До кризиса 2008 года офисная недвижимость была активным сегментом украинского девелопмента. Однако уже порядка 10 лет это направление развивается умеренно. Экономические и политические кризисы сильно бьют по заполненности и арендным ставкам в бизнес-центрах, особенно премиального класса. Однако после кризисов потребность в офисных площадях возобновляется. Что сегодня происходит на рынке офисов, – узнавала KV.
Офисы В-класса – в лидерах
Сегодня на столичном рынке действует 462 бизнес-центра с арендной площадью 3,504 млн. кв. м. Это – данные исследования за II квартал 2019 г. компании Aurora Development, предоставленные эксклюзивно для KV.
Основные показатели рынка офисной недвижимости 2017-2018 г.г.
*Отрицательная динамика арендных ставок в классе А по итогам 2017 года, достигнута за счет выхода на рынок новых БЦ, которые на старте сдачи в аренду предлагали скидки для арендаторов, а также скидок в ряде центров, имеющих высокий уровень вакантности. Скидки как правило предлагались крупным арендаторам (IT компаниям, коворкинг-центрам).
Активнее всего за последние 10 лет был сегмент офисов класса В, на втором месте – С-класса.
Динамика рынка офисной недвижимости в разрезе класса объектов
В 1 полугодии 2019 года, согласно исследованию, на рынок офисной недвижимости вышло (введено в эксплуатацию) 3 новых объекта и новый корпус в Unit.city, арендная площадь которых составила 19,5 тыс. кв. м:
-
Инновационный парк Unit.city класса “А” по ул. Дорогожицкая 3
(корпус В10, GLA-9,5 тыс. кв. м);
-
БЦ “Майдан Плаза” класса “В+” по ул. Крещатик 18/2 (GLA-5,0 тыс. кв. м);
-
БЦ “Баггоутовский” класса “В” по ул. Баггоутовская 17-21 (GLA-2,9 тыс. кв. м);
-
БЦ “Iceberg” класса “В” по ул. Василия Липковского 14 (GLA – 2,1 тыс. кв. м).
Новое предложение в разрезе классов объектов
Согласно исследованию, основной характеристикой начала 2019 года на рынке офисов стала относительная стабильность в сформировавшихся в 2018 году тенденциях: незначительный рост арендных ставок, спроса, в особенности на большие консолидированные качественные площади и, как следствие, – снижение уровня свободных площадей. Арендаторы исчерпывают возможности, которые предоставлял рынок. Девелоперы реагируют – достраивают, вводят в эксплуатацию новые объекты, разрабатывают современные проекты.
Что касается перспектив появления новых объектов: до конца 2019 г. ожидается около двух десятков новичков с совокупной арендной площадью более 140 тыс. кв. м. Крупнейшие, с арендной площадью свыше 10 тыс. кв. м – Sigma, ул. Вацлава Гавела 6, корп.3 литера “У”; Avenue53, пр. Победы 53, CITY GARDEN, ул. Амурская 6 (1 очередь) и БЦ по ул. Сагайдачного, 1. ПРимечательно, что все они класса В.
Новое предложение: объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию до конца 2019 г.
Вакантность: курс на сокращение
Вакантность все еще остается “больным местом” в БЦ. Хотя она не быстрыми темпами, но постоянно снижается. В первом полугодии 2019 она в среднем по столичному рынку составила 11,5% и 6,4% в классе А и В, В+, соответственно.
Динамика уровня вакантности офисной недвижимости, Киев, 2009-2019 г.г.
Самый низкий уровень вакантности – в сегменте офисов С-класса: во 2 кв. 2019 достиг 5,02 %, незначительно снизившись по сравнению с показателями на конец 2018 года – 5,66%. Изменение вакантности в данном сегменте специалисты Aurora Development связывают преимущественно с увеличением занимаемых площадей существующими арендаторами бизнес-центров.
Арендные ставки
Сегодня средние базовые арендные ставки (без учета коммунальных платежей и НДС) в столице, по данным Aurora Development, достигают:
класс А – $24 за кв. м в мес.,
класс В+ – $22,2 за кв. м в мес.,
класс В – $15,8 за кв. м в мес.,
класс С – $9,9 за кв. м в мес.,
Диапазон арендных ставок офисной недвижимости, г. Киев, I полугодие 2019 г.
Максимальная базовая арендная ставка в классе А предлагается за помещения с ремонтом и мебелью. Минимальная базовая арендная ставка в классе А – при передаче помещений в состоянии shall&core.
