Нещодавно Касаційний адмінсуд остаточно підтвердив законність рішення Київради від 14 липня 2016 року, яким забудовнику ЖК “Fresco Sofia” на вул. Олеся Гончара, 17-23 було заборонено проводити будівельні роботи. ТОВ “ІБГ” вимагало скасувати такий “мораторій”, звинувачуючи керівництво міста у втручанні в господарську діяльність. Втім, юристи столичного муніципалітету переконали служителів Феміди, що влада Києва зробила це задля того, щоб територія біля Софії Київської не була виключена з переліку об’єктів Всесвітньої спадщини ЮНЕСКО. Таким чином суди фактично “легітимізували” меморандум, який було укладено між столичним мером Віталієм Кличком і ТОВ “ІБГ” влітку 2020 року та відповідно до якого забудовник пообіцяв “не псувати вигляд історичної частини міста”.
Як стало відомо KВ, нещодавно судді підвели риску в історії будівництва житлового комплексу (ЖК) “Fresco Sofia” на вул. Олеся Гончара, 17-23 у Шевченківському районі Києва.
Справа в тому, що 30 березня 2023 року Касаційний адміністративний суд остаточно відмовив ТОВ “Інвестиційно-будівельна група” (“ІБГ”) в задоволенні його позову щодо визнання протиправним та скасування рішення Київради №709/709 від 14 липня 2016 року. Саме цим рішенням вказаній компанії було, серед іншого, заборонено проводити роботи на вказаній локації. Відповідачем у цій судовій справі виступала саме столична міськрада.
ЖК “Fresco Sofia” на карті
Зважаючи на те, що навколо цього житлового комплексу протягом десятиріччя точилися суперечки, KВ вирішила проаналізувати історію його будівництва.
Як усе починалося
Будівництво даного ЖК розпочалося в далекому 2008 році. Цей комплекс повинен був зайняти територію двох земельних ділянок:
-
площею 0,25 га, яку ТОВ “ІБГ” з жовтня 2004 року орендувало у столичної громади (земля була відведена компанії рішенням Київради №419/1829 від 15 липня 2004 року “для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу з приміщеннями громадського призначення та вбудованим паркінгом”, кадастровий номер – 8000000000:91:173:0011);
-
площею 0,123 га, власником якої компанії стала у квітні 2008 року (цільове призначення – для “обслуговування та реконструкції житлового будинку”, кадастровий номер – 8000000000:91:173:0016, її попереднім власником, ймовірно, було ОСББ “Гончара, 21”).
Роботи на цій території здійснювалися на підставі дозволу №0424-Шв/С на будівництво “Житлового комплексу з приміщеннями громадського призначення та вбудованим паркінгом”, який було видано інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Києві 6 червня 2008 року. Замовником цих робіт виступало ТОВ “ІБГ”. Даний документ відсутній у відкритому доступі, але з держреєстру судових рішень відомо, що компанії дозволили зводити будівлю висотою 8-10 поверхів (близько 34,5 м) загальною площею 21,4 тис. кв.м. (у т.ч. площа квартир – 12,3 тис. кв.м.).
Із самого початку будівництва проти реалізації цього проєкту виступили столична громадськість та міжнародні організації, які опікуються збереженням історичного і культурного надбання.
Зокрема, активісти вказували на те, що ще в 2005 році ЮНЕСКО змінила межі буферної зони об’єкту всесвітньої спадщини “Київ: собор святої Софії та прилеглі чернечі будівлі, Києво-Печерська лавра”, збільшивши її на 111 гектарів та включивши до цієї зони в тому числі й вулицю Олеся Гончара. Відповідно до рекомендацій ЮНЕСКО було встановлено, що гранично допустима висота нових будинків та надбудов на цій території не повинна бути вищою від висоти прилеглої історичної забудови, що складає 12-25 м, тоді як забудовники ЖК “Fresco Sofia” планували звести у півтора рази вищий комплекс.
Також активісти зазначали, що про будівництво в цій зоні має бути поінформоване ЮНЕСКО, але забудовник, мовляв, повідомив цій організації про свої наміри лише 2009 року, коли будівельні роботи вже почалися.
При цьому, як повідомляється у Держреєстрі судових рішень, у 2009 році Міжнародна рада з охорони пам’яток та історичних місць (ІКОМОС), надала роз’яснення, що проект цього будівництва “суперечить традиційному просторовому синтезу буферної зони “Софії Київської”. Відповідно до своїх спостережень, ІКОМОС надала рекомендації, серед іншого, значно зменшити висотність будівництва – щоб верхня межа не перевищувала висоту прилеглих будівель.
