Сейчас активными темпами идет работа над обновлением классификатора жилья. Это уже третий “заход” по созданию действенного документа, который должен быть универсальным инструментом как для покупателя при выборе жилья, так и для застройщика, реализующего жилые “квадраты”. Почему нужен новый классификатор жилья? Как им сможет воспользоваться покупатель? Как классификатор поможет застройщику, – KV узнавала у одного из разработчиков, Ярославы Чапко, директора консалтинговой компании City Development Solutions.
KV: Итак, что такое классификатор жилья?
Ярослава Чапко (Я.Ч): Классификатор – это свод требований к техническим, архитектурным и другим параметрам жилых объектов, определяющий их принадлежность к определенному уровню комфорта. Например, действующий, разработанный в 2014 году компанией City Development Solutions и после серии обсуждений с девелоперами и дополнениями с их стороны и вышедший на рынок, делит жилье на эконом-, комфорт-, бизнес-, премиум- и де люкс-классы. Соответственно, в каждом классе есть определенные параметры комфорта – плотность заселения, количество квартир в подъезде/этаже, минимальная необходимая для класса площадь квартир, обеспеченность паркоместами и т.д. Учтено местоположение относительно транспортной, социально-бытовой и торговой инфраструктуры города, рекреационных зон. Присутствуют параметры касательно архитектурно-планировочных решений, технологий и материалов строительства, инженерных систем, комфорта и безопасности жителей, оснащения квартир (стеклопакеты, радиаторы, счетчики и т.д.). Всего таких параметров порядка 100.
Классификатор не только инструмент для строительного бизнеса – застройщиков и консультантов. Он – гид для “продвинутого” покупателя, помогающий как минимум сориентироваться в том, справедлива ли цена для конкретного объекта в заявленном застройщиком классе, оценить наличие необходимых для данного класса жилья опций.
Но рынок жилья в нашей стране стремительно меняется, появляются новые технологии, концепции, требовательнее стал покупатель. Пришло время учесть изменения и пожелания потребителя и внести соответствующие времени коррективы в действующий классификатор.
KV: На рынок жилой недвижимости классификатор выводился дважды? Расскажите, какие были особенности?
Я.Ч.: Первый классификатор рынка первичного жилья появился в 2006 году. Девелоперы на рынке жилой недвижимости делали только первые осторожные шаги, поэтому, он как нельзя кстати позволил хоть как-то структурировать рынок и дать ориентиры покупателю. 2006-2007 годы были самыми активными годами роста в сегменте первичного жилья, цены росли ежемесячно, а девелоперы бросились обновлять жилой фонд. Соответственно, в классификатор вносились многие критерии оценки жилья по принципу – чем больше площадь, чем больше инфраструктуры, тем объект элитнее. Хотя не учитывались многие качественные параметры, тем не менее, для рынка это был большой прорыв вперед.
Кризис 2008-2009 годов внес значительные коррективы в планы девелоперов – кардинально изменился спрос на рынке, уже никто не гнался за просторными квартирами в 150 кв. м +, собственной большой инфраструктурой в дорогих жилых комплексах, которой жильцы не пользовались, но содержание которой необходимо было оплачивать. На смену просторным и нерациональным планировкам пришли компактные функциональные квартиры, изменились материалы и технологии строительства, и строящиеся проекты уже нельзя было отнести к тому или иному классу по тем критериям, которые содержал классификатор. Поэтому назрела необходимость пересмотреть классификатор жилья.
В 2014 году компания City Development Solutions вышла с инициативой пересмотра классификации и предложила свой вариант классификации первичного жилья. Мы предложили разделить жилье на 2 большие группы – бюджетное жилье (классы эконом и комфорт) и престижное жилье (классы бизнес, премиум и де люкс). Из существующей классификации был убран класс “социального жилья”, поскольку этот термин больше связан с источником финансирования жилого проекта, чем реально с его параметрами, а также добавлен класс комфорт, который объединил в себе черты эконом- и бизнес-классов. К работе были привлечены девелоперские компании, общественные организации, архитекторы. За полгода нам удалось достичь компромисса по новым критериям классификации. Рынок позитивно воспринял классификатор, так как снова появилась четкая картинка и структура рынка, отвечающая реалиям 2014 года.
Сегодня основные игроки рынка пока используют классификатор 2014 года. Но мы уже практически в 2018 году и рынок снова изменился – на каждый виток его развития приходится все меньше и меньше времени, поэтому уже второй классификатор необходимо пересматривать, вносить изменения. Кроме того, необходимо провести “работу над ошибками” по тем критериям, которые сложно измеримы или сопоставимы.
KV: Предыдущие классификаторы Вы сейчас спозиционировали, скорее как инструмент для девелоперов. А каким должен быть классификатор, который станет универсальным инструментом для покупателя?
