Более 1,5 млрд гривен вложили международные инвесторы в развитие инфраструктуры заброшенных земельных участков ГП “Пуща-Водица”, чтобы создать современный и комфортный европейский квартал. Жилые микрорайоны от Stolitsa Group, которые небезосновательно считают одними из самых популярных объектов недвижимости в Киеве, стали наглядным примером эффективного партнерства международного бизнеса с государством. Но государственное предприятие (ГП) “Пуща-Водица” внезапно решило пересмотреть соглашения, из-за чего тысячи инвесторов в жилье рискуют остаться без крыши над головой.
О том, кто раздувает конфликт между инвесторами и государством KV рассказали представители Stolitsa Group и частные инвесторы.
О каких именно землях идет речь
Государственное предприятие Научно-исследовательский, производственный агрокомбинат (ГП) “Пуща-Водица” было зарегистрировано в 2002 году с основным видом деятельности “Выращивание зерновых культур (кроме риса), бобовых культур и семян масличных культур”, а органом управления является Фонд государственного имущества Украины. По данным информационно-аналитической платформы YouControl, по состоянию на 13.05.2021 в собственности госпредприятия находится 51 объект недвижимости и 51 земельный участок.
В пределах Киева агрокомбинат владеет около 419 га земли, которые были ему переданы 24 апреля 1998 года решением Киевсовета №891 “Об оформлении агрокомбинату “Пуща-Водица” права пользования земельными участками для ведения сельскохозяйственной деятельности в Минском, Подольском и Шевченковском районах”. В частности, в Шевченковском районе (границы современного Подольского района) − 335 га, в Подольском – 50,5 га, в Минском (границы современного Оболонского района) – 33,5 га.
Еще 1870 га земли в Киевской области были переданы этому агрокомбинату 1 декабря 2002 года, согласно распоряжению №427 Киево-Святошинской райгосадминистрации.
Состояние указанных участков, как свидетельствуют имеющиеся фотографии, оставляло желать лучшего. В подавляющем большинстве на конец “нулевых” – начало 2010-х на месте бывших теплиц и орошаемых полей образовались пустыри с остатками хозяйственных построек, которые облюбовали бездомные.
Было и стало
Поэтому в период 2008-2015 годов ряд частных компаний, часть из которых входит в группу компаний Stolitsa Group, которые в дальнейшем выступили застройщиками, заключили с ГП “Пуща-Водица” ряд инвестиционных договоров, по которым этот агрокомбинат передал заброшенные земельные участки под застройку. В частности, речь идет о более 200 га в Подольском районе столицы. В документах был определен процент площадей, что после постройки и ввода домов в эксплуатацию должны были передать госпредприятию, как результат реализации инвестиционного договора после завершения строительства.
По данным гендиректора Stolitsa Group Эдуарда Соколовского, в среднем эта доля составляет около 5% от возводимых коммерческих площадей или же в физическом выражении в целом 98 тыс. кв. м недвижимости. Этот процент был согласован Министерством аграрной политики и продовольствия, как органом управления этого ГП на то время, а рыночность указанных процентов подтверждена государственными экспертными учреждениями.
В результате выполнения инвестиционного договора, государство уже получило 31 тыс. кв. м жилья и должно было бы еще получить более 67 тыс. кв. м в объектах, которые запроектированы и находятся в процессе реализации.
Что происходило с участками после подписания договоров
Перечень подписантов инвестиционных договоров с агрокомбинатом “Пуща-Водица” в пределах Киева включает около десяти компаний-застройщиков, которые обязались выполнить работы преимущественно на территории Подольского и Оболонского районов. Это и компании украинско-литовской группы Stolitsa Group, и компании других девелоперов Киевского рынка недвижимости.
Первое разрешение на выполнение строительных работ на указанных участках было получено в сентябре 2015 года.
Разрешение на выполнение строительных работ
К тому времени девелоперами был разработан детальный план территории (ДПТ), изменено целевое назначение земельных участков, компенсированы в бюджет государства потери сельскохозяйственных земель. Всего в развитие инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры некогда заброшенных территорий было направлено более 1,5 млрд гривен частных инвестиций.