27 травня 2010 року столична міськрада під тиском активістів прийняла рішення №810/4248 щодо зупинення проведення цих робіт. Згідно з цим рішенням, ТОВ “ІБГ”, серед іншого, було рекомендовано виконати вимоги щодо будівництва в охоронній (буферній) зоні об’єкта всесвітньої культурної спадщини – Софії Київської.
Але по факту такий вердикт міської влади тоді ні на що не вплинув: роботи і надалі продовжувалися. Зупинено їх було лише в 2016 році – після того, як керівництво столиці та чиновники різних відомств більш активно “включилися” у дане питання. При цьому, на той час будівля вже була фактично готовою.
Другий раунд протистояння
21 квітня 2016 року Київрада рішенням №340/340 погодила створення тимчасової контрольної комісії (ТКК) з питань врегулювання використання земельних ділянок на вул. Гончара, 17-23. Даному органу було доручено у шестимісячний термін перевірити порядок передачі і дотримання режиму використання відповідних ділянок, дотримання забудовником-орендарем вимог державних будівельних норм і стандартів України, містобудівного законодавства, дотримання рекомендацій міжнародних організацій, зокрема ІКОМОС і Комітету всесвітньої спадщини ЮНЕСКО тощо.
У червні 2016 року Державна архбудінспекція (ДАБІ, нині ліквідована. – KВ) на прохання вказаної ТКК здійснила позапланову “перевірку дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил” при будівництві ЖК на вул. Гончара, 17-23. За результатами перевірки було складено акт від 17 червня того ж року. Надалі, 8 липня 2016 року, ДАБІ на підставі вказаного акту своїм рішенням №82 анулювала дозвіл на виконання будівельних робіт на вул. Гончара, 17-23.
Підставами для цього стало, зокрема, те, що ТОВ “ІБГ” в 2012 році, вже після отримання цього дозволу, самовільно скоригувало свій проєкт. В рамках цих коригувань, серед іншого, висоту будівлі було збільшено до 37,9 м, а загальну площу квартир – до 12,8 тис. кв.м. Як зазначили в ДАБІ, забудовник мав отримати відповідні вихідні дані на здійснення таких коригувань, що передбачено Державними будівельними нормами (ДБН), та погодити відкориговану проєктну документацію з органами охорони культурної спадщини. Усього цього, мовляв, зроблено не було.
14 липня 2016 року Київрада прийняла рішення №709/709 “Про врегулювання питань використання земельних ділянок на вул. Гончара, 17-23 у Шевченківському районі Києва”, про яке повідомлялося вище.
Таким чином, столична влада вирішила звернутись до ТОВ “ІБГ” з вимогою про негайне зупинення будівництва на земельних ділянках за вказаною адресою. Також вказаній компанії було доручено в місячний термін привести висотність її ЖК на вул. Гончара, 17-23 у відповідність до Генерального плану Києва і у відповідність до “Меж та режиму використання території охоронної зони ансамблю споруд Софійського собору” (затверджені наказом Міністерства культури і туризму України № 1076 від 23 грудня 2005 року), але не вище 25 метрів від поверхні землі.
При цьому, Київрада передбачила, що у разі невиконання забудовником зазначених вимог, Департамент земельних ресурсів КМДА має вчинити організаційно-правові дії щодо дострокового розірвання договору оренди вищезгаданої ділянки площею 0,24 га (у рішенні про відведення цієї землі була зазначена площа 0,25 га, але, ймовірно, надалі вона була уточнена. – KВ).
22 грудня 2016 року столична міськрада рішенням №813/1817 затвердила звіт про роботу вищезгаданої ТКК. Тоді було погоджено, що Київрада має рекомендувати ТОВ “ІБГ” добровільно виконати рекомендації ІКОМОС і ЮНЕСКО щодо зниження поверховості об’єкта будівництва. При цьому, було вирішено, що в разі невиконання таких рекомендацій, міськрада має вчинити “організаційно-правові дії щодо дострокового розірвання договору оренди ділянки площею 0,24 га”.
У лютому 2017 року ТОВ “ІБГ” звернулося до Окружного адмінсуду Києва (ОАСК, нині ліквідований. – KВ) із вищезгаданим позовом до столичної міськради про визнання протиправним та скасування її рішення №709/709 “Про врегулювання питань використання земельних ділянок на вул. О. Гончара, 17-23 у Шевченківському районі Києва” від 14 липня 2016 року.
