Зараз в Україні при купівлі-продажу нерухомості необхідне проведення оцінки її вартості незалежним оцінювачем. Чи на всіх осіб розповсюджується ця вимога, для чого вона введена та які недоліки сьогодні має практика оцінювання детально розповів КиевVласть адвокат, керуючий адвокатського бюро “Титикало та партнери” Роман Титикало.
KV: Проведення незалежної оцінки нерухомості є обов’язковим для усіх угод купівлі-продажу нерухомості?
Роман Титикало: Ні. Проведення оцінки вартості нерухомості при правочинах з нею – це вимога податкового законодавства. Вона встановлена Податковим кодексом (ст. 172) і була запроваджена для коректного розрахунку суми податку, але має певні обмеження і виключення. Наприклад, при купівлі-продажу нерухомого майна між юридичними особами оцінювати його не потрібно. Для визначення ціни нерухомості можна використати балансову довідку. Обов’язковим є проведення оцінки майна виключно при правочинах з нерухомістю, які здійснюють фізичні особи.
У всіх випадках переходу права власності на об’єкт нерухомості, крім випадку спадкування членами сім’ї спадкодавця першого ступеня споріднення, необхідно визначити оціночну вартість об’єкта нерухомості. Згідно з п.172.3 ст. 172 Податкового кодексу дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається на основі ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта. І він є базою для розрахунку суми податку.
KV: Діяльність оцінщиків та безпосередньо оцінка об’єктів нерухомості сьогодні унормована?
Р.Т.: Фонд держмайна врегулював своїм наказом процедуру оцінки майна. На сьогодні оцінщики повинні отримати у Фонді держмайна відповідний сертифікат і лише після цього мають право проводити оцінку для цілей укладання угод з нерухомістю. До речі перевірити інформацію щодо наявності та терміну дії документів оцінщика можна безпосередньо на сайті Фонду держмайна у відповідному реєстрі.
Крім того в липні 2018 року запрацювала електронна база звітів про оцінку на підставі затвердженого Фондом держмайна 17 травня 2018 року Порядку ведення єдиної бази даних звітів про оцінку. До цієї бази вносяться всі звіти, після чого вони проходять певне погодження. Ця процедура не потребує тривалого часу, але Фонд держмайна таким чином впливає на результати оцінки. Мають місце відмови у погодженні оцінки.
Мені скаржилися оцінщики, що по деяким регіонам база видає не об’єктивну інформацію – значно завищує вартість. В результаті не проходять погодження звіти про оцінку, де вказана реальна ринкова вартість майна.
Справа у тому, что у Фонді держмайна та Державній фіскальній службі стверджують про наявні випадки заниження вартості майна у звітах оцінщиків, а це начебто призводить до зменшення оподаткування. Щоб виправити ситуацію, з 20 липня база звітів почала функціонувати відповідно новим умовам. Натомість, з’явилися скарги від організацій, які працюють з оцінщиками, і людей про те, що не проходять погодження деякі звіти і вимагається встановлення у них ціни дорожче реальної ринкової вартості майна.
KV: Якщо дійсно виявиться факт заниження вартості нерухомості при проведенні оцінки, які будуть юридичні наслідки і кого вони очікують?
Р.Т.: Це виключно відповідальність оцінщика. Його можуть позбавити сертифікату, якщо доведуть, що він навмисно щось неправильно оцінює.
KV: Ціна нерухомості, вказана у договорі купівлі-продажу, обов’язково повинна відповідати вартості, яка встановлена оцінщиком?
Р.Т.: Ніхто не обмежує покупця і продавця домовитися, за яку суму купувати або продавати нерухомість. Сума угоди може бути меншою, але сума податку буде прив’язана до суми, вказаної в оцінці. А от якщо у договорі буде прописана ціна угоди більше, ніж вказав оцінщик, то податок буде розраховуватися і сплачуватися з більшої суми.
Тобто при оподаткуванні доходу від продажу об’єктів нерухомого майна відбувається порівняння ціни та оціночної вартості з метою визначення бази оподаткування на дохід фізособи від продажу нерухомого майна. За результатами такого порівняння оціночна вартість використовується як база оподаткування тільки у випадку перевищення нею ціни, зазначеної у договорі купівлі-продажу. Діє принцип “використовуй те, що більше”. Але ніхто людей не обмежує у тому, щоб сума угоди була договірна. Оцінка потрібна, щоб були коректно сплачені податки.
KV: Якщо купівля-продаж нерухомості здійснюється між родичами, також потрібно проводити оцінку?
