Нет худа без добра: снижение покупательской способности, избирательность покупателей заставляют застройщиков улучшать качество своих объектов. Чтобы успешнее конкурировать, девелоперы интегрируют в свои проекты технологии и концепты, о которых перегретый рынок до кризиса 2008 и посткризисный 2010-2013 только “мечтал”. И хотя до должного уровня качества всему рынку еще очень далеко, тренд задан. Какие тренды сегодня позволяют застройщикам конкурировать, и чем это хорошо для покупателей, – узнавала KV.
Энергоэффективность — от квартиры до двора
Еще лет пять-десять назад технологические приемы по энергоэффективности были редкой и скорее дополнительной, но отнюдь “несерьезной” фишкой жилых комплексов. С ростом цен на энергоносители, соответственно, коммунальные платежи, меры по сокращению затрат на “коммуналку” в жилом комплексе становятся вполне эффективным аргументом в пользу покупки для будущего инвестора.
“Энергоэффективность – это именно тот тренд, который уже сейчас выходит на первые позиции в строительной отрасли. И со временем, учитывая стоимость энергоносителей, эта тенденция будет только нарастать”, – говорит Оксана Голобородько, руководитель департамента продаж строительной корпорации “Укрбуд”.
Безусловно, есть требования ДБН (Державні будівельні норми) к стеновым материалам, оконным конструкциям и т. д., отражающие must have будущего дома касательно теплопотерь. Но многие компании идут дальше: на рынке уже есть два жилых комплекса, которые отважились на получение экологической оценки BREEAM (метод экологической оценки эффективности зданий BRE Environmental Assessment Method – BREEAM — добровольный рейтинг оценки зелёных зданий. Разработан британской организацией BRE Global для оценки экологической эффективности зданий. Методика присуждения баллов осуществляется по нескольким пунктам от безопасности жизнедеятельности до влияния на окружающую среду и комфорта пользователей). Проект ЖК Signature на ул. Мечникова, 11А получил предварительную оценку very good по системе BREEAM, а ЖК А52 сейчас в процессе сертификации.
Как же застройщики обеспечивают сохранение тепла и экономию в коммунальных платежах?
“Наш традиционный строительный материал – “классический” красный кирпич, который хорошо держит тепло. Также используются полная термосанация (комплексное утепление) домов и современные энергосберегающие оконные системы, что по данным специалистов позволяет повысить температуру в помещении в среднем на 5 градусов, в местах общего пользования устанавливаются энергосберегающие источники освещения. Высококачественные системы европейского лидера теплоизоляции марки Baumit обеспечивают комфортную атмосферу в квартирах, экономию энергии”, – рассказала Оксана Голобородько.
ЖК А52 – проект в процессе получения международной сертификации зеленого строительства
Все большее распространение получает система навесного вентилируемого фасада (фасадная система, состоящая из облицовочных материалов, которые крепятся на стальной каркас к несущему слою стены или к монолитному перекрытию. По зазору между облицовкой и стеной, утепленной минераловатными плитами, свободно циркулирует воздух, убирающий конденсат и влагу и помогающий поддерживать комфортную температуру внутри дома). Такая технология используется в жилых комплексах DIM GROUP. Плюс застройщик использует в оконных конструкциях пятикамерные металлопластиковые и “теплые” алюминиевые профили.
Энергоэффективные мероприятия дают ожидаемый эффект только при комплексном подходе. Его исповедуют в компании “Альянс Новобуд”, которая возвела ЖК “Зеленый квартал” и строит ЖК “Лесной квартал” и “Крона Парк” в Броварах.
Строительство автономной котельной “Альянс Новобуд” в Броварах
“Мы качественно утепляем фасады домов минеральной ватой и покрываем декоративной штукатуркой. В квартирах установлены мощные регулируемые радиаторы отопления и двухкамерные металлопластиковые окна европейского качества, позволяющие поддерживать комфортную температуру в помещении в любое время года. Рядом с жилыми комплексами мы построили автономную котельную, мощности которой хватает чтобы полностью обеспечить дома “Зеленого квартала”, “Лесного квартала” и “Крона Парк”. Благодаря новому оборудованию, сетям и близкому расположению, нам удается избежать теплопотерь, которые обычно вынуждены оплачивать жильцы домов, подключенных к центральным городским сетям. Кроме того, жители наших комплексов не зависят от календарного отопительного сезона, так как системы отопления автономны. Отопление включается и выключается в зависимости от реальной температуры за окном. Если в квартирах холодно, отопление будет включено раньше, или наоборот – выключено с приходом тепла. Таким образом, наши жители платят только за реально использованные ресурсы” – рассказали KV в пресс-службе компании “Альянс Новобуд”.
