Несмотря на обилие информации в СМИ о том, как проверить надежность застройщика, до сих пор многие покупатели “попадают” в незаконное строительство, долгострои и теряют деньги. KV попросила лидеров рынка определить ТОП-5 фактов, которые нужно обязательно проверить, выбирая жилье. А еще рассказать, что делать, если объект и компания соответствовали всем параметрам надежности, но вдруг приостановилось строительство?
Татьяна Маркова, директор департамента продаж и маркетинга ХК “Киевгорстрой”
В ТОП-5 фактов о застройщике и ЖК, которые нужно проверить покупателю от ХК “Киевгорстрой” входят:
1. Репутация. Первое, и главное. Сколько лет на рынке, каков портфель сданных объектов, были ли недострои, сколько объектов в активной стадии строительства и какой строительный задел на перспективу.
2. Отзывы на форумах о компании, качестве и отношении к инвестору.
3. Пакет учредительных документов, лицензию на ведение строительных работ.
4. Разрешительные документы на конкретный объект.
5. Схемы инвестирования недвижимости и стоимость кв. м. Если вам предлагают квартиру, сумма которой, гораздо ниже среднерыночной, стоит задуматься, чем это может быть обусловлено.
Что делать, если строительство вашего объекта, до этого идущее по графику, остановилось, хотя все документы и репутация компании были в порядке, когда вы инвестировали? Я рекомендую, во-первых, не кипишевать. Для причин приостановки строительства есть разные ситуации. В идеале, компания должна уведомить инвестора, что срок ведения работ может затянуться и указать причины. Но мы ведь знаем, что никто и никогда из застройщиков такого не делал и вряд ли будет делать, поэтому разумней всего обратится с письменным запросом в компанию и попросить указать причину “остановки” строительства. Указать сроки, на которые может затянуться этот процесс. Уточнить, что застройщик собирается делать в сложившейся ситуации. Если в договоре прописана компенсация в связи с переносом сроков, можно требовать компенсацию. Хотя, как правило, договора застройщика прописаны грамотными юристами и такой момент учтен.
Далее, можно переложить деньги в другой объект этого же застройщика или вернуть сумму, уже вложенную в объект.
Отмечу, если это солидная компания, как правило, она сама заинтересована в скорейшей сдаче объекта, поэтому будет искать пути решения возникших трудностей.
А вот чего точно делать не нужно, так это “разгонять зраду”, не разобравшись в ситуации. Гневные посты в соцсетях не то, чтобы сильно влияли на репутацию застройщика (если есть проблемы, он их будет решать), но уж точно не ускорят процесс решения проблемы.
Читайте: Столичные высотки: кто и как контролирует нашу безопасность?
Глеб Шемовнев, пресс-секретарь строительной корпорации “Укрбуд”
Наши ТОП-5 фактов о застройщике и жилом комплексе, который он строит, таковы:
1. Наличие полного пакета разрешительной документации на дом, в котором покупается жилье. Если нет разрешения на строительство или других обязательных документов – не стоит даже рассматривать возможность инвестирования в проект. Даже если дом вам очень нравится, а менеджеры убеждают, что необходимые документы вот-вот будут получены. Лучше вернитесь к вопросу о покупке позже, когда это действительно произойдет.
2. Наличие сданных домов. Это ключевой показатель надежности девелопера. Если у него нет завершенных проектов, то нет никаких гарантий, что он достроит ваш дом. Кроме того, наличие сданных домов – это отличная возможность своими глазами увидеть качество его работы и узнать мнение о застройщике жильцов.
3. Надежность механизма инвестирования. Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, стоит обратить внимание на то, каким образом инвестируются ваши средства. Даже если механизм вам полностью понятен, стоит перед покупкой проконсультироваться с юристом. Один из наиболее надежных вариантов – инвестирование через фонд финансирования строительства.
4. Выполнение обязательств перед инвесторами. Этот пункт включает целый перечень репутационных вопросов. Например, заканчивает ли застройщик все начатые проекты, нет ли у него недостроев. Не лишним будет поинтересоваться вопросом соответствия заявленным срокам строительства. Правда, с учетом существующих условий на рынке, гарантий, что сроки не сдвинутся, не может дать никто. Но всегда можно оценить, зависят ли такие задержки от самого девелопера или же от объективных обстоятельств. Кроме того, нужно обращать внимание на менее очевидные вещи, напрямую связанные с жизнью в новом доме – своевременность его подключения к коммуникациям, гарантийное обслуживание и т.д.
