В этом году к загородной недвижимости присматривались примерно на 40% больше потенциальных покупателей, чем в докарантинные времена. Как оценивают перспективы этого рынка девелоперы, какие форматы будут интересны покупателям, – узнавала КиевVласть.
Что влияет на развитие загородного сегмента
В этом году ряд крупных девелоперов, развивающих проекты в столице и городах-миллионниках, запланировали загородные проекты.
Этому способствовал ряд причин – своего рода встречное движение потребителей и девелоперов друг к другу:
-
интерес потребителя к жизни за городом, который рос последние 3-4 года, в 20-м из-за карантина в том числе “рванул”.
-
активное развитие пригородного жилья – для большой категории потребителей оно доступнее столичного.
-
дефицит приемлемых для ведения девелоперского бизнеса участков в Киеве. Далеко не все компании готовы заходить в затратное освоение промтерриторий – слишком крупные финансовые, репутационные и временные ресурсы нужны. Оставшиеся участки также в большинстве своем не удовлетворяют девелоперов из-за юридического статуса, состояние инженерных сетей и т.д. Сегодня не каждая компания готова потратить 2-4 года на “доводку” участка, прежде чем начать проект.
Загородная недвижимость, как отмечает KV Алексей Коваль, руководитель проектов Perfect Group, – динамично развивающийся сегмент, который интересен покупателям.
“Например, наши существующие инвесторы спрашивают о квартирах в городах-сателлитах Киева для своих родителей, интересуются таунхаусами и коттеджами для себя. Получив позитивный опыт сотрудничества с компанией, теперь они формируют спрос на новые форматы и локации. Это стало главной причиной нашего внутреннего интереса к сегменту”, – говорит он.
В следующем году Perfect Group планирует представить несколько загородных проектов.
Девелоперы фиксируют развитие загородного рынка жилья не только в сегменте коттеджей/таунхаусов, но и многоквартирных проектов, проектов смешанного формата. А рынок в целом продемонстрировал рост уже в прошлом году.
“В области в 2020 в целом строилось больше кв. м жилья как в формате частных домов, так и многоквартирного жилья. По итогам года, в Киевской области ввели в эксплуатацию 1 199 708 кв. м жилья в сравнении с 285 694 кв. м в столице, – комментирует Ольга Соловей, основатель URE Club. – И хотя причин для такого снижения объемов более чем достаточно (реформа ГАСИ, карантин, отмена паевого участия для новых объектов строительства с 2021), тренд активизации пригорода на фоне снижения объемов строительства в Киеве заметен”.
Сравнивая спрос покупателей по количеству запросов в системе Google по Киеву и Киевской области в апреле 2020 и апреле 2021, исследование “Рынок загородной недвижимости. Киев и Киевская область. 2020-2021”, проводимое ежегодно Property Media, показывает рост на 12%, при этом стоить отметить, что рост за период январь-апрель 2020 и январь-апрель 2021 составил 42%.
Не менее активен и покупатель жилья в многоквартирных загородных проектах. По данным Русланы Грабко, директора по продажам группы компаний DIM, за последние два года только в сегменте многоквартирного жилья спрос подрос в среднем на 35%.
“Загородные проекты — одно из успешно развивающихся направлений в нашем портфеле проектов, – комментирует Руслана Грабко . – И дело вовсе не в растущем тренде дезурбанизации, который усилился с приходом пандемии, и все резко обернулись в сторону пригорода, а в нашем понимании реальных запросов и потребностей современного человека”.
Как отмечает эксперт, для девелоперов интересны: потенциал развития территорий с нуля, реализация амбициозных девелоперских проектов с рекреационной, социальной, досуговой, коммерческой составляющей. Для потребителя актуальны жизнь за чертой мегаполиса, но в комфортной удаленности (15-20 минут на машине), вблизи с рекреационными природными объектами, но со всем спектром необходимой инфраструктуры и функций.
“Это растущий тренд, который будет усиливать свои позиции в ближайшие 5 лет”, – прогнозирует Руслана Грабко.
