Несмотря на пандемию и экономические проблемы, украинцы продолжают инвестировать в “первичку” – она остается самым надежным способом сохранить деньги и заработать. КиевVласть узнавала, какова доля инвестиций в новое жилья “для себя” и “для заработка” и будет ли вторая расти?

Пандемичный 2020-й год стал не самым простым для инвесторов в жилую недвижимость – и для тех, кто покупал “для себя”, и для тех, кто зарабатывает на перепродаже или сдаче в аренду.

Так, покупатель новостроек для собственного проживания был обеспокоен надежностью застройщика и гарантией завершения строительства (последствия краха “Укрбуда” и “Аркады” плюс общеэкономические проблемы из-за пандемии, проблемами с вводом в эксплуатацию (затягивание сроков получения сертификатов готовности из-за реформы ГАСИ).

Инвесторы, зарабатывающие на сдаче в аренду, столкнулись с падением спроса на аренду жилья практически на треть, некоторым падением цен на аренду (по разным данным, 10-20%).

У инвесторов, вкладывающих в покупку площадей на ранних стадиях строительства для перепродажи на завершающем этапе, основным поводом для беспокойства стал отложенный ввод в эксплуатацию и иногда замедление темпов строительства.

Повлияла ли эта ситуация на структуру инвесторов в общей картине сделок, – разбиралась KV.

Цели покупки

Сегодня инвестора в новое жилье можно структурировать, по наблюдениям Василины Приходько, ведущего специалиста в сфере операций с недвижимостью компании Stolitsa Group, так:

Индивидуальные инвесторы, приобретающие квартиры для себя. Инвестируют на ранних этапах строительства, учитывая более низкую цену квадратного метра. Эти покупатели выбирают новостройки с более комфортными условиями и меньшей стоимостью коммунальных услуг (за счет современных энергосберегающих решений);

Инвесторы, вкладывающие с целью перепродажи квартир на вторичном рынке, с ремонтом или без;
Инвесторы, приобретающие новое жилье для последующей сдачи в аренду.

Специалист выделяет еще одну категорию – т.н. “профессиональных” инвесторов, вкладывающих средства в квадратные метры, приобретая ценные бумаги по управлению имуществом и операций с недвижимостью.

“Большая доля инвесторов рассматривает покупку недвижимости как вложение средств с целью заработка. Связано это в большей степени со снижением процентной ставки по депозитам и снижением доверия к банкам и процентов ставок по ОВГЗ”, – комментирует пресс-служба Cityconsult Development.

Как же распределены доли сделок, основываясь на целях покупки (без учета приобретателей ценных бумаг)?

У крупных девелоперов сейчас картина структуры инвестирования в новое жилье несколько отличается. Так, в ЖК ЧАО “ХК “Киевгорстрой” львиная доля покупателей “первички” традиционно приходится на улучшение собственных жилищных условий.

По данным Татьяны Марковой, директора Департамента продаж и маркетинга холдинга, примерно 70% покупателей приобретают квартиры для себя, 20% – как способ инвестирования с целью дальнейшей перепродажи, чаще всего продажа происходит на последнем этапе строительства, а 10% – с целью последующей сдачи в аренду. Причем, в ходе строительства некоторые из этих инвесторов могут поменять свои планы: те, кто, например, собирался сдавать квартиру в аренду, решают в ней жить сами или продать, дабы приобрести другую, и наоборот.

При этом, покупка первой квартиры, как отметил Алексей Коваль, руководитель проектов Perfect Group, в основном приходится на тех, кто планирует в ней жить.

“Дальше человек может снова вложить, но уже в жилье большей площади, чтобы переехать, а старую квартиру сдавать, – говорит эксперт. – Либо инвесторы выбирают небольшие квартиры – и вкладывают деньги конкретно под аренду”.

Читайте: Моложе, требовательней, дотошнее: каким стал покупатель жилья в Киеве

В структуре целей покупки проектов “Интергал-Буд” на данный момент, по информации Анны Лаевской, коммерческого директора компании, основными целями инвестирования также является покупка для себя. Эксперт условно делит эту категорию на два типа: первое жилье и покупка с целью улучшить жилищные условия семьи, а также инвестиции с целью перепродажи.

“Их доля в структуре спроса, к слову, за последний год выросла сразу на 10-20% в зависимости от проекта”, – отмечает рост динамики спроса на новое жилье с целью перепродажи Анна Лаевская.

Еще больше доля покупки новостроя для заработка – в данных Олега Перегинца, руководителя проекта Park Lake City: “На сегодняшний день в среднем по рынку доля покупателей, приобретающих квартиру с целью инвестиции, составляет свыше 55%”. По прогнозам специалиста, до конца года количество таких инвесторов увеличится еще на 5-7%.

Что покупают, чтобы заработать?

Для аренды традиционно наиболее востребованы объекты класса эконом и комфорт, расположенные рядом со станциями метро, другими удобными транспортными развязками и крупными транспортными артериями, а также в центральном деловом районе рядом с офисными центрами. Но все же, по данным Анны Лаевской, спрос на арендный бизнес из-за пандемии незначительно, но снизился.

”Желающих погружаться в операционку этого бизнеса стало меньше из-за длительного периода экспозиции квартиры, необходимости вовлекать и удерживать клиента”, – уточняет эксперт.