5. Крупность девелопера и срок его активной работы на рынке. Это еще один важный показатель надежности. Компания с большим портфелем реализованных и текущих проектов, которая работает на рынке не первый год, очевидно, будет прилагать максимум усилий, чтобы сохранить свои позиции и быть востребованной. К тому же, она явно располагает большим финансовым ресурсом для того, чтобы довести свои начинания до конца. Если же связывать себя отношениями с девелопером-новичком, всегда есть риск напороться на фирму-однодневку или компанию, неспособную правильно рассчитать свои силы.
Чтобы подстраховаться от возможной проблемы с приостановкой казалось бы надежного объекта, перед покупкой стоит изучить историю объектов девелопера – нет ли среди них замороженных или остановленных. Риски это, конечно, не снимет, но оценить их вполне реально. Если у застройщика все же есть “замершие” объекты, нужно выяснить причину остановки и что он предпринимает для решения проблемы. В случае если речь идет о финансовых обстоятельствах – полагаться на такого девелопера однозначно не стоит.
Если же строительство вашего дома все-таки остановилось и перспектив его возобновления нет, следует принимать решение о возвращении своих средств или их перенаправлении в другой проект. Ответственные девелоперы, которые дорожат своей репутацией, такую возможность обязательно предоставят.
Читайте: Рынок покупателя: какие финансовые инструменты лояльности предлагают сегодня застройщики жилья
Ольга Батова, заместитель коммерческого директора DIM Group
Проверить застройщика – это крайне важная и обязательная часть покупки недвижимости, при том, как в строящемся объекте, так и в готовом. Большое количество рекламы никак не означает, что застройщик надежный. Это лишь означает, что застройщик тратит большой бюджет на рекламу. Ни больше, ни меньше.
Я бы в ТОП-5 шагов при проверке застройщика и принятии решения о покупке недвижимости именно в конкретном объекте внесла следующее:
1. Сайт http://monitor.mkk.kga.gov.ua/, где можно очень легко и удобно узнать, законно ли строительство.
2. Проверка репутации застройщика, которая включает:
– Анализ всех объектов: сколько сдано, сколько строится.
– Анализ качества сданных объектов – надо поехать и посмотреть вживую.
– Общение с жителями, которые уже живут в сданном объекте. Именно живое общение с реальным человеком, который живет в сданном доме. Это важно, так как не всегда написанное на форумах в интернете является правдивым, существует много проплаченного конкурентами негативного контента по каждому застройщику, и часто это не соответствует реальности.
3. Разрешительная документация (на землю и на строительство) и схема реализации. Тут самому разобраться бывает сложно без привлечения юриста, поэтому советую, все же, не экономить и привлекать юриста для проверки документов застройщика и объекта.
4. Качество строительства и материалов (например, газобетон точно хуже, чем монолитно-каркасная технология с красным кирпичом и т.д.)
5. Аккредитация банков. Если банк, особенно, хотя бы частично государственный, аккредитовал какого-то застройщика или какой-то объект, то он очень тщательно проверил все разрешительные документы (и на землю, и на строительство), финансовое состояние застройщика, схему продажи и ее легитимность. Более того, банк в дальнейшем постоянно будет проверять застройщика на ежемесячной и ежеквартальной основе: финансовое состояние, ход строительства, сроки.
Что касается приостановки строительства. Очень сложно вовремя сообразить, что такой риск может реализоваться заблаговременно. Признаками могут быть появление судебных тяжб по застройщику или объекту, замедление хода строительства, лишение застройщика или объекта аккредитации банком.
Читайте: Берега-берега. Киевские девелоперы не готовы отказаться от застройки Левобережья
Марина Кравченко, коммерческий директор компании Edelburg Development
Я рекомендую перед покупкой жилья проверить такие ТОП-факты о застройщике и объекте:
1. Наличие и срок действия документов, дающих право на ведение строительства и права на земельный участок. Если срок действия документов на право пользования участком заканчивается раньше планируемого срока ввода в эксплуатацию, это должно насторожить.
