Сьогодні увага суспільства справедливо зосереджена на відновленні та новому житлі для українців, які втратили свої домівки. Але маємо ще і девелоперський бізнес, який може як брати участь у відновленні, так і має добудувати розпочаті ЖК, запустити заплановані проєкти, а значить, платити податки, створювати робочі місця, розвивати економіку країни. КиївВлада дізналася у столичних девелоперів, коли відновиться столичний ринок житла. А заразом – як ітиме процес і що потрібно від нашої влади для відновлення ринку.
Станом на 31 березня в сервісі державних послуг “ДІЯ” було подано 25 тис. 491 заяву на відшкодування пошкодженого/зруйнованого житла. За підрахунками влади, кількість мешканців у цих будинках і квартирах, які були зруйновані – 63 тис. 471 людина.
Що в Києві?
За інформацією Ольги Момчилович, експертки з нерухомості, станом на 21 квітня у Києві є близько 10 будівель, які не підлягають реконструкції та відновленню, а також близько 100 будівель, які відновити можливо. Тож пошкодження є відносно невеликими, і терміни відновлення такого житла в залежності від рівня пошкоджень може становити від півроку до року. Об’єм житла, необхідного для розселення/компенсації мешканцям, чиї помешкання були повністю зруйновані, не настільки значний відносно річних обсягів будівництва столиці.
“Можу припустити, що власники зруйнованого у Києві житла матимуть можливість отримати від держави компенсації при придбанні житла у існуючих новобудовах. Це зможе позитивно вплинути та прискорити пожвавлення на ринку, адже створюватимуться робочі місця, галузь працюватиме. Тут важливими стануть строки, які знадобляться державі для розробки працюючого механізму компенсації, – коментує Ольга Момчилович. – Тому, на мій погляд, в першу чергу зусилля забудовників будуть зосереджені на добудові розпочатих проєктів Києва, а ті проєкти, що не встигли запуститися до продажу, будуть поки що на паузі до більш зрозумілих з точки зору економічної ситуації в країні обставин”.
За даними RED Community, спільноти девелоперів житла, деякі девелопери вже відновили роботу на проєктах в тому чи іншому форматі. Це – Perfect Group, Royal House, Status Group, Альянс Новобуд, Caspian Service. Ще ряд девелоперів поновили продажі – ЛУН серед інших (в т.ч. згаданих вище) зазначає KAN Development, UDP, KSM-GROUP, ДБК-Житлобуд.
Є певний позитив і в роботі фінустанов.
“У Західних регіонах вже повернулись до роботи фонди фінансування будівництва – певний попит є, – зауважує Вікторія Волковська, генеральний директор Асоціації з управління фінансами та інвестиціями (FIMA). – Вже сьогодні, там де це можливо, управителі ФФБ приступають до аудитів об’єктів, будівництво яких розпочато до війни, проводять внутрішній аудит реєстрів довірителів (фізичних та юридичних осіб, які інвестували свої кошти у будівництво), разом із замовниками та забудовниками починають робити перерахунки коштів, необхідних для завершення будівництва, коригують строки будівництва, розуміючи, при тому, що є необхідність добудувати об’єкти як скоріше та знайти компромісні ціни по кожному об’єкту житлового будівництва”.
Оптимістичний сценарій
Що кажуть безпосередньо девелопери про поновлення саме комерційної складової ринку житла?
“За оптимістичним сценарієм на відновлення знадобиться приблизно півроку, при цьому об’єми скоротяться десь на 2/3, може навіть на 50%. Комерційний попит також може впасти десь на 50%, але може бути на достатньому рівні у зв’язку з вимушено переміщеними особами, які вже й будуть формувати новий рівень попиту на житло”, – прогнозує Олексій Коваль, керівник проектів Perfect Group.