Яркий пример трансформации заброшенных сельхозугодий в современное жилое пространство – развитие ЖК “Варшавский микрорайон” на Виноградаре. Комплекс возведен в пределах Подольского района, между проспектом Правды, улицами Ивана Выговского и Межевой. Это более 20 высотных домов с собственными котельными, паркингом, детскими площадками, удобными и зелеными дворами.
Все очереди строительства были сданы в эксплуатацию строго в оговоренные сроки, для комфорта жителей рядом с комплексом был построен огромный торгово-развлекательный комплекс “Retroville” с продуктовым супермаркетом, кинотеатром, фитнес-центром и широкой линейкой брендовых магазинов, детский садик и школа. Развитие жилой застройки в этом районе стимулировало город к продлению Сырецко-Печерской линии метро на Виноградарь, началу строительства станций “Мостицкая” и “Проспект Правды”.
Вложенные инвестиции и многолетний труд профессионального девелопера позволили не только кардинально изменить внешний вид земельного участка, превратив бывшее заброшенное поле в современный мегаполис, но и существенно повысить его стоимость. Логично предположить, что такой успешный опыт стоит всячески приветствовать и распространять его на другие заброшенные участки.
Но в 2020 году, после назначения теперь уже бывшего и.о. директора агрокомбината Анатолия Шинкаренко, это госпредприятие резко изменило вектор взаимоотношений с девелоперами и пожелало пересмотра условий инвестиционных договоров.
Чего именно требует агрокомбинат
В прошлом году в адрес застройщиков неожиданно зазвучали обвинения: мол, суммы компенсаций этого агрокомбината намного ниже стоимости участков, а в процессе реализации инвестиционных договоров якобы было уничтожено государственное имущество, а предприятие стало убыточным.
Но действительно ли это так и что этому предшествовало?
Во-первых – о якобы уничтожении государственного имущества. Комиссия, которая была создана самим государственным предприятием, установила непригодность имущества (речь о старых теплицах) и экономической нецелесообразности дальнейшего его использования. Поэтому ГП “Пуща-Водица” получило соответствующие разрешения от Минагрополитики, как органа управления на то время, на списание основных средств, остаточная стоимость которых составляла 0 гривен.
Списывалось имущество, которое отработало свой ресурс в условиях сельскохозяйственного производства и агрессивной среды. Срок эксплуатации (износ) демонтированных сооружений и зданий давно превысил все допустимые границы. Выведенные из эксплуатации основные средства не использовались, поэтому их списание не повлияло на любой дальнейший ход производственного процесса в госпредприятии. Точнее наоборот: все эти действия позволили сократить убытки госпредприятия, а путем реализации непригодных частей имущества, как материалов, дало дополнительные поступления агрокомбинату.
Во-вторых, как свидетельствуют имеющиеся в открытом доступе данные, финансовое состояние ГП “Пуща-Водица”, после приостановления в течение последних двух лет инвестиционной деятельности, выглядит достаточно угрожающе. Если активы предприятия в течение пяти лет выросли примерно в четыре раза, то обязательства – в семь раз. А выручка выросла всего в два раза. Если же вычесть финансовый результат от инвестиционной деятельности, то по основному виду деятельности (сельское хозяйство) это ГП ежеквартально генерирует около 15-20 млн гривен убытков. Кроме того, на 1 апреля 2021 года агрокомбинат имел налоговый долг на сумму более 8 млн гривен.
Отметим, в 2019-2020 годах на госпредприятии состоялась серия организационных и кадровых изменений. В частности, в феврале 2020 г был сменен орган управления – с Министерства аграрной политики и продовольствия на Фонд госимущества. А очередным и.о. директора агрокомбината был назначен Анатолий Шинкаренко. Именно с этим кадровым решением представитель девелопера связывает непонятные действия со стороны госпредприятия и его отрицательный финансовый результат.
“Фактически с назначения этого, уже бывшего и.о. директора, и стартовал ряд событий, которые препятствуют выполнению инвестиционных соглашений. Он был назначен в феврале 2020 года и начал эту сомнительную историю, которая в конце концов завершилась предложением со стороны агрокомбината, пересмотреть ключевые условия ранее заключенных договоров. Именно так выглядит сегодняшняя ситуация в глазах международного инвестора”, – рассказал гендиректор Stolitsa Group Эдуард Соколовский.