Головним аргументом позивача стало те, що Київрада, прийнявши це рішення, “висуває незаконні вимоги щодо негайного зупинення об’єкта будівництва та зменшення висотності вказаного об’єкта будівництва, чим втручається у господарську діяльність компанії”. Крім того, у ТОВ “ІБГ” повідомили суддям, що виконання вказаного рішення є неможливим без коригування проекту та отримання вихідних даних (ймовірно, мова йшла про необхідність отримання нових містобудівних умов та обмежень на проєктування. – KВ).
Столична міськрада під час судового розгляду цієї справи виступала проти задоволення вимог позивача. Зокрема, юристи Київради вказували на те, що столичний муніципалітет має широке повноваження щодо розпорядження землями комунальної власності, а тому може приймати рішення “подібного профілю”.
При цьому, в міськраді зазначили, що оскаржуване рішення було прийняте з метою запобігання виключення об’єкта “Київ: Собор Святої Софії та прилеглі монастирські “будівлі, Києво-Печерська Лавра” з переліку об’єктів Всесвітньої спадщини ЮНЕСКО”. Також відповідачем було зазначено, що в даному випадку він “діяв відповідно до міжнародних зобов’язань, закріплених Конвенцією про охорону всесвітньої культурної і природної спадщини”.
Крім того, у Київраді вказали на те, що провадження по цій справі взагалі потрібно закрити внаслідок непідсудності “зазначеної категорії справ адміністративному суду”.
9 жовтня 2018 року ОАСК повністю відмовив ТОВ “ІБГ” у задоволенні його позову. Надалі компанія звернулася до Шостого апеляційного адмінсуду, але успіху знов не мала – 26 лютого 2019 року їй було відмовлено в задоволенні апеляційної скарги. Касаційний адмінсуд зайняв таку ж позицію, про що зазначалося вище.
Скріншот постанови апеляційного суду від 26 лютого 2019 року
Також у цей же період, протягом 2016-2019 років, ТОВ “ІБГ” намагалося в судовому порядку оскаржити рішення ДАБІ про анулювання дозволу на будівництво. У компанії намагалися переконати служителів Феміди, що коригування проєкту було здійснено в рамках всіх вимог законодавства. Але низка доводів не переконали суддів – вони дійшли думки, що такі зміни в проєкті були “здійснені з порушенням встановленого порядку, а обґрунтованих заперечень щодо недотримання вимог ДБН позивачем не було наведено”. Як результат – 24 квітня 2019 року Касаційний адмінсуд повністю відмовив компанії в задоволенні її вимог, підтвердивши законність рішення Держархбудінспекції.
Незадовго до цього, 20 березня 2019 року, депутатка минулого VIII скликання Київради Ольга Балицька (на той час входила до депутатської групи “Київська команда”) зареєструвала в міськраді проєкт рішення про відмову ТОВ “ІБГ” в поновленні договору оренди ділянки площею 0,24 га. Офіційними підставами для “вигнання” компанії з комунальної землі були названі “чисельні звернення громадськості” щодо будівництва ЖК “Fresco Sofia”, а також негативні висновки вищезгаданої ТКК.
Трохи більш ніж через півроку, 24 жовтня 2019 року, Київрада рішенням №14/7587 підтримала ініціативу Ольги Балицької, відмовивши ТОВ “ІБГ” в поновленні орендної угоди.
Від звинувачень до примирення
Протягом усього періоду протестів, проти зведення ЖК “Fresco Sofia”, забудовники заперечували порушення тих чи інших норм і звинувачували громадських активістів у тому, що ті “за гроші розкачують” ситуацію”, налаштовуючи суспільство проти інвесторів, які “у переважній більшості не є злом, а приносять місту гроші”.
Основних аргументи забудовника на свою користь було два. Перший: ЮНЕСКО та ІКОМОС не мають нічого проти ЖК, але опоненти зведення навмисне маніпулюють їх думкою. Другий: Громадські організації, які беруть участь у скандалі навколо Fresco Sofia, дуже вибірково підходять до забудови буферної зони Софії Київської.
Крім того, у ТОВ “ІБГ” повідомляли, що рішення Київради про зупинення робіт від 14 липня 2016 року є спробою рейдерської атаки на їхню компанію з боку одного із радників мера Києва Віталія Кличка (кого саме, не уточнювалося). За словами тепер вже екскерівника ТОВ “ІБГ” Геннадія Яроша, ця особа зверталася до голови правління банку “ВТБ”, у якого це будівництво знаходилося в заставі в рамках кредитного договору, з пропозицією, щоб фінустанова забрала майно у ТОВ “ІБГ” і продала нерухомість йому. Мовляв, цей радник готовий був “закрити кредит” та добудувати ЖК “Fresco Sofia” сам.
