Законопроект о защите прав инвесторов (№5091), который был принят Верховной Радой в первом чтении, имеет существенные недостатки и требует доработок.
Об этом, как стало известно KV, заявила Анна Лаевская, коммерческий директор компании “Интергал-Буд” на заседании Комитета Конфедерации строителей Украины по вопросам финансовой, банковской и инвестиционной деятельности, которое состоялось 6 октября.
Одной из ключевых тем заседания стал законопроект “О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем”, в частности, проблематика предлагаемых депутатами изменений с точки зрения застройщиков.
По словам Лаевской, это терминология законопроекта, которая определяет понятие “заказчика” и “девелопера”, однако исключает понятие “инвестора”, что противоречит логике работы рынка и деятельности любого крупного застройщика.
Вторая важная проблема текста будущего закона – необходимость согласования с покупателями любых изменений проектных параметров объектов недвижимости, площади мест общего пользования, технических помещений и тому подобное.
Как пояснила коммерческий директор, такие изменения неизбежны в процессе отработки решений по внутренней инженерии объекта и выдачи рабочей документации на строительство, однако не приводят к ухудшению проекта или дополнительному заработку для девелопера за счет формирования новых коммерческих площадей.
“Например, изменение оборудования, его производителя или мощностей, изменение точек врезки коммуникаций – вопросы, которые, согласно предлагаемым законодательными изменениями, должны согласовываться со всеми лицами, которые приобрели квадратные метры на данном объекте. Целесообразно и реально ли это, если таких лиц может быть несколько сотен? Конечно, нет. Единственное, к чему это приведет, увеличение сроков строительства”, – отметила Анна Лаевская.
Это же касается и нормы о возможности расторжения договора из-за задержки ввода в эксплуатацию на более 6 месяцев. Как отметила эксперт, такие задержки возникают в основном не по вине застройщика. Причиной же являются преграды со стороны контролирующих органов.
“Является ли данное положение защитой интересов покупателей? Сомнительно. В основном те, кто вкладывает средства в первичную недвижимость, особенно на низких этапах готовности объекта, не заинтересованы в возможности расторжения договоров”, – пояснила Лаевская.
Она подчеркнула, что это не рыночный механизм, он не учитывает удорожание недвижимости и инфляцию. Ведь в таком случае покупатели теряют не только время, но и возможность сохранить стоимость инвестированных денег. Хотя даже сейчас договоры компании “Интергал-Буд” дают возможность покупателю расторгнуть договор с возвращением средств в течение 60-ти дней – случаи использования этой возможности единичные за всю историю компании.
Как отметила коммерческий директор “Интергал-Буд”, крупные компании-застройщики отчитываются о динамике строительства на своих объектах, прописывают в договорах ключевые для покупателя положения относительно характеристик приобретенных помещений, а вся необходимая финансовая информация доступна в открытых источниках или по дополнительному запросу. Поэтому условия, которые предусматривает новый законопроект, являются скорее инструментом давления на девелоперов и источником для возможных манипуляций.
По ее словам, еще одна проблемная точка – вопросы налогообложения, тема НДС на первичную недвижимость, ведь первая регистрация прав на будущий объект недвижимости будет облагаться налогом. Это приведет к росту цен и потери инвестиционной привлекательности первичного рынка недвижимости.
“Более того, сейчас распространена схема, когда переуступка объекта осуществляется до момента регистрации прав собственности. В таком случае инвестор теряет только сумму комиссии застройщику, который является посредником такой сделки. Законодательные же изменения предусматривают значительное налоговое обременение, что приведет к сокращению объема именно инвестиционных сделок на рынке. Примерно 40-45% всех покупателей на рынке первичной недвижимости являются инвесторами, которые нацелены на получение дохода от перепродажи объекта на финальных стадиях строительства. Поэтому мы говорим о возможной потере одного из самых прибыльных и самых эффективных инвестиционных инструментов для украинцев”, – отметила Анна Лаевская.
К проблематике законопроекта эксперт также отнесла создание механизмов препятствования работе застройщика. При этом девелопер лишен возможности продолжать строительство на объекте на время защиты своих интересов в судебном порядке или другими законными методами.
По ее словам, что касается гарантийной доли в объекте строительства, которая по замыслу авторов законопроекта должна стать своеобразной страховкой на случай невозможности завершить строительство девелопером, то эта норма имеет существенный недостаток в практической реализации. Как предполагается, размер этой доли будет определять Кабмин. Сейчас ведутся разговоры о 10-20% от общего количества квадратных метров на объекте. Эта доля не способна сделать проблемную недострой привлекательной для других застройщиков. Интерес девелопера может возникнуть на уровне 30-40%, а в некоторых случаях – 50% и выше. Все зависит от того, какой это объект, имеет ли он грубые нарушения, требующие исправлений, и на каком этапе было остановлено строительство.
Анна Лаевская также обозначила не такую очевидную, но важную проблему для развития рынка недвижимости – потерю части игроков. Речь в первую очередь шла о небольших компаниях, которые не имеют достаточно собственных финансовых мощностей и для своей деятельности нуждаются в привлечении средств со стороны инвесторов. Это несет две угрозы. Первая: сокращение объема рынка недвижимости, а как следствие – рост цен на квадратные метры. Вторая: уменьшение конкуренции на рынке, которая является стимулом для развития отрасли и улучшения проектов строительства.
“Отсутствие проектного кредитования, которое бы позволило небольшим, региональным компаниям вести свою деятельность без привлечения средств из продажи на этапе строительства, выведет с рынка часть застройщиков. Для конечного потребителя это недостаток. Ведь даже небольшие игроки стимулируют качественные изменения (улучшения фасадных решений, обустройство придомовой территории и т.п.), а также гибкость в вопросах формирования цен и условий приобретения будущих квартир”, – пояснила Лаевская.
Ключевая мысль, которую высказала коммерческий директор компании “Интергал-Буд”, заключалась в том, что защита прав и интересов покупателей, заботу о которых декларируют авторы законопроекта, невозможно без защиты прав застройщиков. Девелоперы должны работать без боязни лишних проверок, угрозы блокирования или ареста строительства и задержки в выдаче разрешительных документов.
Анализируя текст проекта закона, Анна Лаевская обратила внимание и на возможные позитивные изменения. В частности, по словам эксперта, регистрация имущественных прав на квартиры, которые строятся, открывает возможность использовать их в качестве залога. Это простимулирует банки к увеличению количества ипотечных сделок.
Резюмируя, Лаевская отметила, что подобные законодательные изменения должны приниматься в сотрудничестве с крупными игроками рынка, которые предоставят не просто критику законодательных инициатив, а объективную экспертную оценку и резонные замечания, в случае учета которых выигрывают все стороны процесса.
Напомним, как писала KV, 28 августа жилой комплекс “Лукьяновский каскад” в центре столицы отпраздновал открытие отдела продаж. На мероприятие были приглашены потенциальные и действующие инвесторы проекта.
Читайте: В жилом комплексе “Лукьяновский каскад” торжественно открыли отдел продаж
Фото: пресс-служба