Эдуард Соколовский
Он также отметил, что письмо за подписью Шинкаренко с требованием пересмотра процентов по инвестиционным договорам, вероятно, было реакцией директора на просьбу вернуть возвратную финансовую помощь в сумме 65 млн гривен, которую девелоперская компания до этого предоставила госпредприятию по его просьбе для уплаты налогов, коммунальных услуг и заработной платы.
Адвокат Stolitsa Group Богдан Прокопенко объяснил правовую позицию компании по поводу сложившейся ситуации.
“В поданных исках позиция государственного предприятия сводится к тому, что инвестиционные договоры содержат признаки договоров о совместной деятельности. А потому, согласно положениям Порядка заключения госпредприятиями, учреждениями, организациями, а также хозяйственными обществами, в уставном капитале которых доля государства превышает 50%, договоров о совместной деятельности, договоров комиссии, поручения и управления имуществом, утвержденного постановлением Кабинета министров от 11 апреля 2012 г. № 296, по мнению госпредприятия, последнее должно было получить согласование Кабинета министров на заключение указанных выше договоров. Поскольку указанного согласования получено не было, по мнению госпредприятия, оспариваемые договоры должны быть признаны судом недействительными.
Но первые редакции существующих инвестиционных договоров и, соответственно, сами правоотношения сторон возникли задолго до принятия порядка №296 от 11.04.2012 года, а потому последний не может распространяться на существующие правоотношения и быть примененным к указанным инвестиционным договорам. Стороны инвестиционных договоров четко определили, что они являются смешанными хозяйственными договорами, в основе которого лежат подрядные отношения и отношения по поводу инвестирования. Поэтому, поскольку инвестиционные договоры не являются договорами о совместной деятельности, то Порядок №296 от 11.04.2012 не должен был применяться при их заключении, а наличие полномочий подписанта на заключение инвестиционных договоров определялось исключительно положениями Устава государственного предприятия.
В подтверждение чего этим государственным предприятием заказано в Совете научно-правовых экспертиз при Институте государства и права им. В.М. Корецкого НАН Украины научно-правовое заключение относительно заключенных инвестиционных договоров. Так, научно-правовое заключение подтвердило соответствие заключенных договоров требованиям законодательства и факт того, что инвестиционные договоры не являются договорами о совместной деятельности.
Отсутствие превышения полномочий генерального директора на время их заключения и отсутствие необходимости получать согласования Кабинета министров на заключение указанных договоров, кроме экспертного учреждения, также исследовалась как судами так и правоохранительными органами разных уровней в рамках уголовных производств, по результатам чего уголовные производства были закрыты в связи с законностью заключения инвестиционных договоров, отсутствия фактов превышения полномочий подписантами и факта отсутствия какого-либо вреда, причиненного государству”.
Все это, вместе с уклонением ГП “Пуща-Водица” от выполнения своих функций заказчика в рамках действующих инвестиционных договоров, привело к тому, что сейчас 6 тыс. семей не могут получить свои, сданные застройщиком вовремя, квартиры.
Есть ли шанс на разрешение конфликта и получение инвесторами своего законного жилья
Представители Stolitsa Group уверяют, что девелопер предпринимает все возможные меры по внесудебному решению вопроса, чтобы побудить ГП “Пуща-Водица”, как заказчика, к выполнению условий инвестдоговора, а также выстраиванию диалога с новым руководством госпредприятия.
“Мы проводили многочисленные переговоры на разных уровнях и достигли определенной договоренности по урегулированию спорных вопросов с ГП “Пуща-Водица”. Мы, как девелопер, свои обязательства по инвестиционным договорам выполняем в полном объеме. Зато позиция второй стороны – непоследовательная и непонятная. По нашей информации, Фонд госимущества обратился к ГП “Пуща-Водица”, с требованием обжаловать в судебном порядке действительность заключенных инвестиционных договоров, что для нас стало неожиданностью, учитывая действующий переговорный процесс. Несмотря на такие действия этого ГП и Фонда госимущества, мы настроены на самое быстрое и конструктивное решение данного вопроса, так как от этого зависит будущее тысяч инвесторов”, – подчеркнул Эдуард Соколовский.