При цьому, в компанії уточнювали, що після відмови банку брати участь у цій “рейдерській схемі”, правління фінустанови поінформували, що в такому разі Київрада вимагатиме знести два поверхи будівлі, через що проєкт стане збитковим, і сам забудовник буде змушений відмовитися від його завершення.
Читайте: Застройщик жилкомплекса Fresco Sofia на Гончара будет обращаться в НАБУ
Але врешті-решт, вже під час розгляду вищезгаданої судової справи стосовно “неправомірності рішення про припинення робіт”, забудовник і міська влада все ж знайшли порозуміння.
17 серпня 2020 року міський голова Києва Віталій Кличко повідомив, що у конфлікті навколо цієї забудови, який тягнеться з 2008 року, цитуємо, “поставлено крапку”. За словами очільника міста, забудовник пообіцяв прибрати зайві поверхи, щоб висота будівлі не перевищувала 27 м. Таке зобов’язання було зафіксовано в спеціальному меморандумі, який підписали представники ТОВ “ІБГ”, активісти ГО “Андріївсько-Пейзажна ініціатива”, керівництво Національного заповідника “Софія Київська” і мер Києва.
Готовність ЖК “Fresco Sofia” станом грудень 2021 року (фото – “ЛУН”)
У повідомленні про підписання цього меморандуму, яке оприлюднив сайт КМДА, зазначалося, що “новий власник будівництва” повинен надати на розгляд столичної влади оновлений проєкт”, пообіцявши, що “будівля не псуватиме вигляд історичної частини міста”.
Вже у жовтні 2020 року громадські активісти, які боролися з цією забудовою, повідомили про початок підготовчих робіт з демонтажу верхніх поверхів.
Головні дійові особи
За даними аналітичної системи Youcontrol, столичне ТОВ “ІБГ” було зареєстроване у жовтні 2003 року. Керівником компанії зазначено Костянтина Ульянова, засновниками – мешканців Києва Олену Пасивенко, Олену Коноваленко і Костянтина Дуброва, громадянина Австрії Алєксєя Долінко (зареєстрований в столиці країни – місті Відень) і ТОВ “КУА “Фінансовий капітал”. Кінцевим бенефіціаром ТОВ “ІБГ” є киянка Олеся Плітка (на колажі праворуч).
Костянтин Дубров є сином Олександра Дуброва (на колажі ліворуч) – голови ради директорів інвестиційно-промислової групи “Keros”, в орбіту інтересів якої входить ТОВ “ІБГ”. Останній відомий широкими зв’язками з різними бізнесменами, які зійняті у різних галузями діяльності, у тому числі – будівництві та фінансовому секторі. У середині 00-х Олександр Дубров був членом ради Національного банку України. Крім того, у 2020 році Дубров-старший балотувався до Київради від партії мера Києва Віталія Кличка “УДАР” (був №24 у виборчому списку цієї політсили), але пройти до столичного муніципалітету йому не вдалося.
Посаду директора Департаменту містобудування та архітектури КМДА – головного архітектора Києва з 1 листопада 2016 року займає Олександр Свистунов.
Департамент земельних ресурсів КМДА з 29 червня 2021 року очолює Валентина Пелих (виконувала обов’язки керівника цієї структури з 2 квітня 2021 року).
Раніше, з 27 липня 2018 року по 1 квітня 2021 року, цим департаментом керував Петро Оленич, який з 2 квітня 2021 року обіймає посаду заступника голови КМДА з питань здійснення самоврядних повноважень та курує в Києві земельні та містобудівні питання.
Попередником Петра Оленича на посаді керівника “земельного департаменту” був Олексій Поліщук, який займав цю посаду з 18 вересня 2014 року по 2 липня 2018 року.
Департамент охорони культурної спадщини КМДА з 7 вересня 2018 року очолює Олександр Никоряк. Раніше, з серпня по листопад 2014 року і з грудня 2017 року по вересень 2018 року він був керівником управління охорони культурної спадщини при Департаменті культури КМДА, яке в 2017-2018 роках якраз і було “переформатовано” в “самостійний” Департамент охорони культурної спадщини.
Фото: колаж КВ