В качестве примера она приводит флагманский проект DIM – Park Lake City, в составе которого под одной концепцией объединены три жилых продукта — главный квартал четырехэтажным домов VITA, два квартала таунхаусов TERRA и комплекс с собственным био-водоемом и небольшим количеством премиальных квартир — AQUA.
В портфеле проектов одного из крупнейших девелоперов страны “Интергал-Буда” пока один загородный проект – ЖК “Озерный гай Гатное”. Это микро-город с собственными озерами на территории почти 50 га и полным набором необходимой инфраструктуры: свои школы, детские сады, супермаркет, клиника, спортивный комплекс.
“При его создании мы не пошли путем многих конкурентов, которые рассчитывают на уже существующую инфраструктуру населенного пункта. К слову, последняя часто не выдерживает дополнительных, обрушившихся на нее нагрузок. А запроектировали и уже частично построили все необходимые инфраструктурные объекты самостоятельно. В сентябре этого года для самых маленьких жителей комплекса свои двери открыло современное детское учебное учреждение”, – рассказывает Анна Лаевская, коммерческий директор компании “Интергал-Буд”.
Перспективные форматы
В целом загородная недвижимость сегодня представлена многоквартирными домами, таунхаусами и коттеджными городками. Алексей Коваль отмечает, что сегодня в структуре объема введенной в эксплуатацию жилой недвижимости Киевской области примерно 70% приходится на многоквартирные дома, и до 30% – таунхаусы и коттеджи.
“Причем, именно сегмент частных домов показывает хороший относительный рост в последнее время”, – уточняет он.
Есть на рынке и проекты смешанного формата.
“Это могут быть многоквартирные дома и таунхаусы, либо таунхаусы плюс отдельностоящие коттеджи, – приводит пример Алексей Коваль. – Все это должно иметь максимум инфраструктуры и мест досуга, чтобы люди имели возможность не покидать ЖК или коттеджный городок для реализации большинства потребностей комфортной жизни”.
В многоквартирном сегменте представлены классы эконом, комфорт, бизнес. В сегменте коттеджей и таунхаусов также есть представители этих классов, плюс в коттеджном сегменте встречается и премиум.
“Общая тенденция на рынке, независимо от локации комплекса, — повышенный интерес к проектам класса комфорт и бизнес”, – делится наблюдениями Анна Лаевская.
Перспективными девелоперы считают в целом малоэтажные форматы проектов с хорошей инфраструктурой. Анна Лаевская приводит пример непосредственно “Озерный гай Гатное”. Во-первых, в условиях пандемии и локдаунов, когда многие утратили мобильность и стали больше проводить времени дома, резко вырос интерес к загородным объектам. Во-вторых, растет спрос на комфортное загородное жилье малой этажности. В-третьих, хорошая собственная инфраструктура:“Озерный гай Гатное” – мультифункциональный комплекс, именно такие объекты пользуются наибольшим спросом.
Системные девелоперы также реализуют смешанные форматы.
“Мы рассматривали и реализовывали различные форматы жилых комплексов: ЖК разной этажности, как в Киеве, так и в пригороде. Когда на рассмотрение попал участок, который был оценен на основе нашего внутреннего анализа best-used, то в формате малоэтажной застройки появился новый ЖК – “Лавандовый”. Этот комплекс включает в себя квартиры с террасами и дворикам, а также таунхаусы, – приводят пример в пресс-службе “Альянс Новобуд”.
“В целом, пандемия внесла свои изменения в предпочтения покупателей: загородная недвижимость сейчас в тренде. Эти тенденции мы наблюдаем в рамках проекта ЖК “Лавандовый”, ведь есть стабильный спрос на таунхаусы. Рынок пока не перенасыщен, поэтому мы видим потенциал в реализации подобного проекта”, – говорят в пресс-службе компании.
По опыту Русланы Грабко, сегодня человек стремится жить в окружении природы, иметь экологически чистое, но при этом качественное, современное, эстетически привлекательное и функциональное жилье, личное пространство отдыха (квартиры с двориками, террасы) или даже участок земли, тогда он посматривает в сторону таунхаусов и коттеджей. При разработке концепции загородных проектов эксперт рекомендует девелоперам учесть микс разных жизненных сценариев в пределах одной концепции, где на территории может сочетаться и многоквартирная низкоэтажная застройка, и сити-хаусы, и таунхаусы, и коттеджи.