Наибольший рост максимальной базовой ставки аренды в бизнес-центрах классах В+ и В наблюдается в объектах, расположенных в историческом центре и ЦДР.
Динамика средних арендных ставок
Какие перспективы и прогнозы у бизнес-центров? Что из новых форматов наращивает популярность? KV опросила экспертов, активно интегрированных в рынок офисной недвижимости. Мы задавали вопросы о том, какая офисная недвижимость наиболее востребована в разрезе классов, локации, какие площади пользуются у арендаторов наибольшей популярностью. Что происходит с арендными ставками и какой прогноз по их динамике? Также интересовались таким форматом, как коворкинги, которые сегодня начали появляться не только в небольших объектах, но и в крупных БЦ, например в Leonardo.
О рынке профессиональной офисной недвижимости из первых рук
Андрей Рыжиков, СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution
О спросе. Не теряют свою популярность офисы класса А, в которых размещаются head offices крупных украинских и международных компаний. Чаще всего это небольшие лоты, площадью 200-300 кв. м, поскольку back office преимущественно сидит в менее престижных локациях. Кроме того, столичные небоскребы сегодня активно осваивают айтишники – в аренду сдаются целые этажи, к примеру, два этажа по 800 кв. м – среднестатистический офис для одной компании. Интересно, что и коворкинги уже стали настолько продвинутые и крутые, что открываются в офисах класса А целыми этажами. В то же время активно развивается сегмент качественных офисов класса В+. Они располагаются уже ближе к спальным районам, рядом с хорошими транспортными узлами – на трассах, возле метро. Это позволяет следовать концепции “работай, где живешь, живи, где работаешь”.
Сегодня рынок офисной недвижимости очень активен, ставки растут и при условии сохранения стабильных микро- и макроэкономических показателей будут расти еще год или два. После стагнации 2014-2016 годов, рынок наконец воспрянул. Спрос на хорошие качественные помещения подогревает рынок. Кроме того, все чаще офисы покупают, как доходный бизнес, потому что очевидно, что этот рынок растет и на нем можно зарабатывать.
О коворкингах: сегодня это мировой тренд, который активно приживается и в Украине. Крупнейшая сеть WeWork развивается фактически семимильными шагами, отели заявляют, что хотят становиться коворкингами – этот сегмент очень активен и его последующее развитие мы оцениваем очень положительно.
Каждый месяц в Киеве открывается один или несколько коворкингов. Сегодня в Украине представлены, как внутренние, так и международные сети. Очевидно, что конкуренция только растет. Чуть ли не каждая сеть регулярно декларирует намерения об открытии новых локаций. Этому есть простое объяснение: компаниям, которые динамично развивают свои проекты и то набирают, то сокращают персонал, выгодно арендовать коворкинги.
Стоит отметить, что коворкинги превращаются в сервисные центры. Помимо просто аренды стола, они предоставляют целый спектр дополнительных услуг и конкурируют уже сервисами, а не локацией, дизайном или тем же столом. Это очень удобно, особенно для старта бизнеса – за фиксированную плату на условиях part time можно получить уйму сервисов, которые на аутсорсинге стоили бы значительно дороже.
О перспективных форматах. Мы давно работаем на рынке офисной недвижимости и сейчас у нас в разработке несколько проектов. Анализируя мировые тренды и учитывая украинский контекст, сегодня мы все больше тяготеем к формату МФК (многофункциональный комплекс, – KV), когда в структуре одного комплекса сосредоточены офисы, коворкинги, торговый центр и даже жилье, к примеру, как в нашем проекте МФК Alfa Mall. Такой mixed-use из взаимодополняющих центров – определенно наше будущее.
Дмитрий Раимов, стратегический директор аналитической компании Rating Analytics
Переезд Офиса президента Украины
Одним из предвыборных обещаний новоизбранного Президента Украины Владимира Зеленского был переезд офиса президента в здание “Украинского дома” на Европейской площади. Президенту представлен внутренний план обустройства здания и сейчас наше агентство Rating Analytics занимается изучением общественного мнения и моделированием вариантов обустройства центральной улицы с учетом переезда офиса и смещения центра власти с улицы Банковой в сторону Крещатика и Европейской площади. Мы проводим большой опрос киевлян вместе с компанией Research & Branding Group, опрашиваем бизнес и специалистов по обустройству городских пространств.
Предполагается, что с переездом Офиса президента, центральная улица должна преобразиться. Часть государственных и муниципальных зданий освободятся из-за сокращения государственного аппарата и в освободившихся площадях смогут разместиться офисы IT компаний, арт-галереи, коворкинги, рестораны и кафе, книжные магазины.