А вот в инвестициях “спекулятивного толка” наблюдается интересная тенденция.

“Сейчас есть проекты, преимущественно новых форматов категории комфорт+ и бизнес, где на старте строительства приобретается более 80% квартир с инвестиционной целью”, – уточняет Олег Перегинец.

Он объясняет это тем, что чистая прибыль от таких вложений на начальном этапе строительства и до момента ввода в эксплуатацию может увеличится до 50%. До сих пор доверие к банкам на очень низком уровне, а проценты, начисляемые по депозитным ставкам, составляют около 10% в год. Естественно, количество инвестиционных продаж растет, ведь вложения в первичный рынок жилья с целью сохранить и приумножить средства практически безальтернативным.

Подробнее о формате таких ЖК рассказывает Анна Лаевская:

“Особо интересны в таком случае ликвидные форматы “город в городе”, многофункциональные комплексы, eco-friendly концепты с рекреационной составляющей в черте города или в близлежащих сателлитах. Для перепродажи, в зависимости от локации и концепции проекта, самыми оптимальными вариантами станут однокомнатные квартиры в пределах 45-55 кв.м и трехкомнатные планировки 75-95 кв.м с отличными видовыми характеристиками и концепцией 15-минутного города. Суть этой урбанистической модели в том, что житель жилого комплекса пешком, на велосипеде или электросамокате может беспрепятственно добраться к нужному ему объекту, будь то офис, поликлиника, парк для прогулок за 15 минут”.

Как детализирует эксперт, в составе комплекса должно быть все необходимое: магазины, рестораны, кафетерии, парковки с зарядками для электрокаров, сервисные бизнесы, социальные объекты, которые позволяют решать ежедневные бытовые вопросы быстро, качественно и без необходимости покидать территорию. Именно в таких проектах также рассматривают покупку квартиры с целью аренды.

Откуда деньги?

По наблюдениям специалистов “ХК “Киевгорстрой”, сегодня порядка 20-30% в качестве источника финансирования покупки недвижимости – квартиры, паркинга, коммерческого помещения – приходится на доходы от собственного бизнеса.

“Примерно 20% – на аккумулированные сбережения и около 50% жилья приобретается после продажи “старой” квартиры с целью улучшения условий проживания”, – рассказывает Татьяна Маркова.

Основная доля клиентов Stolitsa Group, по данным Василины Приходько, специалисты со среднемесячным доходом более $1500 и молодые семьи с собственными сбережениями.

Если брать группу людей, которые приобретают опции под сдачу в аренду, по данным Алексея Коваля, наблюдается небольшой “перекос” в сторону предпринимателей, менеджеров уровня middle+, а также работников сферы ИТ.

В прошлом году была заметна некоторая тенденция притока денег от предпринимателей малого и среднего бизнеса, вынужденных продать свое дело из-за пандемии. Недвижимость работала как хороший способ сохранить средства и даже заработать.

По наблюдениям специалистов Cityconsult Development, подавляющее большинство инвестируемых на “первичке” средств – это доходы от предпринимательской деятельности.

“Также это – личные накопления (депозиты), доход от продажи первоначальных инвестиций в недвижимость (например, купили квартиру на этапе старта продаж, по факту сдачи – продали и купили одну 100% оплатой и вторую – в рассрочку)”, – уточняют в пресс-службе компании.

Что касается действующих предпринимателей, по словам Анны Лаевской, вынимать деньги из бизнеса и инвестировать в недвижимость сегодня в условиях нестабильности экономики предприниматели не готовы.

“Обычно они используют часть накопленных средств, если хотят инвестировать в жилье как актив или приобрести вариант для личного использования”, – уточняет она.

По данным эксперта, активно используется механизм рассрочки: “К примеру, у нас есть сразу пять разных программ от 1 года до 5 лет с возможностью скорректировать размер первого взноса, график платежей так, чтобы человеку было удобно и по силам платить. Наши банки-партнеры “Укргазбанк” и “Глобус Банк” предлагают весьма выгодные условия ипотечного кредитования с низкими процентными ставками меньше 7% на первые 3-5 лет кредитования, что очень удобно, – информирует Анна Лаевская. – Кроме того, оба с 1 марта подписали договор с Фондом развития предпринимательства в рамках государственной программы “Доступная ипотека 7%”. Срок кредита будет 20 лет, ставка фиксирована, а первоначальный взнос должен быть не меньше 15% личных средств”.

“Учитывая существующие финансовые инструменты, а именно рассрочку от застройщика, если в семье 2 работающих человека, у них есть возможность совместно накопить на первый взнос и комфортно выплачивать квартиру в рассрочку”, – поясняет пресс-служба Cityconsult Development.

При этом, по наблюдениям Владимира Даниленко, коммерческого директора SAGA Development, инвесторы (вкладывающие с целью заработать) стали принимать решение о покупке быстрее из-за риска повышения цены. Если не купить сейчас, через месяц придется покупать существенно дороже. Эксперт прогнозирует эволюцию спроса в сторону качественных проектов, девелоперы которых предлагают своим клиентам не просто квадратные метры, а комфортные места для жизни, стоимость которых будет расти во времени. Эта тенденция коснется всех категорий клиентов – и покупающих для себя, и инвестирующих для получения прибыли.