Уходящий год стал для рынка жилья тестом на стрессоустойчивость. Карантин, реформы, изменение покупательской способности и предпочтений, последствия краха “Укрбуда” и “Аркады” – все это ощутимо повлияло и на девелоперов, и на спрос. Об итогах года для строительного сектора Киева, факторах, которые оказали наибольшее влияние и чего ждать потом, – KV поговорила с экспертами.
Пандемии вопреки
Какие из факторов оказали наибольшее влияние на рынок? На первом месте – весенний локдаун (уровень влияния – 44%) и, как следствие, снижение покупательской способности (23%). Далее позицию разделили проблемы с “Аркадой” и “Укрбудом” (23%) и провал реформы ГАСИ (22%). Осенний карантин особого влияния на рынок жилой “первички” не оказал (уровень влияния – 8%) – и бизнес, и покупатели адаптировались.
Некоторые крупные девелоперы с большим количеством проектов, в т.ч. с пулом завершающихся либо на старте, ставили фактор весеннего локдауна и реформы ГАСИ попеременно на первое место по влиянию на рынок. Так, Владимир Даниленко, коммерческий директор SAGA Development, отмечает, что из-за реформы работа ГАСИ в течение всего года была фактически заблокирована: разрешения и сертификаты о вводе в эксплуатацию не выдавались или выдавались по решению суда. Результатом некорректно работающей разрешительной системы стало сокращение предложения на рынке.
Ситуация с провалившейся реформой ГАСИ, по мнению одного из крупнейших девелоперов страны “Интергал-Буд”, стала одной из серьезных угроз для рынка недвижимости, которую он, похоже, заберет с собой в новый год. “Вопрос с нормализацией работы по части согласования разрешительной документации и выдачи сертификатов про ввод в эксплуатацию окончательно еще не решен, – комментирует Анна Лаевская, коммерческий директор компании “Интергал-Буд”. – Мы одни из первых, кто громко заявил об этой проблеме, консолидируя отрасль”.
В перспективе, считают эксперты, сокращение предложения на рынке в 2021 году скажется негативно на том же потребителе – это может повлиять на рост цен квадратного метра.
Пандемия весной повлияла на рынок не только негативно, хоть процент сделок упал. Девелоперы оперативно перестроили коммуникацию в клиентами, запустили современные мессенджеры и онлайн просмотры. Некоторые компании, уже практикующие такие коммуникации, только утвердились в правильности выбранной стратегии: “С весенним карантином люди в прямом смысле перешли в онлайн – других возможностей для консультаций и покупки просто не было. “Киевгорстрою” не пришлось делать кардинальных шагов, компания присутствовала онлайн задолго до локдауна. И именно это, по нашему мнению, помогло нам удержаться в самые кризисные моменты”, – отметили в пресс-службе ХК “Киевгорстрой”. Выведение продаж онлайн позволило холдингу не растерять потенциальных клиентов во время карантина. И это дало свои плоды – с реализацией отложенного спроса компания получила очень высокий уровень сделок. На сегодняшний день, по данным пресс-службы, “Киевгорстрой” полностью вышел на подкарантинный уровень продаж.
Все опрошенные “КиевВластью” эксперты отметили высокий уровень коммуникации в онлайн режиме во время весеннего локдауна.
Но для успешного выхода на докарантинный уровень сделок не менее важными оказались стабильная докарантинная динамика строительства. “Для любого застройщика активные работы на стройплощадке – самый сильный “козырь”, – комментирует Ярослава Чапко, коммерческий директор CBS Holding. Поэтому, по ее мнению, у застройщиков со стабильной динамикой строительства уровень сделок к концу этого года вышел на показатели 2019.
“Мы столкнулись с тем, что наш покупатель в сегменте “бизнес” занял выжидательную позицию, самоизолировался в буквальном смысле этого слова, – вспоминает весенний карантин Сергей Левцов, генеральный директор Edelburg Development. – Поэтому для нас стратегически важно было продолжать строительство – люди и работающая техника на стройплощадке, пожалуй, лучшая “реклама” любого жилого комплекса. Мы понимали, что покупка квартир в наших жилых комплексах – это отложенный спрос и ситуация стабилизировалась уже в августе”.
В “Интергал-Буд” понимали, что останавливать стройки даже в условиях практически нулевых продаж нельзя – это станет тройным ударом по репутации компании. Покупатель и без того ввиду объективных факторов (ситуация с “Укрбудом”, расшатывания рынка псевдоактивистами, хаос в системе органов контроля за строительным рынком) растерял доверие к отрасли.