Я.Ч.: Здесь, считаю, надо придерживаться принципа: чем проще классификатор применить, тем он полезнее. Пока классификатор довольно объемный – он содержит около 100 параметров для каждого ЖК, и для покупателя пока сложно оценить соответствие проекта тому или иному классу. Этим, кстати, успешно пользуются некоторые девелоперы, завышая класс своих объектов. Поэтому, сейчас работа будет вестись в 2 направлениях:
– упрощение классификатора, привязка к каким то измеримым параметрам ЖК
– учет в классификаторе новых технологий строительства, критериев энергоэффективности жилья, его безопасности и т.д.
В принципе классификатор станет универсальным тогда, когда им будет пользоваться, как минимум, большая часть операторов рынка жилой недвижимости. Сейчас классификатором пользуются девелоперы для рекламы своих проектов и консультанты для определения класса проекта. Классификатор почему-то выпал из поля зрения многих брокерских компаний – я часто вижу объявления частных брокеров, которые не имеют ни малейшего представления о продукте, который продают, рекламируя “элитные квартиры в не менее элитных домах с элитными соседями”, хотя если бы они заглянули на сайт девелопера, там в большинстве случаев четко обозначен класс жилого комплекса. И если все-таки задать брокеру “контрольный” вопрос, что же такого элитного в данном доме, вряд ли вы сможете получить вразумительный ответ.
KV: Должен ли классификатор реально влиять на застройщиков? На качество проектов?
Я.Ч.: Нам бы хотелось, чтобы классификатор воспринимался рынком, как некие этические нормы, которые необходимо выдерживать. Этика – важная составляющая для любого бизнеса, компания, которая приходит на рынок надолго, не может не думать о своей репутации, о том какой продукт она создает для покупателей, насколько он комфортный, безопасный и соответствует заявленному в рекламе. К сожалению, об этике пока у нас задумываются единицы, чем в долгосрочном периоде сами себе закладывают фундамент для репутационных рисков.
Жесткая ценовая конкуренция и невысокий спрос на рынке, безусловно, не способствуют тому, чтобы девелоперы закладывали в свои проекты параметры, соответствующие заявленному классу, однако, с другой стороны, они потом вынуждены продавать квартиры по цене ниже средней по классу и делать скидки, – именно потому, что проект неконкурентоспособен. Получается заколдованный круг, вырваться из которого очень непросто.
Мы верим, что рынок движется к качественным изменениям, и, например, так называемый в народе “дискомфорт” класс, все таки станет комфорт-классом, который будет описан в классификаторе. Поэтому, возвращаемся к вопросу о создании универсальных этических норм рынка, которые будут понятны и легко применимы. Ну, и конечно, же классификатор не есть что то постоянное, возможно через 2-3 года мы снова вернемся к его пересмотру.
KV: С каким предложением и кто сейчас выходит как инициатор нового классификатора? Чем он будет отличаться от старого?
Я.Ч.: В 2014 году инициаторами были консультанты, которым старый классификатор не давал возможности нормально работать. Сейчас инициатива исходит от рынка, в частности от Украинского Центра Стального Строительства, сообществ девелоперов, таких как RED Community. И это не может не вдохновлять на работу с новым классификатором. Мы понимаем, что рынок становится высокоинтегрированным, один его сегмент значительно влияет на развитие другого и только синергия сможет обеспечить, как минимум, выживание, как максимум развитие в наше непростое время.
Цифровая эра дает сегодня много возможностей, которых не было 10 лет назад. Раньше все распечатывали на бумаге и держали у себя классификатор на столе в папочке, сверяясь с ним по необходимости. В 2014 году классификатор был размещен на нашем сайте, на сайтах порталов о недвижимости. Сегодня мы понимаем, что этого уже недостаточно, поэтому есть много идей, как сделать так, чтобы это был удобный навигатор для разных групп пользователей – девелоперов, покупателей, брокеров, юристов, архитекторов, оценщиков и др. операторов рынка.
Кроме того, покупатель сейчас более требователен и просвещен. Его, например, волнуют вопросы экологичности жилья и локации, где это жилье будет расположено. Актуальны для потребителя вопросы коммунальных расходов — следовательно, применяемых в жилье энергоэффективных материалов и технологий строительства. Этим параметрам в новом классификаторе нужно обязательно уделить внимание.
Не менее важно поработать над тем, чтобы потребитель стал активно использовать классификатор как ориентир и помощника при покупке жилья. Это поможет не только определиться с выбором, но и понять — справедлива ли цена для заявленного застройщиком класса.
Но, классификатор классификатором, а креативность должна быть во всем, иначе этот продукт так и останется в пользовании узкой группы энтузиастов. Мы приглашаем присоединиться к нашей инициативе всех участников рынка, чтобы новый классификатор действительно отражал текущие реалии рынка, а также давал определенный “задел” на будущее.