Сегодня девелоперские компании в подавляющем большинстве устанавливают счетчики разного рода. Счетчики по воде и электроэнергии — обязательны. Но дополнительные по учету, следовательно — экономии ресурсов, также в тренде. “В квартирах жилых комплексов, сданных в 2017 году, “Укрбуд” начал устанавливать индивидуальные тепловые счетчики. Это позволяет оплачивать только те гигакалории, которые потреблены непосредственно жильцами отдельно взятой квартиры”, – сообщает руководитель департамента продаж корпорации. “Но их установка сопряжена с рядом сложностей – помимо покупки самого счетчика необходимо еще собрать пакет необходимых документов и разработать проект, согласованный с теплоснабжающей организацией. Установка индивидуальных теплосчетчиков способна уменьшить счет за коммунальные услуги практически вдвое. Их использование вместе с терморегуляторами, позволяющими вручную контролировать объемы подаваемого в помещение тепла, дает значительную экономию”.
Застройщики все чаще устанавливают двухтарифные счетчики электроэнергии, как это делают в ЖК от компании DIM GROUP .
“Продвинутые” компании стали учитывать затраты на обслуживание мест общего пользования и дворовых территорий, которые также ложатся на жильцов. В объектах DIM GROUP устанавливают энергоэффективные лифты, ставят датчики движения в местах общего пользования, LED-освещение — эти меры также снижают потребление электричества.
В “Укрбуде”, учитывая, что постоянное повышение цен на энергоносители сделали тему энергосбережения одной из самых актуальных не только для владельцев жилья, но и для застройщика, а также обслуживающих компаний, в жилом комплексе “Александрия” на придомовой территории установили энергосберегающие фонари. Автономные устройства используют энергию солнечного света и состоят из солнечной панели, светодиодного светильника и аккумулятора. Эти уличные фонари самостоятельно учитывают недостаточную степень освещения и включаются без вмешательства человека. Такие мероприятия будут масштабироваться — кажется, только совместная заинтересованность бизнеса и потребителя в энергосбережении способна сделать теорию практикой.
Сколько же экономят такие меры средств для конечного потребителя — жителя комплекса?
“Жильцы “Комфорт Тауна”, Central Park и других наших ЖК во время прошлогоднего отопительного сезона платили за отопление в два с половиной раза меньше, чем в среднем по Киеву”, – говорит Анна Попруга, представитель компании KAN Development.
Правда, чтобы получить такие результаты, все мероприятия нужно планировать заранее. По словам Анны Попруги, “качество строительных материалов, окон и фасадов, а также все технические решения проектов нашего портфеля изначально направлены на минимизацию затрат при эксплуатации. В этом вопросе мы на компромиссы не идем и на дешевизну не соглашаемся”.
В целом при системных мероприятиях по энергосбережению и учету расхода тепла, электричества и воды жильцы могут, по некоторым данным, сэкономить 30-45% коммунальных расходов.
Экология — из премиум-класса в бизнес- и комфорт
Энергоэффективность в строительстве неразрывно связана с экологией. Что подтверждают и международные системы сертификации зеленого строительства — стандарт BREEAM и рейтинговая система LEED.
В свое время эко-мероприятия могли себе позволить только “гранды” рынка — именно они начинали внедрять такие “фишки” еще до того, как это стало трендом. “Мы всегда стараемся экспериментировать и внедрять инновационные технологии в наших проектах, как только они появляются в Украине. К примеру, бизнес-центры KAN Development 101 Tower и IQ Business Center стали первыми офисными зданиями столицы, оборудованные зарядками для электромобилей”, – вспоминает Анна Попруга.
Гранды же и продолжают привносить инновации. Детский сад на территории ЖК “Новопечерские Липки” (компании UDP) — инновационен не только с т.з. образовательной системы. Архитектурный проект, примененные материалы, инженерия и эксплуатационные возможности делают это образовательное учреждение уникальным с т.з. совокупности параметров зеленого строительства и новейших подходов в воспитании и развитии малышей. Здание оборудовано солнечными батареями, благодаря системе “умный дом”, в каждой группе можно создать свою климатическую зону, установлена система пассивного охлаждения “холодный потолок”, используется геотермальное тепло земли, что обеспечивает автономию объекта от энергосетей города.