Большинство опрошенных нами специалистов склоняются к тому, что улица и площади должны стать центром деловой и культурной жизни. Само же убранство улицы должно измениться – это будет визитная карточка страны для всех иностранных делегаций. Сейчас специалисты предлагают сократить количество полос на крещатике с 4 до 2 в одну сторону, а по центру сделать бульвар.
Если сейчас центр города больше напоминает эхо прошлого, то в самое ближайшее время он может преобразиться и стать центром креативной, предпринимательской и государственной жизни страны. Это, безусловно, скажется на стоимости недвижимости в центре города.
Надежда Шевченко, директор Aurora Development
Тенденции – о спросе, потребителе, вакантности. Мы много лет работаем с рынком офисной недвижимости. В первом полугодии 2019 мы наблюдали ряд интересных тенденций:
Некоторые компаний консолидировали офисы в одном месте, оптимизируя как расходы так и улучшая коммуникация между сотрудниками, логистику и т. д).
Спрос со стороны компаний, которые демонстрируют рост бизнеса и соответственно рост офисного пространства.
Снижение уровня вакантности в БЦ высокого класса А, В+. И если ранее был стабильно высокий спрос на аналогичные помещения относительно небольшого размера, до 200 кв. м, то в данный момент постепенно вымываются с рынка большие консолидированные площади (от 2000 тыс кв. м). А выбор для арендаторов в пределах 5000- 8000 тыс кв. м очень невелик, скорее это даже точечные предложения, которые не всегда соответствуют полному списку требований арендаторов: большая парковка, центральная локация, современный стиль БЦ.
В перспективе прогнозируется дефицит крупных качественных офисов на рынке. Уже сейчас мы видим отложенный спрос как со стороны арендаторов так и покупателей на площади 6000-15000 кв.м в центральном деловом районе города.
Девелоперы, инвесторы понимают данные тенденции, и мы наблюдаем спрос на площадки под строительство БЦ в местах с перспективной локацией.
Основной спрос формируют компании IT сферы, финансовый сектор, телекоммуникации, розничная и оптовая торговля, промышленные, сырьевые компании.
Самыми востребованными являются офисы, расположенные в центральном деловом районе, в приближенных к центру районах рядом с метро. Наблюдается рост спроса на Левобережную часть Киева, на офисы как в пределах 200-500 кв.м, так и офисы от 2000 до. А также – спрос площадей под инфраструктурные объекты, школы, развивающие центры, клиники.
Прогноз-2019. Мы ожидаем, что тенденции рынка до конца текущего года останутся неизменными, уровень вакантности будет уменьшаться, и в связи с этим и будем наблюдать небольшой рост арендных ставок в пределах 5-7%.
Анна Кузьмина, руководитель департамента коммерческой недвижимости “Укрбуд”
О спросе. Востребованными традиционно остаются центральные районы Киева- Печерский, Шевченковский и Голосеевский. А предпочтения в коммерческой недвижимости поделились между А и Б классами. Запросы на площади разнообразны, самые большие до 3000 квадратных метров выбирают IT-компании, а основная тенденция – это офисы 100-500 кв м.
Стоимость аренды квадратного метра зависит от многих факторов: класса, локации, этапа строительства проекта. Тут необходимо конкретизировать по каждому отдельно взятому бизнес-центру. В целом по Киеву арендная ставка выросла на 20% в сравнении с предыдущим годом.
Тенденции. Я вижу тенденцию за качественным сервисным обслуживанием. Чистыми квадратными метрами уже не заинтересуешь. Наша задача сдать не строение, а целую систему с качественными коммуникациями, удобной развитой инфраструктурой и высоким сервисом, где есть все возможности для успешного развития бизнеса.
Что строим. “Укрбуд” сегодня строит бизнес-центры “Арсенал Плаза” – объект класса А, ввести его в эксплуатацию готовимся в четвертом квартале 2021 года. И LEVEL – класса B, готовим к сдаче к концу 2019 года. Мы предлагаем возможность приобрести офис в собственность, сэкономить деньги на аренде и получить офис мечты.
Алена Емельяновская, Head of Business Development в Creative States
Ключевой тренд- SPaaS. Не секрет, что рынок real estate в Украине реагирует на мировые тренды с некоторым опозданием. Но, несмотря на это, и он постепенно трансформируется, появляются новые бизнес-модели и требования арендаторов к квадратным метрам. Ключевой тренд рынка на сегодня- SPaaS (space as a service, пространство как услуга.)