“Покупателя приходится завоевывать каждый день качеством проектов и четким выполнением взятых на себя обязательств, поэтому мы продолжили работать в привычном для себя темпе, но с соблюдением всех санитарных норм, – рассказывает Анна Лаевская. – В результате благодаря активным работам на площадках мы сумели не только сохранить прежний уровень лояльности клиента, но и привлечь внимание новых потенциальных покупателей”.
Обеспечить стабильную динамику смогли далеко не все девелоперы – “всплыл” фактор финансового плеча, о котором последние годы говорят топовые девелоперы, но на практике так работает в лучшем случае 20% компаний на рынке. Не говоря о выстроенной устойчивой модели работы компании. “Наша стабильность – это заслуга правильной и эффективной модели работы, которая адаптирована не к конкретным проблемам, а вообще к возможности возникновения форс-мажоров, – поясняет Алексей Коваль, руководитель проектов компании Perfect Group. – Например, для каждого объекта мы имеем запас собственных средств плюс открываем в банках-партнерах кредитные линии на случай самого негативного сценария развития событий. За все время мы ни разу ими не воспользовались, однако это эффективная страховка для компании и наших инвесторов”.
В компании “Интергал-Буд” отметили уверенную тенденцию взросления сегмента рынка первичной жилой недвижимости – перекрестное финансирование, которое было так популярно среди застройщиков, является началом конца для любого девелопера. “Важно начинать проект лишь тогда, когда имеешь финансовое подспорье, инвестируешь собственные оборотные средства в размере не меньше 60% от сметы проекта и не рассчитываешь исключительно на деньги инвестора, – говорит Анна Лаевская. – Потому что идеальный шторм в экономике случается, как показал многолетний опыт на рынке, с завидной регулярностью, однако не всегда можно спрогнозировать ни его особенности, ни степень влияния. Мы знали, что за патовым спадом покупательской активности во второй половине марта-апреле практически на 80-90% последует период формирования отложенного спроса, который затем, по идее, конвертируется в реальные сделки. Но никто не мог прогнозировать, как долго продлится этот период охлаждения экономики и каких темпов восстановления ждать”.
Девелоперам пришлось очень быстро действовать, столкнувшись с “черным лебедем”. Кроме темпов строительства и финансирования проекта, компании оптимизировали управление и оперативно разработали для покупателей более гибкие и комфортные условия покупки. “Эти меры позволили нам в конце 4 квартала 2020 года прийти к показателям докарантинного 19-го года”, – рассказал Евгений Смирнов, руководитель отдела маркетинга и продаж ЖК “Паркове місто” (UDP).
“Мы понимали, что финансовые возможности людей существенно снизились, поэтому в достаточно сжатые сроки разработали и согласовали ряд антикризисных мер поддержки покупателя: во-первых, это специальный курс 25,5 грн/$, когда доллар скакнул до 27-28 грн. Это решение тут же подхватил весь рынок. Во-вторых, программы льготного ипотечного кредитования в партнерстве с банками “Укргазбанк” и “Глобус”, – вспоминает Анна Лаевская. “Интергал-Буд” также предлагал спецусловия по рассрочке, возможность перейти с рассрочки на банковское кредитование, давал хорошие дисконты при покупке за полную стоимость.
По итогу 2020 обвала рынка, как нагнетали и пророчествовали некоторые эксперты, не случилось. “Влияние пандемии и карантина было не столь однозначным. В марте-апреле спрос на недвижимость существенно сократился, однако потребность в жилье никуда не делась, – отмечает Владимир Даниленко, – и уже летом отложенный спрос обернулся значительным ростом продаж”.
Рынок не только выстоял, но и показал восстановление спроса в целом. А некоторые успешные проекты вошли в ранг “топовых” у потребителя и даже продавались по ценам выше среднерыночных в своем классе.
Меньше рисков, больше комфорта
Карантин, безусловно, повлиял на требования покупателя – сказались и пожелания к комфорту, и страхи потерять инвестиции. Плюс – разгоняемая в течение года в информационном пространстве тема обвала рынка.
В структуре запросов покупателей самым весомым, по мнению наших экспертов, стал рост покупок жилья в рассрочку – 26% в структуре опроса по уровню наиболее весомых факторов изменения поведения покупателей. Рассрочка стала для покупателя своего рода страховкой не потерять все деньги в случае проблем на рынке. В 2020 в “Интергал-Буд” отметили увеличение спроса на покупку в рассрочку. Популярностью, по данным Анны Лаевской, пользовались программы до 1 года с минимальным удорожанием на квадратном метре и на срок 3 года, были сделки и на период до 5 лет.