В ЖК “Гвардейский” благоустроили прилегающую территорию согласно программе корпорации “Укрбуд” по благоустройству территории, прилегающей к уже сданным ЖК
KAN Development системно использует эко-подход в своих учебных заведениях. “В этом году мы ввели в эксплуатацию Печерскую Международную школу, при строительстве которой мы много экспериментировали и внедрили большое количество инновационных решений, сейчас планируем повторить аналогичные технологии на нашей новой Гимназии А+ на территории “Комфорт Тауна”. К примеру, школьные здания будут полностью автономны по отоплению и независимы от городских сетей тепла. Это достигается за счет использования грунтового теплового насоса, который также полностью обеспечивает школу в потребности горячей воды. Получать от города нужно только холодную воду и электричество. По всей территории школы и внутри помещений используется система автоматического контроля уровня освещенности. В помещении всегда светло и уровень освещения контролируется датчиками освещенности автоматически. Все фонари наружного освещения питаются от солнечных батарей, накапливая энергию в течении светового дня. Также в ближайшее время мы планируем запуск Смарт улицы Салютной в рамках проекта “Файна Таун” на Нивках” – перечисляет объем эко-и энергосберегающих мероприятий компании представитель KAN Developmen. При этом, как говорит Анна Попруга, все материалы, которые используются при строительстве на объектах компании, отдаются в лабораторию для испытаний на выделение вредных отравляющих веществ (фенолов, формальдегидов и т.п.). В результате применяются только наиболее безопасные с точки зрения токсичности материалы.
Отрадно, что девелоперы жилых комплексов более доступных широкому потребителю классов стали также внедрять на своих объектах эко-мероприятия. Причем, зачастую они становятся продающей “фишкой” ЖК. Так, в комплексе комфорт-класса “Автограф” компании DIM GROUP обеспечили каждую квартиру артезианской питьевой водой. “Уверены, что в ближайшие годы зеленое строительство станет не новинкой, а стандартом для застройщиков. Зеленая сертификация станет необходимой нормой, как принято в большинстве цивилизованных стран мира. И DIM GROUP сделала первый шаг в этом направлении, решив попробовать свои силы в получении международного экологического сертификата BREEAM. Для потребителей это значит, что при строительстве домов, используются исключительно экологически чистые материалы, которые не имеют негативного влияния на их здоровье и не имеют негативного влияния на окружающую среду.
Согласно строгого перечня норм и стандартов BREEAM, такие моменты как раздельная сортировка мусора, ограничение въезда транспорта на внутренний двор, велопарковки, места для зарядки для электромобилей являются стандартными нормами” – сообщают в пресс-службе компании. В процессе работы над проектом, в компании пришли к тому, чтобы рассматривать жилой комплекс как единую энергетическую систему, что соответствует мировым практикам.
Не менее важны зеленые рекреационные зоны. Если площадь пятна застройки диктует ограничения, девелоперы используют кровли. Пионером стал ЖК Royal Tower от Taryan Group с парком на крыше. Тренд подхватывают другие застройщики, и, что радует, не только в объектах премиум-класса. Так, корпорация “Укрбуд” в возводимых ЖК комфорт-класса Freedom (Днепровский р-н) и “Харьковский” (Дарницкий р-н ) запланировала обустройство эксплуатируемой кровли с зеленой зоной отдыха.
Особым спросом у покупателей жилья в пригороде Киева всегда пользовались рекреационные территории без соседства производств и пр. “Выбирая земельные участки под застройку жилых комплексов “Чайка” и “Сонцтаун” мы выдвигали высокие экологические требования. Не рассматривали территории заброшенных заводов, фабрик и внутригородские пустыри. Нашли прекрасный уголок в санаторной зоне в пригороде Киева. Эту местность академик Стражеско назвал “украинским Кисловодском”. Сохранив экологическую чистоту территории, девелоперская компания “ОМОКС” построила 30 домов, где уже живут более 16 000 жителей”, – прокомментировала президент группы компаний “Чайка” Оксана Кулагина. Компания “ОМОКС” также очистила от мусора 2 га леса, который примыкает к застройке по улице Бударина, и облагораживает его за свой счет. На территории комплекса установлены контейнеры для сортировки бытовых отходов, что акцентирует внимание жителей на ресайклинге. Также высажено более 12 000 деревьев и кустарников. Возле домов растут старые сосны, вокруг пешеходных зон созданы альпийские горки и розарии, есть липовая аллея, весной цветет магнолия. Все дорожки внутри комплекса выложены из плитки, а не заасфальтированы. Поэтому при высоких летних температурах в воздух не выделяются вредные испарения.