На думку девелопера, в питанні завершення початих проектів: соціальний та комфорт клас буде завершуватись, як тільки буде можна розблокувати будівництво, та коли розблокують роботу ІСІ. Але конкретний графік завершення проєктів можна буде зробити після остаточної перемоги України. “Щодо об’єктів бізнес класу – ситуація складніше, багато з них будується за рахунок інвестицій від фізичних осіб, зараз ми маємо запас власних коштів на якийсь термін, але якщо не буде комерційного попиту на такі проекти, то ми розуміємо, що вони будуть затягнуті до вводу в експлуатацію десь на рік-два”, – уточнює Олексій Коваль щодо більш дорогих класів житла.
Прогнозує зменшення обсягів нового житлового будівництва для продажу і Ірина Міхальова, директорка з маркетингу DIM Group:
“Безумовно, драматичні події, що відбуваються, радикальним чином вплинуть на будівельний ринок як житлової, так і комерційної нерухомості. Навіть за оптимістичним сценарієм, коли ми матимемо швидке завершення активних бойових дій, обсяги будівництва – зданих об’єктів цього року навряд чи будуть навіть в тому ж обсязі, як, наприклад, у 2001 “ковідний” рік.
Часткове відновлення будівництва та роботи офісів продажів житла, за даними експертки, вже відбувається в деяких західних регіонах та в Одесі, поодинокі об’єкти оживають навіть у Києві. Проте, реальне поновлення будівництва великими операторами ринку, швидше за все, буде дуже поступовим.
“Найраніше – з другої половини травня почнуть активізувати роботу офіси забудовників та перші рухи будуть спостерігатись на будівельних площадках у Києві. Умовний “бум” можна очікувати не раніше осені, коли запрацюють програми відновлення житла, а реальний ринок і споживачі трохи заспокояться”, – прогнозує Ірина Міхальова.
На її фахову думку, зараз, насамперед, будуть продаватися готові чи майже готові квартири. Особливим попитом будуть користуватися квартири з готовим ремонтом. Багато переселенців, які не готові повертатись у східні регіони цього року, захочуть отримати дах над головою ще до зими в центрі та на заході України, в столиці. “В нашій компанії є пул таких квартир у 4-х ЖК, і ми вже маємо запити на такі квартири”, – додає пані Ірина.
Важливе зауваження надає Анна Лаєвська, комерційна директорка “Інтергал-Буд”:
“Оптимістичний сценарій відновлення столичного ринку нерухомості передбачає залучення коштів з боку міжнародних інституцій та української держави. Ці фінанси можуть бути використані як для придбання в забудовників квадратних метрів у вже завершених проєктах, так і для фінансування нового будівництва, яке має задовольнити попит на житло, сформований втратою українцями квартир внаслідок воєнної агресії. Якщо кошти будуть виділені, можемо говорити про швидке відновлення ринку та вихід на довоєнні показники протягом півроку. Але цьому має передувати припинення бойових дій та затвердження програм, які забезпечать фінансування будівництва на державному рівні. Наприклад, анонсоване відшкодування втраченого житла. Наразі йде напрацювання такого механізму”. Важливо, що реалізація цього сценарію дасть поштовх для розвитку всієї української економіки, поверне робочі місця та забезпечить бюджетні надходження, резюмує експертка.
Але навіть за оптимістичного сценарію, на думку Ангеліни Деревльової, заступниці директора в напрмямку марктеингу Будівельної Компанії “Міськжитлобуд”, стрімке “одужання” ринку нерухомості в Києві неможливе.
“Нагадаю, – каже пані Ангеліна, – що після початку війни з Росією ринок почав відновлюватися наприкінці 2016 року. Навіть, якщо Україна отримає “план Маршалла”, багато українців обере для життя умовно безпечні західні регіони. Наприклад, Тернопільська область вже підняла ціни на 15-20%. І це при тому, що реєстри не працюють”. На її думку, протягом цього року в Києві ціни будуть знижені на 30-35%. Цей спад відбудеться поступово, бо продавці на вторинному ринку не будуть готові знижувати вартість і будуть чекати. Первинний ринок, як завжди, відреагує швидше.