2. Мониторинг профильных и государственных информационных ресурсов, которые публикуют информацию о проблемных стройках
3. Анализ темпов строительства. Далеко не все застройщики публикуют график планируемых и выполненных работ. Но оценить соблюдение сроков можно и “на глаз”. Если за несколько месяцев до указанной в паспорте строительства даты ввода в эксплуатацию в доме реально залито лишь несколько этажей монолита, вряд ли стоит инвестировать в такую новостройку, даже при очень выгодной стоимости квадратного метра.
4. Схема привлечения средств.
5. Репутация застройщика и ЖК (мониторинг сайтов “обманутых инвесторов”, отзывы, обсуждения на форумах).
6. Партнерство с банками. Прежде, чем начать кредитовать покупку квартир, банк проверяет и аккредитует застройщика. Поэтому партнерство с банком является гарантией надежности застройщика.
Относительно остановки строительства объекта, в который вы проинвестировали, скажу так: остановить процесс строительства могут по ряду причин, это бюрократия, кризис, неправильное планирование и бюджетирование строительства.
Если у застройщика нет проблем с документами, бюрократические вопросы могут приостановить строительство на какой-то период, но объект не становится долгостроем. Поэтому отсутствие документов – явный признак рискового строительства.
Второй момент – внешний вид площадки – количество техники и людей, активность и темпы строительства. Следить за строительством можно посредством онлайн камеры, новостей и фотоотчетов на сайте застройщика и профильных ресурсах.
Насторожить должна и очень “щедрая” скидка, когда объект продается по ценам значительно ниже, чем средние по рынку. Особенно, если такого рода предложения действуют длительный период.
Большой объем негативных отзывов от разных источников в социальных сетях и форумах тоже важны. К сожалению, иногда “троллинг” застройщика в сети – это способ конкурентной борьбы или нечестного заработка денег. Поэтому важно разделять шум “ни о чем” и конкретные аргументированные претензии от покупателей.
Также признаком проблем может служить частая смена подрядных организаций.
Читайте: Акции на жилье в Киеве: мифы и реальность
Наталия Кириленко, руководитель отдела продаж ЖК “Лесной квартал”
Мы рекомендуем проверить такие важные факты о компании-застройщике и жилом объекте:
1. Наличие всех разрешительных документов. Застройщик или его представители в отделе продаж по первому требованию должны их предоставить. В первую очередь, имеет смысл обратить внимание на следующие позиции:
– правоустанавливающие документы на земельный участок;
– градостроительные условия и ограничения, технические условия, задание на проектирование;
– лицензия на создание объектов архитектуры генподрядчика;
– разрешение на строительство;
– декларация на начало выполнения строительных работ;
– утвержденная проектная документация;
– договоры о подключении объекта строительства к инженерным сетям.
2. История (портфель) застройщика. Во-первых, у компании должны быть завершенные проекты. С жителями домов, которые застройщик сдал в эксплуатацию раньше, можно связаться – на форумах в Интернете или банально поговорив во дворе готового жилого комплекса с новоселами. Самой настораживающей характеристикой для потенциального инвестора должно стать наличие замороженных проектов в портфеле застройщика.
3. Предыдущий опыт застройщика в части соблюдения обязательств по созданию сопровождающей инфраструктуры. Как правило, в случае выполнения застройщиком своих обязательств в предыдущих проектах (котельные, паркинги, детские садики и пр.) подобную информацию легко найти в открытых источниках. Имеет также смысл поинтересоваться той инфраструктурой, которую компания обещает потенциальным инвесторам в конкретном интересующем их проекте.
4. Очень хорошим показателем является наличие в будущем жилом комплексе или сопровождающих инфраструктурных объектах так называемой коммерческой недвижимости. Дело в том, что физическому лицу (то есть простому инвестору, подыскивающему себе новую квартиру) порой достаточно сложно разобраться во всех юридических тонкостях. А вот коммерческие структуры, приобретающие помещения для офисов или магазинов, имеют штат юристов. Соответственно возможностей проверить достоверность всех документов у них значительно больше.
5. Авторитет компании на рынке. Признание отраслевого сообщества, награды или премии – все это свидетельствует о том, что инвестор выбрал солидную компанию, а не “рыночную однодневку”. Если же инвестор выбирает игрока, который для рынка является новым, то имеет смысл обратить внимание на команду. Рекомендуется узнать, какие проекты эти люди реализовывали ранее.
Читайте: Афери з нерухомістю: як не попастись на гачок?
ФОТО: коллаж KV