Особая гордость ЖК “Чайка” – ландшафтный дизайн
Итак, использование геотермальных систем для отопления в ЖК, солнечных батарей, зарядных устройств для электромобилей, максимальный учет энергоносителей, забота о качестве воды, применение энергосберегающего оборудования в домах, особое внимание к озеленению — тренды, которые имеют потенциал из редкого явления стать обязательными в качественном жилье всех классов. Тем более, что покупатель и дорогого, и недорогого жилья становится осведомленнее и требовательнее к качеству среды, в которой ему предстоит жить.
Среда обитания — устойчивый тренд на рынке жилья
Перекос в застройке города в пользу жилья, жертвование социальной, рекреационной инфраструктурой оборачиваются сегодня против самих же застройщиков. Не вспоминая протестов и жалоб обманутых жильцов в прокуратуру по поводу того, что девелоперы не выполняют свои обязательства по строительству школ и детсадов, отметим, что покупатель остро реагирует на отсутствие должной инфраструктуры в ЖК. А зеленая зона, школа, сад, торговая, спортивная, бытовая инфраструктура могут стать аргументом в пользу покупки “квадратов” в конкретном комплексе.
Умные компании, просчитав последствия для своей же прибыли, стали создавать не просто ЖК с “вкраплениями” инфраструктуры, а подходить системно, разрабатывая конкретное наполнение для комфортной жизни. А самые умные озаботились о т. н. среде обитания — объектах, где не просто есть некий, пусть и систематизированный, перечень нужных магазинов, сервисов и образовательных учреждений. Речь идет о концептуальном подходе — сформированном пространстве в единой концепции, с учетом различных показателей групп будущего населения жилого комплекса, квартала, района и многих других факторов. Ведь городская среда обитания формирует отношение человека к городу и системе управления, должна удовлетворять объективные потребности и запросы жителей города, отвечать принятым в данное время нормам и стандартам жизнедеятельности. А специалисты по психогеографии (направление социальной психологии и философии, изучает психологическое воздействие городской среды на человека) утверждают, что городская среда оказывает весьма значительное влияние на психологическое состояние жителей. Плохое проектирование среды приводит к снижению т. н. “уровня счастья” у горожан. Что в итоге ведет к росту социальной напряженности, преступности, психических заболеваний и прочим негативным последствиям.
Затраты ресурсов и финансов для застройщиков напрямую оборачиваются ростом продаж квартир относительно конкурентов аналогичного класса, но без комфортного пространства в ЖК. Как известно, удовлетворенность текущего клиента, его лояльность бренду стимулирует привлечение новых клиентов и повторную покупку уже существующих. Попросту говоря, работает “сарафанное радио” и приверженность к товару, который понравился. Вспомним интервью KV Алексея Кулагина, управляющего собственника девелоперской компании “Омокс”, застройщика жилых комплексов “Чайка” и “Сонцтаун” – треть покупателей квартир в ЖК “Чайка” повторно покупали недвижимость в комплексе для дополнительного собственного дохода – сдачи в аренду.
В KAN Development создание комфортной среды для жизни стало обязательным для проектов компании. При этом имеются в виду и возможности для устойчивых объединений жителей — т. н. “комьюнити”. “Качество строительства, инфраструктуры, архитектура проекта создают фундамент для реализации такой концепции, но это лишь часть работы. Фактически девелоперу нужно объединить людей, показать им пример, как можно сообща изменить свою жизнь. Нам удалось сделать сильное внутреннее сообщество в “Комфорт Тауне”, – поясняет Анна Попруга. – Эту идею мы сейчас развиваем в каждом проекте, для чего создали внутри компании отдельную группу, которая занимается организацией досуга жильцов”.
Активно участвуют в жизни комплекса жители “Чайки”. Как отмечают в пресс-службе компании-девелопера, они могут встретиться с президентом группы компаний “Чайка” Оксаной Кулагиной и обсудить свои инициативы. Во время одной из таких встреч возникла идея создать игровое пространство для подростков. Эта задача сейчас воплощается. Осенью проходит благотворительная ярмарка “Made in Chayka”, которую организовывают жители при поддержке “ОМОКСА”. А весной – футбольные и теннисные соревнования. Многие жители, рассказывают в компании, развивают в комплексе свой бизнес – открывают творческие студии, языковые курсы, массажные кабинеты, многочисленные магазины и кафе, что еще больше сближает соседей и развивает комьюнити “Чайки”.