Справедливо підсумовує прогнози Ольга Момчилович: “Загалом, відновлення попиту та темпи цього відновлення зараз важко прогнозувати, адже це залежить від того, скільки триватиме війна, яка щомісяця значно знижує платоспроможність населення країни”. Чим швидше запанує мир і ми матимемо змогу стати до відбудови країни – тим менше постраждає платоспроможний попит.
Можливо, саме через нестрімкі темпи відновлення ринки суспільство та бізнес в підсумку отримають зростання якості житла. Крім того, запит на безпекові функції в ЖК буде стабільно високим. “На часі будуть проєкти з підвищеним рівнем безпеки, з підземними укріпленими паркінгами, – каже Олексій Коваль. – Передбачаємо, що у новому будівництві будуть проектуватись бомбосховища. Також буде користуватись попитом котеджне будівництво з укріпленими підвальними приміщеннями, які будуть створюватись за окремими проєктами”.
“Споживачі ще більше звертатимуть увагу на наявність паркінгів та підземних приміщень, які можна використати як укриття, в разі необхідності, – доповнює колегу Ірина Міхальова. – Наприклад, в ЖК Lacky Land, який будує наша компанія, вже зараз передбачено велику кількість таких приміщень. Є паркінги та приміщення укриття навіть у майже готових будинках”. Як наголошує експертка, в наступних проєктах такі нові вимоги мають бути враховані цільовим чином й іншими учасниками ринку.
Вже неодноразово, за словами пані Волковської, ми чули порівняння України із Ізраїлем, який у стані війни знаходиться практично з перших днів свого існування. “Я чимало разів була в Ізраїлі і, мешкаючи у друзів, на власні очі бачила ізраїльські бомбосховища та укриття. Це сумно, але слід визнати, що в українських новобудовах відтепер також слід передбачати укриття та бомбосховища з постачанням в них води, тепла та повітря”, – розповідає вона. На думку експертки, переглядати слід і поверховість будинків і щільність забудови, особливо у спальних районах Києва.
Песимістичний сценарій
Девелопери в своїй роботі враховують і песимістичний сценарій розвитку подій – в принципі, в плануванні повноцінного відновлення девелопменту проєктів фахівці відштовхуються від кінця бойових дій, нашої остаточної перемоги.
“Після перемоги відновлення по песимістичному сценарію може бути десь через 1,5 – 2 роки. Це пов’язано з тим, що в багатьох міжнародних фондах поки навіть немає статей витрат для фінансової допомоги у житловому секторі. Потреби, які зараз виникають у житлі для тимчасово переміщених осіб складають цифри десь приблизно 73 000 (те, що було офіційно зареєстровано через додаток “Дія” з пошкодженого майна), я вважаю, що ці потреби можна буде погасити за рахунок готового первинного житла, а також житла, яке існує на вторинному ринку”, – коментує Олексій Коваль.
Також, як слушно зауважує експерт, багато переміщених осіб виїхало з нашої країни і зараз складно прогнозувати, яка кількість людей буде повертатись. Таким чином, дефіциту житла може й не бути. В такому разі, нове будівництво проста не буде закладатись. Це, на його думку, призведе до того, що на 1,5 – 2 роки сектор житлового будівництва проста “відкотиться” назад десь до рівня докризового 2008 року. Тобто, будівельні крани на майданчиках проста будуть стояти, будуть будуватись тільки соціальні проекти, за рахунок бюджетних коштів, цільових програм, під які будуть виділятись кошти.
Ще один важливий параметр успішного поновлення ринку – платоспроможний попит за рахунок інвестицій у нерухомість з боку фізичних осіб. Він, на думку Анни Лаєвської, буде нешвидким.
“По-перше, багато наших співвітчизників покинули Україну, частина з них або залишиться закордоном, або повернеться нескоро. По-друге, ті, хто залишився та має кошти, достатні для придбання квартири, не поспішатимуть, вичікуючи припинення гарячої фази війни та стабілізації економіки. По-третє, наявний попит на житло з боку українців, які втратили свої помешкання, не може бути реалізовано без підтримки держави та міжнародної спільноти. У таких умовах забудовники будуть змушені завершувати комплекси, будівництво яких було розпочато ще до війни (здебільшого власним коштом), і відмовлятись від нових проєктів та нарощення об’ємів”, – пояснює вона.
