В Україні критично назрів процес реновації житла, або, як пише словник, оновлення, покращення, реконструкції, реставрації. Мільйони громадян мешкають або в будинках барачного типу, буквально піднятих з руїн Другої світової війни (побудованих з цегли зруйнованих споруд); або в інколи зовнішньо привабливих, навіть з ліпниною, однак геть зношених всередині “сталінках”; або в приблизно такого ж віку “хрущовках”, найстаршим з яких близько 60-ти років.
Лише в Києві загальний обсяг застарілого житла – 5 395 будинків, де проживає близько 570 тис. людей. В інших, перш за все великих містах України, інвентаризація старого житла не відбувалась взагалі. Зволікання з реконструкцією прискорює темпи старіння житла. Якщо нічого не робити, за 5-7 років фізичний знос буде становити близько 80%, а такі будинки поновити не можна.
Рано чи пізно за реновацію треба було взятися, як це зробили десятки інших країн світу. В Україні в 2006 році з’явився закон “Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду”. Його плюс – закон означив проблему і певні шляхи виходу з ситуації. Мінуси – механізми фінансування, входження та відповідальності інвесторів тощо були прописані нечітко, а тому – запрацювали неповно.
У 2018 році Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України підготовлений законопроект “Про внесення змін до Закону України “Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду” (далі – законопроект). Потім до нього вносилося багато доповнень, він жваво обговорювався громадськістю, але до цього часу не був поданий до парламенту.
Важливо уяснити, що хоча документ передбачає участь в реновації державних і комунальних фінансів, він свідчить – лише вони реконструкцію старого житла не витягнуть, тому головну роль мають зіграти кошти інвесторів. На практиці це означатиме, що замість п’ятиповерхівки може з’явитися двадцятиповерховий дім, де всі, крім старожил, за свої квартири платитимуть.
Так, власне, було і в законі 2006 року, але в законопроєкті більш багата і продумана юридична база, розширені джерела фінансування для забудовників, є поняття соціальної інфраструктури. І головне – прописано зобов’язання зводити нові будинки в тому ж самому кварталі (врахували нарікання і протести в інших столицях світу).
Тим не менш, в цілому законопроєкт також далекій від досконалості. В той же час його треба негайно доповнити і подавати – роки втрачені майже критично. Що в ньому має бути обов’язково?
Маневрений житловий фонд – квартири, призначені для тимчасового проживання під час модернізації, мають належати не будівельникам, а органам місцевого самоврядування. Саме тому і створюватися він має за кошти бюджетів та інших джерел фінансування. Таке житло конче потрібне громадам навіть і по закінченні реновації, мало які випадки трапляються на місцевих територіях.
В законопроєкті має йтися про ескізний архітектурний проєкт – загальний план забудови мікрорайону. Він обов’язково має бути розроблений, представлений мешканцям старого будинку та затверджений ними. В цьому полягає демократичний та поважний підхід до громадян, без врахування думки яких рухатися шляхом змін не можна.
Пропонується внести до проєкту закону вимогу про соціальний ремонт. Відомо, що в застарілих будинках багато людей похилого віку, хворих, малозабезпечених. Їм потрібна квартира, придатна для проживання, в якій встановлені міжкімнатні стіни й двері, поклеєні шпалери, наявні предмети сантехніки, розведена вода, встановлені змішувачі та плита.
Визначений у чинному законі двомісячний термін для відселення громадян є недостатнім, людям треба належним чином підготуватися. Власників житла варто повідомити про відселення в маневрений фонд не пізніше, ніж за шість місяців до початку комплексної реконструкції. Вважаємо правильним не нараховувати на час реконструкції оплату за комунальні послуги та зберегти право громадянина на отримання житлових субсидій в маневреному фонді (орендованому житлі).
Холодні стіни, худий дах, нескінченні проблеми з водою, каналізацією і електрикою, непомірна втрата тепла – ось що всередині застарілих домів, ось що формує якість життя багатьох людей. Вони хворіють, страждають і не відчувають себе щасливими. Відсутність реновації не просто погіршує їх побут, вона лишає людей майбутнього. Цивілізована країна не може цього допустити. Закон про реновацію треба терміново приймати – якісний, сучасний, соціально спрямований, такий, що швидко перезапустить процес.
Марія Новицька, експерт з нерухомості, голова робочої групи при офісі омбудсмена, кандидат юридичних наук