Некоторые девелоперы запустили программы продления срока рассрочки, шли навстречу покупателям, которые столкнулись с проблемой снижения своих доходов из-за карантина.
“После выхода из карантина для покупателей, приобретших квартиры в рассрочку, срок выплаты по договорам был немного продлен, поскольку не все смогли безболезненно пережить это время, – рассказали в пресс-службе ХК “Киевгорстрой”. – Это же касается и принятых объектов от “Укрбуд”. Каждый ЖК после перехода в “Киевгорстрой” имел льготный период по оплате рассрочки за текущими ценами. Мы не разделяем наших покупателей, нам важен каждый клиент, с какой целью человек покупает недвижимость – для себя или для получения дохода в дальнейшем, не суть важно. Важно, что готов вкладывать деньги в недвижимость, которую мы строим, а значит, доверяет Компании. В сегодняшних реалиях это очень значимый показатель”.
Не обошел карантин и более стойкий к потрясениям бизнес-класс – в Edelburg Development для некоторых покупателей жилья бизнес-класса, как сообщает Сергей Левцов, пересмотрели условия выплаты, пошли навстречу. “Мы понимали, что деньги могут быть в другом бизнесе, который не работал в период карантина, – говорит генеральный директор компании. – Также мы пересмотрели период рассрочки в жилом комплексе “Подол Град Vintage”, продлили ее дополнительно на 12 месяцев”.
Вторым “по весу” фактором весомости на рынке стал рост спроса на готовое или близкое к сдаче жилье – 24% в структуре опроса по уровню наиболее весомых факторов изменения поведения покупателей. “Горящий” запрос на такое жилье – еще один результат карантина вкупе с “посыпавшимися” “Укрбудом” и “Аркадой”. По наблюдениям Анны Лаевской, покупатель реже готов заходить на этапе котлована в проект, чем раньше, опасаясь факторов непредвиденного действия, которые могут повлиять на застройщика. Обычно он ждет 20-30% готовности монолита и внимательно следит за динамикой на площадке.
Высокий показатель весомости и у пункта “Рост спроса на жилье класса комфорт и комфорт+ в городе – 21%. “Украинцы переосмыслили свое отношение к тому, какой должна быть недвижимость, – говорит Владимир Даниленко. – Сейчас они гораздо больше внимания уделяют общественным пространствам на территории ЖК, в доме и в квартире, большее значение приобрело наличие качественной собственной инфраструктуры, особенно рекреационной”.
“Инфраструктура, придомовая территория, развитый сервис управляющей компании – все это необходимые составляющие для максимально комфортной жизни, – отмечает Анастасия Давыдова, коммерческий директор Cityconsult Development. – В связи с пандемией все более важным для инвесторов становится наличие рядом с комплексом парков, скверов, собственных террас и дворов”.
Покупатель стал более избирательно относиться к локации, концепции и формату новостройки. По наблюдениям Анны Лаевской, он уже смотрит на комплекс как на целостную экосферу, в которой должно быть комфортно и безопасно. Для покупателя важны условия для жизни, работы, развития, досуга и воспитания детей. Это значит, что помимо развитой инфраструктуры с четким целевым назначением, покупатель оценивает пространственное планирование, инфраструктуру, места для отдыха и возможность погулять удаленно от больших скоплений народа, смотрит на инженерные решения, места общего пользования, квартирографию. “И, что самое главное, рассматривает эти факторы комплексно, а не обособленно. Именно поэтому фиксируем рост спроса на жилье класса комфорт и комфорт+. Желание сбежать из города, тем более на жестком локдауне, подтолкнуло к росту спрос на пригородные комплексы, – говорит эксперт. – При этом очень важна большая благоустроенная территория, с зелеными зонами и парками, развитая инфраструктура, досуговые, социально-бытовые объекты и комфортная удаленность от Киева”. Например, жилой комплекс “Интергал-Буда” “Озерный Гай Гатное” (в 4 км от метро Теремки) догнал по спросу некоторые киевские проекты в категории комфорт+. В этом году, по данным Анны Лаевской, там хорошо покупали двухуровневые квартиры по 130-150 кв. м с террасами, потому как эргономика квартиры, достаточное количество личного пространства, комфортные условия для удаленной работы, а также возможность организовать лаунж-пространства на свежем воздухе, не покидая квартиру, стали распространенными требованиями для большого процента покупателей.
