия кредитования на покупку квартиры от банков-партнеров – “Глобус Банка” и “Укргазбанка”. Проценты по этим программам стартуют от 2,99% годовых и зависят от срока кредита и первого взноса.
Владимир Даниленко, коммерческий директор SAGA Development
О спросе в апреле. Первая половина апреля была очень сложной. Затишье было связано, во-первых, со стабилизацией курса гривны. Как правило, после активной распродажи на падающей гривне, наступает определенная пауза в продажах. Со второй половины месяца началась активизация. К концу месяца уровень подписаний зафиксировался на 70% от докризисного.
Динамика обращений клиентов снизилась, на некоторых проектах вполовину. Связано это с настроением клиентов на фоне неопределенности с карантином, а также с нежеланием осуществлять прямые контакты и посещать ОП. Со временем потенциальные клиенты всё более активно начали использовать новые форматы видеовстреч.
Как будет восстанавливаться спрос. Тренд второй половины апреля внушает оптимизм. Но при этом не стоит забывать, что сами последствия кризиса мы еще не ощутили. Снижение ВВП точно скажется на объеме спроса. А новый виток изменения покупательских настроений будет ощущаться через 3-4 недели после послабления карантина. После этого бизнес сможет более детально оценить, насколько он адаптировался к новым реалиям и чем они отличаются от старых.
Как изменился покупатель. По нашим наблюдениям, покупатели стали более осторожны. При выборе объекта инвестирования клиенты стали чаще останавливать свой выбор на готовых объектах. Также крайне важными остаются надежность застройщика и темпы работ на интересующих клиентах объектах.
В связи с этим выросла длительность выбора клиента. Часть потенциальных покупателей, заинтересованных в инвестиционно-привлекательных предложениях, в ожидании крупных дисконтов. Такая позиция не совсем оправдана, исходя из динамики средних цен за последние 2 месяца.
Ценовой прогноз и планы компании. В случае сохранения курса доллара в диапазоне 26-28 грн/долл особых изменений не предвидится. Цены демонстрировали стабильность в марте-апреле. Ожидания на май-июнь аналогичные.
Ценовая политика в наших проектах задана общими доходными планами. Есть проекты, которые, в связи с коронакризисом, начали пользоваться большим спросом, например О2 Residence. Там в начале мая мы повысили цены. Также запланированы повышения цен в Resident Concept House и RYBALSKY.
Большая часть антикризисных мероприятий в наших проектах сосредоточена на условиях рассрочки. Здесь мы работаем не со скидками, а со страхом неопределенности от последствий карантина или от курсовых “качелей”.
Читайте: Рынок жилья среагировал на пандемию усилением мер безопасности и прогнозирует рост цен
Фото: коллаж KV