В “Комфорт Тауне” комьюнити жителей очень развито
“Укрбуд” в этом году провел соцопрос, в ходе которого жильцы оценивали качество работы застройщика и управляющей компании. Проанализировав полученные данные, компания разработала ряд программ. Одни еще в стадии разработки, другие уже внедряются.
Например, программа благоустройства территории, прилегающей к уже сданным ЖК, реализуется при активном участии архитекторов, ландшафтных дизайнеров и урбанистов. Такую концепцию компания реализовала между жилыми комплексами “Аристократ” и “Гвардейский” в Печерском районе, а весной этого года “Укрбуд” открыл набережную на территории от Броварского проспекта до Воскресенского собора рядом с ЖК “Солнечная Ривьера”.
Есть ли жизнь после продажи
Украинский покупатель в массе своей привык к тому, что получив ключи и документы на квартиру, он остается с проблемами и недоделками после застройщика один на один. Форумы и соцсети пестрят негативом в сторону нерадивых компаний.
И снова же, конкурентная борьба за покупателя приводит к тому, что предусмотрительные компании внедряют т. н. постпродажные сервисы. Их спектр может варьироваться от нескольких услуг, к примеру, юридических и нотариальных по сопровождению покупки до целой серии — дизайна квартир, ремонта, коммунальных сервисов от управляющих компаний (функция ЖЭКов), охранных, услуг консьерж-сервисов (в ЖК высоких классов), а то и управления арендным жильем. Так, в ЖК Standard One от KDD ENGINEERING, недвижимость позиционируется как инвестиционная. Квартиры-студии с ремонтом, мебелью и некоторой техникой предлагаются как апартаменты под аренду, с 12% с небольшим годового дохода.
В управлении домами девелоперы стали чаще использовать IT-решения. И если, например, система “умный дом” или системный подход к безопасности жителей ранее были прерогативой преимущественно ЖК бизнес-класса и выше, то сейчас жилье класса комфорт ее используют все активнее. “Мы меняем ситуацию, когда покупатель, оплативший и получивший квартиру, перестает интересовать продавца”, – говорит Оксана Голобородько о новой программе строительной корпорации. Компания оснащает системой безопасности свои жилые комплексы, в одних она уже функционирует, в других – в процессе запуска. Система исключает несанкционированный доступ автомобилей и людей на территорию и в дом. При помощи специальной карты житель попадает во двор, потом в подъезд, использует ее в лифте. Процесс фиксируется камерами видеонаблюдения. Существует определенная градация карт: у жильцов – максимальный доступ, а, например, у няни ребенка – временная, которая действует в указанные дни или даже часы.
На очереди у компании старт инновационной системы “умный дом”, которая вобрала в себя все необходимые составляющие комфортного жилья – сервис, безопасность, экономию, энергосбережение. Управление системами безопасности и бытовыми приборами, домашним климат-контролем и коммунальными услугами, круглосуточный сервис и наглядная статистика, интеллектуальные сценарии на все случаи жизни – все это будет находиться на экране смартфона жильца, – обещают в “Укрбуд”.
Такой подход к безопасности и комфорту жителей характерен не только для столицы. В вышеупомянутом пригородном ЖК “Чайка” действует негласное правило “двор, свободный от машин”, поэтому в пешеходной зоне мамы могут свободно прогуливаться с детьми и не бояться форс-мажоров, дети без опаски ездят на гиробордах и велосипедах. А водители – по специально отведенным дорогам. Территория находится под круглосуточной охраной, а вход в комплекс осуществляется только по пропускам.
Но и постпродажный сервис сегодня как повсеместное явление не распространен. Позволить себе его могут системные застройщики, а в большинстве объектов- однодневок им даже и не “пахнет”.
Итак, энергосбережение, экология, безопасность, среда обитания — четыре тренда в строительстве жилья, которые набирают обороты. Увы, перечисленные выше оптимистичные явления пока не стали массовыми. По-прежнему рынок пестрит предложениями, не только качество которых, но и юридическая чистота и законность вызывают серьезные сомнения. Но, создавая ценовую конкуренцию, “сомнительные” объекты заставляют развиваться системные компании, становиться технологичнее, экологичнее, лояльнее к покупателю.
Заглавное фото: harvard.edu, фото в тексте предоставлено пресс-службами компаний, упомянутых в материале