Отмечает изменение предпочтений клиентов в отношении площади квартир в бизнес-классе Сергей Левцов: “Ранее многим потенциальным покупателям однокомнатных квартир, планировка на 56 “квадратов” казалась большой в нашем ЖК Edelweiss House. Сейчас же это – идеальный вариант, так как можно организовать комфортную рабочую зону, или же наоборот – зону отдыха”.
Сегодня концепция “Город в городе”, парковые зоны, закрытые типы комплексов для покупателей стали абсолютной нормой, – резюмирует Евгений Смирнов.
В тоже время, спрос на киевские проекты с удобной транспортной инфраструктурой не падает. Как отметили в пресс-службе ХК “Киевгорстрой”, остается повышенным интерес покупателей проектов холдинга к проектам, которые планируются в пешей доступности метро. В компании отмечают, что спрос на новые объекты по-прежнему достаточно большой. “Буквально на днях у нас вышел в продажу новый многофункциональный комплекс на Курнатовского и его появление вызвало значительный ажиотаж”, – сообщает пресс-служба холдинга.
Пункт опроса “Рост количества сделок с целью инвестировать” занимает 15% среди весомых факторов того, как изменились запросы покупателей. При этом Анатолий Топал, управляющий партнер Business Real Group, руководитель Ассоциации профессиональных управителей недвижимостью Украины, отмечает, что выросло количество сделок именно с целью не столько инвестирования для заработка, сколько – сохранения средств. Многие небольшие бизнесы пострадали из-за локдауна, собственники вынуждены были продать их. А вырученные деньги “хранят” в жилой недвижимости.
Отметили рост количества спекулятивных сделок в этом году в “Интергал-Буде”. “Инвестиции в недвижимость в условиях снижения ставок по гривневым депозитам, а также депрессивности мирового фондового рынка стали единственной альтернативой спасти свои накопления от растущей инфляции, – объясняет такой всплеск интереса заработать на недвижимости Анна Лаевская. – При этом, можно даже заработать на росте цены квадрата, если правильно выбрать объект”. В ликвидных форматах комфорт+ это может быть, по расчетам эксперта, 30-35% за цикл проекта, а в бизнес-сегменте в центральном деловом районе превышать 40%.
Подводя итоги. Если в отношении налаживания коммуникаций онлайн и изменения ценовой политики и финансовых условий компании могли реагировать быстро, то с проектами так не получится – цикл реализации не позволяет. Нельзя в течение месяца изменить проект и добавить “больше инфраструктуры”. “С учетом сроков реализации среднего проекта: год-два от задумки концепции до старта работ и от года до трех на строительство – ни одна строительная компания не смогла бы отреагировать на изменение динамики спроса за несколько месяцев”, – поясняет Алексей Коваль.
Поэтому 2020 год показал – выиграли те компании, которые еще 2-3-5 лет назад поймали тренд роста запроса покупателя к качеству жизни и продумывали портфель своих проектов. “У нас сбалансированный портфель объектов, который хорошо соответствует структуре спроса на рынке. Все, что мы увидели в карантин – эти тенденции существовали и раньше. Одна из главных задач для современного девелопера – предсказывать тренды рынка наперед на несколько лет, чтобы быть готовыми к ним заранее, – говорит Алексей Коваль. – Фактически, не произошло никаких радикально новых перемен. Просто из-за карантина некоторые существующие тенденции стали интенсивнее. Например, теперь инвесторы еще больше смотрят на инфраструктуру внутри жилого комплекса, потому что понимают возможность ситуаций, когда потенциально нельзя выходить никуда кроме дома”.
Объекты, которые проектировали в SAGA Development год-два назад, максимально соответствуют сегодняшним запросам покупателей. “Это спровоцировало значительный спрос на наши объекты и рекордные продажи летом-осенью, – говорит Владимир Даниленко. – Продажи новых домов в крупных объектах, состоящих из нескольких очередей, нам пришлось открывать быстрее, чем мы изначально планировали. Динамика продаж также способствовала повышению цен чаще, чем планировалось изначально”.
В Cityconsult Development в портфеле проектов – недвижимость от комфорт- до элит-класса. “Наш фокус и стратегия – предлагать жильё под самые разные запросы наших инвесторов, – отмечает Анастасия Давыдова. – Мы следим за изменениями в покупательских запросах и постоянно работаем над возможностью внедрения дополнительных сервисов для комфорта жильцов”.
Продолжение читайте в Части 2
Фото: коллаж KV