На думку експертки, ще одним загрозливим фактором є фінансування тимчасових модульних комплексів замість будівництва якісного житла. На перспективу такі проєкти не вирішують проблеми розселення в комфортні для проживання квадратні метри, адже все це з часом потрібно буде розбирати, зносити, перебудовувати. Залишені як є ці поселення перетворяться в гетто. Окрім того, буде втрачено момент для запуску економіки. Знекровлена війною вона потребує розвитку галузі будівництва.
Плюс, старт “буму” на ринку може відтермінувати не лише суто військовий фактор, а й втрати виробничих потужностей ключовими поставщиками, складнощі з поверненням ключових спеціалістів на робочі місця, – це слушне зауваження Ірини Міхальової. Експертка підкреслює, що без державних програм відбудови зруйнованого житла, компенсацій людям, що втратили домівки, програми пільгового кредитування поставщиків та будівельників, спрощення програми доступної іпотеки самотужки ринок буде відновлюватися не кілька місяців, а кілька років.
Від держави просять спрощення “бюрократії” і дієвих програм підтримки
Для початку, держава має вирішити проблему людей, які втратили свої домівки, внутрішньо переміщених осіб (ВПО). “Держава має напрацювати ефективний механізм для забезпечення тимчасовим та постійним житлом осіб, які втратили свої домівки внаслідок воєнних дій. Це може бути часткове або повне відшкодування оренди у якості тимчасового рішення. І будівництво нового житлового фонду, нехай навіть невеликої поверховості, однак воно має бути якісним та комфортним, здатним забезпечити гідні умови проживання на довготривалий період. З цією метою необхідно вже зараз шукати джерела фінансування на відбудову помешкань. Наразі жодної інформації щодо затверджених програм та бюджетів озвучено не було”, – зазначає Анна Лаєвська.
Експертка слушно зауважує, що такі програми є надмірним навантаженням на бюджет України, що потерпає від війни. “Тому логічним було б залучення міжнародних інституцій та урядів, які б допомогли вирішити ці завдання. Однак тут постає інше питання, чи зможемо ми знайти відповідне фінансування в умовах активних бойових дій або нестійкого миру”, – підсумовує пані Анна.
Якщо зосередитись на столичному ринку: за інформацією від аналітиків житлової нерухомості, саме в Києві налічується більше 5 млн квадратних метрів вже відбудованого, але не проданого житла.
“Чому не проданого? Десь будинок не знайшов попиту за причини невдалого місця розташування, когось не задовольняла вартість житла, – коментує Вікторія Волковська. – І мені здається, що держава може попрацювати із забудовниками таких об’єктів і знайти компромісні рішення щодо викупу та використання цього житла для тих, хто сьогодні цього найбільш потребує. Наскільки мені відомо, Мінрегіон вже займається такими питаннями і вже працює з забудовниками таких об’єктів”.
Також експертка зазначає: завершити початі до війни проекти потрібно якомога швидше. Але поки що є певні перепони і чимало обґрунтованих обмежень. “Так, поки що діяльність більшості управителів ФФБ і не тільки управителів, в усіх регіонах, окрім західного регіону, призупинена. Проте, очікуючи розблокування, вже сьогодні дуже потрібно оновлення реєстру компаній забудовників”.
Окремим блоком роботи від держави мають стати дієві і ретельно прораховані зміни в законодавство.
Ангеліна Деревльова виокремлює такі задачі: “Для відбудови міст та будівництва житла для ВПО потрібна чітка нормативна база та алгоритми. Як будуть виділені ділянки для будівництва, на яких умовах? Києву, наприклад, потрібно проаналізувати весь земельний фонд міста і чітко визначитися з Генеральним планом забудови (наприклад стара промзона повинна мати плани комплексної забудови). Неможна допустити будівництва “гетто” без соціальної, торгівельної, транспортної інфраструктури, забезпечення робочих місць”.