При этом, Stolitsa Group готовит ряд судебных исков, направленных на понуждение государственного агрокомбината к исполнению обязательств заказчика в рамках заключенных инвестиционных договоров.
Тем временем покупатели квартир откровенно возмущены действиями Фонда госимущества. Потому что заказчик строительства (ГП “Пуща-Водица”) открыто отказывается выполнять свои функции (оформлять документы на ввод в эксплуатацию и получение почтовых адресов), ссылаясь на якобы позицию Фонда госимущества как управляющего органа. Инвесторы “Варшавского микрорайона” опасаются полного замораживания строительства и совершенно не хотят разделить судьбу инвесторов печально известных застройщиков.
“Мы пообщались с девелопером – Stolitsa Group – и не имеем к нему претензий. Проблема возникла на уровне государственных органов власти. Выглядит так, будто это госпредприятие и управляющий орган намеренно провоцируют конфликтную ситуацию и блокируют застройку. Поэтому нас, как инвесторов, действительно смущает эта непонятная ситуация, в которой мы оказались через рыхлое государственное управление. Ведь объекты уже почти год как построены, имеют полный пакет разрешительной документации, но мы не можем получить ключи от собственных квартир. И как долго нам придется находиться в этом подвешенном состоянии – неизвестно”, – комментирует представитель инвесторов “Варшавский плюс” Юрий Андреев.
“Нас, как инвесторов “Варшавский плюс”, фактически взяло в заложники государственное предприятие. Сейчас мы несем финансовые убытки, поскольку вместо того, чтобы поселиться в собственных квартирах, вынуждены и дальше снимать жилье и платить за аренду. И это при том, что застройщик все обязательства перед нами выполнил полностью, есть все необходимые разрешения, и дома возведены в срок. Однако заказчик – ГП “Пуща-Водица” – уклоняется от выполнения своих функций, прикрываясь якобы позицией управляющего органа. То есть мы столкнулись с государственной машиной, которая заблокировала процесс ввода домов в эксплуатацию, и когда это закончится – мы не понимаем”, – добавляет инвестор Анастасия Ляцевич.
Суммируя написанное, стоит задаться вопросом: понимают ли в Фонде госимущества важность выполнения обязательств, которые государство несет в рамках реализации инвестдоговоров, и недопустимость изменения ранее согласованных условий инвестиционных соглашений при сотрудничестве с международным инвестором, который вкладывает сотни миллионов долларов в инфраструктуру Киева? Тем более, что этот прецедент вполне может повлечь негативные последствия для экономики всей Украины: сигнал о возможности внезапного изменения правил уже заключенных договоров отпугивает и без того немногочисленных иностранных инвесторов, готовых сотрудничать с нашим государством и вкладывать средства в нашу экономику.
Не говоря уже о том, что искусственное блокирование застройки Варшавского микрорайона лишает покупателей квартир законного права получить в срок свои квадратные метры. Для тысяч семей (покупателями недвижимости классов “эконом” и “комфорт” является простые киевляне) потеря средств, которые иногда собирают на жилье десятилетиями, и лишение надежды на собственную крышу над головой может стать настоящей жизненной трагедией.
Потому, возможно, наиболее компромиссным решением было бы исполнения уже подписанных обязательств между ГП “Пуща Водица” и Stolitsa Group, передача жилья инвесторам, а уже потом переведение разбирательств в суды, где поиск истины может затянуться на годы.
Генеральный директор Stolitsa Group Эдуард Соколовский надеется на скорейшее конструктивное разрешение сложившейся ситуации и заверяет, что, несмотря на чинимые ГП “Пуща-Водица” препятствия, компания Stolitsa Group и далее продолжает строительство ЖК “Варшавский” по утвержденным графикам и собирается исполнить все свои обязательства перед покупателями квартир в полном объеме.
Фото: предоставлены пресс-службой Stolitsa Group