Офисная недвижимость перестала быть просто локацией для работы. Люди все чаще переходят на “удаленку” или открывают свой бизнес. И для нормальной работы им нужны условия, и это не только стол, стул и интернет. Это комфортная готовая к работе среда, подходящее окружение, дополненная сервисами: бухгалтерия, отдел продаж, HR-службы, юридические услуги, кейтеринг, клининг, возможность быстрого выхода из договора, либо изменение его условий (количество сотрудников). Такой пакет услуг будет неизбежно пользоваться спросом. Правда многие украинские операторы ограничиваются только предоставлением гибких офисов, что, конечно, отражается на их востребованности у клиентов.
Спрос на конференц-сервис: перспективы. Мы предлагаем услуги конференц-сервиса и спрос на них достаточно большой, как среди резидентов Creative States так и среди внешних заказчиков. Бронь на наши конференц-залы и переговорки расписана на много месяцев вперед. И обусловлено это, по моему мнению, не только тем, что у нас новые яркие локации. Потребности клиентов – комплексный сервис. Фактически клиент хочет поставить ТЗ на мероприятие, дать вводные по бюджету и получить мероприятия “под ключ”. У нас эти задачи закрывает event-департамент.
О планах. До конца 2019 года Creative States планирует открытие 1-2 новых площадок в Киеве, совокупная площадь которых составит ок. 10 тыс. кв. м. До 2021 года в планах компании – 20 тыс кв. м в Киеве и городах-миллионниках.
Владимир Цыганенко, директор Дома профсоюзов
Дом профсоюзов готов вступить в борьбу за клиента на центральной улице города. На сегодняшний день здание полностью восстановлено и соответствует всем стандартам, которые выставляются к зданиям такого типа. Установлена современная противопожарная сигнализация. В здание уже вернулись все сотрудники Федерации профсоюзов Украины, работает информационный центр музея Революции достоинства, есть кафе и на первых этажах будут работать рестораны и магазин. В здании открылся современный коворкинг.
Сейчас стоимость аренды для сторонних организаций составляет от $20 до $30 в эквиваленте плюс коммунальные услуги.
Илья Величко, коммерческий директор ПрАТ “Недвижимость столицы”
Сегодня компания “НЕСТ” активно строит и развивает бизнес-центр класса А в самом центре Киева на улице Михайловская, поэтому мы уверенно можем говорить о том, что арендные ставки все еще не высокие и даже не достигли показателей 2011-2012 годов.
Наибольшим спросом в сегменте офисной недвижимости класса А пользуются помещения 2-4 тыс. кв. метров.
На сегодняшний день цены на аренду офисных помещений стабильны. Мы предполагаем небольшой рост до конца 2019 года, но в начале 2020 цены зафиксируются в связи с плановым открытием нескольких новых бизнес-центров.
О перспективах коворкингов. Коворкинг сейчас является самым популярным форматом офисов как во всем мире, так и в Украине. На сегодняшний день на нашем рынке не представлена всемирно известная сеть-гигант коворкингов WeWork. Однако Regus стабильно открывает 2-3 коворкинга в год в Украине. Операторы коворкингов в Украине пытаются следовать мировым тенденциям в оформлении и дизайне помещений, поэтому и стоимость соответствует средним мировым ценам. Активного роста цен на коворкинги пока не будет.
О планах компании. Компания НЕСТ на сегодняшний день продолжает активное строительство бизнес-центра Hillfort общей площадью 13 000 кв. метров класса “А” в самом сердце столицы – на улице Михайловской, 12. Несмотря на то, что данный проект – абсолютно новое здание, его фасадная часть будет выполнена в историческом стиле. Одним из основных преимуществ бизнес-центра будет наличие подземного паркинга на 93 машиноместа и открытой террасы общей площадью 300 кв.м для всех сотрудников бизнес-центра.
Безопасность бизнес-центра будет обеспечивать круглосуточная охрана, пропускная система, видеонаблюдение. На всех этажах будет установлена автоматическая спринклерная система пожаротушения, автоматическая система дымоудаления.
Согласно концепции, верхние этажи займет один якорный арендатор. Остальные помещения поделятся на блоки от 300 до 1000 м2. Новый бизнес-центр Hillfort на ул. Михайловской, 12 станет образцом офисной недвижимости, полностью соответствующий международным стандартам общественных помещений класса А.
Читайте: Нет “человейникам”. Как рынок покупателя повлиял на проекты ЖК