Олексій Коваль зазначає найактуальніше для відновлення столичного ринку: “Спрощений прозорий механізм виділення земельних ділянок, швидке прийняття генерального плану Києва з чітким переглядом та визначенням цільового використання земельних ділянок. Цей документ має народитись в найкоротші терміни. Після того мають бути розроблені програми державні на базі або тих, що вже існували (Доступного житла, Державної іпотечної установи, молодіжного фонду тощо), які можна було б фінансувати, або потрібна розробка альтернативних програм, які будуть направлені на те, щоб будувалось багато якісного, але соціально доступного житла. Вже зараз існують перші пропозиції від архітекторів, які пропонують своє бачення відбудови такого класу житла, серед яких зустрічаються доволі непогані концепції”. Окрім того, на думку фахівця, якщо б під такі проекти держава мала змогу зробити фінансування, це було б великим плюсом. По друге – доступні кредити для забудовників та для покупців. Все це могло б привести до відновлення житлового сектору будівництва.
Ірина Міхальова слушно доповнює: “Дієвими заходами від держави можуть бути:
-
Якісне покращення та спрощення доступу до програм доступної державної іпотеки;
-
Доступ до програм пільгового кредитування для будівельних компаній та постачальників;
А головне, каже експертка, не заважати ринку відновлюватись.
Варто врахувати і досвід відбудови світових успішних кейсів. Наприклад, на думку Ангеліни Деревльової, для відбудови міст є чудовий досвід Дубай (не без місцевих особливостей і проблем). Ключове: спочатку місто було сплановане, поділене між великими державними компаніями, які будували транспортну інфраструктуру, прокладали мережі, а інші компанії могли придбати ділянку і будувати там нерухомість, маючи чітке цільове призначення, висоту будівлі та межі забудови.
Крім того, акцентує експертка, не можна допустити недобросовісної конкуренції між забудовниками: хтось отримає замовлення від держави, а хтось примусово повинен буде виділити житло для ВПО.
І щє один момент, який лишається, на думку пані Ангеліни, поза межами уваги. Наразі ми маємо дефіцит будівельних матеріалів. Після початку війни з Росією (14-й рік), забудовники пів року змінювали мережу постачальників, щоб закрити дефіцит металу, гіпсу, тощо. Наразі ми маємо ще гіршу ситуацію. Потрібно вивчати нові технології, змінювати ДБН.
Сьогодні, акцентує Вікторія Волковська, знадобиться оновити або заново вирішувати питання, пов’язані із з виготовленням, вартістю та постачанням будматеріалів. І наводить приклад: більшість залізобетонних конструкцій для будівництва жилих об’єктів вироблялися в Маріуполі на заводі Ілліча, а скло для вікон – в Білорусії.
Ще одна проблема, за спостереженнями експертки, повернення безпосередньо будівельників, робочих до будівництва – хтось виїхав додому, хтось пішов ЗСУ чи Тероборону.
Не можна не привести думку Ольги Момчилович щодо термінових заходів від держави: ситуація з житлом у області, де є здебільшого або повністю зруйновані населені пункти – в першу чергу це Бородянка, Ірпінь, Буча, Гостомель. Відбудова житла у цих регіонах – надзвичайно важливе питання, у якому держава має максимально посприяти забудовникам, щоб вони мали змогу розпочати будівництво у мінімально можливі терміни – наприклад, спрощення та скорочення процедур отримання дозвільної документації на будівництво на цих територіях.
Важливим моментом є надання можливості громадянам, які отримують компенсацію на придбання житла, самостійно обирати об’єкти для здійснення покупки. Це дозволить відновитися ринковій конкуренції, а також втримати певний рівень якості проєктів.
Читайте: За тиждень в Києві зареєструвалося більше 9 тисяч біженців