Р.Т.: Так, якщо купівля-продаж, то так. Але це не стосується дарування. Якщо одержувачем подарунку є член сім’ї першого ступеня спорідненості, то подарунок обкладається за нульовою ставкою. Такими особами вважаються батьки, чоловік або дружина, діти, у тому числі усиновлені (пп. 14.1.263 п. 14.1 ст. 14 ПК України).
За нульовою ставкою обкладається також нерухомість, отримана у подарунок особою, яка є інвалідом I групи, має статус дитини-сироти або дитини, позбавленої батьківського піклування, а також вартість власності, отриманої дитиною-інвалідом. Для інших одарованих ставка податку складатиме 5% від вартості подарунка.
Також не оподатковується податком на доходи фізичних осіб дохід, одержаний від продажу (обміну) не частіше одного разу впродовж звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку, включаючи земельну ділянку та споруди, розташовані на ній, а також земельної ділянки, яка не перевищує норми безоплатної передачі, та за умови перебування такого майна у власності платника податків більше ніж 3 роки (п. 172.1 ст. 172 ПК України).
KV: Як краще оформлювати перехід власності між родичами через дарування чи угоду купівлі-продажу?
Р.Т.: Якщо це родичі, то простіше робити дарування і це буде більше відповідати суті того, що відбувається. Договір купівлі-продажу укладається тоді, коли людина реально продає чи є якісь спори щодо нерухомості. В таких випадках відплатний договір більше захищає особу, яка отримала цей об’єкт нерухомого майна: витребувати куплене майно складніше, ніж отримане у дарунок.
KV: Якщо у об’єкта нерухомості декілька власників, при продажі або даруванні належної одному з них частини потрібна згода інших власників?
Р.Т.: Згоду всіх власників треба отримувати лише тоді, коли частина майна продається. Адже співвласники мають право першого викупу. Якщо відчуження майна йде через договір дарування, то згоди не потрібно. Це власність особи, яка її дарує. Те ж саме стосується і заповіту.
KV: Чи доцільно за допомогою угоди дарування проводити продаж майна між сторонніми особами? Чи можна з цього отримати якийсь зиск, наприклад, уникнути податків?
Р.Т.: Ні. Нічого не зміниться, адже податки залишаються ті ж самі. Але це буде удаваний правочин, що не вигідно для покупця з точки зору захисту його прав, і суперечить законодавству. Ми не маємо права укладати правочини, які приховують інші правочини. Наприклад, незаконним є продаж машин по довіреності, тому що ми укладаємо договір доручення, а по факту договір купівлі-продажу. Це удаваний правочин. Те саме стосується і підміни договору купівлі-продажу договором дарування.
KV: Які можуть бути юридичні наслідки, якщо вскривається удаваний правочин?
Р.Т.: У Цивільному кодексі прописано, що до такого договору застосовуються наслідки договору, який сторони мали укласти насправді. Але тут можуть бути інші негативні наслідки. Наприклад, якщо хтось захоче визнати недійсним договір і витребувати майно. Договір дарування не захищає добросовісного набувача, бо набуте по безоплатному договору. А якщо договір купівлі-продажу приховується під договором доручення, тоді є реальна небезпека, що майно заберуть, оскільки власник не змінився у реєстрі.
Читайте: Борги у спадок: що потрібно знати у разі підписання Президентом Закону про відновлення кредитування
KV: Якщо людина купує нерухомість на первинному ринку, будинок вже побудований, але забудовник ще не прийняв у власність квартири, які він продає. У цьому випадку також потрібно проводити оцінку нерухомості?
Р.Т.: Оцінка не потрібна. Право власності на нерухоме майно виникає не з моменту здачі об’єкту в експлуатацію, а з моменту його державної реєстрації. Доки майно не за ким не зареєстровано, доти його немає де-юре як об’єкту нерухомості. У цьому випадку укладаються договори продажу майнових прав, участі у фонді фінансування будівництва тощо, які не потребують проведення оцінки. Тут вартість майна є предметом домовленості. Отже, сторони більш вільні у формуванні ціни угоди.
При купівлі такого об’єкту покупцеві варто перевірити, чи зможе він після проведення угоди зареєструвати право власності на придбану нерухомість. Це є питання аналізу документів. Треба перевірити документ про введення об’єкту в експлуатацію, технічний паспорт на квартиру, документ про присвоєння поштової адреси, документ про сплату пайової участі, наявність сплати за майнові права попередні (якщо це договір переуступки), перевірити у реєстрі прав власності, чи не має вже зареєстрованого права на цю квартиру, перевірити дозвільні документи будівництва і наявність права на землю. Звісно, все це можно робити самостійно, але для власного спокою я би радив залучити спеціаліста.
Читайте: Афери з нерухомістю: як не попастись на гачок?
Фото: Фейсбук Романа Титикало