“Новая реальность диктует новые форматы. Самыми распространенными из них становятся полифункциональные районы и кварталы низкой этажности и повышенной приватности, микс-форматов жилья, рекреационные эко-комплексы, – рассказывает Руслана Грабко. – Крайне важно, чтобы проект предусматривал единую концепцию, в рамках которой реализовывал архитектурный проект, пространственное зонирование территории, ландшафтный дизайн, наполнение функциями. Вся необходимая инфраструктура должна быть под рукой”.
Так, в проектах DIM под общественные зоны и территории выделяется не менее 20-30% от общей площади застройки: это разнообразные зоны отдыха по интересам, социальной интеракции и взаимодействия, места для активного досуга с семьей и общения с соседями.
Прогноз
Наш рынок загородного жилья не избежал глобальных трендов на экологичность, жизнь поближе к природе. Да и в целом жители украинских городов-миллионников демонстрируют некоторую усталость от жизни в городе с его плотным трафиком, суетой и теснотой.
“Эта тенденция уже почти десятилетие только увеличивает количество тех, кто готов сменить город на ближайший пригород, – говорит Ольга Соловей. – С ростом стоимости жизни в столице, многие переосмысливают свои возможности и потребности. При достижении определенного уровня достатка, для многих именно загородные дома и комплексы являются следующим этапом в росте благосостояния и статуса. Для большинства переезд за город в частный дом или коттеджный комплекс — это и возможность быть в определенном окружении. Рост продаж загородной недвижимости всегда совпадал с ростом благосостояния населения”.
Как отмечает специалист, все эти тренды сформировали нового покупателя коттеджей и таунхаусов — относительно молодые семьи, заработавшие на новых экономиках (IT, креативные индустрии, зеленая энергетика, ритейл) и приверженцев экостиля. Часть из них уже умеет работать без привязки к офису и карантинные ограничения 2020-2021 стали триггером, спровоцировавшим рост в этой категории.
“Такие покупатели ищут в первую очередь комфортную среду за пределами своего участка, им важно окружение, благоустройство территории и доступ к сервисам”, – рассказывает Ольга Соловей.
Именно поэтому, по мнению Русланы Грабко, будущее рынка за концептуальным, продуманным, полифункциональным жилым пространством, которое отвечает запросам целевой аудитории и предлагает разнообразные форматы для жизни.
“У ликвидных форматов загородных клубных домов, продуманный концепций с микс-форматом жилья и разнообразной инфраструктурой, а также ярко выраженной досуговой и рекреационной функцией проблем с покупателем точно не возникнет”, – прогнозирует она. А вот потенциал типичного многоквартирного жилья масс-маркета, слепленного по образу и подобию киевских высоток, считает специалист, ждет еще большее сужение. Такое жилье морально устарело и не может конкурировать с новыми концептами.
Анна Лаевская прогнозирует, что количество сделок и спрос на загородные проекты будут только расти. В особенности на малоэтажные, мультифункциональны комплексы, где есть все необходимое для комфортной жизни, спокойного отдыха и активного досуга.
Руслана Грабко оценивает рост спроса на загородные форматы в 15-20% сверху с учетом тренда на удаленную работу и запроса на жизнь вблизи настоящей природы.
К тому же, это сегмент сегодня в поле зрения крупных девелоперов, сосредоточенных ранее только на городских проектах. “Приход на рынок загородного жилья больших игроков – это вопрос времени, но именно он может дать ощутимое ускорение развитию коттеджных городков и других загородных форматов”, – прогнозирует Алексей Коваль.
Впрочем, предостерегает Ольга Соловей, важно обратить внимание, что резкий скачок интереса потребителя к загородному формату недвижимости ограничивается качеством развития инфраструктуры Киевской области. Остаются нерешенными проблемы с электричеством и канализацией, а также ухудшается транспортная ситуация. Без решения этих проблем прогнозировать дальнейший масштабный рост этого сегмента рынка следует с осторожностью.
Читайте: Цена красоты: покупатели столичных квартир готовы платить на 30% больше за архитектуру и дизайн
